經(jīng)濟(jì)適用房投融資制度創(chuàng)新的探討

　　摘要：隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，越來(lái)越多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商深切體會(huì)到資金已是一個(gè)嚴(yán)重制約企業(yè)發(fā)展的瓶頸。作為資金密集型的行業(yè)，解決好房地產(chǎn)投融資問(wèn)題已經(jīng)迫在眉睫，文章分析了經(jīng)濟(jì)適用房投融資存在的問(wèn)題，并提出了相應(yīng)的解決對(duì)策。
　　關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)適用房；投融資制度；創(chuàng)新
　　
　　一、經(jīng)濟(jì)適用房投融資制度的問(wèn)題
　　
　?。ㄒ唬┱摹按u頭補(bǔ)貼”模式容易造成補(bǔ)貼效率的缺失
　　在磚頭補(bǔ)貼中，財(cái)政補(bǔ)貼直接作用于生產(chǎn)者，在銷售得以實(shí)現(xiàn)的前提下，通過(guò)生產(chǎn)者的供給行為間接地傳遞給消費(fèi)者?？v觀世界各國(guó)的住房政策經(jīng)驗(yàn)，“磚頭補(bǔ)貼”的適用前提是住房極度短缺，而在目前商品房大量空置的情況下，使用磚頭補(bǔ)貼是不適宜的，而且磚頭補(bǔ)貼會(huì)造成效率的缺失。（見(jiàn)圖1）
　　
　　在圖1中，X軸代表消費(fèi)住房商品的數(shù)量，Y軸代表消費(fèi)其他商品的數(shù)量。在政府未實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房補(bǔ)貼的情況下，消費(fèi)者預(yù)算線為AB，U為與其相切的無(wú)差異曲線，切點(diǎn)為E，其對(duì)應(yīng)的住房消費(fèi)量為OX1，對(duì)應(yīng)的其他商品消費(fèi)量為OY。當(dāng)政府實(shí)行“磚頭補(bǔ)貼”政策后，消費(fèi)者預(yù)算線變?yōu)锳B″，與其相切的無(wú)差異曲線為U′，切點(diǎn)為E′。即由于磚頭補(bǔ)貼導(dǎo)致了住房?jī)r(jià)格的下降，從而使消費(fèi)者的住房消費(fèi)增加了X1X，其消費(fèi)量變?yōu)镺X，而其他商品消費(fèi)量保持不變，仍為OY。如果用其他商品數(shù)量表示住宅消費(fèi)數(shù)量，那么在E′點(diǎn)，其他商品消費(fèi)量為OY，住宅消費(fèi)數(shù)量就為OA-OY，即為AY。假使我們?cè)谡畬?shí)行補(bǔ)貼政策之前，也就是AB這條預(yù)算線上也要實(shí)現(xiàn)OX的住房消費(fèi)量，那么其對(duì)應(yīng)的其他商品消費(fèi)量?jī)H為OY，也就是說(shuō)用其他商品數(shù)量表示的住宅消費(fèi)數(shù)量為AY。我們比較補(bǔ)貼前后可以發(fā)現(xiàn)，政府對(duì)于住房消費(fèi)的補(bǔ)貼用其他商品數(shù)量表示則為AY-AY＝Y(jié)Y=E′G（G為E′X與AB線的交點(diǎn)）。
　　如果現(xiàn)在我們換一種補(bǔ)貼方式，用對(duì)消費(fèi)者的直接補(bǔ)貼代替對(duì)房屋供給方的補(bǔ)貼，這種方式我們通常稱為“人頭補(bǔ)貼”方式。在這種方式下，要想達(dá)到與“磚頭補(bǔ)貼”同樣的效果，則需要AB線平行上升至A′B′，與U′這條無(wú)差異曲線切于E′點(diǎn)，這時(shí)政府對(duì)于住房的補(bǔ)貼用其他商品數(shù)量表示則為OA′-OA=AA′=FG（F為E′X與A′B，線的交點(diǎn)）。顯然，在產(chǎn)生同樣效用（無(wú)差異曲線均為U′）的情況下，“人頭補(bǔ)貼”方式與“磚頭補(bǔ)貼”方式相比，用其他商品數(shù)量代表的住房補(bǔ)貼數(shù)量FG　　
　?。ǘ┿y行對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的信貸投入不夠，中低收入家庭貸款購(gòu)房困難
　　資金問(wèn)題是住宅建設(shè)的核心問(wèn)題。經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)建設(shè)需要金融信貸以及預(yù)售款項(xiàng)、住房抵押貸款的及時(shí)投入，資金到位與否對(duì)項(xiàng)目成敗至關(guān)重要，其中銀行信貸的支持更是重中之重。經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買者絕大多數(shù)為中低收入家庭，其收入較少，要一次性付清購(gòu)房款項(xiàng)有一定困難，只有向銀行貸款。所以，經(jīng)濟(jì)適用住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷售與銀行信貸的支持可以說(shuō)是密切相關(guān)，兩者相輔相成。然而盡管經(jīng)濟(jì)適用住房有政策上的優(yōu)惠，但是這也不能保證所有的中低收入者都能順利得到銀行信貸的支持。這是因?yàn)椋簭你y行的角度看，由于國(guó)家并沒(méi)有對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房貸款實(shí)行指令性計(jì)劃的約束，銀行作為獨(dú)立自主、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，從自身盈利與風(fēng)險(xiǎn)角度考慮，只有在絕對(duì)安全的情況下才會(huì)提供貸款；從消費(fèi)信貸角度講，經(jīng)濟(jì)適用住房的建筑用地為行政劃撥，是不完全產(chǎn)權(quán)，銀行要求借款人必須提供第三方擔(dān)保，否則不予抵押貸款，而對(duì)于大多數(shù)中低收入者來(lái)說(shuō)，他們本身的還貸能力相對(duì)較弱、違約風(fēng)險(xiǎn)較大，提供第三方擔(dān)保也并不是一件容易的事。從目前的情況來(lái)看，制約銀行對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房信貸投入的原因還包括，經(jīng)濟(jì)適用住房位置偏遠(yuǎn)與公共設(shè)施的不配套，使中低收入家庭購(gòu)房后難以解決其交通問(wèn)題，一定程度上使經(jīng)濟(jì)適用房很難確保銷路，因此，銀行不愿給予貸款；住房貨幣化的補(bǔ)貼(如住房公積金)發(fā)放不能一次到位；中低收入家庭本身購(gòu)房支付能力低、缺口大，也使得銀行不愿進(jìn)行信貸投入；一些地方政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的行政干預(yù)過(guò)多，違背市場(chǎng)規(guī)律進(jìn)行開(kāi)發(fā)，造成其難以銷售，也影響了銀行對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房貸款的發(fā)放。
　　
　　二、經(jīng)濟(jì)適用房投融資制度創(chuàng)新
　　
　?。ㄒ唬┙?jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)投資的制度創(chuàng)新
　　1、政策力度不宜過(guò)大，應(yīng)實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)的同時(shí)，兼收培育市場(chǎng)之功效。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)幾年的快速發(fā)展，粗具規(guī)模，雖存在過(guò)熱問(wèn)題，但是并未到泡沫將破的地步，還存在調(diào)控治理的空間，而房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)新增長(zhǎng)點(diǎn)，對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮著重要的帶動(dòng)作用，如果政策的調(diào)控力度過(guò)大，有可能引起連鎖反應(yīng)，抑制經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。因此政策力度選擇應(yīng)適當(dāng)。此外，我國(guó)房地產(chǎn)投資的公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境問(wèn)題一直比較突出，因此，在調(diào)控規(guī)模與結(jié)構(gòu)的同時(shí)，改善市場(chǎng)環(huán)境更具有長(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值。
　　2、設(shè)立經(jīng)濟(jì)適用房投資基金。（1）定向招募啟動(dòng)資金，編制詳細(xì)的基金投資計(jì)劃及管理計(jì)劃，初步建立基金運(yùn)作的機(jī)制?？上葟慕⒌貐^(qū)性的投資基金入手；（2）在政府許可的前提下，向投資機(jī)構(gòu)，如保險(xiǎn)基金、長(zhǎng)期投資基金定向募集?；鹩糜谕顿Y不動(dòng)產(chǎn)，其投資安全性高于股市，對(duì)于保險(xiǎn)基金具有吸引力；（3）通過(guò)指定銀行或證券代理機(jī)構(gòu)，向全社會(huì)發(fā)行。可采取固定利息、浮動(dòng)利息等多種方式，爭(zhēng)取較低的融資成本。近期，基金最好為封閉管理，在遠(yuǎn)期條件成熟時(shí)，可建立開(kāi)放式基金。投資人持有一定時(shí)期后，可將此收益憑證轉(zhuǎn)為債券，進(jìn)入債券市場(chǎng)。
　　3、吸引外資投資擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。目前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房是由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)建設(shè)和銷售任務(wù)的。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，在現(xiàn)有的融資渠道中，單一的資金來(lái)源勢(shì)必增加開(kāi)發(fā)商和銀行的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，因此在當(dāng)今外資涌入中國(guó)需求利潤(rùn)的背景下，可以將外資引進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。鑒于我國(guó)資本市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r以及經(jīng)濟(jì)適用住房的微利性的特點(diǎn)，建議采用權(quán)益型有限期——自我償付REIT的運(yùn)作模式，外資可以作為戰(zhàn)略投資者。（運(yùn)作模式見(jiàn)圖2）
　　
　?。ǘ┙?jīng)濟(jì)適用房融資制度創(chuàng)新
　　1、建立體系化的經(jīng)濟(jì)適用房金融，是保證經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的資金良性循環(huán)的根本保證。住房金融體系的建立，能夠長(zhǎng)期積累住宅資金，對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房政策的貫徹具有至關(guān)重要的意義。隨著我國(guó)住房制度改革的推進(jìn)，發(fā)展住房金融已成為啟動(dòng)住房消費(fèi)的關(guān)鍵，關(guān)系到經(jīng)濟(jì)適用房政策的實(shí)施環(huán)境，關(guān)系到住房保障制度的建立。目前我國(guó)的公共住房金融的發(fā)展還處于初級(jí)階段。首先，政策性住房金融發(fā)展滯后，除住房公積金貸款外，尚未有直接面向中、低收入家庭發(fā)放的低息或者無(wú)息貸款的住房金融機(jī)構(gòu)；其次，尚未建立政策性住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保機(jī)制，低收入家庭貸款缺乏擔(dān)保主體；再次，我國(guó)參與住房金融的機(jī)構(gòu)偏少，僅有幾家國(guó)有商業(yè)銀行參與住房金融，涉及面窄，放貸條件苛刻，不利于住房金融的發(fā)展。無(wú)論是從國(guó)家建立住房保障制度的資金來(lái)源，還是居民改善居住環(huán)境、提高居住質(zhì)量，都離不開(kāi)住房金融的大力支持。因此，要大力發(fā)展住房金融，金融機(jī)構(gòu)要開(kāi)展住房?jī)?chǔ)蓄和政策性住房抵押貸款，建立貸款擔(dān)保機(jī)制，降低中低收入居民申請(qǐng)貸款的門檻，增強(qiáng)其購(gòu)房能力，促進(jìn)住房保障制度的順利構(gòu)建。鑒于我國(guó)是一個(gè)人均收入偏低而儲(chǔ)蓄率比較高的國(guó)家，因此，住房金融應(yīng)該以儲(chǔ)蓄作為主要的資金來(lái)源。住房金融一方面把居民儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為住房貸款，提高居民的住房購(gòu)買力；另一方面，住房金融用于住房的生產(chǎn)性貸款，建設(shè)更多的住宅，提高住房的供應(yīng)能力。對(duì)于中低收入者，可以采取強(qiáng)制儲(chǔ)蓄的措施，推行公積金制度，建立以住房基金為基礎(chǔ)的公共住房金融體系。
　　
　　2、為經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買對(duì)象設(shè)計(jì)和提供合適的住房抵押帶貸款品種，以調(diào)整貸款投向。房地產(chǎn)融資，尤其是住房融資，具有很強(qiáng)的政策性。這種政策性，不僅體現(xiàn)在資金籌集和融通上，更主要體現(xiàn)在資金的運(yùn)用上—住房貸款上，不同品種的住房貸款充分體現(xiàn)政府的住房政策。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，設(shè)計(jì)不同品種的住房貸款的依據(jù)，主要是居民收入水平的高低，也就是為了不同收入水平的居民提供不同的住房貸款。住房按揭貸款是其中的一種形式，這種抵押貸款滿足的是具有一定購(gòu)買力而又資金不足的住房消費(fèi)者。這種貸款品種，往往采取抵押加保的辦法，具有相當(dāng)安全性。不過(guò)，這種住房抵押貸款的發(fā)展口前并不理想，主要是居民承受能力不足。除了按揭外，經(jīng)濟(jì)適用房住房抵押貸款業(yè)務(wù)的展開(kāi)，也較大程度上彌補(bǔ)了中低收入家庭融資貸款的困難。這種貸款，具有明顯的政策性。
　　3、充分發(fā)揮住宅金融對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的關(guān)鍵性作用。我國(guó)要發(fā)揮住宅金融對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的關(guān)鍵性作用，首先，要學(xué)習(xí)國(guó)eb606984332e6a004c9573cc1d55f75a1982b41cc20085b3865d468954c2688e外的經(jīng)驗(yàn)，拓展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，努力擴(kuò)大房地產(chǎn)信貸規(guī)模的同時(shí)，要調(diào)整房地產(chǎn)信貸資金使用方向，增加對(duì)住房消費(fèi)的貸款支持，這也是在住房商品化過(guò)程中處理好開(kāi)發(fā)與消費(fèi)的關(guān)系的客觀要求；其次，國(guó)家可以酌情考慮使用貸款差別利率，對(duì)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的中低收入家庭實(shí)行較優(yōu)的貸款利率或是延長(zhǎng)還款期限，這樣可以使一些償還能力不高的家庭敢于貸款買房。充分發(fā)揮政策性金融支持手段。銀行的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，決定了中低收入家庭在購(gòu)房貸款上的困難，而經(jīng)濟(jì)適用住房由于地理位置和周邊環(huán)境以及其他因素的限制，又難以使那些有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入但收入不高，又有自由購(gòu)房意向的家庭滿意（如剛參加工作的年青人或有一定積蓄的中老年人），對(duì)這部分人最為適合的是采用政策性住房貸款的支持手段。利用政策性住房貸款利率較低（或固定利率）、償還期長(zhǎng)、首付款低、政府擔(dān)保等特點(diǎn)，幫助和引導(dǎo)居民到市場(chǎng)上購(gòu)房，以緩解建設(shè)保障住房的壓力。在當(dāng)前條件下，應(yīng)充分發(fā)揮住房公積金的作用，減化手續(xù)，延長(zhǎng)年限，降低首付，提高服務(wù)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，還應(yīng)在目前住房公積金制度的基礎(chǔ)上通過(guò)改革，逐漸建立起完善的政策性住房金融體系。
　　
　　參考文獻(xiàn)：
　　1、牛鳳瑞.中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告[M].社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)