誰是最搶眼的房產(chǎn)商？

　　中國房產(chǎn)TOP10重排座次
　　去年中國房企的強(qiáng)勁表現(xiàn)，為股市增添了不少亮色。
　　去年下半年來，沉寂了數(shù)年的中國房地產(chǎn)企業(yè)上市閘門重新打開，以保利地產(chǎn)、北辰實(shí)業(yè)為代表的上市新貴，獲得了國內(nèi)資本市場的追捧。
　　由國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院三家研究機(jī)構(gòu)共同推出的“2007中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究報(bào)告”顯示，去年在內(nèi)地上市房地產(chǎn)企業(yè)前十位中，多了4家“新面孔”；而在港上市的則有三家公司依靠去年內(nèi)地項(xiàng)目的良好發(fā)展首次闖入“前十”。
　　隨著國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)快速增長和中國股市大規(guī)模發(fā)展，上市融資再度成為房企的可行選擇。而越來越多大型房企選擇上市的結(jié)果是，開發(fā)能量和公司治理水平的提高，促使帶有灰色印記的中國房地產(chǎn)業(yè)走向更加“透明”。
　　
　　上市房企重排綜合實(shí)力
　　
　　根據(jù)研究報(bào)告，2007滬深房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力TOP10中，行業(yè)和區(qū)域龍頭仍然一統(tǒng)天下，除萬科繼續(xù)位列綜合實(shí)力榜首外，去年7月新上市的保利地產(chǎn)一舉獲得第二把交椅，此外，從香港H股回歸A股的北辰實(shí)業(yè)也獲得了綜合實(shí)力第六的位置。
　　受到市場重點(diǎn)關(guān)注，不僅是表現(xiàn)突出的新上市企業(yè)，資產(chǎn)注入和重組而成的上市公司也在迅速成長。中寶股份、泛海建設(shè)兩家企業(yè)因資產(chǎn)注入重組，綜合實(shí)力大幅上升，分列第9和第10位。
　　據(jù)中國房地產(chǎn)TOP10研究組研究項(xiàng)目負(fù)責(zé)人汪勇介紹，進(jìn)入綜合實(shí)力TOP10的有三類企業(yè)，一是以萬科、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)為代表的行業(yè)龍頭，憑借優(yōu)良的持續(xù)增長能力、有序的跨區(qū)域擴(kuò)張和合理的土地儲備，為短期內(nèi)的高估值提供了可靠的長期消化能力；
　　
　　二是以北京金融街和北辰實(shí)業(yè)、上海陸家嘴和中華企業(yè)為代表的區(qū)域特色企業(yè)，它們有難以比擬的土地、資金及地方政府資源優(yōu)勢；第三就是通過資產(chǎn)重組而得到大幅擴(kuò)張的上市房企，例如泛海建設(shè)就是通過吸納多處優(yōu)質(zhì)物業(yè)而迅速膨脹。
　　“以萬科為例，2006年末市值在達(dá)675億元，同比上升321%，股價全年上漲263%。優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入、并購重組等題材成為市場追捧熱點(diǎn)。中寶股份和泛海建設(shè)完成資產(chǎn)重組后，全年股價分別上漲達(dá)337.87%和714.01%，總市值更是分別大幅增長15.75倍和16.7倍?！蓖粲抡f。
　　綜合實(shí)力TOP10企業(yè)在資產(chǎn)和市值大幅增加的同時，經(jīng)營業(yè)績同樣快速增長。2006年，TOP10企業(yè)共實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入430億元，與去年TOP10企業(yè)相比增長52.4%；實(shí)現(xiàn)利潤總額達(dá)98.9億元，與去年TOP10企業(yè)相比增長60.7%。
　　還有在港上市因素，世茂、瑞安、綠城等新上市企業(yè)，去年剛上市，就獲得第2位、第5位、第7位的良好表現(xiàn)，反映出越來越多國內(nèi)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)公司加速登陸海外市場。
　　中國大陸市場的持續(xù)發(fā)展，獲得了海外資本市場的認(rèn)可，除資產(chǎn)規(guī)模和總市值大幅增加外，在港上市公司TOP10的經(jīng)營業(yè)績也大幅提升，全年實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入和利潤總額均值分別為60.7億港元和21.3億港元，平均同比增速分別為95.1%和124.5%。
　　相比之下，去年一度排名靠前的北京城建、深寶安、蘇州高新、國貿(mào)、百仕達(dá)、天安等公司已隨著更多規(guī)模企業(yè)進(jìn)入上市公司行列而跌出“前十”。
　　對此，清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉教授認(rèn)為，隨著中國房地產(chǎn)行業(yè)和證券市場的發(fā)展，要更為全面地考量房地產(chǎn)上市公司，“除原有市值、盈利能力、土地儲備等指標(biāo)外，增加了企業(yè)資金管理水平、估價水平、財(cái)務(wù)穩(wěn)定性等一些指標(biāo)，全面衡量中國房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力?！?br/>　　國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)所所長陳小洪則表示，要判斷一個上市公司的價值到底是多少，是一個很復(fù)雜的問題，
　　學(xué)術(shù)界也有不同的方法和標(biāo)準(zhǔn)，隨著更多房企上市，由投資者股價的方式來做判斷，應(yīng)該是最為接近市場的。
　　
　　規(guī)模房企選擇上市
　　
　　“像國內(nèi)大部分銀行一樣，國內(nèi)大型的房地產(chǎn)企業(yè)在股市重啟地產(chǎn)IPO后，紛紛排隊(duì)要求上市?！币晃环慨a(chǎn)老總這樣來總結(jié)去年來的房企上市熱潮，不過，國家對房地產(chǎn)行業(yè)融資規(guī)模的理性控制，使得目前仍不會大規(guī)?！胺判小狈科蟆?br/>　　“就目前來看，大部分有規(guī)模的房地產(chǎn)公司都已經(jīng)上市，例如萬科、金地、合生創(chuàng)展、富力、中海、保利等等，但是仍有一部分具備相當(dāng)實(shí)力的開發(fā)企業(yè)沒有上市，主要是區(qū)域內(nèi)的大型國有企業(yè)和優(yōu)質(zhì)民營公司，例如北京首開集團(tuán)、上海大華集團(tuán)、廣州恒大集團(tuán)等。”汪勇分析認(rèn)為。
　　數(shù)據(jù)顯示，去年來整個中國房地產(chǎn)上市公司整體業(yè)績有目共睹，汪勇介紹說，以滬深綜合實(shí)力TOP10企業(yè)為例，2006年共實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入高達(dá)431億元，就是十強(qiáng)公司平均純業(yè)務(wù)收入是43億元，和去年十強(qiáng)公司相比同期增長52.4%，實(shí)現(xiàn)利潤總額高達(dá)98.9億元，與去年相比增長60%以上。
　　“事實(shí)上，上市企業(yè)無論在融資、品牌知名度，或者是資產(chǎn)重組方面，優(yōu)勢十分明顯，去年有兩家通過資產(chǎn)重組表現(xiàn)搶眼的，就是中寶股份和方邯建設(shè)，他們在資本市場上的重組為2006年主營業(yè)務(wù)收入同比增加92.7％和141.9％，利潤總額增長了1436.9％和318％?！?br/>　　通過資產(chǎn)注入和重組企業(yè)將使上市公司獲得更多實(shí)惠，市值上漲，融資相對更加順暢，以中寶股份為例，去年收購了新湖集團(tuán)旗下多家房地產(chǎn)企業(yè)，一舉轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)。同樣的還有泛海建設(shè)，通過大量收購控股的大型物業(yè)，使其收入比例得到根本的改變，市值一下子擴(kuò)大15倍以上。
　　“整體來看，由于上市公司資本成本相對較低，因此這些上市房企所獲得的經(jīng)濟(jì)增加值幅度也是相對增長的。以TOP10企業(yè)為例，滬深十家企業(yè)稅后經(jīng)營凈利潤是62億元，同比是增幅45.4％，而資本成本增長率僅為13.9％，由于上市增強(qiáng)了企業(yè)財(cái)富創(chuàng)造能力，這是更多企業(yè)選擇上市后取得更大發(fā)展的原因?！蓖粲抡f。
　　
　　房企漸復(fù)上市融資功能
　　
　　盡管相對房地產(chǎn)企業(yè)上市審批門檻仍較為嚴(yán)苛，但業(yè)內(nèi)更多認(rèn)為上市將成為大企業(yè)的必然選擇，而股市對于房地產(chǎn)企業(yè)的融資功能會繼續(xù)擴(kuò)大，尤其那些指標(biāo)良好的大企業(yè)，成為包括香港聯(lián)交所在內(nèi)的爭奪對象。
　　對此，億城股份公司常務(wù)副總孫勇認(rèn)為，未來大的房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模將快速擴(kuò)張，房地產(chǎn)行業(yè)整合會加速，這意味著行業(yè)利潤空間進(jìn)一步收窄，很多中小型企業(yè)無力承受開發(fā)壓力。同時加劇其融資壓力。
　　孫勇表示，“現(xiàn)在由于國家對房地產(chǎn)行業(yè)長期的宏觀調(diào)控，這個過程何時結(jié)束，何時告一段落，現(xiàn)在還不可預(yù)期，因此宏觀調(diào)控的壓力將長期存在，這就讓房地產(chǎn)企業(yè)外部不確定性大大增加，融資風(fēng)險大大增加，要求更多房地產(chǎn)公司在短期迅速完成融資。”
　　中國銀監(jiān)會業(yè)務(wù)創(chuàng)新監(jiān)管協(xié)作部主任李伏安則對融資后的上市房企轉(zhuǎn)型提出了新的思路：過去企業(yè)為了項(xiàng)目投資去籌集資金，而現(xiàn)在上市融資后將轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€大的公司管理其金融資產(chǎn)，這是所有大型房地產(chǎn)上市公司必須面臨的?！耙?yàn)槟愕捻?xiàng)目既資金，并不代表你的資金運(yùn)作和管理方式能夠幫助你這個企業(yè)獲得更好的利潤，盡管你開發(fā)了很多的房子，銷售的很多房子，但并不一定獲得最大的利潤?！边@有可能成為更多上市房企融資后的另一大難題。
　　
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