建立科學(xué)合理的住宅供應(yīng)體系

[摘要]住宅是居民必不可少的生活資料，具有繼承、轉(zhuǎn)讓、福利等特性。住宅的建設(shè)與供應(yīng)必須遵循公平、節(jié)約、福利原則。自我國(guó)住宅制度改革以來，住房已經(jīng)成為城市居民最關(guān)注的熱點(diǎn)和最沉重的包袱。要解決住房給經(jīng)濟(jì)社會(huì)帶來的一系列問題，應(yīng)在樹立正確的住宅供應(yīng)觀念的同時(shí)，結(jié)合我國(guó)實(shí)際，建立科學(xué)合理的住宅供應(yīng)體系。

[關(guān)鍵詞]住宅；原則；供應(yīng)體系

[中圖分類號(hào)]F293．3 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1671-8372(2008)03-0035-04

一、住宅具有的特性

1．住宅是城市居民必不可少的生活資料

“衣、食、住、行”與我們每個(gè)人息息相關(guān)，在溫飽問題解決以后，“住”的問題便更為突出，成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。城市中的每個(gè)人都離不開住宅，人的一生大約有2／3的時(shí)間是在住宅中度過的。為什么我們都把城市人說成是居民呢?就是因?yàn)樗麄冊(cè)诔鞘兄斜仨氂械胤骄幼　＿M(jìn)一步說，要使人們有充沛的體力、精力投入到工作和學(xué)習(xí)中去，必須有較好的住宅，讓人們得到充分的休息、調(diào)節(jié)以及必要的精神上的享受。中國(guó)有一句常用的話：“安居樂業(yè)”，也說明了住宅對(duì)城市居民的必不可缺性，是人們必不可少的生活資料。

2．住宅是帶有福利性質(zhì)的商品

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下'住宅首先是為人們提供物質(zhì)需要的商品，同時(shí)由于住宅在一定程度上是政府為人們解決基本物質(zhì)生活條件的重要內(nèi)容，所以帶有社會(huì)保障的成分。因此，住宅不是一般的商品，而是政府應(yīng)該提供必要條件并承擔(dān)一定義務(wù)的特殊商品。

由于我國(guó)居民的收入水平與住房消費(fèi)差距較大，人們用于居住消費(fèi)的支出必然是一個(gè)人或一個(gè)家庭生活消費(fèi)中最大的一筆開銷，如果只將住宅視為一種商品，將市場(chǎng)作為獲得住宅的惟一渠道，必然有一部分處于底層的社會(huì)成員，即低收入者、喪失生活能力者和缺乏勞動(dòng)能力者，無法以足夠的經(jīng)濟(jì)收入從市場(chǎng)上獲得住宅。就住宅是人類必需的生活資料而言，這無異于剝奪了人的平等生存的權(quán)力，這是在任何情況之下都不應(yīng)該發(fā)生的，政府有為城市中每一個(gè)居民解決住房的責(zé)任，因此說住宅是帶有福利性質(zhì)的商品。有的專家就把住宅列為“準(zhǔn)公共產(chǎn)品”。

3．住宅是具有保留、繼承、轉(zhuǎn)讓性質(zhì)的資產(chǎn)

住宅的載體是土地，城市土地具有稀缺性和不可移動(dòng)性。土地的不可移動(dòng)性決定了住宅效用的長(zhǎng)期性，土地的稀缺使住宅具有了保值、增值的功能。因此住宅可以保留、繼承和轉(zhuǎn)讓，同時(shí)由于住宅是一種資產(chǎn)，可以視為一種投資品，在當(dāng)前多種投資方式中，這也是一條可選擇的理財(cái)途徑。

4．住宅建設(shè)會(huì)受到國(guó)家一系列政策的影響

由于住宅建設(shè)需要占用大量的土地、資金和建筑材料，因此必然會(huì)受到國(guó)家有關(guān)政策，如土地政策、金融政策、節(jié)能減排政策以及城市規(guī)劃、房地產(chǎn)、環(huán)境保護(hù)等法規(guī)的影響。

二、住宅建設(shè)和供應(yīng)必須遵循的原則

1．住宅供應(yīng)應(yīng)體現(xiàn)公平原則

在和諧社會(huì)中，城市的每一個(gè)居民都享有平等的權(quán)力，這個(gè)平等的權(quán)力也包括居住的權(quán)力。1996年聯(lián)合國(guó)《伊斯坦布爾人居宣言》指出，“保證人人享有適當(dāng)住房和使人類住區(qū)更安全、更健康、更舒適、更公平、更持久，也更具效率”，充分說明了城市居民應(yīng)享有平等的居住權(quán)。要保證城市中每個(gè)居民享受到居住的權(quán)利，就必須在住宅的供應(yīng)上體現(xiàn)公平原則。在城市規(guī)模(主要是土地規(guī)模)受到限制的情況下，與土地密切相關(guān)的住房的總量，也會(huì)受到限制，城市政府必須采取有效措施，使每一個(gè)城市居民能夠得到必要的住房(指住房的所有權(quán)或使用權(quán)或居住權(quán))，不能由于少數(shù)人把住房用于投資或投機(jī)，而影響、妨礙弱勢(shì)群體居住的權(quán)力。

2．住宅建設(shè)應(yīng)體現(xiàn)節(jié)約原則

住宅建設(shè)的數(shù)量巨大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅2006、2007兩年我國(guó)商品住宅竣工面積已達(dá)9.02億平方米，預(yù)計(jì)到2010年，年竣工面積將達(dá)到10億平方米。隨著城市化進(jìn)程的加快，今后一段時(shí)期，住宅建設(shè)數(shù)量有增無減。如此大規(guī)模的住宅建設(shè)必然要占用大量的城市土地和建筑材料，同時(shí)，住宅的建設(shè)和使用還大大增加了環(huán)境的負(fù)荷。根據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，在城市建成區(qū)中住宅建設(shè)用地占了30％以上；住宅建設(shè)耗用的鋼材占全國(guó)用鋼量的20％，水泥用量占全國(guó)總用量的17％；城市水資源的32％在住宅建設(shè)和使用中消耗；住宅能耗(包括建設(shè)和使用中的能耗)占總能耗的20％以上。因此在節(jié)約型社會(huì)建設(shè)中，住宅建設(shè)的節(jié)約至關(guān)重要：一是住宅建設(shè)必須堅(jiān)持小面積，并適當(dāng)提高容積率；二是要降低住宅建設(shè)的耗鋼量；三是住宅建設(shè)要堅(jiān)持實(shí)施二步節(jié)能或三步節(jié)能；四是建設(shè)節(jié)水型住宅，讓住宅建設(shè)成為發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)、建設(shè)節(jié)約型社會(huì)的重要環(huán)節(jié)。

3．住宅供應(yīng)應(yīng)體現(xiàn)福利性原則

由于住宅是帶有福利性質(zhì)的商品，具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品的屬性，應(yīng)該充分考慮和顧及廣大群眾在住房供應(yīng)中應(yīng)得到的利益。城市政府必須參與、管理，統(tǒng)一規(guī)劃城市住宅建設(shè)的結(jié)構(gòu)和空間布局，提供必要的公共財(cái)政，以及必要的保障性住房，避免和彌補(bǔ)“市場(chǎng)失靈”的缺陷。

三、理性分析我國(guó)住宅供應(yīng)問題

住房制度改革以后，我國(guó)的住宅供應(yīng)發(fā)生了質(zhì)的變化，由原來全部歸國(guó)家負(fù)責(zé)向職工提供福利性住房轉(zhuǎn)為由市場(chǎng)向居民提供商品住房，城市居民從由單位或房管部門分配的公用住房，改為從市場(chǎng)購(gòu)房來解決住房問題。城市居民從租房改為買房，使住房成為了家庭重要的財(cái)產(chǎn)，住房也成為城市居民最重要的、最昂貴的消費(fèi)商品。尤其是進(jìn)入21世紀(jì)以來，全國(guó)各城市商品房?jī)r(jià)格急劇上漲，住房已經(jīng)成為我國(guó)廣大城市居民最關(guān)注的熱點(diǎn)和最沉重的包袱，而且與住宅市場(chǎng)相關(guān)的住宅產(chǎn)業(yè)已與城市經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，對(duì)城市社會(huì)和城市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了相當(dāng)廣泛的影響，概括起來主要有以下幾個(gè)方面：

第一，住宅的價(jià)格沒有得到有效控制，一部分商品房已經(jīng)成為某些少數(shù)人用于投資甚至投機(jī)的工具。如有些城市的高檔社區(qū)名義上樓盤已經(jīng)銷售一空，但是房子長(zhǎng)期無人居住，到了晚上幾乎是漆黑一片，而該樓盤的：二手房?jī)r(jià)格卻不斷上漲。也就是說，這些樓盤的價(jià)格是在高位空轉(zhuǎn)，使住宅失去了本身應(yīng)具有的居住功能，成為高昂的投資品。

第二，在熱熱鬧鬧的住宅市場(chǎng)中，占總數(shù)近50％、被人稱之為“夾心層”的城市居民，無力購(gòu)房?！皧A心層”的城市居民包括一般機(jī)關(guān)干部、公司職員以及打工族，收入不高，但又無法享受保障性住房。他們是城市的基本人群，為城市的運(yùn)轉(zhuǎn)和發(fā)展辛勤地付出著自己的勞動(dòng)，但在高昂的房?jī)r(jià)面前他們只能望房興嘆。在萬不得已的情況下，必須買房時(shí)，除了使用住房公積金或申請(qǐng)銀行貸款外，還要通過向親友借貸來繳付首付款，高額的債務(wù)使他們成為不折不扣的“房奴”。另一方面，城市政府為了使房地產(chǎn)保持熱熱鬧鬧的發(fā)展勢(shì)頭，不得不采取加大或過度拆遷的辦法增加拆遷人群，尋求剛性需求，強(qiáng)行拉動(dòng)住宅市場(chǎng)。

第三，在城市經(jīng)營(yíng)思想的引導(dǎo)下，城市政府通過土地出讓、轉(zhuǎn)讓的手段，拓展建設(shè)資金渠道，支持了房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)大面積、高檔次住宅。這樣一方面與廣大城市居民的實(shí)際需求和經(jīng)濟(jì)條件相背離，另一方面過分強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)因素，對(duì)住房?jī)r(jià)格缺乏有效掌控手段，房?jī)r(jià)很難做到理性回歸。

第四，片面理解“居者有其屋”的提法，夸大城市居民購(gòu)房置業(yè)的需求，淡化和忽視了作為住宅市場(chǎng)重要組成部分的住房租賃市場(chǎng)。

第五，發(fā)展迅速的住房貸款潛伏著金融風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)的住房抵押貸款與美國(guó)的次級(jí)按揭貸款并不相同。次級(jí)按揭貸款是通過抵押形式對(duì)低收入、缺乏足夠還款能力證明，或資信條件較“次”的住房購(gòu)買人發(fā)放的貸款。在美國(guó)由購(gòu)房人向抵押貸款公司申請(qǐng)，由抵押公司將抵押貸款出售給商業(yè)銀行或投資銀行。銀行將抵押貸款重新打包成抵押貸款證券再出售給證券投資者，轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)銀行要求抵押公司在個(gè)人貸款者拖欠還貸的情況下，回購(gòu)抵押貸款分散銀行風(fēng)險(xiǎn)。次級(jí)抵押貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)是一系列綜合因素發(fā)生作用的結(jié)果。我國(guó)住房抵押貸款是銀行直接向購(gòu)房人貸款，雖然必須有20％首付，但由于超支付能力、喪失支付能力、房?jī)r(jià)暴漲暴跌、惡意投資炒作等情況的存在與增加，埋藏著巨大的潛在風(fēng)險(xiǎn)，一旦發(fā)生危機(jī)，其后果會(huì)相當(dāng)嚴(yán)重。

解決以上問題，必須明確以下幾個(gè)觀點(diǎn)：

其一，城市住房供應(yīng)應(yīng)面向城市中所有居民。城市政府重點(diǎn)要考慮兩部分人群：一是城市最低收入者，二是城市中最基本、最廣大的中間層一中等收入人群、部分中低收入人群和部分中高收入人群。新加坡將“居者有其屋”作為基本國(guó)策，也作為住宅供應(yīng)與保障的目標(biāo)。目前在新加坡有近88％的居民居住在由政府提供的公共房屋中，其余12％的居民住在私人購(gòu)買的公寓或別墅里。西方很多國(guó)家的住房供應(yīng)主體范圍也正逐漸向中等收入階層和中低收入階層傾斜。

其二，政府要運(yùn)用市場(chǎng)手段調(diào)控住宅供應(yīng)。政府在維護(hù)市場(chǎng)機(jī)制的基礎(chǔ)上必須干預(yù)住宅市場(chǎng)。這并不意味著政府要完全取代市場(chǎng)機(jī)制，更不是破壞市場(chǎng)機(jī)制，而是在市場(chǎng)機(jī)制無法發(fā)揮作用或無法充分發(fā)揮作用的情況下引導(dǎo)市場(chǎng)，是對(duì)市場(chǎng)機(jī)制的補(bǔ)充和修正。住房供應(yīng)體系的構(gòu)建，必須建立在充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用的基礎(chǔ)上。英國(guó)的住房供應(yīng)體系由私人住房和公共住房組成，私人住房是在房地產(chǎn)市場(chǎng)上自由流通的商品房，公共住房又稱社會(huì)住房，由地方政府和非營(yíng)利機(jī)構(gòu)建設(shè)和管理。20世紀(jì)50至80年代，竣工的房屋半數(shù)以上是政府建造的，到21世紀(jì)初，仍有30％以上的公房。近期，英國(guó)政府又強(qiáng)化了公房供應(yīng)政策，2007年8月，英國(guó)首相布朗領(lǐng)導(dǎo)的工黨新內(nèi)閣制定推出了“公房沖擊計(jì)劃”，將通過建立更多的公房解決那些買不起房子的中等收入的白領(lǐng)、技術(shù)工人以及低收入人群的住房問題，分流英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的所謂的非理性購(gòu)買力。

其三，住房是準(zhǔn)公共產(chǎn)品，不能把住房建設(shè)及供應(yīng)作為城市政府獲利的工具，更不能作為某些人獲取暴利的工具。香港的房屋政策是比較成功的。香港政府積極參與公共房屋的建設(shè)發(fā)展，公共住房用地是政府無償或低償劃撥給住房委員會(huì)，使得公共住房的價(jià)格一般要低于私人機(jī)構(gòu)開發(fā)的住房20％～40％。香港政府為公屋的建設(shè)提供重要的財(cái)政支持，從而保證了公屋的供給。在德國(guó)，憲法明確規(guī)定，與醫(yī)療、教育一樣，保障居民住房是聯(lián)邦政府首要政策目標(biāo)之一，也是德國(guó)所有房地產(chǎn)政策的核心出發(fā)點(diǎn)。因此，各級(jí)政府都不能通過抬高地價(jià)和房?jī)r(jià)來增加稅收。

其四，積極培育租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)城市居民在條件不成熟的情況下，通過租房解決住房問題?！熬诱哂衅湮荨钡暮诵脑谟诰幼?quán)，并非房屋的所有權(quán)。德國(guó)自有住房率為42％，租賃住房率達(dá)到了58％，特別是年輕人中77％是“租房族”。德國(guó)政府為了鼓勵(lì)居民租房，保護(hù)房產(chǎn)權(quán)益，對(duì)房租水平進(jìn)行了嚴(yán)格限制，由市政部門、房東與房客協(xié)會(huì)、房屋租賃介紹所等機(jī)構(gòu)，共同制定不同房屋類型的“房租合理價(jià)格表”。如房租超過“合理房租”的20％，就構(gòu)成違法行為；超過50％就構(gòu)成犯罪行為。

四、建立科學(xué)合理的住宅供應(yīng)體系

按照2004年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)全國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭收入抽樣調(diào)查，我國(guó)城鎮(zhèn)居民按照收入等級(jí)情況可劃分為：最低收入戶(含困難戶)，占全國(guó)城鎮(zhèn)居民10.03％；低收入戶、中下收入戶、中等收入戶占50.14％；中上收入戶、高收入戶、最高收入戶占39.83％。低收入戶、中下收入戶、中等收入戶占總戶數(shù)的一半以上，應(yīng)是住房供應(yīng)體系的主要對(duì)象，最低收入戶是城鎮(zhèn)住房保障的重點(diǎn)；而對(duì)中上收入戶、高收入戶、最高收入戶主要供應(yīng)商品住宅。

根據(jù)以上分析和我國(guó)實(shí)際情況，建議我國(guó)建立“以政策性住房為主、政策性住房和保障性住房并舉，并輔以一定數(shù)量的商品房，加上二手房、租賃房?jī)蓚€(gè)輔助體系，形成科學(xué)、合理的住宅供應(yīng)體系”。

1．政策性住房

我們說的政策性住房，也就是英國(guó)、香港所說的公共住房，有的也稱為“限價(jià)房”。根據(jù)住房制度改革以來我國(guó)住房供應(yīng)上存在的問題，并充分借鑒英國(guó)、香港等成功的做法，我們認(rèn)為，我國(guó)應(yīng)該把政策性住房作為住宅供應(yīng)體系的主要內(nèi)容，從根本上解決中低收入者以及部分中高收入居民的住房問題。我們說的政策性住房應(yīng)該具有以下幾點(diǎn)：(1)建設(shè)所需的土地由政府無償劃撥。住房建設(shè)成本中不再有土地出讓金。(2)不收取住宅建設(shè)大配套費(fèi)，這部分費(fèi)用由政府財(cái)政承擔(dān)。(3)免收各項(xiàng)行政事業(yè)收費(fèi)。經(jīng)營(yíng)性或公益性公共建筑通過市場(chǎng)招投標(biāo)解決，管理性公共建筑和福利性公共建筑(如街道辦事處、派出所、中小學(xué)、幼兒園、衛(wèi)生院等)的建設(shè)費(fèi)均由政府財(cái)政承擔(dān)。(4)減免稅收。(5)控制開發(fā)建設(shè)的利潤(rùn)。這樣一來，政策性住房的成本也就是土建成本加小區(qū)內(nèi)甬路、綠化、管網(wǎng)的建設(shè)費(fèi)以及在建設(shè)過程中必要的管理費(fèi)。政策性住房的建設(shè)一般應(yīng)由國(guó)有開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，國(guó)有開發(fā)企業(yè)對(duì)政府負(fù)責(zé)，除了必要的管理費(fèi)用外，不再承擔(dān)其他利潤(rùn)指標(biāo)。如國(guó)有開發(fā)企業(yè)由于數(shù)量和開發(fā)能力所限，無法承擔(dān)政策性住房建設(shè)時(shí)，也可以通過招標(biāo)方式，由其他開發(fā)企業(yè)建設(shè)，但政府要對(duì)這些開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的政策性住房建設(shè)采取減免稅政策，并嚴(yán)格控制開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)率。

政策性住房以適用、經(jīng)濟(jì)為原則，堅(jiān)持面積不大功能全，建筑面積控制在90平方米以內(nèi)。政策性住房可以繼承，可以轉(zhuǎn)讓；轉(zhuǎn)讓時(shí)所得增值利潤(rùn)應(yīng)上交政府，如政策性住房無人繼承或轉(zhuǎn)讓時(shí)，政府可以回購(gòu)。政策性住房不得買賣。建議政策性住房的建設(shè)規(guī)?？刂圃?0％左右為宜。

2．經(jīng)濟(jì)適用房

應(yīng)以城鎮(zhèn)低收入和中低收入家庭為供應(yīng)對(duì)象。經(jīng)濟(jì)適用房是保障性住房的主要內(nèi)容，由政府組織建設(shè)，采取統(tǒng)一劃撥土地、統(tǒng)一建設(shè)的辦法。經(jīng)濟(jì)適用房與政策性住房的區(qū)別在于：建筑面積更小，一般在45平方米～60平方米為宜；不能繼承和轉(zhuǎn)讓；由政府定價(jià)，定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)主要從建設(shè)成本、經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)對(duì)象的經(jīng)濟(jì)承受能力考慮；價(jià)格必須低于政策性住房，低于成本的差額部分由政府承擔(dān)；購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的居民經(jīng)濟(jì)條件提高后，如需改善居住條件，可購(gòu)買較高檔次的住房，其經(jīng)濟(jì)適用房由政府回購(gòu)。經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模應(yīng)為20％左右。

3．商品房

應(yīng)以中上收入家庭和部分中等收入家庭為供應(yīng)對(duì)象。這是一個(gè)逐漸增長(zhǎng)的群體層次，他們有一定的消費(fèi)能力，愿意也可以在市場(chǎng)上購(gòu)買與自己經(jīng)濟(jì)條件相適應(yīng)的商品房。

商品房的開發(fā)建設(shè)應(yīng)遵循“統(tǒng)一規(guī)劃、土地招標(biāo)、開發(fā)商開發(fā)、配套建設(shè)”的原則。商品房的建筑面積可以大于政策性住房，但為了體現(xiàn)節(jié)約用地的原則，建議平均每戶控制在100平方米左右為宜，建設(shè)規(guī)模控制在30％左右。商品房可以在市場(chǎng)上交易、轉(zhuǎn)讓、繼承、抵押。

為了適應(yīng)部分高收入人群的需求，在商品房中建設(shè)少量高檔商品房或別墅，高檔商品房或別墅的供應(yīng)比例控制在5％左右。對(duì)于不同類型的商品房和不同用途的商品房，政府可用稅收予以調(diào)節(jié)，對(duì)高檔商品房、別墅征收高額土地、環(huán)境等資源占用稅。對(duì)購(gòu)買第二套甚至更多套房屋的投資性購(gòu)房行為，征收高額稅款。對(duì)住宅供應(yīng)市場(chǎng)中征得的稅收應(yīng)用于經(jīng)濟(jì)適用房和政策性住房建設(shè)，體現(xiàn)“居住的社會(huì)公平”。

4．二手房

二手房市場(chǎng)是住宅供應(yīng)體系中重要的、不可缺少的輔助內(nèi)容。商品房的交易、轉(zhuǎn)讓形成二手房市場(chǎng)。二手房市場(chǎng)對(duì)改善城市居民不斷變化的住房需求和供需關(guān)系有著重要的積極作用。美國(guó)人平均一生要更換7次住房，每次更換，一方面改善了自身住房條件，一方面又為另一部分人提供了二手房房源。

由于二手房市場(chǎng)是把住宅作為投資品的重要平臺(tái)。為了控制投資、打擊投機(jī)，必須加強(qiáng)對(duì)二手房市場(chǎng)的管理。

5．租賃房

租賃房市場(chǎng)也是住宅供應(yīng)體系中重要的輔助體系。租賃房市場(chǎng)可以為中低收入居民提供經(jīng)濟(jì)上可承受的住宅的居住權(quán)，也可以為城市所有居民更換住房提供便利條件。住房制度改革以前，我國(guó)城市居民基本上都是通過租房來解決居住問題的，從20世紀(jì)三四十年代，直到五六十年代，城市居民租房居住是很普遍的現(xiàn)象，直到現(xiàn)在美國(guó)城市租房居民占全體城市居民的40％左右，德國(guó)更高達(dá)58％，而我國(guó)住房制度改革以來，人們淡化了租房意識(shí)，過分強(qiáng)調(diào)了購(gòu)房置業(yè)，所以說我國(guó)的住宅市場(chǎng)是一個(gè)殘缺的市場(chǎng)。在合理的、科學(xué)的住房供應(yīng)體系中一定要有一個(gè)完善的、有章可循的住宅租賃市場(chǎng)。德國(guó)在過去10年間，物價(jià)總體水平年均上漲2％，而其房?jī)r(jià)年均上漲僅1％，自1977年以來，德國(guó)的平均房?jī)r(jià)上漲了60％，而同期個(gè)人收入已增長(zhǎng)3倍，分析其主要原因，除了住房的供求平衡以外，主要是住房的租賃房市場(chǎng)發(fā)育。可見，租賃房市場(chǎng)是住房供應(yīng)體系中不可缺少的重要支撐。

在租賃房中要特別重視廉租房。廉租房是租賃市場(chǎng)中的重要組成部分，它的服務(wù)對(duì)象是城市中生活水平最差、收入水平最低的低收入者，是城市中的弱勢(shì)群體。城市政府對(duì)這部分居民應(yīng)該給予充分的保障，用政府財(cái)政收購(gòu)城市中面積較小的住房，低價(jià)租給這些居民。這里需要強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，現(xiàn)在有些地方政府投資新建成片廉租房，這種方法并不可取，一是建設(shè)成本過高，二是大量的低收入人群聚集，無論給經(jīng)濟(jì)和社會(huì)都會(huì)帶來一些負(fù)面作用。比較可行的辦法是，政府在城市各個(gè)區(qū)域收購(gòu)一批二房作為廉租房，投資較小，便于滿足各種低收入人群的需求。

[責(zé)任編輯 張桂霞]