北京：“小產(chǎn)權(quán)房”法律地位之爭

據(jù)不完全統(tǒng)計，在建并已在售的“小產(chǎn)權(quán)房”已占到了北京商品房總量的20％。這可不是個小數(shù)字?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”的供應(yīng)總量每年在200～300萬平米。如此巨大的上市量，你能漠視它的存在嗎?或是一紙禁令，便能禁止得了嗎?那么，北京又如何破解“小產(chǎn)權(quán)房”難題呢?

北京：查禁“小產(chǎn)權(quán)房”

2007年6月26日，中國三大門戶網(wǎng)站都在頭條顯著位置，報道了這樣一條來自《中華工商時報》的新聞：

今天，在國土資源部和北京市人民政府舉辦的全國“土地日”大型宣傳咨詢活動上，北京市國土房管局局長安家盛對此回應(yīng)，北京已下了死命令，從對所謂“小產(chǎn)權(quán)”房的局部市場調(diào)查，擴大到對全市全部房地產(chǎn)開發(fā)項目的調(diào)查，對涉及非法開發(fā)“小產(chǎn)權(quán)”的開發(fā)商作停工停售處理。

安家盛表示，在政府出臺的所有法律、法規(guī)中并沒有所謂“小產(chǎn)權(quán)”或“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”的概念。這些“小產(chǎn)權(quán)房”多是打著“新農(nóng)村建設(shè)”“農(nóng)民新村”的概念在農(nóng)村集體建設(shè)用地或農(nóng)用地上違法開發(fā)的。

“小產(chǎn)權(quán)房”違不違法，對于這件事，我們所要做的，不是去查郊區(qū)農(nóng)民建房售房有沒有相關(guān)的法律依據(jù)或支持，而是去查一查有沒有禁止郊區(qū)農(nóng)民建房售房的法律條款。遍查刑法與民法，均無規(guī)定。按照“法所不禁，即為合法”的原則，“小產(chǎn)權(quán)”房無論是建是賣，都不違法。憑什么禁?還下了“死命令”？

小產(chǎn)權(quán)房錯就錯在繞過了北京市國土房管局，沒有給北京市國土房管局上稅繳費，而是將這部分稅費讓利給了購房人。

而小產(chǎn)權(quán)房的這一讓利又惹惱了房產(chǎn)界大佬任志強們，于是任志強們大為火光，大罵建設(shè)部不作為，對小產(chǎn)權(quán)房禁止不力，才使小產(chǎn)權(quán)房銷售如此火爆。當(dāng)任志強們?yōu)榇私畲舐暯泻玫臅r候，政府是不是該對此警覺?

退而言之，北京市國土房管局管轄的范圍僅限于北京市內(nèi)的國家所有的土地。既然如此，又如何“從對所謂‘小產(chǎn)權(quán)’房的局部市場調(diào)查，擴大到對全市全部房地產(chǎn)開發(fā)項目的調(diào)查”?也許，他可以監(jiān)管這些土地是否將耕地改作了非耕地，可也僅此而已。

《中華人民共和國憲法》第十條規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有。”而“小產(chǎn)權(quán)”房幾乎百分之百地是蓋在農(nóng)村的集體所有的土地上的。北京市國土房管局壓根兒就“管不著”。

不過，安家盛局長還說：至于一些已形成規(guī)模的“小產(chǎn)權(quán)”項目，由于涉及到村民集體組織的利益，政府將會慎重地解決。

這似乎是“法不責(zé)眾”了。法律上確有個不見諸文字，但包括中國在內(nèi)的世界各國都在執(zhí)行的規(guī)定，那就是“法不責(zé)眾”。據(jù)不完全統(tǒng)計，在建并已在售的“小產(chǎn)權(quán)房”已占到了北京商品房總量的20％。這可不是個小數(shù)字?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”的總量每年在200萬～300萬平米。如此巨大的上市量，你能漠視它的存在嗎?或是一紙禁令，便能禁止得了的嗎?

而且我們還得面對這樣的一個現(xiàn)實：

2007年新政不斷推出房價不斷上漲

2007年，中國的樓市調(diào)控新政不斷推出，調(diào)控的力度不斷加大，態(tài)度越來越堅決。但房價卻仍在不斷上漲，甚至越漲越快。

對此，讓我們看看最新的統(tǒng)計數(shù)字：

據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局6月14日發(fā)布的調(diào)查，今年５月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比環(huán)比均繼續(xù)上漲，漲幅超過５％。北海、深圳、溫州、北京、蚌埠五個城市比去年同期上漲超過10％。

北京的房價漲幅為12％，創(chuàng)出了自國家2005年10月出臺“國六條”18個月以來的歷史新高。不僅如此，北京的房價天天都在創(chuàng)歷史新高。我們該不該在這個特殊時期，出臺緊急對策?

2006年底，北京商品房均價還在9267元/平方米，這就已經(jīng)讓購房人叫苦不迭，可2007年，北京商品房均價竟然跨過了萬元大關(guān)。

而此種房價的惡漲在很大程度上是人為的，不信，我們接著看下面的數(shù)字：

北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊發(fā)布報告稱，今年1～5月，北京商品房期、現(xiàn)房銷售面積大幅縮水，現(xiàn)房銷售面積為159.5萬平方米，期房銷售面積為509.8萬平方米，分別比去年同期下降48.1%和20.3%。

一方面是房價的大幅上漲，另一方面是銷售面積大幅下降，這顯示著北京房地產(chǎn)市場是一個被房地產(chǎn)商價格同盟所牢牢掌控的市場。

也許，政府不便直接干涉房價的漲跌，因為那畢竟是一場買方與賣方的對話，可政府卻可以直接干涉涉及房價的價格同盟，那是一場惡意破壞市場自由競爭的不公平競爭，市場競爭的公平性是政府該管的分內(nèi)的事。而且中國有《反不正當(dāng)競爭法》可依法操作。

“小產(chǎn)權(quán)房”購銷兩旺

2007年，在房地產(chǎn)市場壟斷程度很高，價格同盟操盤手法兇狠的北京，“小產(chǎn)權(quán)房”卻照樣已兵臨城下。

小產(chǎn)權(quán)樓盤主要集中在通州、懷柔、房山、密云等區(qū)域，吸引人購買的原因主要是銷售價格低，一般在每平方米2000元～4000元左右。一位在通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)祥和樂園買了房的張女士說:“20多萬塊錢，我在這兒買了一個90多平方米的大兩居。”

這能不令人怦然心動嗎?

如果你有30萬元的積蓄，想在北京買房，你真覺得自己很無助?？删瓦@30萬元，工薪階層們?nèi)菀讍?

30萬元，你可以在北京的三環(huán)內(nèi)買到20平米的房子；如果你運氣好，也可以在五環(huán)內(nèi)買到40平米的房子，或者六環(huán)內(nèi)買到45平米的房子?？?0、40、45平米的房子夠住嗎?而你用這筆錢則可以在五環(huán)外買到近100平米的“小產(chǎn)權(quán)房”！

“小產(chǎn)權(quán)房”比經(jīng)濟適用房，比限價房，比二手房，比所有的最便宜的房子都便宜。而且由于專業(yè)開發(fā)商的介入，還越建越漂亮，如此價廉物美如鄉(xiāng)間別墅一般讓人著迷。

位于通州區(qū)云景里的一處鄉(xiāng)產(chǎn)樓“云景豪庭”，30多平方米的小戶型開盤時賣10萬元，開盤不到1個月就漲到12萬元，但依然吸引來不少初闖京城的小白領(lǐng)。

在云景豪庭售樓處，工作人員對買房人說：“我們現(xiàn)在兩居還剩3套，三居還剩4套，現(xiàn)在大家都搶，根本不管大產(chǎn)權(quán)小產(chǎn)權(quán)！”

位于通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)何各莊村的“月亮灣”售樓小姐明白告知：“我們這是小產(chǎn)權(quán)的，屬于舊村改造，不能貸款?！边@個聲稱要“打造通州小產(chǎn)權(quán)精品”的項目，是由當(dāng)?shù)氐暮胃髑f村委會開發(fā)，一期工程有12.8萬平方米，全部建成后將達到21萬平方米。

而像這樣成規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)項目僅在北京市通州區(qū)便有10多個。在他們的購房合同上有這么一句話：“購房者對房屋享有永久所有權(quán)。”

一位姓孫的女士說，她曾在云景里附近買過一處小產(chǎn)權(quán)房，幾年后，賣房時手續(xù)十分簡便，幾乎沒有任何附加條件，不上稅，只交了幾百元手續(xù)費，20分鐘內(nèi)鄉(xiāng)政府就給辦理了過戶手續(xù)。

“小產(chǎn)權(quán)房”的風(fēng)險有多大?

我們細查一查，全國各地都有大批此種被稱為“黑房”的“村證房”，如雨后之筍在興建，在出售。對此，全國各地都有明令禁止“村證房”上市銷售的地方性法規(guī)。我們似乎也該為“村證房”定一個統(tǒng)一的“說法”了。

“村證房”就是“小產(chǎn)權(quán)房”。

2007年6月15日，建設(shè)部新聞發(fā)言人表示，目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進行房地產(chǎn)開發(fā)，不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟組織以外成員銷售。“小產(chǎn)權(quán)房”的權(quán)益不受法律保護。提醒購房人注意購買“小產(chǎn)權(quán)房”所存在的法律風(fēng)險。

那么，“小產(chǎn)權(quán)房”存在著哪些法律風(fēng)險呢?

1.由村委會印制頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證不合法，國家不予承認。當(dāng)“小產(chǎn)權(quán)房”遇到產(chǎn)權(quán)爭議時，產(chǎn)權(quán)擁有人的權(quán)益將得不到法律保護。

2.“小產(chǎn)權(quán)房”不能上市交易，不能辦理過戶手續(xù)。

3.如遇到拆遷，將被視為違章建筑，得不到拆遷補償。

那么，“小產(chǎn)權(quán)房”的風(fēng)險真的很大嗎?

如果你買房的目的是自住，那么，風(fēng)險并不大。首先，你的房是蓋在村屬的土地上，土地歸所在村集體所有，你手持的是由村委會印制頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，所以，發(fā)生產(chǎn)權(quán)爭議的可能性非常之小。作為產(chǎn)權(quán)爭議仲裁主體的村委會，是承認你的產(chǎn)權(quán)的。如遇到拆遷，村委會將視你的產(chǎn)權(quán)為該村產(chǎn)權(quán)的一部分而予以保護。

至于以“違章建筑”對待，于法于理均不通。

所謂“違章建筑”，是指未經(jīng)城市規(guī)劃局批準的建筑物，城市規(guī)劃局能管到農(nóng)村去嗎?還有“違章建筑得不到拆遷補償”本身便是一種野蠻拆遷。違“章”建筑不是違“法”建筑，憑什么拆了白拆?拆了白拆的法律依據(jù)是什么?

“違章建筑”仍然是公民的合法財產(chǎn)，（它不是偷盜、搶劫、欺詐勒索、貪污受賄等非法所得，為何“沒收”?）僅僅是“有瑕疵”的合法財產(chǎn)而己，“有瑕疵”就該處以極刑嗎?

“小產(chǎn)權(quán)房”侵犯了誰的利益?

至于“小產(chǎn)權(quán)房”為什么是“黑房”，有關(guān)專家指出，低價“村證房”造成巨額國資流失?？蓡栴}是，農(nóng)民的土地是誰的?

《中華人民共和國憲法》第十條規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有?！?/p>

實際上，“村證房”幾乎百分之百的，都是農(nóng)民用自己的屬于集體所有的土地蓋的房，既然如此，憑什么說“村證房”侵犯了國家資產(chǎn)，“造成巨額國資流失”?

對于這個問題，我們還得反過來問：到底是誰侵犯了誰的利益?

國家征用了農(nóng)民的土地，倒手賣給了房地產(chǎn)商，國家從農(nóng)民的地上賺的錢，每年海了去了，估計每年從此項買賣中所獲得的利潤應(yīng)在上萬億元，“有關(guān)專家”不但不對農(nóng)民們心存感激，卻反咬一口，倒打一耙，說“村證房”侵害了國家資產(chǎn)。

為什么不允許“村證房”進入房市?

說白了，不允許“村證房”進入房市，是因為“村證房”的售價明顯低于市場價?！按遄C房”的售價至少比市場價便宜30％。

這件事讓人產(chǎn)生的聯(lián)想是，長沙的平價藥房誕生時的那場軒然大波和所遭到的圍追堵截。只是城中村農(nóng)民所建的商品房的處境，比長沙的平價藥房誕生時的處境更困難，而且至今尚未得到法律的認可和輿論的支持。

首先是“侵害了”房地產(chǎn)商的利益，可享用了多年暴利盛宴的房地產(chǎn)商，可不可以多少讓一點利給農(nóng)民?

其次是“村證房”“侵害了”地方政府對土地買賣的專營權(quán)。也正是這個原因，直接導(dǎo)致了地方政府對“村證房”的封殺。

可農(nóng)民的土地就沒有成本嗎?

土地對農(nóng)民意味著什么?土地，那是農(nóng)民的命哪。農(nóng)民最難割舍的，農(nóng)民最不愿意賣的，便是土地?！白约业耐恋亍笨刹皇亲约业乩锏木虏耍盍艘徊邕€會再長出一茬來?！白约业耐恋亍敝荒苜u一次，這一次賣了，便永遠地沒有了。

對于農(nóng)民來說，建設(shè)和買賣“村證房”是樁一錘子的買賣，是樁今生今世永遠不可能再有第二次的買賣。那是剖腹產(chǎn)，是連子宮都被切除了的剖腹產(chǎn)。我們的法律就不能依據(jù)法理的“善良原則”，而網(wǎng)開一面嗎？

農(nóng)民們這樣做，僅僅是在維護自己的合法權(quán)益。憑什么農(nóng)民的土地使用權(quán)自己不能賣，自家的東西自己不能賣，非要等著別人來“征用”?農(nóng)民不是對自己的土地享有《中華人民共和國民法通則》所賦予的財產(chǎn)權(quán)和處分權(quán)嗎?

“小產(chǎn)權(quán)房”：該不該給私生子上戶口?

嚴格審查城中村農(nóng)民建房售房的所有環(huán)節(jié)，未見什么不合法之處。對于這件事，我們所要做的，不是城中村農(nóng)民建房售房有沒有相關(guān)的法律依據(jù)或支持，而是有沒有禁止郊區(qū)農(nóng)民建房售房的法律條款。而且對法律的禁止性條款的解釋只能是狹義的，既不能依此類推，也不能進行廣義的解釋。

刑法與民法中均無規(guī)定?！胺ㄋ唤礊楹戏ā?。

“小產(chǎn)權(quán)房”在手續(xù)上也許有些欠缺之處，應(yīng)該允許他們補辦，并繳納該繳納的稅費。在這件事上，“堵”莫如“導(dǎo)”。

已建成的房不讓人家賣，正建的房子不讓人家建，堵塞農(nóng)民的致富之路，于情于理于法，都不妥。

農(nóng)民建房售房就像平價藥房的橫空出世，它做了政府多年來一直想做，而未能做到的老百姓夢寐以求的事。它攻擊的是房地產(chǎn)商們的價格同盟，也許畸形的房價能從這里打開缺口，這是件天大的好事。

政府應(yīng)該做的事是為城中村農(nóng)民建房售房提供政策支持，提供法律幫助，而不是相反。

無論事態(tài)會如何發(fā)展，北京的“小產(chǎn)權(quán)房”不但會大量存在，還會越建越多，京城昂貴的房價會為“小產(chǎn)權(quán)房”帶來無限商機?，F(xiàn)在，許多房地產(chǎn)商的加盟已使“小產(chǎn)權(quán)房”如虎添翼，登堂入室。無視“小產(chǎn)權(quán)房”的存在，會讓我們犯下一個絕大的錯誤。

而且“小產(chǎn)權(quán)房”的確會對構(gòu)建和諧社會，平抑房價，實現(xiàn)“居者有其屋”，作出貢獻。

編輯/任 娟