基于目標(biāo)管理理論的房價(jià)控制研究

摘要：房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場是社會(huì)主義市場體系不可缺少的重要組成部分。文章在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)和管理學(xué)的基礎(chǔ)上，分析我國當(dāng)前房價(jià)上漲過快的深層次原因，并結(jié)合目標(biāo)管理理論對(duì)抑制房價(jià)上漲問題做初步探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；房價(jià)；目標(biāo)管理

一、研究背景

我國的房價(jià)一直持續(xù)上漲、居高不下，已成為政府亟待解決的首要問題和人民十分關(guān)注的問題。從全球范圍來看，房地產(chǎn)價(jià)格普遍上漲有其深刻的背景，根源在于世界經(jīng)濟(jì)的失衡。例如，從歐美國家來看，大量進(jìn)口的來自發(fā)展中國家的廉價(jià)的工業(yè)品改變了居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，引發(fā)了公眾的財(cái)富效應(yīng)，刺激了個(gè)人和機(jī)構(gòu)投機(jī)房地產(chǎn)；從日韓等國來看，大量的貿(mào)易順差是刺激國內(nèi)房地產(chǎn)市場高漲的主要拉動(dòng)因素；從我國的情況看，國際資本流動(dòng)、城市化和居民收入增長是大多數(shù)人看好房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵外在因素，內(nèi)在因素則在于地方政府、開發(fā)商和眾多以獲利為目的的投機(jī)需求。

近幾年來，國家出臺(tái)了一系列針對(duì)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策，然而，從2007年下半年到2008年上半年，全國房價(jià)上漲之勢依舊強(qiáng)勁。正確認(rèn)識(shí)這些問題，更有針對(duì)性地加強(qiáng)調(diào)控，對(duì)癥下藥、加大力度，遏制房價(jià)上漲勢頭，這既是廣大群眾的強(qiáng)烈呼聲，也是關(guān)乎國民經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展的重大問題。

二、我國房價(jià)上漲的原因分析

2007對(duì)于盼望房價(jià)走低的眾多消費(fèi)者而言，無疑是十分失望的一年。這一年，全國各地房價(jià)漲勢驚人，引起百姓痛恨、總理憂心。表1充分說明了我國房價(jià)的走勢。

據(jù)國家發(fā)展和改革委員會(huì)、國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新調(diào)查顯示，2007年10月份全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲9.5%，北京、深圳等城市房價(jià)繼續(xù)以兩位數(shù)的速度攀升。到底是什么因素影響我國房價(jià)的走勢？

目前我國的房屋價(jià)格已背離了商品的價(jià)值規(guī)律，超出了絕大多數(shù)人的購買能力，是不正常的。究其原因，既有房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)的不合理、市場需求增加、土地資源稀缺等內(nèi)在原因，也有市場上大量游資與投機(jī)者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的炒作、開發(fā)商哄抬房價(jià)等外在原因，情況是復(fù)雜的，造成房屋價(jià)格飛漲的原因是多方面的。

（一）供需矛盾造成房價(jià)上漲

從住房的供給情況看，近年來，房地產(chǎn)投資雖然仍在增長，但增速有所回落。住房供給相對(duì)較少，而從需求來看，我國是一個(gè)有13億人口，正處于完成工業(yè)化、加速城市化階段的發(fā)展中的大國。人們對(duì)住房的需求日益增長，使得供求關(guān)系失衡，必然會(huì)形成供需矛盾，使住房的價(jià)格因需求而上漲。改革開放以來，隨著經(jīng)濟(jì)的繁榮，大大刺激了人們對(duì)住房的需求。一是國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們收入的增長，激發(fā)了城鎮(zhèn)居民對(duì)住房的新需求。從近些年的房地產(chǎn)市場可以看出，許多居民改善住房的需求在不斷增長，小居換大居，舊房換新房，許多居民在積極地改善自己的住房條件和居住環(huán)境。據(jù)調(diào)查，有相當(dāng)多的居民、特別是一些年輕的居民有購房打算，他們稱，如果有可能的話，是準(zhǔn)備購買住房的。此外，城市改造拆遷，涌現(xiàn)出大量無房居民，所有這些都對(duì)新住房提出了需求。二是流動(dòng)人口的增長對(duì)住宅產(chǎn)生巨大需求。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，大量流動(dòng)人口的出現(xiàn)對(duì)城鎮(zhèn)住房的租賃、購買產(chǎn)生了巨大需求。

基本住房需求、改善性住房需求和被動(dòng)住房需求的疊加，形成了難以遏制的剛性需求，這是房價(jià)上漲的基本動(dòng)因。

（二）土地價(jià)格上漲導(dǎo)致房產(chǎn)價(jià)格驟升

對(duì)于房價(jià)與地價(jià)的關(guān)系，國內(nèi)外學(xué)者進(jìn)行過相關(guān)探討，部分學(xué)者認(rèn)為房價(jià)決定地價(jià)：Smith從城市住房供給的角度，將土地作為住房的生產(chǎn)要素，探討了地價(jià)和房價(jià)之間的比例關(guān)系。OpSullivan從傳統(tǒng)的一般均衡理論出發(fā)，運(yùn)用引致需求分析框架研究了房價(jià)與地價(jià)的關(guān)系，得出結(jié)論，高地價(jià)是高房價(jià)的結(jié)果而不是原因。相反，另一部分學(xué)者認(rèn)為，房價(jià)是由地價(jià)決定的：Dowall和Landis分析了土地使用控制對(duì)土地市場和住房市場的影響，得出結(jié)論，土地密度控制和土地的有效利用，系統(tǒng)地影響新建房屋的價(jià)格。

由于我國人多地少，土地稀缺及其不可再生性，使得土地的買賣競爭愈來愈激烈，導(dǎo)致土地價(jià)格不斷攀升。從近幾年的土地、房屋市場價(jià)格來看，土地出讓價(jià)格的增長幅度大于房屋價(jià)格增長的幅度。在現(xiàn)實(shí)中我們往往可以看到，當(dāng)一塊土地要出售時(shí)，往往會(huì)有十幾個(gè)甚至幾十個(gè)土地購買者參與競拍。有的地塊在經(jīng)過一番激烈的競拍之后，有時(shí)竟能拍出一個(gè)天價(jià)來，而這些地價(jià)款必然要攤?cè)敕课莸膬r(jià)格中。此外，近年來，建筑材料的增長也增加了房屋的成本。

（三）社會(huì)分配失衡

房地產(chǎn)行業(yè)目前是暴利行為，有的開發(fā)商搞一個(gè)小區(qū)即可成為億萬富翁。經(jīng)過很多典型測算，我國房地產(chǎn)開發(fā)利潤方面，普遍在10%以上，中高檔房地產(chǎn)的平均利潤率一般高達(dá)30%-40%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)的平均利潤率水平。從國際上多數(shù)國家情況來看，房地產(chǎn)開發(fā)商的平均利潤一般在5%左右，高的也只有6%-8%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于我國目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均利潤率。如果房地產(chǎn)業(yè)平均利潤率下降一定幅度，那么房價(jià)也將隨之降低。

三、基于目標(biāo)管理理論的房價(jià)抑制措施

目標(biāo)管理目前已經(jīng)風(fēng)行全世界，很多著名企業(yè)諸如海爾、通用電氣公司等都利用目標(biāo)管理方法實(shí)現(xiàn)了有效的管理。我國企業(yè)中實(shí)行的指標(biāo)層次分解的經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，可以說也是一定意義上的目標(biāo)管理，其成效也是十分顯著的。

眾所周知，隨著2008年“兩會(huì)”的召開，相比較新建的“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部”和過去的“建設(shè)部”，“住房”被提到了前所未有的重要位置。這樣的名稱變化正體現(xiàn)了中央政府對(duì)住房問題的重視。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部密切關(guān)注、研究房價(jià)的問題及住房政策實(shí)施當(dāng)中產(chǎn)生的問題。從某種意義上，這也意味著國家目標(biāo)的分解，責(zé)任的落實(shí)。而目標(biāo)管理理論的核心內(nèi)容就是分解目標(biāo)和落實(shí)目標(biāo)，責(zé)任到人、責(zé)任到部門。兩會(huì)的召開，國家機(jī)構(gòu)的調(diào)整，預(yù)示著黨和中央已經(jīng)將住房和房價(jià)問題提高到了一個(gè)新的高度，對(duì)其解決也必將加大力度。

基于此，筆者針對(duì)目前我國房價(jià)問題僅從目標(biāo)管理理論角度提出幾點(diǎn)看法：

第一，國家通過機(jī)構(gòu)調(diào)整，將老百姓住房問題提到了重要議程。毋庸置疑，各地區(qū)、各部門需配合中央，加大實(shí)施力度，國家有關(guān)職能部門應(yīng)該根據(jù)國務(wù)院常務(wù)會(huì)議的要求，拿出落實(shí)的具體措施。稅務(wù)、央行、土地、工商等部門，應(yīng)該按照區(qū)別對(duì)待的要求，充分發(fā)揮稅收、信貸、土地的杠桿調(diào)節(jié)作用。

第二，制定一個(gè)符合我國目前社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，符合我國人多地少、資源有限這一實(shí)際情況的住房政策體系。而該體系結(jié)構(gòu)應(yīng)以經(jīng)濟(jì)手段為主，行政手段為輔，切實(shí)做好城市中低收入家庭，也就是大多數(shù)市民住房問題的規(guī)劃和政策的制定。地方政府應(yīng)該自覺從解決百姓最為關(guān)心的民生問題的高度，切實(shí)落實(shí)好國務(wù)院常務(wù)會(huì)議的精神，在調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房，加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房等方面應(yīng)該有所作為。

第三，房價(jià)不僅僅是供求兩個(gè)方面的因素，還有人們心理預(yù)期的問題。因此除了增加供給，需求上也要在引導(dǎo)人們心理預(yù)期上努力采取措施。爭取群眾的配合，抑制投機(jī)商的不法行為，限制開發(fā)商們的自然壟斷地位，提升消費(fèi)者的談判能力， 使兩者成為平等的市場主體，保證房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。

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＊本文為基金項(xiàng)目：教育部人文社會(huì)科學(xué)研究規(guī)劃基金（07JA670035）和安徽省2008年高校自然科學(xué)研究項(xiàng)目（KJ2008B136）的階段性研究成果。

（作者單位：安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)管理學(xué)院）