京滬穗限價(jià)房全比較

甄愛軍

“我能買限價(jià)房嗎?”相信很多人心中都有這樣的疑問。在北京、廣州兩地，已有限價(jià)房上市，而在上海近期也曾傳出將會(huì)有限價(jià)房推出。

據(jù)了解，根據(jù)各地規(guī)定，限價(jià)房對(duì)戶型、價(jià)格等都做出了限定，如北京市規(guī)定，一居室控制在60平方米以下；二居室控制在75平方米以下。在價(jià)格方面，限價(jià)房要比周邊商品房?jī)r(jià)格低，如北京規(guī)定比周邊項(xiàng)目低10％～15％。

據(jù)悉，各地對(duì)購(gòu)買限價(jià)商品住房的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，會(huì)根據(jù)居民收入、住房及房?jī)r(jià)等情況對(duì)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整并公布。各地的限價(jià)房具有明顯的地域特色，目前僅覆蓋本地居民，如北京、廣州等地的限價(jià)房銷售對(duì)象均鎖定為具有當(dāng)?shù)貞艨诘娜巳海鴥H有上海將會(huì)考慮外來人員。此外，各地均規(guī)定，對(duì)申購(gòu)限價(jià)房弄虛作假會(huì)依法追究法律責(zé)任。

相對(duì)來說，限價(jià)房具有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，那么，對(duì)京滬穗三地的居民來說，購(gòu)買限價(jià)房的資格到底是如何規(guī)定的呢?轉(zhuǎn)讓等又有何限制?記者對(duì)此進(jìn)行了了解。

北京：四項(xiàng)指標(biāo)定資格

在北京，確定購(gòu)買限價(jià)房資格有四項(xiàng)重要指標(biāo)，即申請(qǐng)家庭的戶籍、家庭收入、人均使用面積以及家庭總資產(chǎn)值需滿足相應(yīng)的條件。

據(jù)了解，北京限價(jià)房建設(shè)于2006年第三季度啟動(dòng)。2007年4月，首批10幅限價(jià)房地塊正式對(duì)外招標(biāo)，海淀、豐臺(tái)、石景山各一塊，約110萬平方米，預(yù)計(jì)提供萬余套以上限價(jià)房。首批三個(gè)項(xiàng)目為石景山金頂街、豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)造甲村以及海淀區(qū)西三旗，售價(jià)確定為6250～6800元／平方米不等，目前已進(jìn)入銷售階段。

北京限價(jià)房供應(yīng)對(duì)象為北京市中等收入住房困難的城鎮(zhèn)居民家庭、征地拆遷過程中涉及的農(nóng)民家庭以及市政府規(guī)定的其他家庭。申請(qǐng)購(gòu)買限價(jià)房家庭的戶籍、收入、住房和資產(chǎn)應(yīng)符合相應(yīng)條件

根據(jù)今年2月份公布的《北京市限價(jià)商品住房管理辦法(試行)》等文件，北京限價(jià)房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)確定。首先申請(qǐng)家庭必須具有北京戶籍，非北京戶籍不具備資格；而對(duì)于家庭收入等條件則實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，每年會(huì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，2008年的標(biāo)準(zhǔn)也已出臺(tái)，根據(jù)《關(guān)于印發(fā)2008年北京市限價(jià)商品住房申購(gòu)家庭收入、住房和資產(chǎn)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的通知》文件要求，如3人及以下家庭購(gòu)買限價(jià)房標(biāo)準(zhǔn)定在年收入8.8萬元以下、人均住房使用面積15平方米以下、家庭總資產(chǎn)凈值57萬元及以下(見表)。

此外，購(gòu)房人取得房屋權(quán)屬證書后5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓所購(gòu)限價(jià)房，當(dāng)然，可向戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門申請(qǐng)回購(gòu)，回購(gòu)價(jià)格按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素確定；備注：家庭收入是指全部家庭成員的收入總和.包括工資、獎(jiǎng)金、津貼、補(bǔ)貼等勞動(dòng)收入和儲(chǔ)蓄存款利息等財(cái)產(chǎn)性收入：家庭總資產(chǎn)凈值是指全部家庭成員名下的房產(chǎn)、汽車的凈值及現(xiàn)金、有價(jià)證券、投資(含股份)、存款、借出款等。5年后可上市，但需繳納35％土地收益金，屆時(shí)會(huì)按照同地段普通商品住房和限價(jià)商品住房差價(jià)來計(jì)算。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士分析指出，北京限價(jià)房的準(zhǔn)入門檻相對(duì)較寬。北京“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)部主任王志偉表示，就現(xiàn)有的標(biāo)準(zhǔn)來看，基本涵蓋了北京市的中等收入群體。他說：“2008年的標(biāo)準(zhǔn)與高收入差距并沒有想象中那么大，這從側(cè)面反映了目前的標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)還是較為寬松的。”根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2007年北京20％高收入家庭可支配收入為11.79萬元，兩者之間的差距僅3萬元。

廣州：限價(jià)房已試水

目前廣州已有保利地產(chǎn)旗下的西子灣項(xiàng)目、萬科地產(chǎn)旗下的萬科城花園兩個(gè)“限價(jià)房”項(xiàng)目發(fā)售，共有1149套住宅，面積在76～95平方米之間。根據(jù)“陽光家緣”網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)顯示，兩個(gè)項(xiàng)目的售價(jià)在6000～6500元／平方米。

記者從廣州市房管局了解到，此次第一批限價(jià)房之后，還會(huì)有后續(xù)項(xiàng)目推出，目前在建的項(xiàng)目有中海金沙馨園、金沙洲等項(xiàng)目，分別位于白云區(qū)、花都區(qū)、蘿崗區(qū)和番禺區(qū)等。

按照相關(guān)規(guī)定，廣州限價(jià)房必須用來自住，不能出租，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，政府將收回房產(chǎn)，并追究相應(yīng)法律責(zé)任。業(yè)內(nèi)人士表示，為了能夠體現(xiàn)其保障作用，廣州市政府對(duì)限價(jià)房的作用做出了明確規(guī)定。

根據(jù)今年年初下發(fā)的《廣州市限價(jià)商品住宅銷售管理辦法(試行)》，其申購(gòu)條件主要也是根據(jù)戶籍、收入等方面進(jìn)行規(guī)定。辦法中規(guī)定，在廣州購(gòu)買限價(jià)房必須具備廣州戶籍，同時(shí)申請(qǐng)人在廣州市轄區(qū)沒有獨(dú)立套型住宅自有產(chǎn)權(quán)登記記錄。屬已婚人員的，夫妻雙方各自在廣州市轄區(qū)均沒有獨(dú)立套型住宅自有產(chǎn)權(quán)登記記錄。同時(shí)還有年齡方面的要求，如男性年滿25周歲，女性年滿23周歲。個(gè)人申購(gòu)的，本人上年度(2007年)稅前工資性固定收入，不包括證券、彩票等財(cái)產(chǎn)性收入(下同)在10萬元以下；以夫妻聯(lián)名方式申購(gòu)的，家庭(含成年子女)稅前收入在20萬元以下。

需要提醒注意的是，個(gè)人和家庭稅年收入情況由申請(qǐng)人在購(gòu)買限價(jià)房時(shí)如實(shí)自行申報(bào)。已購(gòu)買商品房住宅、辦理《商品房買賣合同》交易登記備案尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記的，視為已有住房。

購(gòu)買廣州限價(jià)房，在網(wǎng)上申請(qǐng)之后，還須攜帶身份證、戶口本等個(gè)人資料前往廣州市國(guó)土房管局和項(xiàng)目售樓處確認(rèn)，而后接受資格審核。對(duì)于獲得購(gòu)房資格者，主管部門會(huì)根據(jù)電腦搖號(hào)所產(chǎn)生的順序，來確定購(gòu)房先后，當(dāng)然，如果規(guī)定的時(shí)間內(nèi)沒有完成選房程序的，視為自動(dòng)放棄。所購(gòu)限價(jià)房也可以在商業(yè)銀行申請(qǐng)房貸。

限價(jià)房自辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記之日起5年之內(nèi)不得出租和轉(zhuǎn)讓。5年期滿后出租和轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)向政府補(bǔ)交土地收益價(jià)款。限價(jià)房補(bǔ)交土地收益價(jià)款應(yīng)當(dāng)按照出租和轉(zhuǎn)讓時(shí)同地段、同類別商品住宅市場(chǎng)體格與限價(jià)房購(gòu)買價(jià)格之間差價(jià)的70％計(jì)算。

上海：試點(diǎn)指日可待

種種跡象表明，上海在不久的將來可能會(huì)推出限價(jià)房。

上海的限價(jià)房始于2005年樓市調(diào)控之初。當(dāng)時(shí)，上海市政府提出兩個(gè)“1000萬”工程，即年內(nèi)新開工1000萬平方米重大工程配套商品房和1000萬平方米中低價(jià)商品住房，并力爭(zhēng)全年可預(yù)售面積2000萬平方米，包括配套商品房在內(nèi)的中低價(jià)位普通商品住房占年內(nèi)新上市商品房的比重，將由去年的57％提高到65％，約相當(dāng)于每3套新增房中就有2套是中低價(jià)房。這其中的中低價(jià)商品住房就是所謂的限價(jià)房，兩者實(shí)質(zhì)上并沒有多大的區(qū)別。

但在當(dāng)時(shí)，被稱之為“上海感冒、全國(guó)吃藥”的樓市調(diào)控政策，確實(shí)對(duì)上海產(chǎn)生了巨大的作用。房?jī)r(jià)上漲速度明顯放緩，而且成交量也下滑，市場(chǎng)處于濃郁的觀望氣氛當(dāng)中，可能是考慮到中低價(jià)房對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的擠壓作用，當(dāng)年除了1000萬平方米的重大工程配套商品房按計(jì)劃完成之外，另外一個(gè)“1000萬”卻沒了下文。

限價(jià)房再次出現(xiàn)是在今年2月份，一家媒體報(bào)道稱上海將推出限價(jià)房，并稱已收購(gòu)了一些項(xiàng)目，只等相應(yīng)的配套政策出臺(tái)之后便擇時(shí)推出。雖然記者目前尚未從官方途徑獲得上海推出限價(jià)房的時(shí)間表，但種種跡象表明，上海推出限價(jià)房可能性非常大。

據(jù)消息人士透露，目前的確有一些項(xiàng)目可能會(huì)轉(zhuǎn)為限價(jià)房，不過時(shí)機(jī)還未成熟。上海的確也需要適當(dāng)考慮中低收入人群的住房需求，滬上房地產(chǎn)專家顧海波指出，由于此前上海的住宅保障體系中主要考慮的是低收入人群，以及重大工程動(dòng)遷戶，并未將中低收入人群納入到保障體系中來，但收入并不高，而需求卻真實(shí)存在的中低收入人群，應(yīng)該是保障體系中應(yīng)該惠及到的一個(gè)部分。

有關(guān)人士告訴記者，上海未來會(huì)擇時(shí)推出限價(jià)房，其實(shí)有跡可循。這位人士指出，在早些時(shí)候，上海市政府曾發(fā)布一份名為《解決上海市低收入家庭住房困難的發(fā)展規(guī)劃(2008～2012年)》的文件，就明確指出：健全經(jīng)濟(jì)適用住房制度，積極解決中低收入家庭的住房困難和經(jīng)市政府認(rèn)定的其他住房困難家庭的住房問題。到2012年，累計(jì)享受經(jīng)濟(jì)適用住房政策的家庭達(dá)到30萬戶。同時(shí)在《2008年上海市住房建設(shè)計(jì)劃要點(diǎn)》中也明確，今年上海將推出400萬平方米的房源面積，以解決中低收入家庭的住房困難問題。

名詞解釋：限價(jià)房

所謂限價(jià)房，就是政府對(duì)開發(fā)商的開發(fā)成本進(jìn)行測(cè)算以后，對(duì)房屋的銷售價(jià)格、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和銷售對(duì)象等方面進(jìn)行限制，將開發(fā)商的利潤(rùn)控制在一個(gè)合理的范圍內(nèi)，并最終設(shè)定土地出讓價(jià)格，因?yàn)樗认拗频貎r(jià)，也限制房?jī)r(jià)，很多人又把它稱作兩限房。