地震將重創(chuàng)樓市

四川汶川大地震，是新中國成立以來破壞性最強(qiáng)、波及范圍最廣、救災(zāi)難度最大的一次地震。這場災(zāi)難對我國GDP的影響有限，但是，對房價(jià)走勢將產(chǎn)生非常大的影響。

心理因素抑制購房需求

地震所造成的心理影響，不僅會抑制人們的購房需求，還會在短期內(nèi)把存量住房推向市場，從而，使房價(jià)步入下跌軌道。

此次地震并不僅限于北川農(nóng)村地區(qū)，它波及四川、甘肅、陜西、重慶等16個?。▍^(qū)、市）。地震摧毀房屋導(dǎo)致的大宗財(cái)產(chǎn)的毀滅，將給購房者尤其投資和投機(jī)性購房者帶來巨大心理壓力。今后買房時(shí)，他們首先會考慮防震問題，對住房質(zhì)量提出更高的要求。

由于我國已經(jīng)30多年沒有發(fā)生過這樣的大地震，不少樓盤要么在設(shè)計(jì)時(shí)并沒有嚴(yán)格遵守防震標(biāo)準(zhǔn)，要么在建設(shè)過程中因偷工減料等行為，影響到了抗震性能。所以，在近年來對房地產(chǎn)的投訴中，質(zhì)量投訴始終是名列首位。地震后，現(xiàn)在市場中龐大的無法滿足消費(fèi)者安全需求的存量住房，將被釋放出來，導(dǎo)致市場中住房供應(yīng)量的突然放大，從而對房價(jià)構(gòu)成強(qiáng)大壓力。

購房理念遭到顛覆。

購房人的需求主要為自住、投資及投機(jī)三種。此次地震后，三種買房需求都受到了打擊。

地震后，幾乎所有銀行都表態(tài)，它們并不承擔(dān)地震風(fēng)險(xiǎn)，按照正常程序，銀行有權(quán)追回貸款。這意味著，一旦房屋因地震或其他自然災(zāi)害發(fā)生倒塌，承受損失的只能是購房者自己。此事給購房人帶來的震撼是顯而易見的，過去那些熱衷于買房的人將開始考慮租房。

在我國，目前租房是非常劃算的，因?yàn)榉績r(jià)很高，而租金卻很低，房屋的租售比小。所謂“租售比”是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價(jià)之間的比值。根據(jù)國際慣例，如果租售比低于1：300，意味著房產(chǎn)投資價(jià)值小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；而在我國，深圳、廣州等地的租售比，有的甚至達(dá)到1：1000，等到房屋報(bào)廢時(shí)也收不回成本。房屋的投資價(jià)值本來就在喪失，地震進(jìn)一步加劇了投資價(jià)值的喪失。至于投機(jī)價(jià)值就更不用說了，現(xiàn)在的存量住房要賣出去就已經(jīng)困難，房價(jià)的上漲預(yù)期正被下跌預(yù)期所取代，房價(jià)的下跌是必然的，只是強(qiáng)度的區(qū)別而已。

地震剝離了房價(jià)與土地

我國的房價(jià)經(jīng)歷了一個接近10年的上漲周期，在此過程中，房價(jià)是逐漸升值的，這一理念深入人心。人們之所以產(chǎn)生這種看法，是因?yàn)槲覈康禺a(chǎn)市場，把土地使用權(quán)的價(jià)值與房產(chǎn)本身的價(jià)值混合在了一起。實(shí)際上，房價(jià)的上漲不是房屋升值的結(jié)果，而是土地升值的結(jié)果。其實(shí)，房屋每年都是要折舊的，尤其對于土地使用權(quán)只有70年的住宅而言，更是如此。

但是，地震把兩者剝離了。當(dāng)那些按揭購房的人失去房屋時(shí)，他們面臨著銀行繼續(xù)追債的問題，退一步說，即使國家考慮到災(zāi)區(qū)的實(shí)際情況，讓按揭購房者晚幾年還貸，他也無法在原址上繼續(xù)建房。道理很簡單，隨著房屋的倒塌，由于欠債，他對土地的使用權(quán)也喪失了，將被銀行收回。銀行只有這樣，才能挽回部分損失，因此，銀行不可能在土地使用權(quán)方面作出更大的讓步。這將使人們對房屋的保值作用有一個顛覆性的認(rèn)識，房屋作為最佳保值手段的地位將受到動搖。

另外，對受災(zāi)地區(qū)而言，公共住宅投入對房地產(chǎn)市場的取代，也將在一定程度上影響當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)。房倒屋塌后，在相當(dāng)長的一個時(shí)期內(nèi)，災(zāi)區(qū)沒有發(fā)展市場化商品房的能力，這需要政府投入大量的財(cái)政資金，幫助災(zāi)區(qū)重建家園。而這一過程將造成推動房價(jià)上漲的市場化因素被公共財(cái)政的力量所取代，保障性住房占據(jù)了主導(dǎo)，壓縮了商品房發(fā)展的空間。無論是新加坡還是我國香港地區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)都告訴我們，在保障性住房占據(jù)較大比例的時(shí)候，房價(jià)可能步入下跌軌道。

（時(shí)寒冰 國財(cái)經(jīng)傳媒人聯(lián)盟特約觀察員、鳳凰博報(bào)特約顧問、南京大學(xué)客座教授、上海證券報(bào)評論員）