全面質(zhì)量管理在物業(yè)管理企業(yè)中的應(yīng)用

　　摘要：物業(yè)管理服務(wù)水平漸漸成為社會(huì)話題和關(guān)注焦點(diǎn)，作為一種先進(jìn)的現(xiàn)代化管理手段——全面質(zhì)量管理逐漸被不少物業(yè)管理公司引用。然而，如何在物業(yè)管理企業(yè)有效地運(yùn)用全面質(zhì)量管理，文章提出了一些看法。
　　關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；全面質(zhì)量管理；應(yīng)用
　　
　　物業(yè)管理自二十世紀(jì)80年代引入中國內(nèi)地，經(jīng)過20多年的發(fā)展。已漸漸由最初的模仿式管理發(fā)展成為規(guī)模化、專業(yè)化管理模式，物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)部的管理亦由起初的政府行政指導(dǎo)轉(zhuǎn)化為行業(yè)自律、協(xié)會(huì)管理、政府監(jiān)督。隨著物業(yè)管理行業(yè)的市場化。物業(yè)管理服務(wù)越來越普及，自起初的高檔商品房、寫字樓、商場逐漸延伸至經(jīng)濟(jì)適用房、房改房以及政府物業(yè)、工廠、學(xué)校等。然而，物業(yè)管理迅速發(fā)展的同時(shí)，由于質(zhì)量的參差。引發(fā)了大眾對物業(yè)管理投訴及不滿日益增加的狀況。而全面質(zhì)量管理是一種建立在多學(xué)科基礎(chǔ)之上的現(xiàn)代管理科學(xué)，它闡述了產(chǎn)品質(zhì)量的產(chǎn)生、形成和實(shí)現(xiàn)的運(yùn)動(dòng)規(guī)律，是企業(yè)為保證最經(jīng)濟(jì)的生產(chǎn)出滿足顧客要求的產(chǎn)品而形成和運(yùn)用的一套質(zhì)量活動(dòng)體系、制度、手段和方法的總稱。
　　要搞好物業(yè)的質(zhì)量管理，首要的問題就是對質(zhì)量管理有一個(gè)正確的認(rèn)識(shí)。由于物業(yè)管理的對象是物業(yè)，服務(wù)的對象是人，物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)。是一種服務(wù)性行業(yè)，因此質(zhì)量管理主要指服務(wù)的質(zhì)量管理，其服務(wù)質(zhì)量主要包括以下幾方面內(nèi)容：基礎(chǔ)設(shè)施的維護(hù)質(zhì)量、物業(yè)管理服務(wù)的工作質(zhì)量(服務(wù)態(tài)度、服務(wù)技巧、服務(wù)方式、服務(wù)效率、服務(wù)禮儀、住區(qū)的安全、衛(wèi)生等)、物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目、物業(yè)小區(qū)的環(huán)境質(zhì)量等。
　　全面的質(zhì)量管理，需要物業(yè)管理企業(yè)全體員工和各個(gè)部門同心協(xié)力，綜合運(yùn)用現(xiàn)代管理手段和方法，建立完善的質(zhì)量體系，通過全過程的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，全面地滿足業(yè)主的需求。
　　
　　一、從系統(tǒng)和全局的角度出發(fā)，建立質(zhì)量管理體系
　　
　　將相互關(guān)聯(lián)的過程作為系統(tǒng)加以識(shí)別、理解和管理，有助于組織提高實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的有效性和效率。
　　物業(yè)管理公司應(yīng)該意識(shí)到全面質(zhì)量管理的重要性，把整個(gè)企業(yè)質(zhì)量管理作為一個(gè)大系統(tǒng)。首先，企業(yè)要有總體規(guī)劃、質(zhì)量方針和目標(biāo)，然后各個(gè)部門應(yīng)針對企業(yè)總體的規(guī)劃和質(zhì)量目標(biāo)制定部門的發(fā)展規(guī)劃和質(zhì)量目標(biāo)，部門的工作計(jì)劃是一個(gè)發(fā)展規(guī)劃，要細(xì)化并落實(shí)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)各個(gè)部門的溝通聯(lián)系，定期召開會(huì)議，了解各個(gè)部門的質(zhì)量管理實(shí)施情況，并讓各個(gè)部門彼此進(jìn)行溝通。這樣，物業(yè)管理企業(yè)才能對所有的過程進(jìn)行協(xié)調(diào)，最大程度實(shí)現(xiàn)預(yù)期結(jié)果。
　　物業(yè)管理公司應(yīng)該在企業(yè)中建立物業(yè)管理質(zhì)量責(zé)任制，這樣可以把同質(zhì)量職能有關(guān)的各項(xiàng)具體工作同全體員工的積極性結(jié)合起來，形成一個(gè)嚴(yán)密的質(zhì)量體系，更好地保證住區(qū)服務(wù)質(zhì)量的提高。
　　
　　二、建立全員參與的質(zhì)量管理
　　
　　物業(yè)管理服務(wù)需要公司全體員工參與才可以完成，也是以全體員工的參與為特性的，只有充分發(fā)揮這一優(yōu)勢，質(zhì)量管理體系才能真正取得成效。然而，在物業(yè)管理行業(yè)而言，僅僅靠管理層的倡導(dǎo)和激勵(lì)員工參與的措施，并不能保證全體員工參與對管理體系的積極作用。管理公司應(yīng)該開展有針對性的培訓(xùn)，不斷強(qiáng)化基層員工對管理方法的全面領(lǐng)會(huì)，不斷提高其對工作方法的理解程度，使其知識(shí)和教育水平透過公司內(nèi)部的培訓(xùn)不斷提升，從而更好地執(zhí)行管理體系的要求。
　　另一方面，對于中層員工，系統(tǒng)性的培訓(xùn)往往能增強(qiáng)其對公司的歸屬感。穩(wěn)定的中層員工對物業(yè)管理公司而言，是一筆無形的財(cái)富；持續(xù)系統(tǒng)的培訓(xùn)能使其不斷認(rèn)清自己在管理體系中的職責(zé)，使其自覺地提升管理水平，更好地實(shí)施體系的管理要求。而員工整體知識(shí)水平的持續(xù)穩(wěn)定和逐步提升，是發(fā)揮全體員工參與優(yōu)勢的一個(gè)保障。只有這樣，公司的全面質(zhì)量管理才能得到進(jìn)一步提升。
　　
　　三、以業(yè)主為中心，了解并不斷滿足業(yè)主的需求，建立良好業(yè)主關(guān)系
　　
　　在《全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))標(biāo)準(zhǔn)》中將“定期向業(yè)主和使用人發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單、對合理的建議及時(shí)整改、滿意率達(dá)95％以上”作為達(dá)標(biāo)內(nèi)容之一，這恰恰與全面質(zhì)量管理強(qiáng)調(diào)的“要始于識(shí)別顧客的需求，終于滿足顧客的需求”不謀而合。
　　“組織依存于其顧客”包含了三層意思，一是表明企業(yè)的生存取決于顧客的滿意度，失去了顧客的滿意，就失去了生存的基礎(chǔ)；二是企業(yè)要關(guān)注顧客的需求。把他們的需求轉(zhuǎn)化為改進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)工作的動(dòng)力；三是企業(yè)通過對顧客滿意程度的監(jiān)測，改進(jìn)和超越顧客需求。
　　物業(yè)管理公司應(yīng)該定期對業(yè)主的情況進(jìn)行調(diào)查：對業(yè)主不滿意的地方進(jìn)行服務(wù)補(bǔ)救策略；發(fā)現(xiàn)業(yè)主對服務(wù)的需要和期望：監(jiān)督和追蹤服務(wù)表現(xiàn)；與競爭對手的績效進(jìn)行全面比較；評(píng)估業(yè)主期望和感知之間的差距；評(píng)估服務(wù)傳遞中變化的有效性；為新服務(wù)確認(rèn)業(yè)主期望；預(yù)測未來業(yè)主期望。物業(yè)管理公司應(yīng)建立自己相應(yīng)的業(yè)主數(shù)據(jù)庫，了解業(yè)主的基本情況(需求、習(xí)慣、愛好等)，物業(yè)管理公司應(yīng)善于了解業(yè)主的真實(shí)要求，靈活地滿足業(yè)主的獨(dú)特需要，在業(yè)主的方便時(shí)間和地點(diǎn)提供超前的服務(wù)。
　　以下是一些具體的建議：首先物業(yè)管理公司應(yīng)該與業(yè)主委員會(huì)建立良好關(guān)系：財(cái)務(wù)方面，給與繳費(fèi)積極的業(yè)主一些物業(yè)管理費(fèi)的折扣，促使業(yè)主積極交費(fèi)；對業(yè)主進(jìn)行教育。物業(yè)管理服務(wù)中，僅有業(yè)主公約的宣傳是不夠的，服務(wù)過程中要充分告知業(yè)主下一步如何做，使之與物業(yè)公司建立良好關(guān)系；積極聽取業(yè)主的反饋，并努力幫助業(yè)主解決問題。
　　
　　四、預(yù)防為主
　　
　　“預(yù)防為主”即對質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格控制，將隱患消滅在萌芽狀態(tài)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該在兩個(gè)方面注重“預(yù)防為主”：其一，對物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部工作質(zhì)量的預(yù)防。物業(yè)管理企業(yè)各個(gè)部門相互聯(lián)系，相互影響，如果一個(gè)工作環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題會(huì)影響整體服務(wù)質(zhì)量。例如，如果客服部工作質(zhì)量不合格，把投訴業(yè)主的地址記錯(cuò)。就會(huì)影響之后工程部服務(wù)的及時(shí)性，更嚴(yán)重的是會(huì)影響在顧客心目中物業(yè)管理企業(yè)的整體服務(wù)質(zhì)量。企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)公司各個(gè)部門的聯(lián)系，對每個(gè)部門進(jìn)行相應(yīng)的工作培訓(xùn)、注重對每個(gè)部門的工作過程的質(zhì)量控制。加強(qiáng)各部門之間的聯(lián)系協(xié)調(diào)，將隱患消滅在萌芽階段。其二，對物業(yè)管理企業(yè)外部的預(yù)防。物業(yè)管理公司應(yīng)該有一套自己完備的緊急預(yù)案防備系統(tǒng)，以預(yù)防物業(yè)內(nèi)部發(fā)生緊急事件的發(fā)生，這些都是物業(yè)管理公司在全面質(zhì)量管理中“預(yù)防為主”方面的體現(xiàn)。
　　
　　五、持續(xù)改進(jìn)
　　
　　物業(yè)管理服務(wù)的顧客們永遠(yuǎn)追隨新的、高效、高質(zhì)量的服務(wù)，而社會(huì)也總是有新的技術(shù)、新的思潮意識(shí)涌現(xiàn)，例如住宅社區(qū)互聯(lián)網(wǎng)、智能化出入門禁技術(shù)等的出現(xiàn)；另一方面，管理公司的內(nèi)部體系在運(yùn)行上，往往會(huì)因?yàn)橥獠凯h(huán)境的變遷，或者個(gè)別執(zhí)行成員的變化而出現(xiàn)各種問題，如果管理公司實(shí)施的管理方法一成不變，舊管理體系繼續(xù)運(yùn)行下去，只會(huì)越來越不適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展。因此，在實(shí)施全面質(zhì)量管理時(shí)，還必須強(qiáng)調(diào)“持續(xù)改善”這個(gè)核心內(nèi)容。而持續(xù)改善恰恰是許多已引入質(zhì)量管理體系的物業(yè)管理公司所忽視的，此種忽視帶來的是服務(wù)水平的停滯不前甚至是下降。管理公司在制定管理體系時(shí)，必須擬定定期改善的工作方法和制度，例如，可以擬定年度管理評(píng)審會(huì)議，由管理層統(tǒng)一對過往一年的業(yè)績、工作表現(xiàn)及其他以各式管理工具編制的數(shù)據(jù)和圖表。集體審核和評(píng)價(jià)過往的表現(xiàn)，尋找不足，發(fā)現(xiàn)新機(jī)遇，擬定來年目標(biāo)，并制定改善方法。另外，還需定期進(jìn)行內(nèi)部審核。管理層自發(fā)地檢查每一工作環(huán)節(jié)的程序是否得以切實(shí)執(zhí)行。在人力資源管理方面，物業(yè)管理公司應(yīng)向員工提供先進(jìn)的工具、繼續(xù)深造的機(jī)會(huì)、學(xué)習(xí)新工作方法的培訓(xùn)。鼓勵(lì)員工不斷創(chuàng)新改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。
　　總之，全面質(zhì)量管理是一套切實(shí)可行的先進(jìn)管理方法，它不僅僅適用于有形的產(chǎn)品，也適用于無形的產(chǎn)品。全面質(zhì)量管理能透過一系列統(tǒng)計(jì)方法和手段，以真實(shí)的數(shù)據(jù)，向物業(yè)管理公司提供客觀存在的事實(shí)根據(jù)，管理公司的“領(lǐng)導(dǎo)”，若能冷靜理智地運(yùn)用數(shù)據(jù)，分析問題，解決問題，就能有效地將無形的產(chǎn)品有形化、鮮明化，使自己的產(chǎn)品——“服務(wù)”質(zhì)量得以不斷提高。樹立自己的品牌，贏得業(yè)主的青睞與支持。使企業(yè)不斷擴(kuò)大市場份額，從而提高物業(yè)管理企業(yè)的效