“不退房”的法與理

葉　檀

理解契約與嚴(yán)格執(zhí)行契約完全不同，理解只需要起碼的理性與教育，嚴(yán)格執(zhí)行則需要市場(chǎng)與法治環(huán)境的長(zhǎng)期熏陶。

萬(wàn)科在長(zhǎng)三角杭州、上海、南京等地的公開(kāi)、大幅度的降價(jià)行為，受到兩方面夾擊，一是老客戶不滿意，形成退房潮。在杭州，激動(dòng)的客戶砸了萬(wàn)科售樓處；二是一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不滿意，表示萬(wàn)科這條鯰魚破壞規(guī)則。

萬(wàn)科受到許多希望房?jī)r(jià)繼續(xù)下降的待購(gòu)者的支持。許多網(wǎng)友表示，退房者沒(méi)有起碼的契約精神，而一些開(kāi)發(fā)商對(duì)萬(wàn)科的指責(zé)，被這些網(wǎng)友指責(zé)為開(kāi)發(fā)商的陰謀。萬(wàn)科則旗幟鮮明，聲稱對(duì)于沒(méi)有法律、合同依據(jù)的補(bǔ)償、退房要求，作為一家上市公司，萬(wàn)科將本著契約原則辦事，不可能接受合同范圍之外的要求。

萬(wàn)科在長(zhǎng)三角地區(qū)的降價(jià)已經(jīng)演變成為一個(gè)社會(huì)事件，房地產(chǎn)波動(dòng)可能對(duì)社會(huì)產(chǎn)生的影響開(kāi)始顯現(xiàn)。在企業(yè)策略選擇與社會(huì)個(gè)體在市場(chǎng)交易行為的利益沖突中，如何正確地理解契約，理解契約精神變得特別重要。

就萬(wàn)科退房事件而言，各方必須遵守一個(gè)前提。房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)房者都應(yīng)守法，只要正式簽訂的契約，并且契約沒(méi)有故意隱瞞等顯失公平的條款，雙方必須遵守。雙方協(xié)商不成，可以訴諸法律。

萬(wàn)科并沒(méi)有違法。雖然萬(wàn)科早在2007年就承諾，自2007年6月13日起，上海萬(wàn)科所有項(xiàng)目銷售現(xiàn)場(chǎng)都踐行“陽(yáng)光宣言”，設(shè)定了“客戶冷靜期”，首創(chuàng)“3天無(wú)理由退訂”。但此處所指的“無(wú)理由退訂”指的只是無(wú)理由退還定金，而不是指購(gòu)房合同簽訂之后，因此萬(wàn)科在法理上站得住腳。

萬(wàn)科行為雖然不違法，但此舉虧欠老客戶，對(duì)信譽(yù)有損，于情于理不合。

8月初，王石表示“萬(wàn)科不會(huì)依賴降價(jià)來(lái)贏得客戶和市場(chǎng)”，萬(wàn)科執(zhí)行副總裁肖莉宣稱“我們不會(huì)打價(jià)格戰(zhàn)”，但20天不到就發(fā)生了180度逆轉(zhuǎn)。老牌房地產(chǎn)商萬(wàn)科理應(yīng)考慮到如此降價(jià)會(huì)給老業(yè)主帶來(lái)?yè)p失，而萬(wàn)科一聲不吭，降價(jià)之前仍然高價(jià)出售，明顯是想把成本轉(zhuǎn)嫁給客戶。

契約在購(gòu)萬(wàn)科住房者與萬(wàn)科之間發(fā)生，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，只有利益關(guān)聯(lián)方才是契約的主體，其他人的意見(jiàn)僅供參考，旁人無(wú)從置喙，因?yàn)檫@些人的利益并不牽涉其中。無(wú)利益關(guān)聯(lián)者的意見(jiàn)，除了法律授權(quán)機(jī)構(gòu)，不能成為判決契約合理與否的依據(jù)。

由于萬(wàn)科降價(jià)，導(dǎo)致原業(yè)主有巨大財(cái)產(chǎn)損失，此時(shí)，萬(wàn)科有必要盡到告知義務(wù)。房地產(chǎn)屬于大宗消費(fèi)品，消費(fèi)者往往傾一生積蓄購(gòu)得一房，因此，房?jī)r(jià)的漲落直接影響到購(gòu)房者長(zhǎng)期生活品質(zhì)。房?jī)r(jià)被人為控制，大幅波動(dòng)，或者轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，是大部分消費(fèi)者無(wú)法承受的經(jīng)濟(jì)壓力。25％左右的降幅，與首付持平，已經(jīng)超過(guò)消費(fèi)者的忍耐力。隱性的受損者包括那些正在還按揭貸款的人，因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格下降，他們的支出增加，而收益減少。

許多人往往以李嘉誠(chéng)在東南亞金融危機(jī)時(shí)拒絕補(bǔ)償房?jī)r(jià)差價(jià)為理由，但這與萬(wàn)科的情況有所區(qū)別，因?yàn)槿f(wàn)科是主動(dòng)降價(jià)，試圖求得先機(jī)，成為房地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)者，而東南亞金融危機(jī)時(shí)，則是外部環(huán)境突然逆轉(zhuǎn)，屬于不可抗力。

萬(wàn)科此前一直悄悄降價(jià)，奉行“打槍的不要”的低調(diào)原則，現(xiàn)在轉(zhuǎn)而大張旗鼓，無(wú)非想給競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手強(qiáng)大的壓力，希望市場(chǎng)加快轉(zhuǎn)變，加快并購(gòu)過(guò)程，以免萬(wàn)科率先降價(jià)在堅(jiān)挺的房?jī)r(jià)面前，成為實(shí)際的虧損。

消費(fèi)者的過(guò)激行為，只是對(duì)自己所受經(jīng)濟(jì)損失的不滿。他們知道自己得尊重契約，即使最后訴諸法律，也只是想找出契約中的漏洞，比如無(wú)理由退房的適用時(shí)段，等等。但理解契約與嚴(yán)格執(zhí)行契約完全不同，理解只需要起碼的理性與教育，嚴(yán)格執(zhí)行則需要市場(chǎng)與法治環(huán)境的長(zhǎng)期熏陶，從這方面來(lái)說(shuō)，中國(guó)的企業(yè)與消費(fèi)者都有非常漫長(zhǎng)的路要走。

風(fēng)險(xiǎn)從來(lái)不是某一方的專利，當(dāng)消費(fèi)者的利益受到大面積侵害時(shí)，一定會(huì)影響市場(chǎng)基礎(chǔ)；責(zé)權(quán)利是對(duì)等的，當(dāng)消費(fèi)者沒(méi)有獲得充足的權(quán)利時(shí)，他們的責(zé)任感通常很差，當(dāng)企業(yè)常常面臨不確定的經(jīng)商環(huán)境，它們很難形成長(zhǎng)期的責(zé)任與義務(wù)意識(shí)，而轉(zhuǎn)向投機(jī)與實(shí)用哲學(xué)。

在健康、正常的市場(chǎng)中，一樁交易各取所需，雙方共贏。生產(chǎn)者提供合格產(chǎn)品，消費(fèi)者支付價(jià)款，雙方既有責(zé)任，也有義務(wù)、權(quán)利。這里，離不開(kāi)最后的仲裁者——公平的法律。