“居者有其屋”

馬來西亞原是英國殖民地，獨立50年來，在全體國民的積極努力下，經(jīng)濟發(fā)展成就斐然。但由于人口的自然增加，住房緊缺的矛盾依然存在，特別是低收入家庭的住房情況更是不容樂觀。一直以來，馬政府將住房及其相關(guān)的社會服務(wù)作為改善人民生活質(zhì)量、創(chuàng)建關(guān)愛社會、保持社會和諧穩(wěn)定的優(yōu)先發(fā)展內(nèi)容，目標是在2010年實現(xiàn)“ 居者有其屋”。在馬第七(1996～2000年) 和第八(2001～2005年) 計劃中，馬政府用于住宅建設(shè)資金分別為33.3億令吉(約合人民幣73億元) 和70億令吉(約合人民幣150億元) ，在第九(2006～2010年) 計劃中計劃投入住宅建設(shè)115億令吉(約合人民幣250億元) ，占各自五年實際總支出的3.4％、4.1％ 和5.2％，比例逐年增加，在政府投入中僅次于教育和醫(yī)療的福利領(lǐng)域。在第八個五年計劃中，聯(lián)邦政府實際投入在住宅建設(shè)上的資金比計劃額度增加了28億令吉(約合人民幣60億元) ，共建造房屋近20萬套，其中13.6萬套(約占總套數(shù)的72％) 是面向低收入人群的中低成本屋。在開始實施的第九計劃中，計劃建造中低成本屋14萬套，占計劃建設(shè)總套數(shù)的72％ 。

一、住房供應(yīng)政策

1．廉價屋計劃：即對低收入人群實施公共低成本住宅計劃，以銷售方式解決住宅問題。

90年代中期，馬政府實施了公共低成本住宅計劃。即由政府籌資興建的以低于市場價格出售的住宅項目，聯(lián)邦政府向州政府提供項目貸款，由州政府統(tǒng)一領(lǐng)導實施。由國家房屋局具體操作。出售對象是家庭月收入不高于1500令吉(約人民幣3300元) 的家庭。公共低成本住宅計劃實施后收到一定成效，但因州政府以低于市場價格出售住房，回收資金十分有限，難以歸還聯(lián)邦政府的貸款，往往要動用州財政其他收入補貼，因此在2002年，政府開始實施人民住房出售計劃。在新計劃下，所有原屬公共低成本住宅計劃下的項目改為聯(lián)邦政府的項目。聯(lián)邦國家房屋局直接負責選址及籌資，全部土地成本及基礎(chǔ)設(shè)施成本的50％由聯(lián)邦政府補貼，州政府只提供土地，此計劃的實施加速了房屋的選址、建造和出售進度。2001年至2005年，私有企業(yè)建造低中低成本住宅15.84萬套，完成計劃的118.2％。

2．廉租屋計劃：即對非法屋住戶和特別困難戶實施綜合人民房屋計劃，以出租方式解決其住房問題

非法屋住戶指在他人私有土地或政府公共土地上私自建造簡易住房并長期居住的人，以馬來和印度人居多，多數(shù)房屋建造簡陋，缺乏規(guī)劃，居住區(qū)人口十分密集，嚴重影響了城鄉(xiāng)建設(shè)及規(guī)劃發(fā)展。特別困難戶指無經(jīng)濟來源或收入極低、無能力購買廉價房的人群。1998年，政府制定了綜合人民房屋計劃，該計劃主要內(nèi)容是建造一定數(shù)量的廉租屋。所需資金納入聯(lián)邦政府、州、市政府的年度財政預算，由同級公共工程局負責建造。房屋產(chǎn)權(quán)歸政府所有，建成后，政府以低價租給非法屋住戶，月租120 令吉(約人民幣260元) ，使大量的非法屋住戶搬離了簡易房，很大程度上解決了他們的住房問題，降低了城市貧困程度，為城市整體規(guī)劃發(fā)展掃清了阻礙。2006年至2010年，馬政府計劃投資27.9億令吉(約合59億人民幣) 再建造50000套廉租屋。

除少數(shù)高官外，政府公務(wù)員住房采取出租的形式，房屋建造由各級政府的公共工程局負責規(guī)劃設(shè)計，并向在該局注冊、已取得從業(yè)資格的建筑公司招標。建成后交由同級政府部門出租給所需住房的公務(wù)人員。政府每月支付公務(wù)員的房屋津貼，基本可夠當月的住房支出。若在市場上購房，馬來公務(wù)員可向財政部貸款到房款的110％，非馬來人的公務(wù)員只能貸款到房款的90％ ，公務(wù)員的優(yōu)惠貸款年利率為4％，分15年攤還。在馬來西亞，不論政府或企業(yè)均設(shè)有個人住房公積金賬戶。

二、主要做法

1．建立和完善相應(yīng)的住房法規(guī)，明確住房建設(shè)和住房政策的管理機構(gòu)，構(gòu)建住房制度的框架體系，為實現(xiàn)住房計劃目標提供法律和組織保證。一方面以法律為依據(jù)成立專門機構(gòu)來實施法律規(guī)定的各項保障措施; 另一方面通過法律來引導和規(guī)范其他經(jīng)濟主體的行為，鼓勵其服務(wù)于住房保障的整體目標，從而保證住房政策的執(zhí)行和實施。如1976年城鎮(zhèn)規(guī)劃法令、1995年鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃法令、1966年房屋開發(fā)商(管理與執(zhí)照) 法令等。按法律要求，馬政府成立國家房屋部，負責住房保障制度的落實。

2．確立和強化政府在解決中低收入家庭住房問題中的主導作用。馬來西亞政府為低價房開發(fā)商提供優(yōu)惠政策。馬來西亞財政部設(shè)立流轉(zhuǎn)基金，用于支持參與廉價房建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)商。凡建造低成本房屋的用地成本，由政府在開發(fā)商交房時補償給土地擁有者。政府還成立國家住房融資公司，向房地產(chǎn)開發(fā)商提供融資服務(wù)。馬來西亞政府還為低收入購房者提供低息貸款。

3．堅持統(tǒng)籌規(guī)劃，分層管理，分步解決。馬政府從中央到地方分為三級政府，負責住房建造及管理的部門，在聯(lián)邦一級的是房屋及地方政府部，負責制定住房政策、整體規(guī)劃及撥款，下設(shè)國家房屋局; 州政府提供土地，下設(shè)房屋管理局，負責配合聯(lián)邦政府執(zhí)行既定的住房政策計劃。根據(jù)聯(lián)邦政府的整體規(guī)劃制定本州規(guī)劃，組織項目招投標，協(xié)商金融機構(gòu)提供優(yōu)惠房屋貸款等。馬來西亞的土地可私有，分為永久擁有和租賃兩種形式，其管理分配以及轉(zhuǎn)變用途的權(quán)利也在州政府; 市政府一級的管理部門是市政局，負責通過電腦化注冊系統(tǒng)審查申請購房者資格。

4．采取行政措施，鼓勵企業(yè)參與廉價屋建設(shè)。政府規(guī)定各類房地產(chǎn)企業(yè)必須提供其建房總量的30％的廉價屋，同時為企業(yè)提供優(yōu)惠的融資服務(wù)。自從1982年以來，馬政府規(guī)定所有房屋開發(fā)計劃中必須有至少30％的廉價屋，建成后以政府指導價格出售給符合條件的購買者。1998年馬政府還出臺了廉價屋的“四檔價格政策”，每套2.5萬令吉(約合人民幣5.5萬元) 到4.2萬令吉(約合人民幣9萬元) 不等，根據(jù)房屋地理位置和類型確定。2001年至2005年，私企貢獻的中低成本房屋占72.8％。

5．制定住房發(fā)展計劃，規(guī)范廉價住房建設(shè)標準。廉價屋最小建筑面積是650英尺(約合60 平方米) 。在建造技術(shù)標準上，遵照馬來西亞建筑工業(yè)發(fā)展局確立標準。開發(fā)商需提供充足的基礎(chǔ)配套設(shè)施，相關(guān)部門應(yīng)提供其他的完善措施，如會所、商店、祈禱室、游樂場等。

6．建立嚴格的收入劃分標準和資格審查制度。規(guī)定不同收入階層所能享受到的保障待遇，以便控制不同保障手段和水平的對象和范圍，使低收入居民成為真正的受惠者。凡家庭月收入少于1500 令吉(約人民幣3300元) 的個人均可向州政府提出申請，并向當?shù)胤课菥痔峁┯嘘P(guān)收入證明。當?shù)胤课菥謱ζ滟Y料進行審核。除收入水平以外，申請購房的弱勢群體(如單身母親、家中多位受贍養(yǎng)者以及殘疾人等) 將優(yōu)先購房。

7．實行強制性住房儲蓄，建立住房公積金制度。不論政府或企業(yè)均設(shè)有個人住房公積金賬戶，每月從工資中提取8％ ，用人單位提取12％放入該賬戶，欲買房時，可憑購房證明提取使用公積金，如不購房到55歲時可全部取出。

8．完善住房金融制度，發(fā)展住房抵押貸款業(yè)務(wù)。這是推進住房市場化運作、提高購房能力、改善居民住房條件的重要途徑。為保證中低收入家庭能買得起房，馬來西亞政府住房銀行為低收入家庭購買者提供貸款。

三、啟示

馬政府對低成本住宅的建造及分配進行干預的成功之處在于：

1．針對社會不同階層分別提供了不同的住房條件，并制定了最低標準，高、中、低檔住宅并存，消費者各取所需，在一定程度上減小了貧富差距，向“居者有其屋”的和諧社會目標又邁進了一步。在為社會低收入人群提供住房保證的同時，未影響到本國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

2．采取行政措施和優(yōu)惠政策并行的方式，鼓勵各種所有制形式的企業(yè)參與提供一定數(shù)量的經(jīng)濟適用房或廉價房。政府制定住房政策應(yīng)以大多數(shù)人的住房利益為出發(fā)點，在不影響房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的前提下，以法律法規(guī)的形式規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)高檔住宅的同時，必須承擔起一部分經(jīng)濟適用房建設(shè)的社會義務(wù)，通過對這部分經(jīng)濟適用房的浮動價格，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商內(nèi)部的交叉補貼，即以高檔住宅銷售收入彌補建造經(jīng)濟適用房的虧損，地方財政也可給予一定的優(yōu)惠配套信貸，采取法律和政策的雙重約束力，提高房地產(chǎn)商參與建造經(jīng)濟適用房及廉租房的自覺性和積極性。

3．逐步推廣廉租房制度。作為一種盤活社會資源，解決中低收入階層住房問題的過渡辦法，廉租房已越來越被社會各界認為是一劑標本兼治的良方。從馬來西亞住房改革成功的例子來看，也驗證了廉租房的確為中低收入階層提供了基本住房保障。廉租房建設(shè)資金可嘗試采取企業(yè)前期出資代建，交由政府分配管理，企業(yè)享受優(yōu)惠貸款，企業(yè)內(nèi)部交叉補償?shù)姆绞?，解決廉租房資金來源問題，達到政府與企業(yè)雙贏的社會效益。

責任編輯：郭漸翔