提高首付炒房族的寒冬到來？

9月27日，中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會為了加強信貸管理政策，下發(fā)了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》。明確規(guī)定，對申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40％，貸款利率不得低于中同人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍，

這人民銀行、銀監(jiān)會為貫徹落實全國城市住房工作會議精神，從防范房地產(chǎn)信貨風險的角度，進一步完善了商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理措施很多業(yè)內(nèi)人士認為從目前房地產(chǎn)市場情況看，政策的出臺將在一定程度上抑制投資性購房需求，特別在是抑制投機性購房比例起到了很大的作用，從而緩解市場供需矛盾，平抑房產(chǎn)價格，但也有人對此持反對態(tài)度。人們都在觀望，“房貸新政”將會帶來怎樣的結(jié)果。

北京

據(jù)《北京晚報》報道，由于國慶節(jié)前購買第二套住房首付比例的突然增加，令一些房屋預(yù)訂者始料不及，許多在售樓盤均出現(xiàn)多例退房退款現(xiàn)象。據(jù)北京多家經(jīng)紀公司統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，“十一”期間因購買第二套房首付提高而引發(fā)的退單率達8％。退單情況主要集中在單價為1萬～2萬元的中高檔物業(yè)。

深圳

國慶黃金周期問，深圳樓市陷入冰河期，七天新房成交僅為82套，平均每天不到12套。與成交慘淡相一致的，國慶期間新房的成交價也有所下降，均低于節(jié)前的價格。節(jié)日期間，盡管開發(fā)商進行了一系列促銷活動，但深圳新房成交卻仍然急劇下降。專家稱，按深圳正常的市場消化量，每天應(yīng)成交近300套，目前的銷售情況表明成交徹底跌落到了谷底，樓市觀望氣氛非常濃厚。

上海

據(jù)《第一財經(jīng)日報》報道，在上海，貸款新政策已明顯影響有“改善型”需求的客戶，這些購房者買第二套房的腳步明顯放慢。中介公司統(tǒng)計顯示，黃金周期間，二手房的成交量、帶看量均有不同程度下滑。帶看量向來是二手房成交活躍程度的主要指標之一，這一數(shù)字與9月最后一周相比，降幅高達四成以上。相對于“五一”長假， “十一”黃金周二手房實際的成交總金額銳減40％，看房量也只有半年前的一半左右。在成交一直較為活躍的區(qū)域，甚至在長假期間出現(xiàn)“零”成交。

在國內(nèi)各大城市紛紛提高第二套房首付之后，作為省會城市的濟南卻依然風平浪靜，從我市一家銀行日前發(fā)放的通知來看，一些90平方米以下，5年以上樓齡的物業(yè)，若買房者符合銀行的條件，貸款首付甚至可以降低到20％。

濟南市公積金管理中心副主任李侃表示，“我市利用公積金貸款購第二套房屋者比例較小，幾乎不存在炒房現(xiàn)象，因此暫時不會調(diào)整第二套住房公積金貸款首付?！?/p>

同時他也表示，該中心會密切關(guān)注濟南樓市及公積金貸款購第二套房的動向，“如果出現(xiàn)利用公積金貸款炒房等投機行為，我市也不排除出臺相關(guān)政策的可能?！?/p>

而對于開發(fā)商來說，政策的變動對他們影響也不是很大，部分開發(fā)商依然對濟南樓市持樂觀態(tài)度，他們業(yè)內(nèi)人士認為，提高第二套房首付比例意味著房貸緊縮，對貸款購房者會有一定的影響，但對近期整體房產(chǎn)市場銷售情況影響不會太大。記者走訪了中建文化城、中潤世紀廣場等幾家大型樓盤，售樓處工作人員表示，從政策公布當天的銷售情況看，樓市沒有受到很大影響。

“高端買家”反應(yīng)不大

劉艷玲女士是一家外企公司的高級主管，她認為，高端物業(yè)的購房者大多都屬于二次甚至多次置業(yè)，但首付比例由三成提高至四成的規(guī)定，對這類購房者幾乎沒有影響，因為這類購房者大多擁有較為扎實的經(jīng)濟基礎(chǔ)。她已經(jīng)購買了兩套住房，昨日又購置了一套水景洋房。三次實際購房過程中，她的首付比例從來都沒有低于過40％，“首付多一點可以少承擔些利息”。劉艷玲的觀點受到了絕大多數(shù)被調(diào)查者的贊同。在一個開盤的高端房產(chǎn)項目現(xiàn)場，記者隨機調(diào)查了10位二次購房置業(yè)者后發(fā)現(xiàn)，70％的人認為，首付比例的提高對于別墅、花園洋房等高端物業(yè)市場不會產(chǎn)生影響；20％的被調(diào)查者認為“有一點影響”；只有1人明確表示“影響較大”。他們認為，首付和利率的上調(diào)真正影響到的是那些經(jīng)濟收入相對較低的二次置業(yè)者。

專家熱議：

對于股市大盤有利好

天相投資公司首席宏觀分析師石磊：政策表明，監(jiān)管部門要在銀行和樓市之間筑起一道“防火墻”，避免樓市風險轉(zhuǎn)移到銀行；同時也在樓市和股市之間筑起一道“防火墻”，避免樓市風險轉(zhuǎn)移到股市。從這個角度看，政策出臺有利于金融和銀行也更加健康，長期看是有利于銀行股的。

購房需求將大降三成

漢宇地產(chǎn)總經(jīng)理施宏害：提高第二套房屋的首付比例是對房地產(chǎn)市場最明確、最直接的調(diào)控?！皬倪B鎖反應(yīng)來看，第二套房子提高首付，整個市場30％左右的買主會受到影響。按照之前掌握的數(shù)據(jù)，首付比例提高10％，需求在短期之內(nèi)會出現(xiàn)明顯下降。”

新政抑制房價是空想

北京師范大學金融研究中心主任鐘偉：在商品住房供不應(yīng)求的情況下，“提高首付比例，中等收入階層、要靠首付和按揭買房的人，他們會受到損害，而且這個損害不公平。”解決問題的方法是放開開發(fā)商多渠道融資，因此沒有必要過多地限制外資在京滬等一級開發(fā)市場上的準人，但在南京、杭州等二級市場上要有所限制。

對房價影響不太大

長江商學院金融學教授周春生：宏觀調(diào)控首先針對是投資過熱，其次才是針對最近一段時間CPI的大幅度攀升。而房地產(chǎn)的需求，也因此受到了一定的抑制。但是這種影響是不是意味著房價下跌，還要看另一方面，就是供應(yīng)。供求關(guān)系才是決定價格的最基本因素。

摩根士丹利債券部副總裁張力：我個人認為房價一定不會跌，無論你是自住、還是帶有一定投資性質(zhì)，我認為價格比較合理的物業(yè)還是應(yīng)該積極選購，現(xiàn)在不買的話，將來還會更貴。

提高首付能打壓房價嗎

童大煥(知名時評人，財經(jīng)評論專欄作家)

有人認為第二套房貸首付比例提高是樓市調(diào)控以來最猛烈的一次金融調(diào)控，將會有30％左右的買主受到影響，需求在短期內(nèi)會出現(xiàn)明顯下降，但人們期望房價下降從而讓更多人買得起房的愿望恐怕要落空。

首先，流動性過剩并未解決。當前一些銀行之所以在政策出臺前就提高首付比，多半是因為年度信貸額度已將近用完，無米下鍋。

其次，《通知》說得很清楚，“第二套(含)以上住房”是指借款人利用貸款所購買的首套自住房以外的其他住房。而當前擁有兩套以上住房的人中，相當多的人通過福利分房或者城市祖?zhèn)鞣课莴@得了一套甚至多套不用貸款的房屋。因此，該政策對當前實際擁有二套房屋的主流人群并不起作用，實際上限制的是他們的第三套房。在這批二套房主流人群之外的投資者，在房地產(chǎn)市場中占比很小，即使能夠限制得住，其對房市的影響也非常有限。

第三，該政策還得考慮銀行的信息共享程度，同時銀行也缺乏足夠的能力對一個家庭是否擁有兩套以上商貸房進行甄別。它可以針對個人和配偶，但很難針對家庭。而對于真正有心投資樓市的人來說，規(guī)避這一政策的辦法也多種多樣，比如用父母和成年子女的名義買房，甚至通過假離婚等等。

此番提高第二套房貸的首付和利率，其意并不在打壓和穩(wěn)定房價，而在于為銀行規(guī)避風險。通過此種辦法，那些自有資金充足、能夠承擔較高貸款利率的優(yōu)質(zhì)客戶將成為銀行的座上賓，而對于房貸利率上漲敏感的普通工薪階層將不再成為受銀行歡迎的對象，哪怕其購買第二套房是為了正常的住房升級。這就對這部分人造成了不公平。

因此，該政策的最大副作用是，改善型需求的購房者也會受政策抑制。該政策無疑大大減慢了要求住房升級的龐大人群的步伐，打壓了他們升級居住條件的正當追求。為了最大限度減少這一副作用，是否可以嘗試按人均標準居住面積貸款，而不是按套數(shù)進行貸款?在標準居住面積以內(nèi)的，仍實行20％首付制和優(yōu)惠利率，多余部分才上浮。當然，操作起來可能比較麻煩，而且人均居住面積的標準也是因時而變化，隨社會進步而不斷提高的。

但有一點，試圖通過抑制需求來抑制房價或者放慢房價上漲的步伐，還沒有被證明過是一種行之有效的辦法。相反，它只會人為地增加市場的監(jiān)管和交易成本，使社會陷于更多人為的不必要的“內(nèi)耗”當中。中低收入人群的住房問題，依然主要應(yīng)該靠通過國家用政策性住房保障來解決：一部分人進入廉租房體系，另一部分人進入經(jīng)濟適用房體系。其中，包括了政府提供免費居住用地、對相關(guān)住房的建設(shè)采取稅收優(yōu)惠等政策。而另一部分最為廣大的中間層，處于上接近不了市場、下又享受不到直接住房保障的尷尬境地，對于他們，國家通過大幅度優(yōu)惠貸款利率以及其個稅的減免等措施，幫助他們向市場要住房。這樣的權(quán)利訴求，比水中撈月般地渴望房價下跌現(xiàn)實得多。

警惕“間接效應(yīng)” 楊紅旭(上海易居房地產(chǎn)研究院高級評論員)

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的手段很多，提高個貸首付屬于金融調(diào)控方式，與加息相似，其功能在于緊縮信貸，提門購房門檻，抑制投資、投機行為。總之一句話，為過快膨脹的市場需求潑點涼水。理論上如此，但是否真的能使市場降溫，絕非可以蓋棺定論：因為正如近三年已連續(xù)九次加息，但全國樓市仍牛勁十足，房價高昂頭顱；因為推動樓價上漲的因素非常多元，相當復(fù)雜，如果其它因素都沒改變，則單靠幅度不大的提高首付比例，無異于杯水車薪。

從市場需求來看影響，一方面是富裕家庭的改善型需求，如購買別墅或高檔公寓，由于其財力較強，提高首付對其影響不大。二是普通收入家庭的改善型需求，他們財力一般，已經(jīng)有套房改房，或其他居住質(zhì)量較差的私有房，有二次置業(yè)的需要，若提高第二套房的首付比例，對其影響最大。

對于投資和投機者而言，提高首付的負面影響比較微弱，許多真正有錢的投資客并不太依賴于銀行貸款，對于有一定資本又特別喜歡買房，甚至是短線炒房的投資者而言，他們傾向于利用銀行貸款的杠桿作用，提高首付對他們會有一定程度的影響，其實也正是政策著重打擊的對象，其投資行為往往潛藏著很大的風險，但即便如此，他們也有進行規(guī)避的手段，比如借用親友的身份證買房。

總而言之，提高個貸首付比例，直接的、整體的影響力并不大，畢竟各家商業(yè)銀行并不是“一條心”，優(yōu)質(zhì)個貸依然是他們搶食的對象，而且還會變著花樣爭業(yè)務(wù)。但是，最值得購房人謹慎的是，提高首付反映了央行、銀監(jiān)會、部分商業(yè)銀行對于目前樓市過熱及其所隱藏風險的憂慮——對購房者亦同理。這一“間接效應(yīng)”有可能會引發(fā)市場心理預(yù)期發(fā)生改變!完全有可能使樓市上漲步子放緩，個別熱點城市則有可能出現(xiàn)“階段性拐點”。