淺析項(xiàng)目成本管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的運(yùn)用

　　摘要：項(xiàng)目成本管理的興起為工程項(xiàng)目在成本預(yù)算與控制方面提供了完善的理論體系。文章以項(xiàng)目成本管理的相關(guān)理念和理論為分析基礎(chǔ)，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目在項(xiàng)目成本管理中應(yīng)當(dāng)注意的問題進(jìn)行了分析。
　　關(guān)鍵詞：項(xiàng)目成本管理；房地產(chǎn)
　　
　　成本的概念廣泛地出現(xiàn)在各種經(jīng)濟(jì)學(xué)和管理學(xué)的文獻(xiàn)中。經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中認(rèn)為成本是企業(yè)投入生產(chǎn)的各種要素的租金，管理學(xué)中認(rèn)為成本是企業(yè)運(yùn)營(yíng)的投入，美國(guó)會(huì)計(jì)學(xué)會(huì)對(duì)成本概念的定義是“成本是為達(dá)到特定目的而發(fā)生或應(yīng)發(fā)生的價(jià)值犧牲，它可用貨幣單位加以衡量?！背杀竟芾硎侵福簩?duì)所發(fā)生的成本費(fèi)用支出有組織、有系統(tǒng)的進(jìn)行預(yù)測(cè)、決策、計(jì)劃、控制、核算、分析與考核等一系列科學(xué)管理。項(xiàng)目成本管理是指：根據(jù)企業(yè)的總體目標(biāo)和項(xiàng)目的具體要求。在項(xiàng)目實(shí)施過程中，對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行有效的組織、實(shí)施、控制、跟蹤、分析和考核等管理活動(dòng)，以達(dá)到強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)管理，完善成本管理制度，提高成本核算水平，降低工程成本，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤(rùn)，創(chuàng)造良好經(jīng)濟(jì)效益的過程。
　　
　　一、項(xiàng)目成本管理的主要觀念
　　
　　(一)成本效益觀念
　　成本管理觀念是人們對(duì)成本管理有關(guān)問題的認(rèn)識(shí)。傳統(tǒng)的成本管理是以是否節(jié)約為依據(jù)，片面地從降低成本乃至力求避免某些費(fèi)用的發(fā)生人手，強(qiáng)調(diào)節(jié)約和節(jié)省。傳統(tǒng)成本管理的目的可簡(jiǎn)單的歸納為減少支出、降低成本。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，利潤(rùn)是企業(yè)追求的首要目標(biāo)，成本管理工作也應(yīng)該樹立成本效益觀念，實(shí)現(xiàn)由傳統(tǒng)觀念向現(xiàn)代觀念的轉(zhuǎn)化。
　　我國(guó)目前正處于轉(zhuǎn)型期，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制正在逐步完善，企業(yè)也應(yīng)該以市場(chǎng)為導(dǎo)向，向市場(chǎng)提供質(zhì)量盡可能高、功能盡可能完善的產(chǎn)品和服務(wù)。企業(yè)項(xiàng)目成本管理也就應(yīng)該與企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益直接聯(lián)系起來(lái)，以一種新的人事觀——成本效益觀念看待成本及其控制問題。
　　
　　(二)多動(dòng)因的成本管理觀念
　　現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，企業(yè)作為競(jìng)爭(zhēng)主體，應(yīng)該樹立怎樣的成本管理觀念來(lái)支配企業(yè)的成本管理工作，是一個(gè)既有一定理論意義，又有一定現(xiàn)實(shí)意義的問題。
　　庫(kù)珀和卡普蘭在《成本會(huì)計(jì)怎樣系統(tǒng)的歪曲了產(chǎn)品成本》的論文中第1a5179cff8ae06542b6dec93d181169b517f219bba73d030dc67bb03a1d2e3f9一次提出了“成本動(dòng)因”理論，認(rèn)為成本在本質(zhì)上是一種函數(shù)。使各種獨(dú)立或交互作用著的因素(自變量)合理驅(qū)動(dòng)的結(jié)果，那么驅(qū)動(dòng)成本的動(dòng)因主要有哪些呢?
　　傳統(tǒng)上把業(yè)務(wù)量(產(chǎn)量)看作是唯一的成本動(dòng)因(自變量)，至少認(rèn)為它對(duì)成本分配起著決定性的制約作用，而把其他因素(動(dòng)因)撇開不論。按照這一成本動(dòng)因思想，企業(yè)的全部成本分為變動(dòng)成本和固定成本兩大類?；谶@個(gè)認(rèn)識(shí)，形成了諸如量本利分析以及依存于產(chǎn)量的彈性預(yù)算等在成本費(fèi)用管理中的具體應(yīng)用。這些觀點(diǎn)有一定的理論基礎(chǔ)，但是，業(yè)務(wù)量并不是驅(qū)動(dòng)成本的唯一因素。
　　按照庫(kù)珀和卡普蘭的“成本動(dòng)因”理論。成本動(dòng)因可歸納為五類，數(shù)量動(dòng)因、批次動(dòng)因、產(chǎn)品動(dòng)因、加工過程動(dòng)因、工廠動(dòng)因。從這個(gè)觀點(diǎn)出發(fā)，應(yīng)在分析有關(guān)成本動(dòng)因的基礎(chǔ)上，開辟和尋找成本控制的新途徑。比如，按照作業(yè)成本法(ABC法)對(duì)成本動(dòng)因的分析，企業(yè)成本可劃分為有業(yè)務(wù)量動(dòng)因驅(qū)動(dòng)的短期變動(dòng)成本如直接材料、直接人工等和由作業(yè)量動(dòng)因驅(qū)動(dòng)的長(zhǎng)期變動(dòng)成本(主要是各種間接費(fèi)用)。基于此種認(rèn)識(shí)，在企業(yè)成本管理中可考慮通過實(shí)現(xiàn)適度經(jīng)營(yíng)規(guī)模來(lái)有效的控制成本，因?yàn)橥ǔ］^大規(guī)模比較小規(guī)模更有利于降低單位產(chǎn)品成本。
　　
　　(三)成本的系統(tǒng)管理觀念
　　受長(zhǎng)期計(jì)劃經(jīng)濟(jì)觀念的影響，企業(yè)在成本管理中往往只注重生產(chǎn)成本的管理，忽視其他方面的成本分析與研究，這種成本管理觀念遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的要求。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，企業(yè)應(yīng)能樹立成本的系統(tǒng)管理觀念。將企業(yè)的成本管理工作視為一道系統(tǒng)工程，強(qiáng)調(diào)整體與全局，對(duì)企業(yè)成本管理的對(duì)象、內(nèi)容、方法進(jìn)行全方位的分析研究。一方面，為使企業(yè)產(chǎn)品在市場(chǎng)上具有強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力，成本管理就不能再局限于產(chǎn)品的生產(chǎn)(制造)過程，而是應(yīng)該將視野向前延伸到產(chǎn)品的市場(chǎng)需求分析、相關(guān)技術(shù)的發(fā)展態(tài)勢(shì)分析，以及產(chǎn)品的設(shè)計(jì)：向后延伸到顧客的使用、維修及處置，按照成本全程管理的要求，就會(huì)涉及到產(chǎn)品的信息來(lái)源成本、技術(shù)成本、后勤成本、生產(chǎn)成本、庫(kù)存成本、銷售成本，以及對(duì)顧客的維修成本、處置成本等成本范疇。另一方面，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，非物質(zhì)產(chǎn)品日趨商品化。與此相適應(yīng)，成本管理的內(nèi)環(huán)也應(yīng)由物質(zhì)產(chǎn)品成本擴(kuò)展到非物質(zhì)產(chǎn)品成本，如人力資源成本、資本成本、服務(wù)成本、產(chǎn)權(quán)成本、環(huán)境成本等。最后，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)管理的重心由企業(yè)內(nèi)部轉(zhuǎn)向外部，由重生產(chǎn)管理轉(zhuǎn)向重經(jīng)營(yíng)決策管理，研究分析各種決策成本也就成為企業(yè)成本管理的一項(xiàng)至關(guān)重要的內(nèi)容，如相關(guān)成本、差量成本、機(jī)會(huì)成本、編輯成本、付現(xiàn)成本、重置成本、可避免成本、可遞延成本、未來(lái)成本等等。
　　
　　二、項(xiàng)目成本管理理論的簡(jiǎn)要回顧
　　
　　(一)成本意識(shí)
　　成本意識(shí)，也有譯為“成本警覺”的。在西方國(guó)家主要指：(1)注意控制成本，使成本不超出限額；(2)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，經(jīng)常保持成本的最低水平；(3)努力使成本降低到最低數(shù)。成本意識(shí)是現(xiàn)代成本管理中一個(gè)最為基本的立足點(diǎn)。
　　現(xiàn)代成本意識(shí)是指企業(yè)管理人員對(duì)成本管理和控制有足夠的重視，不受“成本無(wú)法再降低”的傳統(tǒng)思維定式的束縛。充分認(rèn)識(shí)到企業(yè)成本降低的潛力是無(wú)窮的。以“JIT”(Just-In-Time Production，適時(shí)生產(chǎn)控制)和“成本企劃”(Target costing/Costdesign，TC/TD)為代表的日本成本管理實(shí)踐不同于西方的一個(gè)重要特點(diǎn)是：與其設(shè)定合理的目標(biāo)，不如設(shè)定理想的目標(biāo)。必須指出，這種無(wú)窮盡降低成本的思想必須依靠戰(zhàn)略構(gòu)筑、組織措施的配合才能形成現(xiàn)代完整意義上的成本意識(shí)。表現(xiàn)為，一是把降低成本的工作從管理部門擴(kuò)展到供應(yīng)、生產(chǎn)和設(shè)計(jì)等各個(gè)部門。形成全廠全員式的降低成本格局，形成縱橫貫穿企業(yè)各部門的“組織化成本意識(shí)”；二是將降低成本從戰(zhàn)略布局的高度加以定位，即從選擇開發(fā)項(xiàng)目種類、規(guī)模起就注入成本思考，確立具有長(zhǎng)期發(fā)展觀的“戰(zhàn)略性成本意識(shí)”。
　　
　　(二)成本效益
　　成本效益是價(jià)值工程思想的一種體現(xiàn)。當(dāng)代社會(huì)，作為企業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)當(dāng)著眼于市場(chǎng)需求，向市場(chǎng)提供質(zhì)量盡可能高，功能盡可能多的產(chǎn)品和服務(wù)，以滿足人們提高生活水平的要求。為了實(shí)現(xiàn)這一目的，往往要增加一部分成本，企業(yè)成本管理的目的應(yīng)是以盡可能少的成本支出，獲得盡可能多的使用價(jià)值。從而為賺取利潤(rùn)提供盡可能好的基礎(chǔ)。這里，“盡可能少的成本支出”與“降低成本”在概念上是有區(qū)別的，“盡可能少的成本支出”不一定有著“降低成本”的結(jié)果。這就是成本效益理論。
　　
　　(三)成本抑減與成本避免
　　又稱“成本節(jié)省”，即以一種改造的眼光對(duì)現(xiàn)存的企業(yè)環(huán)境從整體上和微觀中都進(jìn)行細(xì)致、深入的考察，力求在工作現(xiàn)場(chǎng)不徒耗無(wú)謂的成本和改進(jìn)工作方式以節(jié)約成本將發(fā)生的成本支出。成本抑減的結(jié)果是樹立更新的標(biāo)準(zhǔn)。常用的抑減手段有工作方法的改進(jìn)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)及品質(zhì)的改良、價(jià)值分析法的運(yùn)用、配件來(lái)源向外采購(gòu)或自行制造的選擇、全面質(zhì)量控制、最經(jīng)濟(jì)采購(gòu)、現(xiàn)型規(guī)劃技巧、及時(shí)存貨管理方法的使用等。系統(tǒng)的說(shuō)，成本抑減表現(xiàn)為“成本維持”和“成本改善”兩種執(zhí)行形式：節(jié)約能耗、防止事故、以招標(biāo)方式采購(gòu)原材料或設(shè)備，屬于成本維持的初級(jí)形式；現(xiàn)代“適時(shí)生產(chǎn)系統(tǒng)”則將成本維持提高到了新的高度，它以“零庫(kù)存”形式節(jié)約了幾乎全額的庫(kù)存成本；以擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模和提高勞動(dòng)生產(chǎn)率來(lái)降低單位產(chǎn)品成本則不同于成本維持。它有著更為積極的改善態(tài)勢(shì)，當(dāng)然也只是一種基于傳統(tǒng)規(guī)模經(jīng)濟(jì)學(xué)的質(zhì)樸且粗劣的改善方式：現(xiàn)代的“作業(yè)成本分析”及其相配合的業(yè)績(jī)計(jì)量與評(píng)價(jià)方式則是一種更為精密、更為深入的成本改善方法，其成效在歐美實(shí)務(wù)界有目共睹。
　　
　　(四)全生命周期成本控制
　　在傳統(tǒng)成本控制思想指導(dǎo)下形成的各種控制手段“如標(biāo)準(zhǔn)成本控制法、預(yù)算控制法等”固然服務(wù)于降低成本的目標(biāo)。但充其量只是較早期的“成本維持”，它以達(dá)成及維持目前標(biāo)準(zhǔn)為目標(biāo)。隨著成本管理實(shí)踐的發(fā)展，“成本改善”與“成本避免”兩種形態(tài)的成本降低方式應(yīng)被納入更廣泛的成本控制范疇。以產(chǎn)品全生命周期目標(biāo)成本為起點(diǎn)的成本控制極具現(xiàn)代特色。
　　通常產(chǎn)品的生命周期是從某種產(chǎn)品與市場(chǎng)的關(guān)系來(lái)說(shuō)的，從產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)到退出市場(chǎng)一般經(jīng)歷導(dǎo)人期、成長(zhǎng)期、成熟期與衰退期這樣一個(gè)循環(huán)。然而就每件產(chǎn)品形成乃至消亡的歷程而言，經(jīng)歷的則是從企劃、開發(fā)、制造到顧客使用、廢棄這樣一種循環(huán)。所謂生命周期成本(Life cycle cost，LCC)是在后一種意義上使用生命周期這一術(shù)語(yǔ)的。
　　LCC有狹義與廣義兩種認(rèn)識(shí)。狹義的LCC是指在企業(yè)內(nèi)部及其相關(guān)聯(lián)方發(fā)生的由生產(chǎn)者負(fù)擔(dān)的成本，具體指產(chǎn)品企劃、開發(fā)、設(shè)計(jì)、制造、營(yíng)銷與物流等過程中的成本。廣義LCC，又稱“全生命周期成本”(Total life cycle COSt)，則不僅包括上述生產(chǎn)方發(fā)生的成本，而且要把消費(fèi)者購(gòu)入產(chǎn)品后發(fā)生的使用成本、廢棄成本等也包括在內(nèi)。在產(chǎn)品的全生命周期過程中，每個(gè)階段都有其獨(dú)自的成本特性，不但各階段成本發(fā)生額不盡相同，而且各階段“能確定的成本額”更是有極大的差距，指出了過程階段與成本特性的關(guān)系。
　　
　　三、項(xiàng)目成本管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的運(yùn)用
　　
　　(一)設(shè)計(jì)階段的成本控制
　　項(xiàng)目設(shè)計(jì)的優(yōu)劣不僅直接影響著建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長(zhǎng)短，而且也影響建設(shè)項(xiàng)目的使用價(jià)值和投資收益，因而設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目投資的影響最大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在初步設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為75％～95％，在擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段，對(duì)工程造價(jià)的影響只占工程總造價(jià)的35％～75％，在施工圖設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為5％～35％。很顯然，項(xiàng)目投資控制的關(guān)鍵在于施工前的投資決策和設(shè)計(jì)階段。根據(jù)以往所開發(fā)的項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)，設(shè)計(jì)費(fèi)一般只占建安工程總造價(jià)的1％左右，但正是這1％的費(fèi)用，對(duì)工程造價(jià)的影響卻占75％以上。按價(jià)值工程的理論來(lái)說(shuō)，加入設(shè)計(jì)費(fèi)的投入可以降低建設(shè)項(xiàng)目的成本，即增加10％的設(shè)計(jì)費(fèi)可節(jié)約5％的總工程造價(jià)。
　　
　　(二)工程承發(fā)包階段的造價(jià)控制
　　通過建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)，發(fā)包中位可以在眾多的投標(biāo)中位之間選定報(bào)價(jià)合理、工期較短、信譽(yù)良好的承包商。就招投標(biāo)性質(zhì)可以分為閉口和不閉口，就形式上來(lái)說(shuō)有施工圖招標(biāo)、工程量招標(biāo)、費(fèi)率招標(biāo)等，不同的情況適合不同的招標(biāo)方式，不同的招標(biāo)方式都有其優(yōu)缺點(diǎn)。因此無(wú)論用哪種形式招投標(biāo)都必須考慮到對(duì)今后的工程實(shí)施和結(jié)算時(shí)可能帶來(lái)的負(fù)面影響。
　　對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)知道工程的大概造價(jià)越早越好，以使能早點(diǎn)確定預(yù)期價(jià)格，做到心里有數(shù)。要做到這點(diǎn)方法有一種：是用閉口價(jià)格，但這一般只有在施工圖紙出齊情況下，才可能實(shí)行閉口價(jià)，這種方式常以多層住宅居多：一是在采用非閉口價(jià)包干的情況下。待施工圖出齊之后，可以進(jìn)行預(yù)算審價(jià)，既對(duì)施工中位的預(yù)算進(jìn)行審核，又實(shí)行包干，這樣也能較早確定中位造價(jià)。因?yàn)樵O(shè)計(jì)修改和工程變更、簽證所涉及的金額般占總造價(jià)的比例較小，只須大概估個(gè)金額即可。但閉口價(jià)同樣存在風(fēng)險(xiǎn)，轉(zhuǎn)別是工期較長(zhǎng)的項(xiàng)目，各種政策的出臺(tái)，材料價(jià)格的升降都是雙方應(yīng)充分考慮到的，另外對(duì)于裝修部分因市場(chǎng)價(jià)格千變?nèi)f化，材料型號(hào)、式樣、生產(chǎn)廠家都往往在施工過程中邊落實(shí)邊施工，難以采用閉口價(jià)的形式來(lái)確定其總價(jià)。
　　
　　(三)施工階段的成本控制
　　質(zhì)量控制、工期控制、成本控制是項(xiàng)目監(jiān)理中位的三大任務(wù)。但目前監(jiān)理公司素質(zhì)參差不齊，部分工作只是停留在質(zhì)量控制這個(gè)層而上，因而成本控制還是由建設(shè)中位決定。因此。若要做好施工階段的成本控制，就必須做到事前控制。而事前控制最重要的就是加強(qiáng)圖紙會(huì)審工作。圖紙會(huì)審，是指在施工之前對(duì)圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價(jià)上的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核，將工程變更盡量控制在施工之前。如在某商品房的施工方由于施工之前沒有詳細(xì)地審查施工圖紙，使建筑結(jié)構(gòu)出現(xiàn)逆斜梁并未及時(shí)更改，既給建設(shè)中帶來(lái)了額外的經(jīng)濟(jì)損失，又增加了施工中位的技術(shù)難度，同時(shí)還降低了房屋使用的舒適度。
　　
　　(四)工程預(yù)決算的成本控制
　　在下一步的項(xiàng)目開發(fā)中，還需進(jìn)行建設(shè)工程過程的造價(jià)進(jìn)行監(jiān)控。建設(shè)工程過程的造價(jià)監(jiān)控一般是指建設(shè)造價(jià)咨詢等社會(huì)中介機(jī)構(gòu)，接受發(fā)包方(建設(shè)單位)的委托，運(yùn)用專業(yè)技術(shù)知識(shí)，自項(xiàng)目立項(xiàng)至竣工結(jié)算，為建設(shè)單位提供建設(shè)項(xiàng)目的過程、方位的造價(jià)咨詢服務(wù)。通過工程造價(jià)的監(jiān)控，確保投資價(jià)款的合理使用，最大限度地發(fā)揮建設(shè)工程的投資效