“物權(quán)法”：呵護民生的法寶

　　《物權(quán)法》：精雕細琢的立法經(jīng)典工程
　　
　　《中華人民共和國物權(quán)法》是一部明確物的歸屬、保護物權(quán)、呵護民生、維護市場經(jīng)濟秩序的民事基本法律，是在中國法律體系中起支架作用的重要法律。
　　《物權(quán)法》稱得上是當(dāng)代中國立法精雕細琢的典范。草案在提交十屆全國人大五次會議正式審議前，全國人大常委會已經(jīng)對它進行了七次審議。根據(jù)全國人大常委會的安排，近三千名全國人大代表已經(jīng)提前研讀、討論物權(quán)法草案，提出進一步的修改意見。這部法律草案是于２００２年１２月提請九屆全國人大常委會第三十一次會議進行初審的。自2002年以來，物權(quán)法草案反復(fù)修改，歷經(jīng)七次審議，文本日臻完善，草案已經(jīng)比較成熟。對一部法律草案進行八次審議，并且曾經(jīng)向社會全文公布草案以征求意見，這在中國立法史上是絕無僅有的。
　　
　　《物權(quán)法》：孕育人類物質(zhì)文明、精神文明和政治文明的法律溫床
　　
　　中國有句精辟至極的古語：有恒產(chǎn)者才有恒心，誠哉斯言。假若說“恒產(chǎn)”是人的穩(wěn)固的物質(zhì)基礎(chǔ)，“恒心”是人的穩(wěn)定的精神訴求，那么兩者不止是一種水乳交融般的相互依賴關(guān)系，并且“恒產(chǎn)”在相當(dāng)程度上是醞釀“恒心”的豐盈“原料”。人的向善、誠信、遠見、創(chuàng)造欲、進取心等精神美德的迸發(fā)皆與擁有“恒產(chǎn)”這一自由支配的財富有著某種潛在的關(guān)聯(lián)。需要指出的是，這句古語的關(guān)鍵詞是“恒產(chǎn)”，所謂恒產(chǎn)用現(xiàn)代語言解釋其實就是物權(quán)。
　　追求財富、占有財富、享受財富是人的天性，每個人對自己的財產(chǎn)都擁有獨立的排他性的支配權(quán)。文明發(fā)軔于物權(quán)，濫觴于對物權(quán)的尊重和保障。
　　《物權(quán)法》的制定之所以如此審慎，還因為它所保護的物權(quán)本身非同尋常的現(xiàn)實意義。物權(quán)的確立是人類創(chuàng)造物質(zhì)財富的第一推動力，對物權(quán)的保護可以最大限度地釋放公眾創(chuàng)造財富的智慧和熱情，進而推動社會的文明進步。從這個意義上講，物權(quán)是人類社會發(fā)展進步的強大推動力。英國法學(xué)家布萊克斯通在其名著《英國法釋義》中精辟地指出：“沒有任何東西像財產(chǎn)所有權(quán)那樣如此普遍地喚發(fā)起人類的想象力，并煽動起人類的激情；或者說，財產(chǎn)所有權(quán)是一個人能夠在完全排斥任何他人權(quán)利的情況下，對世間的外部事物所主張并行使的那種專有的和獨斷的支配權(quán)?！痹谟⒚绹?，財產(chǎn)法的立法主旨就是保護私有財產(chǎn)權(quán)不受侵犯。美國法學(xué)家波斯納在其名著《法律的經(jīng)濟分析》中生動地詮釋了保護私有財產(chǎn)權(quán)的極端重要性：“試想一個全部所有權(quán)都被廢除的社會：農(nóng)民種谷物、施肥、立嚇鳥的稻草人，但谷物成熟時他的鄰居卻將之收割后據(jù)為己有。由于農(nóng)夫既不擁有他在其上進行播種的土地，也不擁有莊稼，那他就無權(quán)對其鄰居的行為提出法律救濟要求。……在經(jīng)歷幾次此類事件后，人們就會放棄對土地的耕種，而社會將設(shè)法尋找很少要預(yù)先投資的方法（如打獵）來維持生計。”可以說，沒有財產(chǎn)權(quán)為依托的生存權(quán)是空洞的權(quán)利，沒有財產(chǎn)權(quán)的其他任何權(quán)利都是空虛和漂浮不定的。沒有財產(chǎn)權(quán)的生存意味著“通向奴役之路”，對財產(chǎn)權(quán)的侵蝕、剝奪、踐踏乃是一種與現(xiàn)代文明格格不入的野蠻行徑。
　　一言以蔽之，物權(quán)是憲政的基石、人權(quán)的屏障、市場經(jīng)濟的核心、社會繁榮的樞紐，是人類謀求生存與發(fā)展的基本權(quán)利，也是維系人類自由與尊嚴的根基。物權(quán)堪稱孕育人類物質(zhì)文明、精神文明和政治文明的溫床。
　　值得一提的是，在《物權(quán)法》起草過程中曾經(jīng)出現(xiàn)過不同的立法爭議，有學(xué)者甚至對《物權(quán)法》草案提出了措辭激烈的反對意見。筆者認為，任何一部法律的起草都可能出現(xiàn)不同的立法聲音，立法本身就是一個充滿博弈、交涉、討論、協(xié)商的過程，對《物權(quán)法》這樣重要的法律出現(xiàn)意見分歧也完全是正常的，事實上立法機關(guān)也始終歡迎不同的建議，但底線是不能根本上否認《物權(quán)法》的價值，不能動輒以“違憲”等為由阻止物權(quán)法的立法進程，任何違背立法規(guī)律的反對聲都是蒼白的。
　　
　　《物權(quán)法》：呵護民生的重要法寶
　　
　　《物權(quán)法》是一部與民生休戚相關(guān)的重要法律，是呵護民生的重要法寶?！段餀?quán)法》的許多法律條文與普通老百姓的生活息息相關(guān)。
　　《物權(quán)法》第六十四條規(guī)定：私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動產(chǎn)和動產(chǎn)享有所有權(quán)。第六十八條規(guī)定：企業(yè)法人對其不動產(chǎn)和動產(chǎn)依照法律、行政法規(guī)以及章程享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利；企業(yè)法人以外的法人，對其不動產(chǎn)和動產(chǎn)的權(quán)利，適用有關(guān)法律、行政法規(guī)以及章程的規(guī)定?！段餀?quán)法》對公民私有財產(chǎn)的保護和肯定，使得權(quán)屬關(guān)系清晰了，公權(quán)不再侵犯私權(quán)?！段餀?quán)法》將激發(fā)老百姓創(chuàng)造財富、積累財富的積極性，促進社會和諧。
　　《物權(quán)法》規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。”我國現(xiàn)行法律規(guī)定了建設(shè)用地使用權(quán)的最高期限：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；商業(yè)用地四十年；綜合用地五十年。此次，《物權(quán)法》關(guān)于居住用地七十年后自動續(xù)期的規(guī)定，無疑給廣大老百姓吃了一顆“定心丸”。
　　根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，下列事項由業(yè)主共同決定：制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。
　　《物權(quán)法》同時明確，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。但是，當(dāng)業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益時，《物權(quán)法》亦規(guī)定“受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷”。
　　根據(jù)《物權(quán)法》，消費者所購買的期房將受到法律保護。以前人們買期房，風(fēng)險性比較大。如果遇到房價上漲，難免有的開發(fā)商會動起歪腦筋，把期房以高價再次轉(zhuǎn)賣他人。此時，買房人只能向開發(fā)商索取賠償，而開發(fā)商也只是象征性地賠償一點了事，本屬于買房人的住房卻很難再追回來。《物權(quán)法》實施后，消費者所購買的期房，可到產(chǎn)權(quán)登記部門進行預(yù)告登記，確認產(chǎn)權(quán)歸屬。如果開發(fā)商把買房人已經(jīng)交了預(yù)付款的期房再轉(zhuǎn)賣給他人，買房人可以向第三人或者第四人依法追回。
　　農(nóng)村人可以把房賣給城里人?！段餀?quán)法》取消了以前法律有關(guān)“城里人不得到農(nóng)村購房”這一禁止性規(guī)定，同樣取消的還有對農(nóng)村出售宅基地的限制。以前法律要求，農(nóng)村人出售住房只能賣給同樣享有宅基地分配權(quán)的人，比如同村的新婚夫妻等。
　　地下車位權(quán)屬需要約定?！段餀?quán)法》對于車位，總的原則是“地上車位屬于業(yè)主，地下車位需要約定”。目前深圳存在很多類似的問題，事實表明，沒有明確產(chǎn)權(quán)的車位“約定”比較容易出現(xiàn)問題的。另外，車庫的建設(shè)成本是否已經(jīng)轉(zhuǎn)嫁到房價中也無法確定，因此對于地下車庫，業(yè)主與開發(fā)商提前約定是關(guān)鍵。
　　小區(qū)的道路和綠地歸全體業(yè)主所有?！段餀?quán)法》第七十三條對居民小區(qū)內(nèi)道路和綠地的歸屬作了明確的界定：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房屬于業(yè)主共有。
　　小區(qū)的道路和綠地歸全體業(yè)主所有，并不意味著只要業(yè)主委員會或業(yè)主大會通過了，就可以隨意更改公共部分的用途。即便大多數(shù)業(yè)主都同意，也不能隨意將道路、綠地改成停車場?！段餀?quán)法》界定了小區(qū)道路、綠地的歸屬，同時也是對這些物權(quán)的保護，無論物業(yè)管理部門還是業(yè)主都不能隨意改變這些道路、綠地的規(guī)劃用途，不能私蓋建筑等，即使業(yè)主委員會表決通過也不可行。如果確需改作他用的，應(yīng)報相關(guān)部門審批。
　　
　　業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是隨著城市化的發(fā)展、土地利用的立體化和住宅小區(qū)的逐漸形成而產(chǎn)生的一種新型所有權(quán)。業(yè)主即為建筑物區(qū)分所有權(quán)人，一般是指房屋所有權(quán)人。通常情況下，住宅小區(qū)內(nèi)的道路、綠地，以及其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。小區(qū)內(nèi)用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換，也就是所謂業(yè)主可以炒物業(yè)。
　　《物權(quán)法》拓寬了農(nóng)民融資的渠道。在農(nóng)村，很多農(nóng)民都苦于發(fā)展生產(chǎn)時缺少資金，他們想貸款卻沒有值錢的抵押物，對這個問題，《物權(quán)法》第一百八十一條規(guī)定：“企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)經(jīng)營者可以將現(xiàn)有的或者將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、成品抵押?！边@就賦予了中小企業(yè)和農(nóng)業(yè)從業(yè)者浮動抵押權(quán)，農(nóng)民可以拿“未來農(nóng)產(chǎn)品”到銀行抵押貸款。也就是說，農(nóng)民把糧食種下地后，可以根據(jù)將來的收益向銀行貸款買化肥、買農(nóng)藥等等?！段餀?quán)法》在制定的過程中，考慮到要盡可能擴大擔(dān)保物的范圍，除法律明文禁止幾類財產(chǎn)不能抵押外，凡是可以流通的都可以抵押，擴大了人們的融資渠道，尤其是浮動抵押權(quán)對農(nóng)民而言是有實際好處的。當(dāng)然，這需要農(nóng)民去和銀行協(xié)商569af90ae40e56ec0deaa31ee1baf38d，請求其受理貸款申請，可能在實際操作層面還有一定的難度。
　　當(dāng)然，《物權(quán)法》也有一些比較明顯的立法缺憾。如我國現(xiàn)行法律規(guī)定了建設(shè)用地使用權(quán)的最高期限：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；商業(yè)用地四十年；綜合用地五十年。該法關(guān)于住宅用地七十年后自動續(xù)期的規(guī)定，無疑給老百姓吃了一顆“定心丸”。但是，它并沒有對續(xù)期的土地使用費支付標準和辦法作出明確規(guī)定。七十年住宅用地使用年限到期后，這筆要居民自己來繳的土地出讓金究竟是象征性的收費還是不堪重負的巨資？如果國家把土地使用權(quán)價格提高到房主承受不了，房主最終可能不得不放棄對自己住房的所有權(quán)?！段餀?quán)法》留下的這個空白無疑是一大立法遺憾。好在這個收費的難題并不是特別迫切，立法部門還有時間認真研究。
　　另外，《物權(quán)法》尚未對會所歸屬作明晰的界定。既然會所的基本功能是為小區(qū)住戶服務(wù)，會所的使用權(quán)原則上應(yīng)歸全體業(yè)主所有?！段餀?quán)法（草案）》曾規(guī)定：“會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有?！钡谙蛏鐣髑笠庖娭螅珖舜蠓晌瘑T會再次研究認為：從實際情況看，提供健身、娛樂等服務(wù)的會所，絕大多數(shù)是作為獨立的房屋由開發(fā)商出售或者出租經(jīng)營的，一般不作為建筑物的附屬設(shè)施歸業(yè)主共有。草案關(guān)于“會所”的規(guī)定可以刪去。
　　《物權(quán)法》對拆遷涉及的公共利益的概念缺乏明確的界定。第四十二條指出：為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益。征收個人住宅的還應(yīng)該保障被征收人的居住條件?！段餀?quán)法》強調(diào)為了公共利益，但是，這個公共利益如何界定，如何合法授權(quán)以及遵循怎樣的法律程序，都過于原則，需要出臺具體的規(guī)定來進一步完善。
　　筆者期待：在物權(quán)法的呵護下，我們的社會將呈現(xiàn)“有恒產(chǎn)者有恒心”的和諧新氣象。同時，筆者也由衷地期望今后更多重要法律的起草和制定能夠像《物權(quán)法》一樣民主、審慎、精細和寬容，期待更多像《物權(quán)法》一樣的立法精品。
　　《物權(quán)法》擬在今年十月起正式生效實施，但它的呵護民生的價值觀應(yīng)該從現(xiàn)在開始就“生效”，就深入人心。