后奧運時代房價怎么走？

奧運后觀望氣氛有望快速消散

分析今年前兩個季度二手房市場的交易曲線不難發(fā)現(xiàn)，交易量和交易價格的整體走勢均與去年同期有較大差距，此前一路猛漲的交易價格走勢也已逐漸趨緩。在買方市場揮之不散的觀望情緒之下，前半年二手房市場的成交狀況始終未能出現(xiàn)突破性進(jìn)展。不過對于剛性需求始終客觀存在的自住型群體而言，價格的合理調(diào)整更加有利于未來二手房市場的回暖趨勢。

目前市場中普遍存在的持幣待購現(xiàn)象與奧運會的日益臨近不無關(guān)聯(lián)，人們普遍認(rèn)同以奧運會為“拐點”而產(chǎn)生的樓市異動觀點，一旦此節(jié)點到來后市場整體并未出現(xiàn)較大振幅，其潛在性需求也將逐漸開始釋放。再輔以穩(wěn)中有降的價格走勢，置業(yè)群體的購買熱情有望回溫。

全年成交保持7.8萬套

較之于去年扶搖直上的火爆交易行情而言，今年購房客群呈現(xiàn)出了少有的謹(jǐn)慎和冷靜，市場交易總量同、環(huán)比均出現(xiàn)了明顯的下挫局面。

拋開其他年齡層的剛性置業(yè)需求不論，隨著“80后”年輕群體婚育高峰的到來，此類人群的購方訴求已經(jīng)迫在眉睫，而前半年所積累的消費情緒有望在各方關(guān)注的奧運會“拐點”之后加速釋放。不僅如此，市場交易價格的漲幅放緩也為日后成交回暖提供了支撐。除此之外，由于受到緊縮性宏觀經(jīng)濟環(huán)境的影響，前半年各家銀行均采取趨緊的房貸審批政策，而隨著公積金貸款政策的利好頻傳和加息預(yù)期的弱化，下半年的信貸市場有望迎來適度從寬的發(fā)展動向。預(yù)計下半年的二手房市場成交的爆發(fā)點將在奧運會之后尤其是十月份出線，全年的市場交易總量也將保持在7.8萬套左右。

樓市趨冷，投資獲利難度加大

2008年上半年由于緊縮的貨幣政策，使得股市大幅跳水，基金凈值萎縮，樓市成交低迷，黃金階段性回落，各種投資獲利空間均受到抑制。面對全球性的經(jīng)濟衰退以及高漲的CPI，無論是股市還是樓市在下半年的投資市場中均很難獲得很好的獲利表現(xiàn)。

投資二手房投資獲取收益主要通過出租或出售這二種方式。在拐點論和觀望情緒的影響下，2008年的二手房市場客戶量明顯下降，市場房源數(shù)量激增，房價的上漲也正在趨緩。由此使得市場中的部分投資客低價套現(xiàn)，交易中出現(xiàn)了較大的議價空間，高價出售的難度大大增加。此外，近幾年來的屢次加息增大了購房者還款壓力，雖然租賃市場的租金持續(xù)上漲，但是租金的漲幅依舊難敵房貸和CPI的高企。樓市的獲利能力受到了明顯抑制。

價格漲幅不大，總體在合理空間震蕩

對比去年二手房市場的交易價格來看，今年的市場成交價格走勢已然表現(xiàn)出疲軟勢頭。不過，基于二手房的現(xiàn)房、區(qū)域優(yōu)勢以及軌道交通等的“加分”因素，未來一段時期內(nèi)二手房市場尤其是熱點區(qū)域內(nèi)的二手房市場成交均價將繼續(xù)保持小幅漲勢，但總體交易水平依舊維持在合理空間震蕩。

2008年一、二手交易量將保持在1：1.2的比例

雖然2008年未現(xiàn)京城房地產(chǎn)市場的盛世景象，但在總體交易狀況欠佳的大局之下，今年二手房市場正逐步取代以往一手樓市稱霸的局面，連續(xù)數(shù)月超過了一手房銷售狀況。

今年前半年一、二手房總體成交比例維持在1：1.05左右，而去年全年這一數(shù)字大概在1：1.5左右，由此我們可以看出二手房在整個房地產(chǎn)市場中的地位得以進(jìn)一步提升。不過，隨著今年下半年一手樓盤的集中上市以及其打折促銷的救市之舉所引發(fā)的個別區(qū)域一、二手市場價格倒掛現(xiàn)象的產(chǎn)生，下半年一手房市場低迷的銷售態(tài)勢將有所改觀，預(yù)計全年一、二手房市場交易量的比例大致保持在1：1.2的水平線上。

二手房客戶群面臨分流

自從限價商品房一詞進(jìn)入人們的視線之日起，政府對于其購買人群以及標(biāo)準(zhǔn)的制定便一直吸引著各方關(guān)注的目光。如今，其購買的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)以及細(xì)節(jié)等均已塵埃落定，各區(qū)的申請工作也已有序展開，而伴隨著有望在年底封頂?shù)?個限價房項目，其周邊的二手房市場勢必會受到一定程度的影響，特別是其較低的交易價格將對50萬左右的二手房交易形成沖擊。

我愛我家市場研究中心推測，限價房項目的平均價格約在6500元/平方米，其戶型多控制在80平米左右，因此限價房的出現(xiàn)將令二手房購買客群尤其是50萬左右中低總價置業(yè)群體分流現(xiàn)象產(chǎn)生，其中約有12%的消費群體有可能因此而“陣前倒戈”。不過，鑒于相關(guān)政策之下限價商品房購買人群的特定性以及其在總體市場中的較小體量，再加上限價房項目位置相對較遠(yuǎn)，其對于整體二手房市場的影響將較為有限。

開發(fā)商資金鏈將受到更大考驗

2008年中國的宏觀經(jīng)濟處在本幣升值以及高通脹的壓力之下。為了控制流動性過剩導(dǎo)致的經(jīng)濟過熱，今年宏觀經(jīng)濟的主基調(diào)就是緊縮的貨幣政策。在美國經(jīng)濟衰退、全球性通脹、糧食供應(yīng)不足、原油價格高升的背景下，2008年的中國又接連承受了南方暴雪以及汶川地震。這就使得央行更加堅持從緊的貨幣政策不變，銀行貸款出現(xiàn)松動的可能性也變得微乎其微。雖然央行五次提高存款準(zhǔn)備金令上半年出口、投資、信貸等宏觀經(jīng)濟指標(biāo)出現(xiàn)了回落的態(tài)勢，但是外匯儲備的持續(xù)增加、災(zāi)后重建投資、人民幣升值吸引的熱錢帶來的流動性過剩依舊成為央行要重點解決的宏觀經(jīng)濟問題。因此，貨幣緊縮很難改觀，房地產(chǎn)市場的資金鏈也將受到更大的考驗。

公積金漸成下半年購房貸款亮點

隨著政府相關(guān)部門接連推出的公積金政策出臺，公積金貸款業(yè)務(wù)的辦理流程有了“質(zhì)”的飛躍。不但簡化了公積金貸款的業(yè)務(wù)流程，此外還將全市的公積金繳存比例統(tǒng)一至12%。此舉不僅擴大了其的受益人群，變相放寬了貸款的渠道，為解決市場的資金問題提供了幫助，同時也在一定程度上扶持了自住購房的需求。

根據(jù)我愛我家控股偉嘉安捷的數(shù)據(jù)表明，公積金政策調(diào)整后，其相關(guān)業(yè)務(wù)需求提高了35%。因此，下半年的房貸市場中，公積金貸款業(yè)務(wù)的上升勢頭將不容小覷，伴隨著其政策的進(jìn)一步完善和調(diào)整，其將發(fā)展成樓市房貸業(yè)務(wù)中的又一主力產(chǎn)品。

（胡景暉 我愛我家副總經(jīng)理）