論中國房地產(chǎn)市場泡沫

汪　熙

摘 要：我國房地產(chǎn)業(yè)近幾年來一直保持高速增長，房地產(chǎn)價(jià)格逐年攀升，深入研究房地產(chǎn)泡沫的成因、危害以及預(yù)防措施，對保障國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義和必要性。在總結(jié)國內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)泡沫問題的研究文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，對于中國的房地產(chǎn)泡沫問題進(jìn)行了系統(tǒng)全面的分析和探討。分為三大部分，首先對房地產(chǎn)泡沫的存在性進(jìn)行文獻(xiàn)綜述和探討，然后分析泡沫的表現(xiàn)特征和形成原因，運(yùn)用基本的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論對房地產(chǎn)市場的供求和泡沫進(jìn)行分析，最后提出其危害和預(yù)防措施。從多個(gè)視角出發(fā)審視我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中所存在的問題，并且針對房地產(chǎn)泡沫的形成機(jī)制和預(yù)防措施，為政府提供了政策分析的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；泡沫

1 房地產(chǎn)泡沫的定義

“泡沫”一詞最早用來形容十七世紀(jì)發(fā)生在荷蘭的“郁金香狂熱”。著名的《帕爾格雷夫經(jīng)濟(jì)學(xué)大辭典》對“泡沫”的概念有如下描述：“一種或一系列資產(chǎn)在一個(gè)連續(xù)過程中陡然漲價(jià)，使人們產(chǎn)生還要漲價(jià)預(yù)期，于是又吸引了新的買主，隨著漲價(jià)常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)，接著就是價(jià)格暴跌最后以金融機(jī)告終?！眹?yán)格意義上，這只是對“泡沫”的產(chǎn)生、膨脹和破滅過程的一種描繪，不能算是真正的定義，而對泡沫現(xiàn)象進(jìn)行系統(tǒng)的研究則始于20 世紀(jì)70 年代對所謂“理性泡沫”的探討。其中最具代表性的主要是Blanchard和Fischer對理性泡沫的定義，該定義建立在理性預(yù)期假說之上，以理性預(yù)期方程的形式存在。

我國學(xué)者關(guān)于“泡沫”也有準(zhǔn)確定義，洪開榮先生在《房地產(chǎn)泡沫：形成、吸收與轉(zhuǎn)化》指出：“在一般意義上，泡沫是指由于投機(jī)等因素所導(dǎo)致的資產(chǎn)價(jià)格脫離市場持續(xù)上漲，泡沫本質(zhì)上是一種價(jià)格運(yùn)動(dòng)現(xiàn)象，而房地產(chǎn)泡沫就是指由房地產(chǎn)投機(jī)等因素所引起的房地產(chǎn)價(jià)格脫離市場基礎(chǔ)的持續(xù)上漲?！倍康禺a(chǎn)開發(fā)中的“泡沫”，則主要是指由于土地和房屋的價(jià)格過高，導(dǎo)致實(shí)質(zhì)資產(chǎn)與其使用價(jià)值嚴(yán)重不符，雖然賬面上的價(jià)值增長很高，但是實(shí)際上很難得以實(shí)現(xiàn)，因此形成一種表面上的虛假繁榮。由于房地產(chǎn)是由土地及其附著建筑物所構(gòu)成，其中建筑物是人類勞動(dòng)的產(chǎn)品，其價(jià)格主要由自身成本、利潤以及稅金來確定，價(jià)值相對比較穩(wěn)定，因此我們平常所說的房地產(chǎn)泡沫實(shí)際上是土地泡沫，而土地的市場基礎(chǔ)價(jià)值即合理價(jià)格是土地利用效益的資本化。

2 我國房地產(chǎn)泡沫的形成原因

2.1 房地產(chǎn)商品自身的特殊性

房地產(chǎn)商品的供求在一定時(shí)期內(nèi)難以達(dá)到均衡，這一特性構(gòu)成了泡沫形成所必須的載體和條件，因此房地產(chǎn)市場極其容易產(chǎn)生泡沫。

2.2 土地資源的相對稀缺性

土地資源的自然供給基本上是固定不變的，而地球上可供開發(fā)的土地面積又很有限，即使城市面積可以在城市化的過程中持續(xù)擴(kuò)大，但是土地面積卻始終是有限的，我國的土地資源相對匱乏，伴隨經(jīng)濟(jì)的快速增長和人口的不斷膨脹，人們對于土地資源的需求有無限擴(kuò)大的趨勢，其中既有發(fā)展經(jīng)濟(jì)的需求，也有土地投機(jī)獲利的需求，在獲利需求的驅(qū)使下，人們會把獲取土地權(quán)益作為一種謀利的手段。這里的“土地權(quán)益”是虛擬資本的一種，它可以通過反復(fù)轉(zhuǎn)手來賺取差價(jià)，在這種情形下，土地資源自身稀缺性、土地的虛擬資本化使地價(jià)運(yùn)動(dòng)完全脫離土地的實(shí)質(zhì)基礎(chǔ)而產(chǎn)生泡沫。

2.3 銀行等金融系統(tǒng)發(fā)放房地產(chǎn)貸款的傾向性

房地產(chǎn)商品自身的長期固定性及其保值增值性，提高了銀行等金融機(jī)構(gòu)發(fā)放房地產(chǎn)貸款的積極性。當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長時(shí)，政府采取鼓勵(lì)投資的擴(kuò)張性財(cái)政和貨幣政策，此時(shí)銀行利率較低，有利于房地產(chǎn)投資和開發(fā)。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，在1992到1993 年之間，海南房地產(chǎn)開發(fā)的投入資金占全社會固定投資的三分之一，大量的資金流入房地產(chǎn)市場，為房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和破滅埋下了隱患。

2.4 地價(jià)自身的虛構(gòu)性

所謂地價(jià)的虛構(gòu)性，是指土地資源的價(jià)格偏離其市場基礎(chǔ)價(jià)值。這種現(xiàn)象根源于人們的非理性預(yù)期，使得預(yù)期的不合理土地利用收益貼現(xiàn)值之和與現(xiàn)實(shí)的市場地價(jià)之間，存在著事實(shí)上的偏差。這種偏差越大，就說明市場地價(jià)中虛構(gòu)的成分較大，地價(jià)的泡沫程度就越嚴(yán)重。從歷史的經(jīng)驗(yàn)來看，房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生、膨脹與破滅，與人們非理性的發(fā)財(cái)致富欲望，以及盲目的從眾行為有關(guān)。

3 房地產(chǎn)泡沫的危害和預(yù)防措施

3.1 房地產(chǎn)泡沫的危害

(1)房地產(chǎn)泡沫的存在抑制了其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

房地產(chǎn)泡沫的存在意味著投資于房地產(chǎn)具有相對更高的收益。在泡沫存在期間，房價(jià)不斷上漲，市場普遍預(yù)期房價(jià)會有更大幅度的上漲，由此導(dǎo)致投資者不斷地涌入市場購房，大量資金流入房地產(chǎn)市場，而其他生產(chǎn)性企業(yè)的發(fā)展則因資金短缺而受到抑制。

(2)泡沫的破滅會引發(fā)金融危機(jī)

作為一個(gè)發(fā)展中國家，盡管我國的融資渠道日趨多元化，但是銀行信貸仍然占據(jù)主流地位，是房地產(chǎn)企業(yè)最為重要的資金來源?；旧戏康禺a(chǎn)建設(shè)所需的資金全部來源于銀行信貸資金。根據(jù)中國人民銀行公布的2007年第四季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告的數(shù)據(jù)顯示，截止2007年底，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2.5萬億元，增長30.2%，增速比上一年提高8.4%，比固定資產(chǎn)投資增速高出5.4%，其中商業(yè)住宅完成投資1.8萬億元，增長了32.1%。商業(yè)性房地產(chǎn)貸款全年持續(xù)快速增長，但第四季度增速已明顯減緩，截至2007年底，全國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為4.8萬億元，增長30.6%，增速比上年提高8.5個(gè)百分點(diǎn)，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為1.8萬億元，增長25.7% 。

不規(guī)范的貸款操作會導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格虛高，表現(xiàn)為過高的房價(jià)收入比指數(shù)，加重消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，同時(shí)增大購房者的違約風(fēng)險(xiǎn)。如果某些不確定因素導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)不景氣，大量購房者違約，堆積成銀行的不良貸款，就會給銀行帶來了大量的壞賬，而嚴(yán)重的壞賬又會大大削弱投資者對銀行業(yè)的信心，導(dǎo)致了大量資金的離場，最終引發(fā)全方位的金融危機(jī)。

(3)房地產(chǎn)泡沫的破滅會引發(fā)生產(chǎn)和消費(fèi)危機(jī)，以及社會危機(jī)

房地產(chǎn)泡沫的破滅往往會帶來經(jīng)濟(jì)蕭條、股價(jià)下跌、企業(yè)財(cái)務(wù)狀況陷入困境，劉維新指出，房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重的時(shí)候，不僅會引發(fā)泡沫經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、貨幣大幅度貶值，還會引發(fā)社會失業(yè)率大量上升，造成恐慌心理，導(dǎo)致社會不安定 ；此外，地價(jià)和股價(jià)的下跌也迫使企業(yè)承受巨大的資產(chǎn)評估損失，以及被迫出售土地和股票的銷售損失，甚至導(dǎo)致企業(yè)倒閉，大量的員工失業(yè)，即使企業(yè)能夠勉強(qiáng)維持運(yùn)營而不倒閉，也會迫于收益的減少而裁員以縮小規(guī)模。除此之外，地價(jià)的下跌還會使居民持有的土地資產(chǎn)大幅縮水，而越來越惡化的宏觀經(jīng)濟(jì)會導(dǎo)致居民信心的喪失和預(yù)期的改變，因此會減少其當(dāng)期消費(fèi)而擴(kuò)大居民儲蓄。

3.2 房地產(chǎn)泡沫的預(yù)防措施

(1)加強(qiáng)推出經(jīng)濟(jì)適用房，抑制商品房價(jià)格。國家要抑制房價(jià)的非正常上漲，防止產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，主要措施還是依靠推出經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)濟(jì)適用房主要有兩大作用：一是通過免收土地出讓金和減免配套費(fèi)等以降低價(jià)格，確保中低收入家庭有能力買房；二是平抑過高的房價(jià)，降低我國房價(jià)收入比指數(shù)。

(2)強(qiáng)化土地資源管理，通過對土地資源供應(yīng)的控制，抑制房價(jià)的非正常上漲。政府部門應(yīng)該根據(jù)住房市場的需求，嚴(yán)格控制土地的合理供應(yīng)量和各類用地的供應(yīng)比例，嚴(yán)格貫徹執(zhí)行土地出讓公開招投標(biāo)制度和城市土地儲備制度，控制一些城市過高的地價(jià)。

(3)建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場運(yùn)行預(yù)警體系。該體系能夠通過對全國房地產(chǎn)市場信息及時(shí)的調(diào)查、歸集、整理和分析，對市場運(yùn)行狀況做出評價(jià)和預(yù)測，定期發(fā)布市場分析報(bào)告，合理引導(dǎo)市場，為政府宏觀決策提供可靠的依據(jù)。

(4)國家通過稅收杠桿促進(jìn)低價(jià)位住房的建設(shè)和消費(fèi)。一是要貫徹落實(shí)已經(jīng)出臺的各項(xiàng)優(yōu)惠政策；二是進(jìn)一步研究和調(diào)整鼓勵(lì)住房消費(fèi)的稅收政策；三是繼續(xù)加大清理住宅建設(shè)和消費(fèi)環(huán)節(jié)的不合理收費(fèi)的力度，理順商品住宅的價(jià)格構(gòu)成，鼓勵(lì)普通住房消費(fèi)。

(5)整頓住房金融市場秩序，規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)，防范住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。一要嚴(yán)格審查住房開發(fā)貸款發(fā)放條件，切實(shí)加強(qiáng)住房開發(fā)貸款管理；二要強(qiáng)化個(gè)人住房貸款管理，嚴(yán)禁發(fā)放“零首付”個(gè)人住房貸款；三要規(guī)范個(gè)人商業(yè)用房貸款管理。借款人申請個(gè)人商業(yè)用房抵押貸款60%，貸款期限最長不得超的抵借比不得超過10年，所購商業(yè)用房應(yīng)為現(xiàn)房。

參考文獻(xiàn)

[1]中國人民銀行網(wǎng)站www.pbc.gov.cn.

[2]國家統(tǒng)計(jì)局http：//www.stats.gov.cn/.

[3]2007年中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告.

[4]IMF：the World Economic Outlook Database，April，2003.

[5]Karl Polanyi (1944)，The Great Transformation：The Political and Economic Origins of Our Time，Beacon Press，part one.

[6]Dennis J.McKenzie etc.The Essentials of Real Estate Economics[M].New York：John Wiley&Sons;，Inc.1980.

[7]成思危.成思危論金融改革[M].中國人民大學(xué)出版社，2006.

[8]格里高利·曼昆.宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)(第五版)[M].中國人民大學(xué)出版社，2005，109~144.

[9]茅于軾.“房地產(chǎn)泡沫的形成和危害”[J].中國魅力，36~37.

[10]洪開榮.“房地產(chǎn)泡沫：形成、吸收與轉(zhuǎn)化”[J].中國房地產(chǎn)金融，2001，8，12~13.

[11]美國財(cái)政部：國際經(jīng)濟(jì)與匯率政策報(bào)告，2006，5.

[12]劉鐵軍.屠梅曾：“房地產(chǎn)、游資沖擊與人民幣匯率穩(wěn)定”，經(jīng)濟(jì)理論與經(jīng)濟(jì)管理，2005，7，21~24.

[13]劉治松.“我國房地產(chǎn)泡沫及泡沫測度的幾個(gè)理論問題”，經(jīng)濟(jì)縱橫，2003，10，28~31.

[14]格里高利·曼昆.宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)(第五版)[M].中國人民大學(xué)出版社，2005，109~144.

[15]姜愛林.“房地產(chǎn)泡沫研究概述”，專家論壇，2003，5，18~19.

[16]袁志剛，樊瀟彥.“房地產(chǎn)市場理性泡沫分析”[J].經(jīng)濟(jì)研究，2003，3，34~43.

作者簡介：王連球(1966-)，女，湖南湘鄉(xiāng)人，湖南工學(xué)院基礎(chǔ)課教學(xué)部副教授，碩士，研究方向：經(jīng)濟(jì)數(shù)學(xué)和高等教育管理研究。