樓市降溫征兆初顯

政府的“有形之手”已經(jīng)顯現(xiàn)了作用，火暴的樓市出現(xiàn)了走軟的跡象

離春節(jié)還有三周的時(shí)間，程惠便開(kāi)始盤(pán)算著“回家過(guò)年”了。請(qǐng)假很容易獲得了批準(zhǔn)，但她并沒(méi)有像其他同事那樣回家，而是開(kāi)始尋找新單位。

程惠是北京中大恒基海淀區(qū)某店的業(yè)務(wù)員，2007年初加入房產(chǎn)中介行業(yè)。當(dāng)時(shí)，朋友建議她到一家公司的市場(chǎng)部工作，但程惠自己堅(jiān)持要做房產(chǎn)中介，“我就是要賣(mài)房子”。

一年下來(lái)，程惠所在的門(mén)店從最多時(shí)每月能賣(mài)到四五套房子到年終只有一套，甚至一個(gè)月業(yè)務(wù)量為零，成交量的萎縮讓程惠和同事從忙碌到清閑，甚至無(wú)事可做。尤其是進(jìn)入12月份，程惠很難再約到看房子的客戶了，“原來(lái)十個(gè)客戶中有七八個(gè)會(huì)出來(lái)看房子，現(xiàn)在頂多也就一兩個(gè)。”

往年春節(jié)前夕到次年3月份，都是二手房傳統(tǒng)的交易淡季。不過(guò)，這次淡季來(lái)得格外早，更讓他們始料未及的是一批同行紛紛出了問(wèn)題，要么被迫縮減門(mén)店規(guī)模，要么干脆關(guān)門(mén)歇業(yè)。一場(chǎng)真正的寒冬正考驗(yàn)著更多的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。

在這個(gè)歲末年初，持續(xù)繁榮的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)突然變數(shù)增大，開(kāi)始出現(xiàn)諸多走軟的征兆。

中介日子不好過(guò)

就在程惠打算離開(kāi)中介行業(yè)的時(shí)候，中大恒基開(kāi)始連續(xù)關(guān)閉50家門(mén)店，并計(jì)劃在春節(jié)后再關(guān)閉100家，縮減規(guī)模達(dá)1/3。另一家房產(chǎn)中介北京信一天干脆整體關(guān)門(mén)歇業(yè)，其在鼎盛時(shí)期門(mén)店數(shù)量一度超過(guò)100家。順馳不動(dòng)產(chǎn)也在縮減門(mén)店，而一些小中介悄無(wú)聲息地死掉。

同往年行業(yè)自身調(diào)整不同，這次房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)震蕩不亞于一場(chǎng)波及全國(guó)的行業(yè)“地震”。去年11月，深圳中天置業(yè)總裁蔣飛攜巨款出逃，導(dǎo)致這家遍布全國(guó)擁有150余家門(mén)店的知名中介機(jī)構(gòu)瞬間崩潰，直接引發(fā)了房產(chǎn)中介的多米諾骨牌。接下來(lái)，陷入危機(jī)或倒掉的中介名單越拉越長(zhǎng)：創(chuàng)輝、長(zhǎng)河地產(chǎn)，信一天，順馳不動(dòng)產(chǎn)、金色陽(yáng)光、帝園

近年火暴的二手房市場(chǎng)催生了數(shù)以千計(jì)的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，去年僅北京就有2600多家，一些規(guī)模較大的企業(yè)更是盲目擴(kuò)張門(mén)店數(shù)量。作為在北京擁有500多家門(mén)店的行業(yè)老大，中大恒基的擴(kuò)張更是讓人看不懂。在豐臺(tái)區(qū)角門(mén)北路東首，兩家中大恒基的門(mén)店只隔著一條十幾米寬的馬路，直線距離僅幾百米。程惠告訴《經(jīng)濟(jì)》記者，按照公司內(nèi)部規(guī)定，在一家店的500米之外就可以再開(kāi)新門(mén)店。

不計(jì)成本的擴(kuò)張給其內(nèi)部管理帶來(lái)挑戰(zhàn)。之前，中大恒基總公司旗下的五個(gè)事業(yè)部獨(dú)立核算，門(mén)店直屬事業(yè)部，讓人費(fèi)解的是即使兩家相鄰幾百米的門(mén)店也往往屬于不同的事業(yè)部，而在西三環(huán)的門(mén)店卻跟通州的門(mén)店同屬于一個(gè)事業(yè)部，隸屬不同事業(yè)部的門(mén)店交叉造成了互相搶房源和對(duì)客戶激烈的爭(zhēng)奪。

從2007年開(kāi)始，意識(shí)到管理問(wèn)題的中大恒基開(kāi)始放棄事業(yè)部模式改為更為合理的區(qū)域管理方式。

禍不單行。去年11月，中大恒基原老總因涉嫌尋釁滋事、經(jīng)濟(jì)犯罪等罪名被警方拘捕。盡管此事對(duì)公司正常運(yùn)營(yíng)沒(méi)有產(chǎn)生大的影響，但一度也讓程惠和同事們?nèi)诵幕袒獭?/p>

“軍心動(dòng)搖了，調(diào)整（關(guān)閉門(mén)店）也就是必然了。”北京千萬(wàn)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司市場(chǎng)總監(jiān)常淑娟對(duì)《經(jīng)濟(jì)》記者表示，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)自身的盲目擴(kuò)張導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)加大是引發(fā)關(guān)閉潮的內(nèi)因?！?005年的時(shí)候市場(chǎng)也有過(guò)波動(dòng)，中介行業(yè)也經(jīng)歷過(guò)低谷，可為何當(dāng)時(shí)挺過(guò)來(lái)了現(xiàn)在扛不過(guò)去了呢？”

在?？磥?lái)，北京信一天的倒閉跟其投資方變動(dòng)有很大關(guān)系。信一天原老板撤資后由另一投資商接手，“她進(jìn)來(lái)只是為了獲得投資回報(bào)，對(duì)這個(gè)行業(yè)沒(méi)有感情?！背Ｊ缇暾f(shuō)，沒(méi)有利潤(rùn)了自然就會(huì)關(guān)門(mén)了。

而2007年密集出臺(tái)的政策對(duì)中介行業(yè)震蕩也起到了加速作用。打擊吃差價(jià)、資金監(jiān)管、網(wǎng)上簽約等這些規(guī)范性政策或許對(duì)大型中介公司不會(huì)造成較大負(fù)面影響，但對(duì)一些中小型的中介來(lái)說(shuō)，可能就是致命的。最近北京就有多家小中介公司因高達(dá)100萬(wàn)元的保證金門(mén)檻而退出市場(chǎng)。

中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰告訴《經(jīng)濟(jì)》記者，從一個(gè)行業(yè)發(fā)展來(lái)看，都要經(jīng)歷一個(gè)從不規(guī)范到規(guī)范，從不成熟到成熟的過(guò)程?！按罄颂陨?，這也很正常?！?/p>

在市場(chǎng)火暴的時(shí)候，有交易量的支撐，充足的現(xiàn)金流暫時(shí)掩蓋了擴(kuò)張風(fēng)險(xiǎn)和管理弊病。當(dāng)市場(chǎng)一旦遇冷，沒(méi)了成交量，資金鏈?zhǔn)紫葦嗔?，緊接著一系列問(wèn)題就都暴露出來(lái)了。

正是市場(chǎng)的轉(zhuǎn)向讓房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)遭遇寒冬，如果二手房市場(chǎng)持續(xù)萎縮，必然還會(huì)有更多機(jī)構(gòu)成為犧牲品，屆時(shí)不僅僅是一批企業(yè)的倒掉，更是整個(gè)行業(yè)的危機(jī)。

看跌預(yù)期

按照往年的經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)過(guò)春節(jié)前后的淡季，二手房市場(chǎng)會(huì)從3月份起轉(zhuǎn)暖并逐漸進(jìn)入旺季。今年的好日子還會(huì)按時(shí)來(lái)臨嗎？

反正程惠是不打算回原單位了，已在一家廣告公司上班的她告訴《經(jīng)濟(jì)》記者，自己不會(huì)再去賣(mài)房子了，“現(xiàn)在觀望的人太多了，一連幾個(gè)月可能都沒(méi)有收入”。

程惠原來(lái)的工資包括底薪和提成兩部分，直接跟業(yè)績(jī)掛鉤。如果有單子，這兩部分都會(huì)有，且提成較高。如果沒(méi)有單子，就沒(méi)有任何收入，“底薪是以單子為前提的，沒(méi)有業(yè)績(jī)一分錢(qián)都沒(méi)有?！?/p>

程惠覺(jué)得那樣再待下去，很可能就要挨餓了。在外地的父母催促她換一份工作，別指望再靠賣(mài)房子賺錢(qián)了。

中大恒基城南店店長(zhǎng)赫敬哲告訴《經(jīng)濟(jì)》記者，“現(xiàn)在大家都在觀望，等著奧運(yùn)會(huì)后的房?jī)r(jià)下跌呢?！辈贿^(guò)，赫?qǐng)?jiān)持認(rèn)為，按照現(xiàn)在的行情，奧運(yùn)會(huì)后房?jī)r(jià)下跌的可能性幾乎沒(méi)有，會(huì)延續(xù)現(xiàn)在的小幅上漲態(tài)勢(shì)。

周先生在去年下半年曾一連看了幾十套二手房，但最終他放棄了購(gòu)房計(jì)劃。“奧運(yùn)會(huì)馬上開(kāi)了，等幾個(gè)月看看，沒(méi)準(zhǔn)會(huì)有新變化?！闭窍裰芟壬臐撛诳蛻糇尫慨a(chǎn)中介們?cè)谶@個(gè)冬天吃盡了苦頭。

按照目前的觀望情緒，春節(jié)后至少在北京市場(chǎng)上房產(chǎn)中介們的日子不會(huì)太好過(guò)。常淑娟認(rèn)為，觀望情緒會(huì)持續(xù)到奧運(yùn)會(huì)后，如果屆時(shí)被推后的需求同時(shí)釋放出來(lái)，房?jī)r(jià)不但不會(huì)下降，反而會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。

人們持續(xù)的觀望來(lái)源于對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)看跌預(yù)期，部分區(qū)域的房?jī)r(jià)下跌和增幅放緩正是觀望情緒導(dǎo)致需求下降的表現(xiàn)。當(dāng)所有人持有同樣的預(yù)期時(shí)，買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心理無(wú)論對(duì)房產(chǎn)中介，還是開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，結(jié)果可能都是致命性的。

部分開(kāi)發(fā)商已經(jīng)對(duì)市場(chǎng)觀望做出了反應(yīng)。年初，全國(guó)最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之一的萬(wàn)科率先降價(jià)，在成都的新盤(pán)房?jī)r(jià)格比去年底下降了近三成。深圳、廣州等地部分新樓盤(pán)也出現(xiàn)了不同程度的降價(jià)。

開(kāi)發(fā)商的舉動(dòng)進(jìn)一步加劇了人們看跌的預(yù)期。搜房網(wǎng)針對(duì)萬(wàn)科降價(jià)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，六成以上的人認(rèn)為萬(wàn)科的“領(lǐng)跌”會(huì)帶動(dòng)樓市整體降價(jià)，同樣六成多的人認(rèn)為，2008年房?jī)r(jià)必跌。

去年年底，近年一直忙于登山、拍廣告的萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石改變多年已不對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)直接發(fā)表評(píng)論的做法，突然拋出樓市面臨“拐點(diǎn)”的論調(diào)。一石激起千層浪。樓市是否面臨“拐點(diǎn)”成了社會(huì)輿論的焦點(diǎn)。

房地產(chǎn)是一個(gè)區(qū)域性市場(chǎng)，李文杰說(shuō)，這跟豬肉不一樣，“豬肉拿到哪里都是豬肉，但房子換個(gè)區(qū)域就不一定是房子了?！边@也印證了房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)鐵律：所謂第一是位置，第二是位置，第三還是位置。

就北京市場(chǎng)來(lái)看，自從2000年以來(lái)，無(wú)論是政府公布的，還是房產(chǎn)中介統(tǒng)計(jì)的，北京的房?jī)r(jià)都是一路上漲，尤其是2004年后，漲幅明顯增大。即使現(xiàn)在的交易量萎縮，但房?jī)r(jià)并沒(méi)有明顯下降，相反還在小幅上漲。

因此，業(yè)界一致的看法是，深圳、廣州等南方城市出現(xiàn)的房?jī)r(jià)下降帶有區(qū)域性特征。王石后來(lái)也對(duì)自己的“拐點(diǎn)”論予以修正：“拐點(diǎn)”論僅限于珠三角地區(qū)，而不是全國(guó)性市場(chǎng)。

目前，的確也沒(méi)有支持全國(guó)房?jī)r(jià)整體下降的數(shù)據(jù)。不久前，國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2007年12月全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比漲10.5%，漲幅與上月持平。

李文杰認(rèn)為，部分地區(qū)由于房產(chǎn)投機(jī)過(guò)熱引發(fā)的震蕩只是階段性調(diào)整，只要中國(guó)經(jīng)濟(jì)的基本面不出現(xiàn)大問(wèn)題，房市長(zhǎng)期依然向好。

毫無(wú)疑問(wèn)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速發(fā)展，城市化水平的提高導(dǎo)致大量的人口涌向城市帶來(lái)的住房需求客觀存在，正是在這樣的背景下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了多年的繁榮期。

不過(guò)，繁榮同樣積聚了大量泡沫，房產(chǎn)投機(jī)猖獗，中產(chǎn)階層買(mǎi)不起房，房?jī)r(jià)漲幅大大高過(guò)收入增幅等現(xiàn)實(shí)也讓樓市潛伏著大漲后即迎來(lái)大跌的危機(jī)。

“房?jī)r(jià)肯定要回歸理性?！鄙缈圃航鹑谒芯繂T易憲容對(duì)《經(jīng)濟(jì)》記者表示，最重要的是消除人們對(duì)房?jī)r(jià)大漲或大跌的預(yù)期，讓房子的價(jià)格跟其價(jià)值相吻合。

經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律告訴我們，房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)一樣都具有周期性，當(dāng)一個(gè)上漲周期持續(xù)時(shí)間越長(zhǎng)，也就意味著其下跌的風(fēng)險(xiǎn)越大。部分城市交易量和價(jià)格“雙降”或許是一個(gè)最好的例證。

房?jī)r(jià)不可能永遠(yuǎn)單邊上漲，人們應(yīng)該相信規(guī)律，只是我們不知道什么時(shí)候出現(xiàn)下跌。

市場(chǎng)與政府的調(diào)控

上世紀(jì)90年代初，伴隨著新一輪經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，出現(xiàn)了?？?、北海、惠州等地的房地產(chǎn)投資過(guò)熱，積聚了大量泡沫。隨后政府一系列調(diào)控政策出臺(tái)讓泡沫迅速破滅，讓當(dāng)時(shí)處于發(fā)育期的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了第一次大跌，付出了沉重的成長(zhǎng)代價(jià)，當(dāng)時(shí)的爛尾樓至今還矗立在一些城市中心。

1997年后，政策由緊轉(zhuǎn)松，房地產(chǎn)市場(chǎng)重新啟動(dòng)。進(jìn)入新世紀(jì)后，尤其是近幾年，腰包鼓起來(lái)的人們的購(gòu)房需求得到迅速釋放，而投資渠道的單一又吸引了更多的熱錢(qián)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，蓬勃發(fā)展的樓市迎來(lái)新一輪繁榮期。

然而，沒(méi)有永遠(yuǎn)的繁榮，高燒過(guò)后必然要退燒。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期向好，并不意味著沒(méi)有短期調(diào)整，而且這種調(diào)整也會(huì)演變成市場(chǎng)劇烈的震蕩。政府顯然不希望這樣的場(chǎng)景出現(xiàn)，于是，“穩(wěn)定房?jī)r(jià)，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)”成了各種調(diào)控政策的基調(diào)。

為了控制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，近幾年政府的調(diào)控政策頻出。而壓制購(gòu)房者的需求一度成為政府調(diào)控重點(diǎn)。

易憲容認(rèn)為，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中房?jī)r(jià)有漲有跌很正常，現(xiàn)在抓到了要害，這就是抑制房地產(chǎn)投資，把行業(yè)暴利打掉。

從去年開(kāi)始，政策的指向更多地放在了供給上，比如加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度，推出“兩限房”，加快廉租房等保障性住房供應(yīng)。有專家認(rèn)為，增大住房供應(yīng)對(duì)降低房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)才是釜底抽薪之策。

事實(shí)上，在增加中低價(jià)住房供應(yīng)的同時(shí)，政府對(duì)抑制需求的努力并沒(méi)停止。去年年底國(guó)有商業(yè)銀行在部分城市一度暫停二手房貸款，以家庭為單位界定第二套房子的標(biāo)準(zhǔn)，提高首付款比例，限制外國(guó)人購(gòu)房等政策頻頻出臺(tái)，目的就是提高門(mén)檻以降低投機(jī)需求，借此讓發(fā)燒的樓市退燒。

如今，政府的“有形之手”已經(jīng)顯現(xiàn)了作用，火暴的樓市開(kāi)始降溫并出現(xiàn)了走軟征兆。

肇始于美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)萎縮的次級(jí)房貸危機(jī)已演變成全球性的金融動(dòng)蕩，今年美國(guó)經(jīng)濟(jì)減速跡象明顯，唯一不確定的是是否會(huì)走向衰退。人們相信，即使在全球化日益加深的背景下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)并不會(huì)受到美國(guó)等外部因素的直接影響而出現(xiàn)拐點(diǎn)。

不過(guò)，正如經(jīng)濟(jì)學(xué)家所說(shuō)，2008年對(duì)全球經(jīng)濟(jì)而言唯一確定的是“不確定性增加”，而與經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣會(huì)出現(xiàn)更多的“不確定性”。