房價與租金的關(guān)系

　　 住宅的市場流通存在住宅出售(房屋買賣市場)與住宅服務(wù)(租賃市場)兩種形式。住宅出售是一次性實現(xiàn)其價值，所有者轉(zhuǎn)移消費行為或收回其投資，獲取利潤。房價就是在住宅買賣市場中產(chǎn)生，本文中所提的房價主要指開發(fā)商出售新房形成的房價。出租則是在住宅服務(wù)市場或者租賃市場上所有者暫時轉(zhuǎn)移消費分期逐步實現(xiàn)房屋價值，獲得消費轉(zhuǎn)移的補償或投資收益，此即租金。
　　目前，對于房價與租金的關(guān)系研究的較少，大多數(shù)人理所當(dāng)然地認(rèn)為它們之間存在著一種正相關(guān)關(guān)系。房價確實與房租存在一定的相關(guān)，但是否是正相關(guān)關(guān)系，我們通過本文來進(jìn)一步分析。
　　
　　一、房價與租金的一般關(guān)系
　　
　　馬克思的地租理論認(rèn)為房價和房租都是房屋價值的貨幣表現(xiàn)形式，都應(yīng)該反映房屋的價值。馬克思通過含地租(地價)的租售比價概念來考察房價和租金的關(guān)系，租售比價就是指同一時間、同一區(qū)位、同類型房屋租金與房價的比例關(guān)系，即租售比價=住宅市場租金/住宅買賣市場價格。馬克思的地租理論的前提條件是房價與租金處于同一個成熟市場環(huán)境下，雙方聯(lián)系緊密，沒有相互區(qū)隔，從而得出兩者存在正相關(guān)關(guān)系的結(jié)論。
　　在市場經(jīng)濟(jì)的國家，特別是發(fā)達(dá)國家中，住房是一個自由供給的市場，除社會保障體系之外，買與租是完全充分的市場調(diào)節(jié)。住房的私有化率水平較低。相當(dāng)一部分住房(除私人自有住房之外)由基金、機構(gòu)或私人組織(包括個人)所擁有。由于大量的房屋是用于出租獲取收益，因此租金的多少與房價直接掛鉤，影響著購買與建設(shè)。當(dāng)租金回報率高時，人們會購進(jìn)更多的住房用于出租，房價會在購買需求增加時上升。如果由于房價的上升使租金回報率過度下降時，購買行為就會減少，使房價上升的幅度降低或下降。當(dāng)房價下降到租金回報率提升到增加購買需求時，租金又影響著房價的上升，并靠市場中的供求關(guān)系保持上升中的相對平衡。租金影響著房價，房價影響著租金，相互制約。但是總體的房租和房價都是在一個較長的周期中保持上升的趨勢，因為人均GDP和人均收入水平是始終保持著上升而非下降的趨勢的，人們對生活享受的追求是只會上升而不會下降的。
　　
　　二、我國房地產(chǎn)的市場情況
　　
　　我國是從1998年正式開始推動商品房的改革，這時房價逐步進(jìn)入市場化的階段，房價從1999年底逐步上漲，至2002年平均每年緩慢增長1%。但是從2003年開始進(jìn)入高速增長階段。
　　對于租金而言，自公房租金改革的1998年開始出現(xiàn)租金上揚，到2000年市場租金總漲幅達(dá)到近6%，但自2001年以后租金漲幅一直在2%以下，波動很小，與房價市場連年上漲的趨勢并沒有呈現(xiàn)出線性相關(guān)。尤其是2002年開始，房價與租金有背道而馳的跡象，房價上漲迅速，而租金則呈現(xiàn)下降趨勢，出現(xiàn)了與馬克思經(jīng)典理論的背離。由于經(jīng)典理論的前提假定條件是兩者應(yīng)處于同一緊密聯(lián)系的成熟市場內(nèi)，而這與當(dāng)前中國的房屋買賣市場和租賃市場的情況并不相同，重要的原因在于我國長達(dá)50年的住房福利性實物分配制度和以限定租金標(biāo)準(zhǔn)的公房出租為主導(dǎo)的非市場化供給制度的基礎(chǔ)。
　　(一)中國是一個人均GDP較低的發(fā)展中國家，但長期的住房實物分配制度和房改價售房制度讓中國城鎮(zhèn)的住房私有化率高達(dá)80%以上，私有化住房中80%是用房改購房方式取得產(chǎn)權(quán)的。如果按國際上不分城市對農(nóng)村的住房合并計算的住房私有化率大約會高達(dá)94%。如果在扣除大量城市中的標(biāo)準(zhǔn)租金的公房出租之后，嚴(yán)格意義上說中國根本就沒有一個市場化的租務(wù)市場，其租房市場的總量是極低的(不超過總量中的5%)。這種租金對市場中的房價的影響也是極低的。
　　(二)中國城鎮(zhèn)中市場化租金的稅務(wù)市場大部分面對流動性人口和臨時性家庭，完全是一種過渡性的租務(wù)市場，而不像大多數(shù)發(fā)達(dá)國家中許多家庭幾輩子都是租房。因此過渡性租房的標(biāo)準(zhǔn)則與完全市場化中的常態(tài)是有差別的。
　　(三)中國的商品房市場是以期房銷售為主的市場(期房銷售約占64%)，因此租金對購房的反映是一種相對滯后的信息，而非當(dāng)期的信息。
　　(四)市場中用于出租的住房本來并不多，租房難是全國各城市的普遍現(xiàn)象，但嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控措施，特別是一系列稅收征管規(guī)定讓未來用于轉(zhuǎn)讓的住房被突然抬高的門檻擋在了交易市場之外，被動的轉(zhuǎn)化成了用于出租的產(chǎn)品。市場中用于出租的房源迅速增加了，但短時間內(nèi)的需求卻基本不變，租金降低成為必然。
　　
　　三、當(dāng)前我國房價和租金分別處于壟斷競爭和完全競爭市場的理論解釋
　　
　　(一)壟斷競爭下的房屋買賣市場
　　1.大量開發(fā)商提供有差別的房屋商品，彼此為接近的替代品。開發(fā)商所提供的房產(chǎn)都是有差異的，甚至同一開發(fā)商開發(fā)的房產(chǎn)也存在差異。
　　2.開發(fā)商數(shù)量多而且相對規(guī)模較小，單個開發(fā)商行為影響較小，不會引起競爭對手的報復(fù)性措施。
　　3.進(jìn)出房地產(chǎn)一級市場壁壘較低。目前許多開發(fā)商大量的土地儲備都是前幾年通過計劃性手段獲得的廉價資源，低成本就可進(jìn)入房地產(chǎn)市場。
　　4.房地產(chǎn)買賣市場信息不對稱。開發(fā)商往往具有專業(yè)知識和隊伍，對政策信息的把握也更為全面。一般居民則明顯處于信息劣勢地位。
　　5.政府作用。政府利用法律法規(guī)、財政和貨幣政策以及道義勸導(dǎo)等，對住宅市場的發(fā)展起到實際調(diào)控作用。
　　上面總結(jié)的五個因素是房屋買賣市場條件的真實反映，也與經(jīng)濟(jì)學(xué)中的壟斷競爭的市場條件完全相符?，F(xiàn)實中，開發(fā)商也正是對同一小區(qū)不同地塊逐步開發(fā)，分別定價，從而盡可能地獲取超額壟斷利潤。從開發(fā)商建造的房屋檔次來看，開發(fā)商出于利潤最大化的考慮，所建高中檔的房屋開發(fā)量要遠(yuǎn)大于低檔公寓的開發(fā)量，造成實際房屋買賣市場上的結(jié)構(gòu)性供求失衡。
　　(二)接近與完全競爭的房屋租賃市場
　　⑴市場上有大量的買者和賣者，雙方力量都比較分散；⑵市場上可供租賃的同類住房是同質(zhì)的；⑶租賃房屋資源具有完全的流動性；⑷信息充分和市場交易成本低；⑸租賃市場政府直接調(diào)控力量微弱。
　　從上面的分析中，可以大致判斷出房屋租賃市場接近完全競爭市場的基本條件，由于完全競爭模型的條件非?？量?，現(xiàn)實中基本上不存在完全相同的市場條件。因此，只能說租賃市場比較接近于完全競爭的市場狀態(tài)。
　　綜上所述，由于我國的房屋買賣與租賃分別屬于不同的市場，導(dǎo)致了與經(jīng)典理論相脫離的現(xiàn)象，但現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)還有一個重要假設(shè)是任何人的經(jīng)濟(jì)行為都可看做是投資與消費的組合，通過資產(chǎn)組合達(dá)到效用最大化。任何一個擬進(jìn)入房地產(chǎn)市場的人也是為追求其效用最大化，不管他是自住者還是純投資者。從資產(chǎn)組合的角度看，購買了一套房子自住，實際上就相當(dāng)于自己將房子租給自己。不管您買房是為了賣出獲利還是自住，如果有一個社會的房租標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，每個買房者就能大致估算出該交易是不是合理。理性購房者會比較房價、房租和存、貸款利率來做購房決策。由此可知，房租是長期房價變動的決定因素，這就是經(jīng)濟(jì)規(guī)律。
　　
　　四、政策建議
　　
　　第一，政府應(yīng)為平衡市場供需作出更大努力。當(dāng)前大多數(shù)地區(qū)的房價上漲過快，與住房有效供給相對不足有關(guān)。其一，宏觀調(diào)控緊縮了銀根和土地供應(yīng)，新建商品房的供應(yīng)量難以滿足需求；其二，住房升級的居民家庭由于各種主觀性和制度性因素缺乏出售舊房的積極性。在增加市場有效供給方面，政府宜盡早制定長遠(yuǎn)規(guī)劃，明晰相應(yīng)的金融扶持政策與土地供應(yīng)政策，并清除二手房上市的有關(guān)障礙，鼓勵其上市，同時增加持有第二套住房的成本，形成分層次的、供給充分的住房市場。
　　第二，政府在解決中低收入者住房問題時宜加大力度。目前的問題在于經(jīng)濟(jì)適用房政策沒有找對幫助的對象，而廉租房的覆蓋面太小。我們建議政府既要加大投入，包括公共財政預(yù)算投入，來擴(kuò)大住房保障的覆蓋面(特別是政府廉租房的覆蓋面)，也要進(jìn)一步完善中低收入者住房保障制度(特別是受益人的資格)。第三，政府應(yīng)加強對房屋租賃市場的管理，保護(hù)租房者利益。目前，租房者租賃期限未滿而被房東驅(qū)趕、頻繁搬家的案例屢見不鮮。如果政府一方面通過增加廉租房的供應(yīng)緩解租賃市場的供需矛盾，另一方面加強對租房者利益的保護(hù)，租房者即會更平和地看待是否買房的問題，減少買房的急切和盲目行為，最終有利于房價租金比合理回歸。
　　第三，政府應(yīng)改革戶籍等制度，使住房不承載過多其他利益相關(guān)因素，避免政策性強制購房。目前，買房為孩子落戶、上學(xué)，已經(jīng)形成了一股相當(dāng)強的驅(qū)動力，造成的不良后果應(yīng)引起警惕。
　　 (河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)研究生學(xué)院)