做空樓市

股市里，莊家會(huì)講故事；樓市里，開發(fā)商更會(huì)講故事。莊家講故事，目的是為了出貨，貨出完了，股價(jià)跌到哪了無所謂。而開發(fā)商講故事，則大不一樣，賣房無止境，故事無止境，房價(jià)上漲無止境。即使是來自政府部門的宏觀調(diào)控等利空消息，他們都能解讀成有助于房價(jià)上漲的利好消息。

好在唱多的陣營出現(xiàn)了一個(gè)“異己分子”，不然我真的不敢輕言“做空樓市”，他就是萬科董事會(huì)主席王石。春節(jié)期間，我在第一財(cái)經(jīng)節(jié)目“頭腦風(fēng)暴”里看到，持“拐點(diǎn)論”的王石，幾乎要被潘石屹為隊(duì)長的反方以“申請(qǐng)回避”的說辭給轟下去，看到王石先生苦笑著站起身來，感覺還是蠻尷尬的。好在王石聰明機(jī)智反應(yīng)快，說“我走了有兩員大將在這里，我回避沒問題”，方才在笑聲中化解了這個(gè)尷尬。由此可見，樓市多空論的尖銳對(duì)立背后潛藏著多少利益的搏殺啊。

其實(shí)，只要有市場(chǎng)和交易，就有多空的博弈。就像做股票一樣，這個(gè)時(shí)候，我們姑且不去聽各種分析，而是自己深入具體實(shí)際，或許就能得出些結(jié)論來。

一個(gè)朋友在北京的西五環(huán)附近買了一套一室一廳的房子，開發(fā)商是國內(nèi)一位極力唱多的地產(chǎn)大佬，63平米，總價(jià)達(dá)到了85萬多，首付30多萬，月供4000元，20年還清，等拿到房子時(shí)，他為此要付出120多萬。

扣除通脹因素，我給他算了一筆賬。他買房子目的是用來投資，如果是出租，按當(dāng)?shù)刈罡咦鈨r(jià)，精裝全套家電，也才2000多點(diǎn)，要連續(xù)出租50年才能回本。實(shí)際上，一旦房齡超過10年，其出租價(jià)值是逐年遞減，恐怕收回房款要到70年，幾乎與住宅用地70年大限接近。再加上間隙性的空房，和出租房屋的麻煩，這筆投資實(shí)際上帶給他的，除了是辛苦和房奴的焦慮外，并沒有得到什么。

我再為他算了一筆賬，如果將這30萬用來投資一只較為穩(wěn)健的基金，就是按保守的平均每年10％的收益計(jì)算，20年后，他的30萬將變?yōu)?00萬，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于他投資房子的收益。而且，投資房子是屬于不動(dòng)產(chǎn)，流動(dòng)性差，在市場(chǎng)不景氣或者急需變現(xiàn)時(shí)，只能是高折價(jià)出售。而證券投資品種，流動(dòng)性好，變現(xiàn)也很便捷，而且能通過及時(shí)止損來回避下跌風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)我把這筆賬給他算完時(shí)，朋友如夢(mèng)初醒，但是為時(shí)已晚，因?yàn)樗俪鍪蹠r(shí)，就沒有那么容易了。而我也不幸的看到，同一棟樓里，像朋友這樣的“房奴型投資者”依然不少，因?yàn)樗麄兡玫搅朔孔予€匙半年后，依然在等待租客的到來，或者是有最后的接棒者來博傻。

一個(gè)顯然的例子是，一個(gè)樓道的10戶里，目前住戶還只有2－3家。而且，一個(gè)月愿意或者能夠支付2000元租房的，想必不是很多，這點(diǎn)就是房地產(chǎn)中介公司的人也不得不承認(rèn)這點(diǎn)。我和他們開玩笑，說只要有一個(gè)新樓盤出現(xiàn)，其底商必有10余家中介公司出現(xiàn)，這些中介公司就像附庸在這些樓盤身上的寄生蟲，除了對(duì)房價(jià)的上漲推波助瀾外，真正的存在價(jià)值不大。

如果說這個(gè)實(shí)例還不足以輔助“做空樓市”論點(diǎn)外，我再做一些“杞人憂天”的分析吧。拋開來自政府某些部門或者官員關(guān)于房價(jià)的評(píng)論，也不理會(huì)地產(chǎn)商和各種輿論或者專家的評(píng)論，而依然是以自己的角度來分析。

我們注意到，現(xiàn)如今“421結(jié)構(gòu)”的家庭比例越來越多，尤其是城市里，爺爺奶奶外公外婆、父母、小孩的家庭結(jié)構(gòu)很多，按照這樣的家庭結(jié)構(gòu)計(jì)算，人口是會(huì)逐漸遞減。打個(gè)比方，假如北京不再新增外來人口，那么50年后，北京恐怕將會(huì)成為一個(gè)真正的老年城或者是空城。有數(shù)據(jù)顯示，在老年人口增長的同時(shí)，14歲以下少兒人口在總?cè)丝谥斜戎匮杆傧陆担?025年老年人口將超過少兒人口，2050年將會(huì)接近少兒人口一倍。這也就意味著，住房的消費(fèi)將會(huì)銳減，而空房將會(huì)越來越多，甚至有老人故去后，其房子還可能存在找不到繼承者的風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)然這或許有點(diǎn)危言聳聽，我想王石先生或許是因?yàn)樵幸欢螘r(shí)間遠(yuǎn)寓了房地產(chǎn)界而去爬山了，給了自己冷靜思索的時(shí)間，所以爬山歸來放出了“拐點(diǎn)論”的警世之言。而那些一直唱多的地產(chǎn)商們，絕對(duì)非低能之輩，因?yàn)樗麄冃闹敲?，一旦樓市出現(xiàn)問題，除了投機(jī)者損失慘重甚至破產(chǎn)，銀行的呆賬和壞賬也會(huì)迅速增加，而政府最擔(dān)心的莫過于此了。所以，唱多的地產(chǎn)商敢于唱多，因?yàn)樗麄円呀?jīng)將越來越多的投機(jī)客和銀行綁架了，進(jìn)而就是政府也不敢掉以輕心啊。

再回到朋友新房所在地，看到剛剛新建的樓盤，墻壁就有脫落，薄薄的墻體顯露出來，我的心理暗自祈禱，千萬別發(fā)生地震啊?；氐睫k公室，打開股市K線圖，我做了一個(gè)比喻，那些像暴發(fā)戶的地產(chǎn)商就是樓市的莊家，我等“散戶”除了做空樓市外，還是投資證券市場(chǎng)相對(duì)讓人放心點(diǎn)。