樓市泡沫將破

周政華　楊正蓮

樓市危矣？

與早已跳水的中國(guó)股市不同，中國(guó)的樓市慢了半拍。但有人說(shuō)，奧運(yùn)之后，樓市可能要緊跟股市的步伐。

曾于去年8月創(chuàng)造了中國(guó)房?jī)r(jià)之最的深圳，今年8月份，房?jī)r(jià)已經(jīng)從18000元/平方米的均價(jià)跌至11000元/平方米的半空，跌去三分之一還多；而一直堅(jiān)挺的上海房?jī)r(jià)最近也憋不住了。一座位于上海普陀區(qū)的樓盤的成交價(jià)格，5個(gè)月內(nèi)每平米降了8000元，跌幅近40%；暫時(shí)按兵不動(dòng)的北京，則采取了讓購(gòu)房者眼花繚亂的促銷方式，甚至包括買房送車。

價(jià)格跳水的同時(shí)，成交量也出現(xiàn)了大幅度萎縮。

特大城市的房?jī)r(jià)下跌與成交量萎縮，是宏觀經(jīng)濟(jì)的重要指標(biāo)之一。這預(yù)示著，過(guò)去十年曾經(jīng)高度繁榮的中國(guó)經(jīng)濟(jì)，與國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境一樣，出現(xiàn)了轉(zhuǎn)向。

從政府高層到經(jīng)濟(jì)學(xué)家都已經(jīng)清醒地意識(shí)到，中國(guó)經(jīng)濟(jì)目前處于相當(dāng)困難、也相當(dāng)關(guān)鍵的時(shí)期，如果處置不當(dāng)，可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)的深度下滑。90年代形成的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式固然帶來(lái)了繁榮，但是，這種繁榮也蘊(yùn)涵著很大風(fēng)險(xiǎn)。它內(nèi)在地會(huì)制造通貨膨脹，也會(huì)推動(dòng)收入差距急劇擴(kuò)大。

人們也許可以期待，在這一輪下滑周期內(nèi)，政府將進(jìn)行變革，從而使未來(lái)一輪繁榮的宏觀經(jīng)濟(jì)與制度基礎(chǔ)更為合理。

樓市泡沫將破

房地產(chǎn)的冬天要來(lái)了。

銷量向下，房?jī)r(jià)回頭，一場(chǎng)降價(jià)風(fēng)潮在深、滬、京蔓延開(kāi)來(lái)。事實(shí)上，此間風(fēng)險(xiǎn)，早在十?dāng)?shù)年前，就已經(jīng)為地方政府、銀行、地產(chǎn)商所悄然埋下

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷10年來(lái)最困難的時(shí)期，這是十?dāng)?shù)年風(fēng)險(xiǎn)累積的必然結(jié)果。

“深圳90%的項(xiàng)目都存在打折降價(jià)行為”

深圳，這個(gè)位于廣東沿海的經(jīng)濟(jì)繁榮城市，曾于2007年8月，創(chuàng)造了中國(guó)城市商品住宅均價(jià)的最高紀(jì)錄——18000元/平方米，這個(gè)價(jià)格較一年前翻了一番。

但到了2008年8月下旬，深圳的房?jī)r(jià)跌了三分之一。

這兩年來(lái)，深圳市房?jī)r(jià)所經(jīng)歷的“過(guò)山車”式的漲跌輪回，從某種程序上預(yù)言了中國(guó)一線城市房地產(chǎn)的未來(lái)。

皇御苑三期，是一個(gè)位于深圳中心城區(qū)福田區(qū)的樓盤——開(kāi)盤后的3個(gè)月內(nèi)，先后推出了兩項(xiàng)優(yōu)惠政策：一次性付款9.6折和“買兩房送五萬(wàn)，買三房送八萬(wàn)”。但從2007年11月開(kāi)盤到2008年7月初，這個(gè)樓盤全部600多套住宅僅賣出了不到40%。

售樓員張靖濤對(duì)《中國(guó)新聞周刊》說(shuō)，最近一個(gè)月來(lái)看房的人不超過(guò)30個(gè)，這相當(dāng)于去年11月一天的看房人數(shù)。

這個(gè)樓盤的開(kāi)發(fā)商在深圳還有三處住宅小區(qū)，屬于規(guī)模中等的房地產(chǎn)公司。

萬(wàn)科、招商等深圳地產(chǎn)龍頭企業(yè)也在降價(jià)。

2008年3月，位于深圳龍崗坪山的萬(wàn)科金域東郡的新樓盤降價(jià)10%，但截至6月底只出售了不到總數(shù)的1/4。對(duì)比2007年10月，該樓盤的前期以低于周邊同類樓盤近20%的價(jià)格面市，一周內(nèi)就銷售一空。

“近期深圳90%的項(xiàng)目都存在打折降價(jià)行為?！鄙钲谑猩鐣?huì)科學(xué)院城市營(yíng)運(yùn)研究中心主任高海燕接受《中國(guó)新聞周刊》采訪時(shí)說(shuō)。

來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，更清楚地表明了深圳市房?jī)r(jià)的整體現(xiàn)狀——自2008年1月以來(lái)，深圳市商品住宅均價(jià)月均回落1000元/平方米。截至8月，深圳市房?jī)r(jià)降至不到11000元/平方米，成交量較去年同期下跌近60%。

深圳房?jī)r(jià)大幅跌落之下，一些貸款買房的深圳市民采取了“斷供”。他們的說(shuō)法是，按照目前價(jià)格，即便賣掉房子，也不足以償還銀行貸款。

2008年6月，一篇署名為“風(fēng)語(yǔ)”的《深圳斷供已過(guò)千億，次貸危機(jī)浮現(xiàn)》博客文章稱，其所在的蛇口片區(qū)某商業(yè)銀行斷供達(dá)到15億元。作者以該銀行的規(guī)模推斷，整個(gè)深圳地區(qū)斷供規(guī)模可能達(dá)到千億元。

但深圳市銀監(jiān)局7月25日稱，深圳的個(gè)人貸款不良余額不足14億元。深圳市銀監(jiān)局認(rèn)為，斷供只是個(gè)別現(xiàn)象。

究竟有多少貸款買房者中斷還款，目前尚不明確。

上海房?jī)r(jià)目前出現(xiàn)了步深圳后塵的跡象

按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，與深圳同為一線城市的北京、上海目前房?jī)r(jià)平穩(wěn)。

但，2008年初以來(lái)，京、滬兩地開(kāi)發(fā)商打折、買房送車、送物業(yè)費(fèi)等變相降價(jià)措施已經(jīng)迭出不窮。一般經(jīng)濟(jì)學(xué)者分析認(rèn)為，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)可能并未考慮上述因素。

上海市一直被地產(chǎn)商鼓吹為“保值升值功能最好”的中心樓盤，8月成了降價(jià)的領(lǐng)頭羊。

位于內(nèi)環(huán)內(nèi)——上海最繁華地段的君御豪庭、上海新昌城的均價(jià)都跌去了20%。中遠(yuǎn)兩灣城，位于普陀區(qū)的樓盤的成交價(jià)，5個(gè)月內(nèi)(8月比3月)降了8000元，跌幅近40%。

此外，上海市中環(huán)和遠(yuǎn)郊的一些樓盤價(jià)格，都出現(xiàn)了10%左右的下調(diào)。

樓市價(jià)格下跌的面積進(jìn)一步擴(kuò)大，包括杭州、重慶、大連、沈陽(yáng)等城市的房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了小幅下跌。來(lái)自國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查顯示：2008 年7月份全國(guó)70個(gè)大中城市的房屋平均銷售價(jià)格同比漲幅連續(xù)5個(gè)月下降。

值得注意的是，房屋交易量在下滑。

2008年7月，京、滬、深三地住房的成交量，僅為去年同期的一半左右(數(shù)據(jù)來(lái)自中指數(shù)研究院)——成交量下降反映的是供求關(guān)系的轉(zhuǎn)變。

張化學(xué)，中國(guó)指數(shù)研究院咨詢部主管對(duì)《中國(guó)新聞周刊》表示，成交量下跌，銷售收入減少，將進(jìn)一步促使房地產(chǎn)企業(yè)降價(jià)促銷，回籠資金。

地產(chǎn)老板們的憂心已經(jīng)表露出來(lái)。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹?gòu)?008上半年以來(lái)，不止一次在公開(kāi)場(chǎng)合呼吁房地產(chǎn)行業(yè)要做好過(guò)冬準(zhǔn)備。事實(shí)上，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查表明，2008年2季度，房地產(chǎn)企業(yè)家的信心指數(shù)較前一季度繼續(xù)回落，在所有行業(yè)中排名倒數(shù)第一。

當(dāng)然，具體到不同樓盤的降價(jià)時(shí)間和幅度，則會(huì)受資金情況的影響。一般而言，上市公司、大型國(guó)有房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金情況好于中小地產(chǎn)商。但是，價(jià)跌量縮，一個(gè)下行的房地產(chǎn)市場(chǎng)基本成型。

更重要的是消費(fèi)者的心理預(yù)期——8月下旬，央行針對(duì)國(guó)內(nèi)銀行的個(gè)人房貸進(jìn)行調(diào)查時(shí)表示，此輪房地產(chǎn)交易下降的根本原因，就在于市場(chǎng)觀望氛圍的進(jìn)一步增強(qiáng)。

銀行貨款支撐下的高負(fù)債經(jīng)營(yíng)模式

房地產(chǎn)下行，直接考驗(yàn)中國(guó)的金融系統(tǒng)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2007年底，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率平均超過(guò)80%，且大多都是銀行債務(wù)。

中國(guó)最大的國(guó)有商業(yè)銀行之一中國(guó)建設(shè)銀行(4.95,-0.04,-0.80%,吧)，近期迫不及待地找房地產(chǎn)企業(yè)討回貸款。該行在8月中旬發(fā)表的一份報(bào)告中表示，目前正加緊催收到期的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。

招商銀行(19.80,-0.38,-1.88%,吧)的行長(zhǎng)馬蔚華也在2008年中報(bào)發(fā)布會(huì)上說(shuō)，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)受經(jīng)濟(jì)周期影響較大，招行計(jì)劃把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的總量控制在5%左右。上半年，這家老牌股份制銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款余額，已經(jīng)下滑到了110億元，這個(gè)數(shù)字比2007年的年底大約減少了10億元。

采取類似行動(dòng)的，不僅招行和建行。央行數(shù)據(jù)顯示，自2008年1月以來(lái)，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的增幅連續(xù)7個(gè)月回落。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，斷了的不只是財(cái)路，更可能是生命線。銀監(jiān)會(huì)的一項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，截至2007年底，中國(guó)國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行涉及房地產(chǎn)企業(yè)和個(gè)人住房的按揭貸款數(shù)額高達(dá)5萬(wàn)億元。這個(gè)機(jī)構(gòu)的另外一個(gè)最新數(shù)據(jù)是，2008年1月到7月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)1/5的資金，都來(lái)自銀行直接貸款。如果算上房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)自籌資金、外資等其他間接貸款渠道，銀行資金最終所占比例超過(guò)70%。

中國(guó)房地產(chǎn)公司的運(yùn)作，屬于典型的銀行貸款支撐下的高負(fù)債經(jīng)營(yíng)模式。

銀行和房地產(chǎn)公司的聯(lián)姻始于1996年。從這一年開(kāi)始，中國(guó)開(kāi)始試行資本金制度——要求投資項(xiàng)目必須首先落實(shí)資本金。按此規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)一旦湊足占項(xiàng)目總投資1/5的資本金，就可運(yùn)作一個(gè)商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

“當(dāng)時(shí)相當(dāng)一批開(kāi)發(fā)商利用從地方政府手中拿到的土地去向銀行抵押貸款，再滾動(dòng)開(kāi)發(fā)”，中國(guó)指數(shù)研究院咨詢部主管張化學(xué)說(shuō)，這批開(kāi)發(fā)商實(shí)際上只用5%～10%的資金就可以撬動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目了。

除了向銀行貸款，房地產(chǎn)公司似乎也沒(méi)有更好的選擇。在以銀行為主導(dǎo)的金融體系下，企業(yè)融資渠道非常有限。直到1990年，中國(guó)政府才決定在上海和深圳兩個(gè)沿海城市各設(shè)立一家證券交易所，并且實(shí)行嚴(yán)格的上市審批程序。在兩地上市的企業(yè)中，大型國(guó)有企業(yè)占多數(shù)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)想通過(guò)證券市場(chǎng)融資，難度較大。

共同的“國(guó)有”屬性，也是銀行向部分房地產(chǎn)企業(yè)提供巨額貸款的一個(gè)重要因素。2007年，在中國(guó)市場(chǎng)，年銷售額超過(guò)100億元的房地產(chǎn)企業(yè)中，超過(guò)一半為國(guó)有企業(yè)。

銀行與房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)系密切后，就出現(xiàn)了廣為詬病的官商勾結(jié)現(xiàn)象。

2003年1月，北京市世濤鴻業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)李慶賢，假借自己公司欲購(gòu)買北京匯華天和生物技術(shù)有限公司股權(quán)的名義，與北京市商業(yè)銀行玉海園路支行、北京恒嘉信置業(yè)有限公司簽訂委托貸款協(xié)議書(shū)，獲取了恒嘉信置業(yè)公司存在玉海園路支行的人民幣800萬(wàn)元的貸款。

事實(shí)上，這800萬(wàn)元的貸款被用于歸還北京市世濤鴻業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的銀行欠款，以及被李慶賢個(gè)人揮霍。而北京市商業(yè)銀行玉海園路支行副行長(zhǎng)王建梁，在收受李慶賢的賄賂后，違反銀行規(guī)定，在委托貸款協(xié)議書(shū)中用銀行名義為李的公司提供擔(dān)保。

事發(fā)后，王建梁被法院判處9年有期徒刑，但玉海園路支行損失的數(shù)百萬(wàn)資金則再也無(wú)法追回。

另外一方面，個(gè)人住房按揭貸款也相當(dāng)寬松，刺激了市場(chǎng)需求。從1998年開(kāi)始，個(gè)人住房貸款成為銀行熱門的金融產(chǎn)品，各家銀行紛紛降低貸款條件，首付款一降再降。到了2000年，各商業(yè)銀行競(jìng)爭(zhēng)白熱化時(shí)，甚至推出了零首付。

“零首付”居民住房貸款，在實(shí)際中存在著兩種“版本”：一種是商業(yè)銀行推出的，如2000年7月中國(guó)建設(shè)銀行和中國(guó)工商銀行(4.51,-0.02,-0.44%,吧)在上海、廈門及廣東推出住房貸款“零首付”業(yè)務(wù)；另一種是開(kāi)發(fā)商自己運(yùn)作，方法包括開(kāi)發(fā)商開(kāi)出購(gòu)房者已經(jīng)負(fù)擔(dān)20%房款的證明，向銀行申請(qǐng)貸款；或者是抬高房?jī)r(jià)，利用虛高的房?jī)r(jià)得到100%的貸款。

現(xiàn)就職于北京一家媒體的顏紅，購(gòu)房時(shí)正好碰上了零首付時(shí)代。2000年，當(dāng)顏打算在北京購(gòu)買一套住房時(shí)，當(dāng)時(shí)新開(kāi)盤的紫竹花園、都會(huì)華庭、陽(yáng)光曼哈頓、方寶苑、信荷城等樓盤都推出了零首付優(yōu)惠。

上述零首付，事實(shí)上都是開(kāi)發(fā)商先墊款交付銀行，然后購(gòu)房者在一到二年時(shí)間內(nèi)，將20%的首付款分批交付開(kāi)發(fā)商即可。顏?zhàn)罱K選擇了陽(yáng)光曼哈頓的一套總價(jià)約為30萬(wàn)元的一居室住房。在交給開(kāi)發(fā)商2.5萬(wàn)元定金后，顏紅就搬進(jìn)了新家。

零首付雖然減免了當(dāng)期負(fù)擔(dān)，卻加重了未來(lái)還貸的負(fù)擔(dān)。以10年期30萬(wàn)元的住房按揭為例，假如月息是7.83%，零首期按揭月供就約為3200元，這比付3成首期后月供高出了1000元。隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，利率的上調(diào)，購(gòu)房者未來(lái)債務(wù)負(fù)擔(dān)增加，從而影響其還貸能力。

事實(shí)上，零首付是建立在透支未來(lái)消費(fèi)的基礎(chǔ)之上。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2007年底，中國(guó)居民的住房擁有率高達(dá)80%，而同期人均GDP為中國(guó)15倍的德國(guó)居民的住房擁有率尚不及中國(guó)一半。美國(guó)、英國(guó)、法國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家的該比率均在70%以下。

信貸危機(jī)已經(jīng)凸顯

高負(fù)債經(jīng)營(yíng)模式，需要房?jī)r(jià)不斷上漲才能支撐。

在經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期，由于銀行持有大量的房地產(chǎn)，或者是以房地產(chǎn)為抵押品的資產(chǎn)，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲將提高銀行資本的規(guī)模，從而改善銀行的資本充足率、資產(chǎn)質(zhì)量和盈利狀況。在這種情況下，銀行會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸供給，推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高。然而，一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，就會(huì)影響銀行還款。

目前，信貸危機(jī)已經(jīng)凸顯。

截至2008年6月底，中資銀行各項(xiàng)人民幣房貸不良率比上年末上升0.22個(gè)百分點(diǎn)，已經(jīng)逼近3%的國(guó)際警戒線。

在金融重鎮(zhèn)上海，上海市銀監(jiān)局的數(shù)據(jù)顯示，截至2007年底，該市中資銀行房地產(chǎn)貸款占各項(xiàng)貸款接近1/3，如果加上大量以房產(chǎn)作為抵押的其他貸款，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)已影響到銀行一半左右的信貸資產(chǎn)安全。

央行也意識(shí)到這是一個(gè)全國(guó)性的問(wèn)題，在2008年8月發(fā)布的一份報(bào)告中提醒，金融機(jī)構(gòu)需要密切關(guān)注房地產(chǎn)信貸的三重風(fēng)險(xiǎn)：一是部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈趨緊可能造成開(kāi)發(fā)貸款不良率上升；二是房?jī)r(jià)低迷可能造成個(gè)人住房貸款違約增加；三是預(yù)售資金管理缺位可能會(huì)產(chǎn)生信貸資金風(fēng)險(xiǎn)。

“隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)下行通道進(jìn)一步確立，不良貸款率將會(huì)顯著提高?！焙ＭㄗC券(14.91,0.00,0.00%,吧)的一位著名分析師表示，房?jī)r(jià)下跌對(duì)銀行沖擊的更大影響在于，作為銀行主要貸款抵押品的房地產(chǎn)和土地資產(chǎn)將會(huì)貶值，在以銀行為主導(dǎo)的中國(guó)金融體系下，一旦銀行貸款不良率大幅攀升將可能引發(fā)整個(gè)金融系統(tǒng)的動(dòng)蕩。

最近一項(xiàng)新的信貸緊縮措施出臺(tái)——2008年8月27日，央行和銀監(jiān)會(huì)公布《金融促進(jìn)節(jié)約集約用地通知》，要求各金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)禁放貸給開(kāi)發(fā)商買地。這是自2004年以來(lái)，中央政府為防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，所采取的系列信貸調(diào)控的最新舉措。

2007年9月，央行曾宣布提高二套房首付比率和貸款利率，隨后又規(guī)定住宅在封頂之后才能預(yù)售。上述政策出臺(tái)后，很多銀行都收緊了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和住房按揭貸款。

中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行廣州一家的支行的信貸員告訴《中國(guó)新聞周刊》，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的貸款業(yè)務(wù)一般都放在最后考慮。

盡管目前還沒(méi)有具體的案例，但不少分析人士都認(rèn)為，一些中小房地產(chǎn)公司將瀕臨破產(chǎn)。國(guó)泰君安證券研究所報(bào)告稱，2008年房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口會(huì)達(dá)到3100億元。

滬深兩市發(fā)布的年中報(bào)的109家房地產(chǎn)企業(yè)，上半年負(fù)債總計(jì)超過(guò)3500億元，較去年同期上升了65%(數(shù)據(jù)截止至2008年8月29日)。

即便持有150多億元現(xiàn)金的萬(wàn)科集團(tuán)，在2008年中報(bào)中也明確提出將謹(jǐn)慎拿地，繼續(xù)秉持現(xiàn)金為王的策略。

可想而知，降價(jià)促銷、出讓儲(chǔ)備土地、出讓子公司股權(quán)，將成為不少房地產(chǎn)企業(yè)回籠現(xiàn)金的選擇。

此前在資本市場(chǎng)利好行情和房?jī)r(jià)暴漲的鼓舞下，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)曾經(jīng)掀起了一場(chǎng)圈地?zé)?，那些極度擴(kuò)張并且負(fù)債累累的開(kāi)發(fā)商此時(shí)卻被自己囤積的大量土地所累。

地產(chǎn)公司首創(chuàng)置業(yè)，8月20日宣布以600萬(wàn)元將天津市東麗區(qū)的華明項(xiàng)目60%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予RZP，將其附屬子公司擁有的天津市新青區(qū)的新青項(xiàng)目40%及60%股權(quán)分別轉(zhuǎn)讓給首創(chuàng)置業(yè)及RZP，代價(jià)各為400萬(wàn)元及600萬(wàn)元。

首創(chuàng)置業(yè)2003年在香港聯(lián)交所上市，主要項(xiàng)目大都位于京、滬、粵等沿海大城市，2008年上半年，銷售收入接近25億人民幣。高盛公司早在2008年5月就曾預(yù)警，重慶、成都等首創(chuàng)置業(yè)樓盤云集之地2008年出現(xiàn)的銷量下滑、價(jià)格下跌，將導(dǎo)致公司現(xiàn)金吃緊。

招商地產(chǎn)(11.75,0.00,0.00%,吧)，萬(wàn)科集團(tuán)最近也有類似賣地舉動(dòng)。

發(fā)行公司債，是上市房地產(chǎn)公司解困的一條主要渠道。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2008年以來(lái)，金地集團(tuán)(6.08,0.00,0.00%,吧)、新湖中寶(3.56,0.00,0.00%,吧)、保利地產(chǎn)(12.00,0.00,0.00%,吧)、萬(wàn)科A(5.92,0.00,0.00%,吧)、北辰實(shí)業(yè)(3.43,0.00,0.00%,吧)、中糧地產(chǎn)(4.21,0.00,0.00%,吧)等發(fā)行公司債的申請(qǐng)相繼獲得證監(jiān)會(huì)的審批。

一些非上市地產(chǎn)公司甚至不惜向民間借貸。5月，嘉興市廣源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司獲得上市公司大紅鷹(5.86,0.00,0.00%,吧)1億元人民幣自有資金的貸款，貸款期限一年，年利率為18%，這是銀行中長(zhǎng)期貸款年利率的2倍多。

但即使這樣高的利率，并非所有開(kāi)發(fā)商都能貸到。

土地財(cái)政也在縮水

樓市下行，也影響到了地方政府的稅收增長(zhǎng)。國(guó)家稅務(wù)總局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2008年7月，國(guó)內(nèi)稅收增幅比今年上半年回落了19.7個(gè)百分點(diǎn)，其中證券、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅收入均出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。

中國(guó)的地方財(cái)政，一直被稱為“土地財(cái)政”——地方政府深度介入房地產(chǎn)市場(chǎng)，通過(guò)出讓土地，獲得土地出讓金和各種稅費(fèi)等資金收益。

1997年亞洲金融危機(jī)之后，住宅產(chǎn)業(yè)被視為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新增長(zhǎng)點(diǎn)，2003年被國(guó)務(wù)院確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。一方面受中國(guó)以GDP增長(zhǎng)為政績(jī)考核指標(biāo)的趨動(dòng)，另一方面是稅收體制的影響。中央政府的這一決定得到地方政府由衷的“積極響應(yīng)”。

在中國(guó)當(dāng)前的分稅制體制下，房地產(chǎn)有關(guān)稅費(fèi)歸地方政府征收并使用，共涉及營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅等13個(gè)稅種。

因此，全國(guó)各地政府不惜動(dòng)員各種資源加大房地產(chǎn)投資。1997年至2006年間，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資年均增幅超過(guò)20%，為同期GDP年均增幅的2倍。房地產(chǎn)稅費(fèi)逐漸成為地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源。

地方政府助推房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，主要是圍繞土地供應(yīng)來(lái)實(shí)現(xiàn)。

目前，中國(guó)實(shí)行的是土地公有制，私人只能擁有40到70年的土地使用權(quán)。天則經(jīng)濟(jì)研究中心主任張曙光認(rèn)為，而在現(xiàn)行的公有制土地制度中，國(guó)有制土地是可以直接上市交易的，農(nóng)村集體所有制也必須轉(zhuǎn)換成國(guó)有制土地后才可以上市交易。中國(guó)地方政府都設(shè)有土地儲(chǔ)備交易中心，進(jìn)行土地交易。

一些地方政府為了扶持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的繳納采取寬松的政策——低價(jià)協(xié)議出讓土地，使開(kāi)發(fā)商用很少的錢就能拿到土地開(kāi)發(fā)商品房。由于地方政府違章批地，不規(guī)范用地滋生的腐敗案件也頻繁發(fā)生。

2007年12月19日，廣州市花都區(qū)國(guó)土局原局長(zhǎng)譚斌收受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商賄賂，違規(guī)轉(zhuǎn)讓6000多畝土地的使用權(quán)，向開(kāi)發(fā)商少收取了土地出讓金3.4億元。

國(guó)土部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2000年到2006年，全國(guó)各地有近萬(wàn)名官員，因?yàn)檫`法違規(guī)出讓土地，受到黨紀(jì)政紀(jì)處分或追究刑事責(zé)任。

為了遏制協(xié)議出讓土地的灰色空間，國(guó)土資源部2002年推行招、拍、掛制度，要求土地必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式進(jìn)行公開(kāi)交易。但是，開(kāi)發(fā)商當(dāng)時(shí)普遍認(rèn)為該制度會(huì)推高土地價(jià)格，于是紛紛加速囤地步伐，間接推高了土地價(jià)格——建設(shè)銀行(4.95,0.00,0.00%,吧)研究部的一份報(bào)告顯示，2001年初至2007年5月份，開(kāi)發(fā)商只完成了手頭上40%的土地項(xiàng)目，余下的均被囤積和倒賣。

上海證券報(bào)評(píng)論部主任時(shí)寒冰，在今年8月底召開(kāi)的后奧運(yùn)時(shí)代高峰論壇上表示，協(xié)議出讓制改成招、拍、掛制，事實(shí)上造成了地方政府壟斷土地，是導(dǎo)致此輪房?jī)r(jià)暴漲的重要原因。

地價(jià)確實(shí)不斷攀升。

2007年全國(guó)各大城市地價(jià)的平均水平為1751元/平方米，較2000年增長(zhǎng)了四分之三。

開(kāi)發(fā)商和地方政府合力推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)水漲船高，與此同時(shí)，房屋拆遷糾紛案件也呈大幅上升趨勢(shì)。

湖北省司法廳稱，2008年上半年，該省房屋拆遷案件超過(guò)5600件，主要原因是拆遷安置中安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及解決糾紛的依據(jù)不統(tǒng)一。早在2005年底，湖北省發(fā)改委就認(rèn)為，該省房屋拆遷量過(guò)大，客觀上刺激了居民的購(gòu)房需求，導(dǎo)致房?jī)r(jià)的快速上漲。省會(huì)武漢的房?jī)r(jià)，從2005年到2008年，上漲了近一倍。在此期間，湖北省每年房屋拆遷量多達(dá)2000多萬(wàn)平方米。

在土地經(jīng)營(yíng)管理上，中國(guó)中央政府采取了與地方政府截然不同的措施。為打擊開(kāi)發(fā)商過(guò)度囤地行為，2008年1月，國(guó)務(wù)院辦公廳宣布，土地閑置滿兩年堅(jiān)決無(wú)償收回。同時(shí)還要求，2008年6月底前，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府要將閑置土地清理處置情況向國(guó)務(wù)院作出專題報(bào)告。

此舉雖然是圍繞土地問(wèn)題展開(kāi)，但卻是“意在房?jī)r(jià)”。促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在規(guī)定期限內(nèi)開(kāi)發(fā)土地，增加房屋供給，這是國(guó)家實(shí)行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)“增加供給、抑制需求”調(diào)控思路的具體表現(xiàn)。

然而，一些地方政府紛紛出臺(tái)措施，從信貸支持、稅收扶持、報(bào)建費(fèi)減免、鼓勵(lì)土地轉(zhuǎn)讓、地價(jià)款緩繳等方面支持開(kāi)發(fā)商。2008年7月中旬，南京市國(guó)土局決定將出讓的土地規(guī)模從原先的200畝左右降低到100畝以下，部分企業(yè)土地出讓金付款期限被延長(zhǎng)到一年。該局稱此舉旨在“促進(jìn)土地市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展”。

盡管如此，中央政府宏觀調(diào)控力度加強(qiáng)，地方政府運(yùn)作空間收窄，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的主體力量明顯受到了制約。業(yè)內(nèi)人士告訴《中國(guó)新聞周刊》，中央政府當(dāng)前的宏觀調(diào)控政策應(yīng)該還會(huì)延續(xù)。

炒房團(tuán)因素被“高估”

眼下，受宏觀經(jīng)濟(jì)下行、樓市蕭條影響，炒房團(tuán)離場(chǎng)跡象也日益明顯。但事實(shí)上，與制造了樓市泡沫的開(kāi)發(fā)商、銀行、地方政府相比，投資客其實(shí)只是推高房?jī)r(jià)的一個(gè)次要因素。

民眾對(duì)于炒房團(tuán)“興風(fēng)作浪”樓市的印象，始于名噪一時(shí)的溫州炒房團(tuán)。2003年，溫州炒房團(tuán)大規(guī)模購(gòu)買福州房產(chǎn)，3年后，福州大多數(shù)樓盤價(jià)格上漲了一倍以上，部分甚至達(dá)到了150%。

此后，溫州炒房團(tuán)的足跡，又循著上海、北京等沿海發(fā)達(dá)城市，向內(nèi)陸二、三線城市遷移。此間，恰逢全國(guó)性房?jī)r(jià)上漲期。由此，溫州炒房團(tuán)的“走到哪，漲到哪”的名聲開(kāi)始流傳。國(guó)土資源部2004年就指出，個(gè)別地方游資炒作房地產(chǎn)造成房?jī)r(jià)泡沫，造成非理性上漲。

溫州炒房團(tuán)，事實(shí)上只是中國(guó)高達(dá)數(shù)萬(wàn)億元的民間閑散資金，尋求投資渠道的一個(gè)縮影。2003年急劇拉升的房地產(chǎn)投資，對(duì)民間資金來(lái)說(shuō)，是暗示了這一市場(chǎng)的潛在升值空間。所謂資本逐利而動(dòng)，炒房團(tuán)自然應(yīng)運(yùn)而生。

不過(guò)，近日地產(chǎn)中介公司我愛(ài)我家提供的一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年7月，北京市擁有2套以上住房的顧客，已經(jīng)主動(dòng)將房屋售價(jià)下調(diào)了20%。 ★