房價中的行政“水分”

郇　麗　陳曉舒　余佼佼

消費者以辛苦積蓄購置了房產(chǎn)，其房款在向房地產(chǎn)商奉獻高額利潤的同時，究竟有哪些成本被地方政府以稅費和地價款的形式拿走？房地產(chǎn)商又如何消化或者轉(zhuǎn)嫁這些成本？這些成本還能不能降低？這一系列問題在困擾消費者的同時，也成為拷問地方政府民生財政的一個重要內(nèi)容。

3月8日全國兩會上，全國政協(xié)委員、河南某房產(chǎn)公司董事長王超斌，聯(lián)名清華大學人文學院經(jīng)濟研究所副所長蔡繼明等十位政協(xié)委員，提交《關于減少政府收費環(huán)節(jié)，遏制住房價格上漲的建議》，使房價行政成本問題再次暴露于公眾視野中。

建議指出，“房價居高不下的一個重要原因就是住宅開發(fā)過程中政府收費(稅)過多，造成開發(fā)成本過高。而開發(fā)商則把成本轉(zhuǎn)移給市場，造成房價過高”，建議政府應“取消重復收稅現(xiàn)象及不合理收費”。本刊對房地產(chǎn)開發(fā)過程中的稅費和地價成本做了調(diào)查

兩會結(jié)束后，回到河南省鄭州市的全國政協(xié)委員王超斌更忙了。他不停地往返于鄭州市代莊南街南、京廣南路西的A大廈施工現(xiàn)場和鄭州市建委等有關部門之間。面積為169105平方米的A大廈項目，還沒有拿到施工證，這是令王超斌最著急上火的事情。

也許這份忙碌，堪為王超斌在北京兩會期間忙碌的原因做注腳：作為全國政協(xié)委員的王超斌，同時還是河南一家房地產(chǎn)公司的董事長。A大廈正是他公司下面的建設項目。3月8日，王超斌與十名政協(xié)委員聯(lián)名提案《關于減少政府收費環(huán)節(jié)，遏制住房價格上漲的建議》，指出房價居高不下的一個重要原因，就是住宅開發(fā)過程中地方政府收費(稅)過多，造成開發(fā)成本過高——各種稅費占地方政府財政收入的30%至50%，成為地方財政的重要來源。而開發(fā)商則把成本轉(zhuǎn)移給市場，造成房價過高。

一個房地產(chǎn)政協(xié)委員的稅費清單

王超斌并非全國范圍內(nèi)指出房產(chǎn)成本中稅費成本過高的第一人。但與他人不同的是，王超斌的這份提案，蘊涵著一個房地產(chǎn)商人的切膚之痛。

王超斌公司旗下的任何一個正常房地產(chǎn)開發(fā)項目，從開始獲取土地，到竣工結(jié)算備案，跑部門、交費用、蓋章，貫穿始終。從征地開始，到把樓房建成，讓購房者入住，王超斌的公司管理人員乃至王超斌本人，要跑遍25個局、委的80多個科室，共繳納50多項費用。A大廈項目從規(guī)劃局到建委部門這個審批階段就已經(jīng)發(fā)生14項費用，總金額已經(jīng)超過1000萬元(見附表)。

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中目前涉及的稅費共計12項，包括營業(yè)稅、城市維護建設稅(外資企業(yè)不征)、教育附加費(外資企業(yè)不征)、企業(yè)所得稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅(已免)、房產(chǎn)稅(外資企業(yè)為城市房地產(chǎn)稅)、城鎮(zhèn)土地使用稅(外資企業(yè)為土地使用費)、車船使用稅(外資企業(yè)為車船使用牌照稅)、印花稅、契稅、耕地占用稅、土地增值稅等。

在王超斌的提案中，他認為政府通過稅收、土地的各項收費共拿走了房款的55%左右，其中土地費用約30%，稅收10%，還有其他各種費用15%～20%。

具體到每個項目，又各有不同，如果項目中牽扯到文物，還要跑文物局，如果樹木移栽，還要跑園林局，每一個項目涉及到的內(nèi)容不一樣，繳納的費用也不同。

去年，王超斌去建委為A大廈跑審圖(建委審查房地產(chǎn)公司的設計圖紙)，結(jié)果，僅審圖費就達到了20萬(見附表)。

今年年初，王超斌碰到了河南省住宅產(chǎn)業(yè)商會副會長兼秘書長趙進京，兩人不謀而合，決定寫一份提案。這也是《關于減少政府收費環(huán)節(jié)，遏制住房價格上漲的建議》的雛形。

王超斌對《中國新聞周刊》說，房地產(chǎn)項目的費用，基本都產(chǎn)生在規(guī)劃許可證和施工許可證之間，收費最多、收費最不合理的是建委部門。

據(jù)王超斌介紹，2007年10月1日，鄭州市把綠化費、天然氣配套費等項目合到一起征收，但收費標準卻漲了幾倍，原來每平方米幾十元的標準，現(xiàn)在提到了每平方米一百多元。王超斌認為在鄭州市政府財政收入高達5萬億的前提下，這樣增加收費實屬不該。

實際上，對于房地產(chǎn)經(jīng)營過程中稅費過多的抱怨，絕非僅只王超斌一人。

3月8日下午，包括王超斌、清華大學人文學院經(jīng)濟研究所副所長蔡繼明、河南省政協(xié)副主席張亞忠、山東青州某制藥公司總經(jīng)理宗立成、民建洛陽市委主委金正新等在內(nèi)的十位政協(xié)委員、聯(lián)合提案人來到北京東城區(qū)某小區(qū)，就該小區(qū)房地產(chǎn)商在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的費用進行實地調(diào)研。

該小區(qū)開發(fā)商向十提案人提供的數(shù)據(jù)表明，該小區(qū)每平方米平均售價23000元的房價構(gòu)成中，建筑成本約3500元，土地費用近6000元，各種稅費近10000元。稅費幾乎是建筑成本和土地費用的總和。

一個北京房地產(chǎn)商的地價成本

地價一度被經(jīng)濟學界認為是房價高企的罪魁禍首之一。但實際上地價所占房價成本究竟幾何？

去年年末，北京市的開發(fā)商方如(化名)做了一筆看似并不賺錢的買賣。

他在自己正在開發(fā)的530畝地的邊上，又買進了100畝地，按照方如的話說：“這是為了保證整個區(qū)域的完整性，不能缺少那一塊地?！?/p>

2007年12月17日，在北京市順義區(qū)5塊掛牌競價的1塊地中，方如代表公司參加了競價。方如要的那塊地，就是自己正在建設區(qū)域邊上的100畝，起拍價格是3240萬元。在競買過程中，有一家四川公司也對那塊地緊追不舍。

一直到掛牌截止日，兩家公司還難分勝負，最后不得已進行了現(xiàn)場競價。競價當天氣氛非常緊張，兩家公司頻繁舉牌，誰也不肯放下，直到最后那塊地一直飆到2.61億元，方如的公司贏了。

這100畝地，砸進了方如公司的2.61億元人民幣，而原來的530畝地卻才花費2.2億元人民幣。方如感慨：“選地拍地就像賭博一樣，壓對了就成功了。”雖然地價飆升，但好在有2006年的530畝的低價地來抵消成本，才使得這筆生意還能維持下去。

直到今天，方如依然忘不了2006年收購530畝的“英明抉擇”：“連看地到拍板兩個小時。”

這530畝地原本由另一家地產(chǎn)公司經(jīng)營，“5個股東，除了一個從事建筑工作，并不關心售樓，另外四個以前是做售樓的?！狈饺绺嬖V《中國新聞周刊》。工程剛開始時，5個人挺團結(jié)，等到樓建成了，開始產(chǎn)生矛盾，經(jīng)營不下去。為了能轉(zhuǎn)手變現(xiàn)，就找到了方如的公司。

當天上午10點多，方如和自己的父親過去看地，當時這塊地上的A、B區(qū)已經(jīng)建成，有93套房子還沒人入住。大致了解完情況，中午兩家開發(fā)公司便一起吃了頓飯，席間，方如與自己的父親并不動聲色。

飯后13時，方如的父親當即拍板：“這筆生意成交?！背龅氐娜讼仁且汇渡瘢o接著激動得熱淚盈眶，握住方如父親的手遲遲不肯松開。方如說，其實當初什么都沒有考慮，任何的成本核算都沒有，就是一拍腦袋的事情。

這塊530畝的地花了方如的公司2.2億元，而事實上，已經(jīng)建成的A、B區(qū)，經(jīng)過他們綠化包裝推廣，價值就已達2.5億元，可以說，方如這筆買賣賺了。

方如告訴《中國新聞周刊》：“過去開發(fā)商的利潤在200%甚至300%，現(xiàn)在能達到40%就已經(jīng)不錯了，房地產(chǎn)暴利是前些年說的，現(xiàn)在談的是生存?！?/p>

地價趨高，房地產(chǎn)商的很多成本就要靠原來的土地來均攤。

一位在地產(chǎn)公司工作將近二十年的楊姓工程師向《中國新聞周刊》說，他所在的公司2004年底拿到一塊地，當時樓面價為每平米3000，“整個占地60畝，當時大約是每畝600多萬拿到的吧。銷售面積有12.5萬平米，現(xiàn)在已經(jīng)漲到每平米8000到9000元?！钡貎r成本3年間翻了3番。

方如則稱，“拍地后，地方政府拿錢去拆遷，將部分錢補給拆遷戶，拆遷戶拿著這部分錢又去找開發(fā)商買房，開發(fā)商賺了錢再去買地，這等于一個循環(huán)，最終拿錢多的還是地方政府。”

政府部門則認為開發(fā)商是“得了便宜賣乖”。中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云告訴《中國新聞周刊》，地價對房價的推動只有當利潤空間壓縮到非常的程度，才會起到明顯作用?！艾F(xiàn)在，房地產(chǎn)開發(fā)商利潤水平最低也是19%，最高達到100%，甚至200%的也有。”

誰的暴利？

王超斌今年進京參加“兩會”前，委托河南省房地產(chǎn)協(xié)會做了一份“房價清單”。在清單里，市場房價中，地價占23%至30%，建筑成本約占25%至30%，稅負成本約占到房價的15%，房地產(chǎn)商利潤約占10%至18%，財務成本約占8%。結(jié)論是：“地價在漲，稅費在漲，如此下去，房價如何會降？”

取消重復收費是王超斌建議的重中之重。比如，房地產(chǎn)項目配套費要重復征收兩次，一次是在申請土地使用證時，一次是在建房規(guī)劃審批時。王表示，與房產(chǎn)開發(fā)配套的學校、醫(yī)院等公用設施，本來應該政府部門投資興建，結(jié)果地方政府強行向開發(fā)商征收配套費。

而一些收費根本沒用于原來收費的用途。比如地方政府收取綠化費，卻只負責小區(qū)外部的綠化，小區(qū)內(nèi)的綠化則只能由開發(fā)商自己完成。也就是說綠化等本屬公共規(guī)劃的部分，事實上也是先由開發(fā)商承擔。

除了各項稅費之外，地方政府獲得地價上漲部分的收益也多為開發(fā)商所詬病。

前述接受《中國新聞周刊》采訪的楊姓工程師則稱：“一般地價成本占到總成本中的40%到50%，房價好的時候40%，房價跌的時候50%?！?/p>

北京市北部小某山樓盤是楊姓工程師比較熟悉的一個項目?！澳玫降氐木鶅r是3000多每平米，賣出去均價是7000多。要繳納5.5%的產(chǎn)品營業(yè)稅，25%的企業(yè)所得稅，0.05%的合同印花稅，還有土地增值稅。你說土地成本要占到多少？這還只是拿地的價格?？隙ㄟ€得要考慮到土地增值的情況。”

無論地價占比是40%還是30%，但地價漲幅無疑最明顯。根據(jù)“中國城市地價監(jiān)測系統(tǒng)”顯示，到2007年第三季度，全國地價比上年度同一季度增長3.75%，其中北京增長了8.65%，達到每平方米4242元。

全國房價大幅上漲始自2005年。因此，許多開發(fā)商認為，2004年全國開始實施的“招拍掛”制度，是使得天價地頻頻出現(xiàn)、房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“面粉貴過面包”現(xiàn)象的禍首。

2002年7月1日，國土資源部實施《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》，被稱為“土地革命”的11號令，在這個規(guī)定里面第一次明確提出商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅用地必須走向市場，通過“招拍掛”方式來公開出讓。但2002年“招拍掛”并未在全國范圍內(nèi)推開。

2004年，國務院下發(fā)了《關于深化改革嚴格土地管理的決定》，即28號文件，在這個文件里面進一步提出，經(jīng)營性基礎設施用地也要實行有償使用，工業(yè)用地也要創(chuàng)造條件實行“招拍掛”。

從此，土地進入了“招拍掛”時代。在競價儲地的浪潮中，衡量的標準便是價高者得。從此，各地“天價”地塊頻出，與之相應的房價也紛紛得到大幅度的提高。

但鄒曉云不認為地價增高是房價增高的理由。他告訴《中國新聞周刊》，“地價、稅費肯定與房價有關，但說地價、稅費導致高房價是片面的，地價根據(jù)我們這幾年的監(jiān)測，一直占總成本的40%，增幅不大。”

“地價、稅費是成本，它們對開發(fā)商決定價格起作用，但最后要賣的時候肯定是需求越多，賣的越高，定的價格能否起到作用，最終還是得看需求?！编u說。

無論地價與房價的關系如何，地價的最終獲利者是地方政府。與稅費一樣，地方政府的此種獲利也遭遇了全國政協(xié)委員的異議。

十名聯(lián)名提案人之一、民進中央常委、清華大學人文學院經(jīng)濟研究所副所長蔡繼明就對《人民政協(xié)報》記者稱：“我們這個提案就是建言政府的。任何商品的價格構(gòu)成都不是單方面的，房地產(chǎn)價格受供求關系、開發(fā)成本等多方面的因素影響。而開發(fā)成本中有25%至30%是政府征收的稅費，另外土地費用還占了同樣的比重。最近這十幾年來，地方有多少GDP是靠房地產(chǎn)拉動的？尤其是土地出讓金，更是相當于第二財政。這是不可持續(xù)的。過去幾年間，我國耕地減少速度是每年1000萬畝。這離‘18億畝耕地的紅線越來越近。所以，我們就是要通過不斷規(guī)范房地產(chǎn)市場，提醒地方政府，依靠房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展道路走不通了?！?/p>

實際上，房地產(chǎn)稅費多且亂的話題并不新鮮。但由于早先房地產(chǎn)商拿地成本低，稅費問題顯得并不嚴重。河南省地產(chǎn)研究中心的研究人員對《中國新聞周刊》說，在2004年“8?31”大限之前，開發(fā)商拿地的成本都非常低，之后拿地的成本比較高，稅費問題就凸現(xiàn)出來了。

在開發(fā)商看來，房地產(chǎn)的利潤已嚴重縮水，在鄭州房地產(chǎn)市場，三四年前拿地的企業(yè)，利潤比較可觀，近兩年拿地的企業(yè)，利潤很一般。2005年和2006年，鄭州房產(chǎn)商的利潤還是很高的，大概能達到70%～80%，甚至能達到150%。

河南大唐置業(yè)有限公司副總經(jīng)理張國棟說，河南有500多家房地產(chǎn)企業(yè)，利潤能達到20%～25%的只有幾家，一般的企業(yè)大概10%～15%。

上海證券報此前分析，當開發(fā)商接受上述收費設置的時候，等于與地方政府之間達成一種近似于契約關系的默契，地方政府會對開發(fā)商囤積居奇、捂盤惜售等行為在某種程度上熟視無睹，以此作為對開發(fā)商接受地方政府收費行為的補償。而從2005年至今，中央連續(xù)出臺嚴厲的調(diào)控措施，如果地方政府嚴格執(zhí)行調(diào)控措施，等于打破了與開發(fā)商之間的默契，地方政府收取高昂土地出讓金與各種稅費的計劃就可能受阻。

倘若王超斌等的減少稅費建議得以最終施行，至少可能促使房價下降20%以上，這不僅是因為輕稅減費降低了商品房的開發(fā)成本，更是因為，地方政府與開發(fā)商之間的利益共同體被打破，由此降低的開發(fā)成本可能更加可觀。

王超斌對《中國新聞周刊》表示，沒估計建議實施的可能性，但即使稅收方面動不了，至少收費方面可考慮取消。3月10日，建設部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司下發(fā)《關于協(xié)助提供房地產(chǎn)開發(fā)項目有關稅費收取情況的函》，要求各地選擇本市1～3個房地產(chǎn)項目上報具體稅費情況。