內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)借鑒“香港經(jīng)驗(yàn)”

　　回歸十年，內(nèi)地與香港在交流中相互促進(jìn)，在發(fā)展中互相借鑒，共同促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的繁榮和發(fā)展。在房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的十年與香港回歸的十年基本重合，十年來(lái)，內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展處處顯示出“香港經(jīng)驗(yàn)”的印記，十年后，這些“香港經(jīng)驗(yàn)”仍然值得內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)學(xué)習(xí)和借鑒。
　　香港房地產(chǎn)的發(fā)展，至少三個(gè)方面的經(jīng)驗(yàn)都是內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)必須認(rèn)真學(xué)習(xí)研討的重點(diǎn)。第一是香港房地產(chǎn)業(yè)的快速起步和發(fā)展，第二是公屋（廉租房）制度，第三是香港處理亞洲金融危機(jī)所導(dǎo)致的房地產(chǎn)泡沫破滅的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。
　　香港房地產(chǎn)的快速起步和發(fā)展，得益于自由完善的市場(chǎng)環(huán)境和靈活多樣的融資體制，以及不斷創(chuàng)新的對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行支持的金融產(chǎn)品。房地產(chǎn)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，而香港房地產(chǎn)起步的上個(gè)世紀(jì)50、60年代，無(wú)論是港府還是開(kāi)發(fā)商資金都十分有限，樓花和按揭制度的創(chuàng)設(shè)和引入，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能迅速回籠資金，大大提高了資金的使用效率，也提高了購(gòu)房者的購(gòu)買力水平和消費(fèi)觀念，而港府則通過(guò)土地招拍掛提高了財(cái)政收入。這些措施對(duì)于起步階段的香港房地產(chǎn)起到了重要的推動(dòng)作用，這些制度也在改革開(kāi)放后從深圳傳入內(nèi)地，促進(jìn)了內(nèi)地房地產(chǎn)的發(fā)展。隨著時(shí)間的變化，類似于預(yù)售制、招拍掛等內(nèi)容也不斷在實(shí)踐中遇到問(wèn)題和質(zhì)疑，但是其基本思路，尤其是在提高資金使用效率方面的思路永遠(yuǎn)值得借鑒。
　　在內(nèi)地，目前困擾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銀行系統(tǒng)的仍然是資金問(wèn)題。由于投融資渠道單一，內(nèi)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金70%左右直接和間接來(lái)自銀行貸款，銀行系統(tǒng)過(guò)多地承擔(dān)了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，不僅為金融風(fēng)險(xiǎn)埋下隱患，而且使宏觀調(diào)控處處掣肘。反觀香港房地產(chǎn)，其融資渠道則順暢得多，開(kāi)發(fā)企業(yè)既可以從銀行獲得支持，也很容易通過(guò)發(fā)行股票和債券融資，而后者在內(nèi)地基本屬于起步階段，仍然需要更多的政策支持。
　　香港的公屋制度起源于災(zāi)難性的“石硤尾大火”，公屋制度不僅包括政府出資建造建筑實(shí)體，還包括貨幣化的綜援金制度。到1997年，在當(dāng)時(shí)全港650萬(wàn)居民中，居住在出租公屋、政府補(bǔ)助出售單位的人口達(dá)331.38萬(wàn)，占全港人口的50.97%。公屋制度與香港的房地產(chǎn)大規(guī)模開(kāi)發(fā)幾乎同步，不僅解決了眾多中低收入者的住房問(wèn)題，還為香港節(jié)約了土地資源，保持了社會(huì)穩(wěn)定，提高了城市競(jìng)爭(zhēng)力。反觀內(nèi)地，由于“23號(hào)文件”中，“以經(jīng)濟(jì)適用住房為主”的原則并沒(méi)有得到落實(shí)，導(dǎo)致商品房和社會(huì)保障用房苦樂(lè)不均和商品房房?jī)r(jià)上漲過(guò)快等一系列問(wèn)題。
　　同時(shí)，在處理市場(chǎng)與政府的邊界方面，“香港經(jīng)驗(yàn)”尤為值得借鑒。在香港，狹義的房地產(chǎn)概念其實(shí)僅僅局限于有明確法律權(quán)屬可以上市交易的土地及建筑物，政府公屋并不包括在內(nèi)。市場(chǎng)與政府邊界清楚，政府公屋與房地產(chǎn)市場(chǎng)同步發(fā)展，一方面是廉價(jià)的政府公屋，一方面是天價(jià)的海景豪宅，互不侵?jǐn)_，沒(méi)有那么多仇富心理和社會(huì)矛盾。在這一點(diǎn)上，內(nèi)地城市無(wú)論是住房保障發(fā)展水平，還是處理政府與市場(chǎng)邊界問(wèn)題都與香港相差甚遠(yuǎn)。面對(duì)高房?jī)r(jià)，頻繁出現(xiàn)的行政干預(yù)，既是廉租房歷史欠賬的反應(yīng)，又是對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代政府的執(zhí)政理念缺乏認(rèn)識(shí)的表現(xiàn)。
　　當(dāng)然，香港的房地產(chǎn)發(fā)展也同樣會(huì)出現(xiàn)失誤和災(zāi)難。香港樓市泡沫的破滅，既有亞洲金融危機(jī)的影響，又有政府決策失誤的作用。內(nèi)地城市的管理者對(duì)其尤其需要警醒和借鑒。目前，資金大量涌入股市和樓市，房?jī)r(jià)飛漲，與香港金融危機(jī)之前具有鮮明的對(duì)照。從“香港經(jīng)驗(yàn)”來(lái)看，至少有兩點(diǎn)具有即時(shí)性的作用，第一，要保證金融安全，就要抑制投機(jī)，提高自有開(kāi)發(fā)資金比例，減少對(duì)銀行的依賴性，推進(jìn)融資多元化；第二，類似于“八萬(wàn)五”的政府公屋可以減少需求降低房?jī)r(jià)，要降房?jī)r(jià)嗎？那就多建廉租房吧。