如何規(guī)避二套房貸高利率

在投資渠道狹窄和通貨膨脹率居高不下的情況下，這些資金很可能選擇再次進入房地產(chǎn)市場，而不是存入銀行

當(dāng)二套房貸松動的閘門再次被監(jiān)管層關(guān)緊時，40%的首付、1.1倍的利率已成為眾多購房者不得不面對的現(xiàn)實。根據(jù)銀率網(wǎng)提供的資料，即使不考慮多出的那一成首付的問題，僅僅是貸款利率上的差距就讓第二套房貸者們叫苦不迭了。舉例來說，貸款100萬元，還款期限為30年，如果所購房屋屬于第一套房，使用等額本息還款法月供為6423.62元，本息合計為2312503.46元，而如果所購房屋屬于第二套房，使用等額本息還款法月供為7769.3元，本息合計為2796970.01元。

對比之大足以令眾多購房者望而卻步。

然而，面對一路下滑的股指和金價，抵御風(fēng)險能力更強的房產(chǎn)正重新回到投資者的視線。4月22日，國家發(fā)改委價格司在其官方網(wǎng)站發(fā)布一季度房地產(chǎn)市場價格形勢分析報告，報告在分析未來中國房市價格走勢時指出，近期股票市場深幅調(diào)整，大量資金逃離股市。在投資渠道狹窄和通貨膨脹率居高不下的情況下，這些資金很可能選擇再次進入房地產(chǎn)市場，而不是存入銀行。

然而，面對不斷高企的貸款利率，投資者應(yīng)該如何規(guī)避風(fēng)險?《小康#8226;財智》記者近日走訪了北京中原三級市場研究部等多家研究機構(gòu)，希望能夠為近期想要購房的投資者尋找到合適的還款方式。

一、第一套房貸選擇商貸的，

二套房貸用公積金貸款更劃算

中原房地產(chǎn)的相關(guān)人士向《小康#8226;財智》記者介紹，如果第一套住房是選擇商業(yè)貸款的，購買第二套住房可以考慮用公積金。

“純公積金貸款是不受二套房貸制約和影響的。”興業(yè)銀行個貸部的李先生告訴記者。據(jù)悉，利用純公積金貸款購買第二套(含)以上住房的消費者，不僅能夠享受最高七成貸款額度，同時在還款期間執(zhí)行公積金利率的優(yōu)惠。以一套貸款總額為50萬元，還款期為20年的房產(chǎn)為例，選擇不同的貸款方式，月供和還款總額會產(chǎn)生巨大差距:

中原房地產(chǎn)的相關(guān)人士提醒廣大購房者注意，如果第一套住房選擇公積金貸款，第二套若想要選擇公積金貸款時，必須將首套住房公積金貸款金額還清。

二、第一套房選擇商貸，又無公積金，選擇等額本金還款方式較好

對于很多購房者而言，其第一套住房選擇的是商業(yè)貸款，而自身又沒有繳納公積金，造成購買第二套住房必須選擇商業(yè)貸款，執(zhí)行8.61%的二套房貸利率。在這種情況下消費者應(yīng)該如何選擇?

中原三級市場研究部為我們提供了一個案例，李女士購買了一套總價為70萬元的一居室，其貸款總額為50萬元，還款期限為20年，以等額本金和等額本息的還款方式做一比較:

依據(jù)以上案例，北京中原三級市場研究部的專家建議消費者，在購買第二套住房必須選擇商業(yè)貸款的情況下，選擇等額本金還款方式更合適。

三、利用房屋抵押貸款降低利率

如果購房者的第一套住房已經(jīng)沒有貸款，那么，可以選擇與個人住房貸款不同的貸款形式—房屋抵押貸款。房屋抵押貸款是指借款人以住房為抵押，貸款銀行為借款人提供資金服務(wù)，滿足其買房、買車等多種消費需求的貸款。

不過，須注意的是，并不是每家銀行對于房屋抵押貸款都執(zhí)行基準利率，根據(jù)《小康#8226;財智》記者了解，目前開展這項業(yè)務(wù)的大多數(shù)銀行對于購買第二套住房的購房者同樣執(zhí)行在基礎(chǔ)利率上上浮10%的政策，只有中國銀行仍執(zhí)行的是基準利率。

相關(guān)專家提醒購房者，申請房屋抵押貸款，必須注意兩個問題:首先住房抵押貸款的申請額度目前僅能達到第一套住房評估價格的60%，因此，如果是“押小買大”的消費者必須準備較多的首付款。其次，住房抵押貸款的年限一般較短，目前在國內(nèi)一般不超過5年，最長不超過10年，對購房者的還款能力要求較高。

四、利用固定利率氣球貸減少成本

由于目前在國內(nèi)仍處于加息通道之中，而且在短期(3～5年)看來，這一趨勢不會改變。因此，對于眾多購房者而言，規(guī)避不斷增加的利率風(fēng)險就成為了當(dāng)務(wù)之急，第二套房的購房者尤其如此。

針對這一需求，國內(nèi)目前開始有多家銀行推出了固定利率氣球貸的服務(wù)，其利率分為兩個檔次:3年期為8.316%，5年期為8.514%。據(jù)深圳發(fā)展銀行信貸部副總經(jīng)理曹軍介紹，由于氣球貸的特點是較短的貸款期限(3年、5年或10年)，但以較長的期限(如10年、20年或30年)來計算月供，剩余本金到期一次償還。氣球貸的實際貸款期限越短，其對應(yīng)期限的貸款利率也越低。

不過，也有理財專家提醒，就利率鎖定期限而言，不宜過長，也不宜過短。雖然央行已經(jīng)加息6次來抑制通脹和經(jīng)濟過熱，但今后的利率走勢如何很難準確預(yù)測。一旦幾年后進入降息周期，選擇固定利率房貸可能得不償失。就目前形勢而言，固定利率部分的期限定在3年或5年比較穩(wěn)妥。

五、存抵貸，以理財降低還款額度

“開源節(jié)流”永遠都是一枚硬幣的兩面，當(dāng)我們在思考如何節(jié)省自己的利息開銷時，是否能夠讓自己的還款升值同樣應(yīng)該納入考慮范圍。目前國內(nèi)已有多家銀行推出了存抵貸的業(yè)務(wù)。

該產(chǎn)品通過存款按比例抵扣貸款，獲得理財收益，達到理財目的。比如，某客戶在銀行辦理房貸的同時申請了“存抵貸”業(yè)務(wù)，假設(shè)該客戶因投資原因需要經(jīng)常調(diào)動資金，其還款賬戶內(nèi)的15萬元的活期存款在一段時間累計僅停留了60天的時間。如果該客戶沒有申請“存抵貸”業(yè)務(wù)，則只能享受60天的活期存款收益，其利息僅為180元，而如果該客戶辦理了新“存抵貸”業(yè)務(wù)，60天的實際理財收益可能達到1128元。

這一產(chǎn)品的特點是，客戶還款賬戶中高于5萬元的部分，在獲得活期存款利息的同時，還將按照一定比例視同沖抵貸款本金，按天計算理財收益，按月自動轉(zhuǎn)入客戶的還款賬戶，存款越多，節(jié)省的貸款利息就越多。