樓市調(diào)控壓低貸款增速

伍永剛

央行回收流動性，貸款炒房還有多大空間？

房子價格飛漲并保持在高位，連日常的生活用品和生活材料如面米、豬肉、蔬菜也在漲，今年以來中國的CPI一直保持在高位，就是一個數(shù)字的體現(xiàn)。股市大熱，各路資金蜂擁而入，大賺特賺，如今又跌到5000點。各個工程熱情上馬，PPI處在高位。種種跡象暗示著什么。

針對經(jīng)濟運行的輕微膨脹跡象，中央為穩(wěn)定物價，控制投資速度，平衡出口順差，已經(jīng)并將繼續(xù)出臺相關的控制措施來解決這些問題。

認定第二套房

2007年12月11日晚，央行、銀監(jiān)會網(wǎng)站發(fā)布關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知。該通知規(guī)定，以戶為單位作為第二套房的認定標準。

其中最值得關注的是通知規(guī)定，已利用貸款購買首套自住房并有貸款記錄，如其人均住房面積達到當?shù)仄骄揭陨?，則不論其貸款是否還清，再次向商業(yè)銀行申請購買第二套(含)以上住房貸款的，均按照第二套房貸政策執(zhí)行。

(1)增加炒房者的成本，一定程度上抑制商品房中間環(huán)節(jié)流轉(zhuǎn)投機。

(2)增加多次購房的貸款成本，實際上是對低收入購房者的一種相對優(yōu)惠。

(3)對股市資金可能有些影響。一定程度上抑制了以按揭貸款之名，將銀行資金輸往股市的通道。

(4)對銀行影響較小。對銀行來說，一定程度上會減少個貸需求；但在2008年進行嚴格貸款額度管理的前提下，貸款需求并不成問題，而更多的取決于貸款供給。

(5)部分規(guī)定非市場化，而出于公平性考慮。對銀行來說，曾經(jīng)貸款并已還清的客戶，信用度更高，應享受更多的優(yōu)惠，而現(xiàn)在卻相反。因此，我們認為以上部分規(guī)定內(nèi)容是非市場化的，它只是非常時期之非常之舉，時期成熟，必將修正。

(6)如今央行的從緊調(diào)控，綜合運用了市場化與行政化手段，這對于“雙防”會有顯著成效。從長期看，有利于經(jīng)濟、金融的穩(wěn)健成長。

壓低貸款增速

由于CPI創(chuàng)出新高，央行不斷收緊貨幣政策。

具體表現(xiàn)在，M1與M2增速差距縮小，存款活期化有所放慢2007年11月末，廣義貨幣供應量(M2)余額為39.98萬億元,同比增長18.45%，增幅比上年末高1.51個百分點，比上月末低0.02個百分點；狹義貨幣供應量(M1)余額為14.80萬億元，同比增長21.67%，增幅比上年末高4.19個百分點，比上月末高0.54個百分點。

貸款同比增速有所回落，但仍處高位。11月末，金融機構(gòu)本外幣各項貸款余額27.74萬億元，同比增長17.50%(其中人民幣各項貸款余額26.12萬億元，同比增長17.03%)，增幅比上月末低0.52個百分點，但仍然處于高位。

11月末，金融機構(gòu)本外幣存貸差為12.01萬億元，較上月末有所增加；存貸比為69.79%，比上月末下降0.93個百分點。1-11月人民幣各項存款增加5.00萬億元，同比多增1834億元。11月份，人民幣各項存款增加7023億元，同比多增1960億元。居民戶存款增加2628億元，同比多增845億元。

11月份存款回升較多，主要是由于股市持續(xù)調(diào)整，收益下降，資金回流銀行避險。

存款準備金率再創(chuàng)新高

繼11月10日第九次上調(diào)存款準備金率后，央行于12月8日再次宣布上調(diào)存款準備金率1個百分點(實施時間為12月25日)。至此，央行2007年已經(jīng)10次上調(diào)存款準備金率。目前存款準備金率已達14.5%，創(chuàng)20余年歷史新高。

此次存款準備金率上調(diào)大約凍結(jié)3800億流動性，并且進一步降低貨幣乘數(shù)。經(jīng)過測算，我們認為，本次上調(diào)存款準備金率對銀行的負面影響為1.20%左右(對凈利潤的負面影響)。

如果央行明年繼續(xù)使用法定存款準備金率工具調(diào)控流動性，邊際負面影響會越來越大。15%的存款準備金率是一個重要的關鍵點，超過這一水平，銀行經(jīng)營所受制約空前增大。但從目前宏觀調(diào)控貨幣緊縮的趨勢看，存款準備金率突破15%已成必然，我們預計2008年銀行法定存款準備金率最高有可能上調(diào)到18%左右。在此假設前提下，我們將2008年銀行業(yè)凈利潤增速由原來預期的45%向下調(diào)減為43%。

再次向商業(yè)銀行申請購買第二套(含)以上住房貸款的，均按照第二套房貸政策執(zhí)行。