地產(chǎn)金融亟需走向多元化

房地產(chǎn)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，對資金的依賴性很強(qiáng)。房地產(chǎn)業(yè)主要通過銀行的信貸來解決開發(fā)項(xiàng)目所需的資金；而房地產(chǎn)業(yè)的繁榮又直接促進(jìn)了金融業(yè)的繁榮，二者存在著微妙的平衡。

在近日閉幕的“2007年地交會”上，房地產(chǎn)金融再次成了業(yè)內(nèi)人士關(guān)注的焦點(diǎn)。他們認(rèn)為，過分依賴銀行的房地產(chǎn)金融單一性局面亟待改觀，盡快健全中國房地產(chǎn)金融體系迫在眉睫。

現(xiàn)狀：只有房地產(chǎn)信貸沒有房地產(chǎn)金融

目前中國只有房地產(chǎn)信貸，沒有房地產(chǎn)金融是業(yè)內(nèi)專家達(dá)成的共識，中國房地產(chǎn)金融體系遠(yuǎn)未形成。由于我國房地產(chǎn)資本市場發(fā)育程度很低，目前在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資方面，仍沒有擺脫過分依賴商業(yè)銀行這樣一個(gè)狀況，便是中國房地產(chǎn)金融體系遠(yuǎn)未形成的表現(xiàn)之一。

“目前中國房地產(chǎn)金融體系缺失，主要體現(xiàn)為房地產(chǎn)信貸單一模式，銀行一家獨(dú)大”，美國格林證券有限公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家孫飛在“2007年地交會”上接受記者采訪時(shí)表示，“房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際上的金融資金來源，除去股權(quán)融資，90％以上的資金來自銀行貸款。房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，對金融有很強(qiáng)的依賴性。由于中國金融體制的不健全，銀行業(yè)長期處于高壟斷地位，一方面使金融行業(yè)面臨較大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，另一方面也給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了掣肘?！?/p>

可喜的是，在海外資本大舉進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場的形勢下，中國的房地產(chǎn)金融也正在緊鑼密鼓地涌動(dòng)，正是宏觀調(diào)控催生了中國房地產(chǎn)金融。

“房地產(chǎn)問題其實(shí)就是金融問題”，著名房地產(chǎn)專家、中國社科院金融研究所易憲容教授的話擲地有聲，“房地產(chǎn)業(yè)對金融信貸過分的依賴導(dǎo)致中國的房地產(chǎn)金融存在著潛在的風(fēng)險(xiǎn)?！薄?007年地交會”的與會專家發(fā)出警告，房地產(chǎn)融資過分依賴銀行不僅不利于房地產(chǎn)本身的穩(wěn)定，也增加了銀行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)。一則如果房價(jià)較大幅度下跌，將導(dǎo)致銀行持有的房地產(chǎn)抵押價(jià)值降低，使得銀行資本下降，從而減少房地產(chǎn)信貸投放，推動(dòng)房價(jià)更大幅度的下降；而且，在房地產(chǎn)貸款占比較高比例情況下，房價(jià)下跌可能導(dǎo)致從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的銀行出現(xiàn)呆壞賬。二則房價(jià)的一味猛漲也不利于社會資金在各個(gè)行業(yè)的優(yōu)化配置使用，也影響了廣大中低收入者的利益。部分專家稱，這隱含著“要挾”整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展之憂。

央行副行長昊曉靈也曾不無擔(dān)憂的表示：房地產(chǎn)金融的健康穩(wěn)定對金融系統(tǒng)的健康穩(wěn)定至關(guān)重要。房地產(chǎn)泡沫對經(jīng)濟(jì)金融與民眾生活帶來的巨大影響，尤其是泡沫破滅后的負(fù)面影響，令經(jīng)濟(jì)體中央銀行不得不提高警惕，密切關(guān)注。

國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松指出，金融與房地產(chǎn)應(yīng)良性互動(dòng)，中國獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)金融結(jié)構(gòu)，容易導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的大起大落。一個(gè)相對完善的金融體系是降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)越來越重要的影響因素。

優(yōu)化：拓寬融資渠道

面對中國地產(chǎn)金融的單一性格局，拓寬融資渠道就成為了建立相對完善的房地產(chǎn)金融體系的最佳選擇。在“2007年中國地交會金融投資論壇”上，與會專家提出了很多建設(shè)性的意見。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)金融證券研究所所長韓復(fù)齡說，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資主要有四種模式，即自有資金加上銀行貸款、信托計(jì)劃、自有資金加上股權(quán)融資、自有資金加上房地產(chǎn)投資基金。盡管在宏觀調(diào)控下，銀根緊縮，但銀行貸款仍是房地產(chǎn)融資的主流模式。他認(rèn)為，我國的房地產(chǎn)融資應(yīng)當(dāng)由單純依賴銀行逐漸走向多元化，形成上市、股權(quán)融資、兼并收購、信托計(jì)劃等多元的金融支持。

美國格林證券有限公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家孫飛認(rèn)為，必須加快房地產(chǎn)直接融資市場的建設(shè)，積極推進(jìn)資本化、國際化。一是信托應(yīng)成為房地產(chǎn)融資創(chuàng)新的主流方向，信托公司應(yīng)實(shí)現(xiàn)從被動(dòng)融資型向主動(dòng)理財(cái)型提升，從傭金收入型向投資收益型提升。二是信托、REITs、銀行，再加上資本市場，應(yīng)成為房地產(chǎn)組合融資模式的主流。此外，外資金融機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)基金是中國房地產(chǎn)金融的另一條軌道。

融資渠道拓寬以后，如何更好的利用外來資本呢?GRI全球不動(dòng)產(chǎn)俱樂部中國首席代表肖正先生認(rèn)為，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，一個(gè)成功的企業(yè)，它必定是一個(gè)資本利用成功的企業(yè)。目前來講，國內(nèi)不少的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都已經(jīng)具備了國際化基礎(chǔ)和實(shí)力，但是中國地產(chǎn)企業(yè)要真正地走向世界、走向國際化，還是需要加強(qiáng)資金的運(yùn)作，同時(shí)也需要引入一些國際資本的先進(jìn)理念。國內(nèi)開發(fā)商企業(yè)不僅要通過融資渠道獲得資金，更要懂得怎么樣通過外資金融機(jī)構(gòu)的渠道在歐洲投資、在美國投資。利用外資的意義并不僅僅是解決資金短缺的問題，也是中國房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)習(xí)外資金融機(jī)構(gòu)先進(jìn)理念的一個(gè)渠道，為企業(yè)以后的擴(kuò)張打下一個(gè)基礎(chǔ)。

未來：多元化是一種必然

目前，我國房地產(chǎn)金融正呈現(xiàn)出這種多元化的端倪。中國人民銀行數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)到位資金15618億元，同比增長27.8％。其中，自籌資金和其他資金是房地產(chǎn)開發(fā)資金的主要來源，合計(jì)占比為76.1％，增速分別為28.4％和26.9％；國內(nèi)貸款占比22.1％，增長25.9％，增幅比上年同期下降30.5個(gè)百分點(diǎn)；利用外資占比為1.8％，但同比增長68.7％，增幅比上年同期提高36.2個(gè)百分點(diǎn)。

還有專家提出，對比國外成熟的房地產(chǎn)金融市場，除了推動(dòng)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品多元化之外，房地產(chǎn)企業(yè)也要積極參與金融市場的創(chuàng)新。比如。發(fā)行信托計(jì)劃、收購上市公司、參股金融機(jī)構(gòu)、發(fā)起設(shè)立地產(chǎn)基金以及海外上市等等。

可以預(yù)見的是，房地產(chǎn)金融的多元化是一種必然的趨勢，重點(diǎn)表現(xiàn)在直接融資的方式上形成以銀行加信托為主導(dǎo)的模式，如股權(quán)融資、債權(quán)融資等。目前國內(nèi)證券市場正在進(jìn)行重大的股權(quán)分置改革為市場的發(fā)展提供良好的契機(jī)，從而為房地產(chǎn)企業(yè)融資提供便利的條件；另外保險(xiǎn)資金、機(jī)構(gòu)投資者的發(fā)展也能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)市場融資提供一些工具與手段。

在目前國有商業(yè)銀行“銀根”緊縮的背景下，開發(fā)商對融資渠道拓寬的期盼也是顯而易見的。“目前的情況是，房地產(chǎn)融資渠道受到很多限制，銀行貸款決定著地產(chǎn)公司的命運(yùn)，上市融資的渠道也由于審批的嚴(yán)格讓很多房地產(chǎn)企業(yè)可望而不可及”，金泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理謝蘇明在接受記者采訪時(shí)說，“房地產(chǎn)金融的多元化是一個(gè)必然的發(fā)展趨勢，更是開發(fā)商的期盼。中國處于高速發(fā)展的時(shí)期，需要大量的資金，所以勢必實(shí)現(xiàn)多種融資渠道并存，發(fā)展才是硬道理，這不僅對中國房地產(chǎn)金融體系的完善有利，更是房地產(chǎn)開發(fā)商的愿望?！?/p>

孫飛在博客中撰文指出，2006年以后，中國金融市場即將走向加入WTO體系后的全面開放，再加上國內(nèi)金融的調(diào)整，房地產(chǎn)即將進(jìn)入由“土地地產(chǎn)”向“金融地產(chǎn)”的轉(zhuǎn)型升級優(yōu)化期。地產(chǎn)金融市場也必然進(jìn)入一個(gè)深刻嬗變的階段，中國地產(chǎn)金融的變革時(shí)代已經(jīng)來臨。我們必須樹立中國地產(chǎn)金融的科學(xué)發(fā)展觀：必須加快金融體制改革的力度，建立多元化的金融體系，積極推進(jìn)國際化進(jìn)程，以信托為主線，積極建設(shè)多元化、國際化的房地產(chǎn)直接融資市場，多元化和國際化是未來中國地產(chǎn)金融的大勢所在。