房地產(chǎn)“集中營(yíng)”

馮　侖

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的殘酷在于做一個(gè)好人是要買單的，做一個(gè)壞人是要坐牢的。如何適應(yīng)商業(yè)模式的轉(zhuǎn)變，是所有開發(fā)商必須適應(yīng)的過程。

規(guī)范不是為了去當(dāng)教授，不是為了得到一些掌聲，而是我們的生存之本，是我們整個(gè)資金市場(chǎng)和資本市場(chǎng)發(fā)生變化以后，我們求得生存、持續(xù)發(fā)展的唯一途徑。

三大集中趨勢(shì)

集中和轉(zhuǎn)型是所有房地產(chǎn)企業(yè)最新面臨的一些挑戰(zhàn)。

關(guān)于集中，最終有三個(gè)方向的動(dòng)態(tài)非常值得關(guān)注，第一是企業(yè)規(guī)模的集中，現(xiàn)在集中得非?？臁？斓绞裁闯潭饶?？在去年年初，萬科的市值大概300億元，到去年年底萬科的市值超過了800億元。前年萬科剛超過100億元的銷售額，去年達(dá)到212億元，今年如果不出意外，萬科會(huì)有400億元的銷售，市值會(huì)到1400億元。

這是一個(gè)什么概念？去年全球最大的住宅公司營(yíng)業(yè)額是115億美元，如果對(duì)比人民幣3%~5%的升值幅度，萬科在3~5年會(huì)成為全球最大的住宅公司。

三年前，A股上市公司58家，而這58家中第一位的市值也就是100億元左右，第十位的市值30億元左右。到去年年末，A股有110家上市公司，第一位的市值800億元，最后一名也是600億元以上。所以宏觀調(diào)控以來，企業(yè)的集中度、規(guī)模有一個(gè)巨大的變化，而今年包括萬科在內(nèi)很多企業(yè)通過資本市場(chǎng)的融資計(jì)劃，更使一些中小企業(yè)不斷地目瞪口呆。

第二個(gè)集中是關(guān)于企業(yè)的性質(zhì)和構(gòu)成成分的集中，即從產(chǎn)權(quán)形式上來說，A股市場(chǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)越來越向國(guó)有企業(yè)集中。在三年前A股上市公司的前十位，60%是民營(yíng)，還有一部分混合經(jīng)濟(jì)，少數(shù)一兩家是國(guó)營(yíng)。到了去年，A股前十位上市公司，60%是國(guó)營(yíng)大企業(yè)，兩三家混合經(jīng)濟(jì)，只有一家民營(yíng)企業(yè)，我可以肯定地說，今年國(guó)內(nèi)A股市場(chǎng)上前十位不會(huì)有民營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)了。

第三個(gè)集中是政府資源的集中。房地產(chǎn)資源開始向政府集中，特別在低收入和經(jīng)濟(jì)適用房方面的資源。政府資源的集中會(huì)使這個(gè)行業(yè)的游戲規(guī)則發(fā)生非常大的變化。也就是地方政府和中央政府以保障公平和保證低收入家庭的居住為政策導(dǎo)向，來集中所有的房地產(chǎn)相關(guān)的資源，會(huì)影響到企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，總體來說是件好事，但這個(gè)集中是一個(gè)突發(fā)的情況。

集中趨勢(shì)溯源

為什么在這三年房地產(chǎn)市場(chǎng)企業(yè)會(huì)出現(xiàn)這么大的集中？大概有四個(gè)方面的原因。

第一個(gè)原因是宏觀經(jīng)濟(jì)一直向好，大家會(huì)發(fā)現(xiàn)非常欣慰。GDP持續(xù)在10%以上增長(zhǎng)，人民幣穩(wěn)定3%~5%的速度增值，零售物價(jià)指數(shù)不超過3%，居民可支配收入的增長(zhǎng)占10%，這樣一個(gè)好的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，企業(yè)市場(chǎng)贏的概率很大，培養(yǎng)出巨大的市場(chǎng)，推動(dòng)企業(yè)的持續(xù)進(jìn)步。

第二，資金環(huán)境發(fā)生了非常大的變化，造成了企業(yè)生態(tài)的變化。外資從需求和供給方面都得到了減緩，原來北京高端樓盤的購(gòu)買，30%~50%是外資來買，現(xiàn)在需求方面降得非常之快，幾乎每一個(gè)高端樓盤都遇到了客戶的銳減。在投資方面，去年以前，每年房地產(chǎn)外資在50億美金左右，但是從今年開始，商務(wù)部已經(jīng)公布了房地產(chǎn)外資投資作為限制領(lǐng)域，外資投資中國(guó)房地產(chǎn)資金被阻斷，而這個(gè)資金曾是過去幾年很多北京、天津大企業(yè)資金的重要來源。另一方面國(guó)內(nèi)的資金非?；钴S，且蓬勃增長(zhǎng)。最近包括萬科在內(nèi)，所有A股上市公司股票的增長(zhǎng)很大程度是國(guó)內(nèi)的基金在支撐，這些基金來自于社?；?、壽險(xiǎn)基金，大家知道壽險(xiǎn)的資金是最便宜的資金，目前可以進(jìn)入市場(chǎng)的有幾百億元，光一個(gè)保險(xiǎn)公司，他們按照政府的規(guī)定大約不超過5%可以做不動(dòng)產(chǎn)，如果按照這個(gè)浮動(dòng)比例大概只有200億元，另外社?；瓞F(xiàn)在給了基金公司幾百億的資金，讓他們?cè)贏股市場(chǎng)上進(jìn)行操作，所以目前國(guó)內(nèi)的資金環(huán)境是松的，而國(guó)外的資金環(huán)境是緊的，國(guó)內(nèi)的A股市場(chǎng)可以持續(xù)地通過基金得到大量的資金，私募也變得比較容易，這樣一來造成了少數(shù)企業(yè)集中度越來越高。

第三，資本市場(chǎng)在央行監(jiān)管當(dāng)局的監(jiān)督下，以更快的速度向直接融資的市場(chǎng)演化。大家可以看到去年以來銀行對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)貸款通過兩個(gè)方向在拉緊閘門，一個(gè)是提高利息，一個(gè)是限制貸款的條件，條件越來越嚴(yán)格，門檻越來越高。同時(shí)不斷地升息，這樣使國(guó)內(nèi)的商業(yè)銀行向房地產(chǎn)的資金的流動(dòng)速度減緩，規(guī)模也在限制。另一方面直接融資的市場(chǎng)在去年以來有很多新的產(chǎn)品出現(xiàn)，比如抵押貸款的證券化、不動(dòng)產(chǎn)投資信托、私人的股權(quán)投資、私募基金、企業(yè)債券、股票發(fā)行和可轉(zhuǎn)換債，這些直接融資的金融產(chǎn)品越來越多，造成了一些優(yōu)勢(shì)的好的企業(yè)在資本市場(chǎng)上快速融資，于是形成的集中度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了我們的想象，全國(guó)56000家房地產(chǎn)公司的普遍規(guī)模和A股房地產(chǎn)上市公司前十位的差距在呈幾十倍的速度拉開差距。

第四，政府在房地產(chǎn)的政策從以往立足于開放市場(chǎng)轉(zhuǎn)化為立足于推動(dòng)市場(chǎng)、推動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)、速度和規(guī)模。最近兩年以來，所有的房地產(chǎn)政策立足于推動(dòng)解決低收入家庭、低收入人群的社會(huì)和諧，解決政府的職能，解決社會(huì)保障的功能，完善公共服務(wù)，完善公共產(chǎn)品的建設(shè)。政策重點(diǎn)的改變也影響了資源配置的方式，土地、預(yù)售、市場(chǎng)監(jiān)管、稅收都有非常大的改變，這樣一來，好的企業(yè)會(huì)得到更多的支持，不太規(guī)范的中小企業(yè)和不完善的房地產(chǎn)企業(yè)逐漸將退出市場(chǎng)。

房地產(chǎn)企業(yè)四大轉(zhuǎn)型

在這樣一個(gè)市場(chǎng)集中化、企業(yè)集中度越來越高的情況下，中小企業(yè)必須要有一個(gè)轉(zhuǎn)型，有幾個(gè)趨勢(shì)很清楚。

第一個(gè)轉(zhuǎn)型是私人公司、民營(yíng)企業(yè)要向公眾公司和混合經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。在資源配置的政策環(huán)境下，混合經(jīng)濟(jì)企業(yè)會(huì)得到更多的資源優(yōu)勢(shì)。國(guó)有企業(yè)不等于國(guó)營(yíng)企業(yè)，國(guó)有控股不等于國(guó)有經(jīng)營(yíng)，目前在十六大期間政府對(duì)國(guó)有經(jīng)濟(jì)、國(guó)有企業(yè)的政策是強(qiáng)調(diào)控制力，在這幾年政府政策重點(diǎn)講的是控制力、帶動(dòng)力、影響力，實(shí)際上國(guó)有經(jīng)濟(jì)這幾年每年都增加一個(gè)百分點(diǎn)，在比重上每年在增加。目前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)整體上是在政府引導(dǎo)和管理的一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，在這種情況下，混合經(jīng)濟(jì)的企業(yè)，將成為一個(gè)主體，所以現(xiàn)在要想把規(guī)模做大，企業(yè)必須轉(zhuǎn)型，純粹的私人企業(yè)，不僅受到資源限制，更重要的是受到道德限制和道德譴責(zé)。我們經(jīng)常聽說某某領(lǐng)導(dǎo)出了問題，有些是因?yàn)樗饺朔康禺a(chǎn)公司給予他一些不明財(cái)產(chǎn)。在目前的輿論環(huán)境中，純粹的私營(yíng)企業(yè)，特別是房地產(chǎn)私營(yíng)企業(yè)，不管是不是真的有行賄行為，很容易與“腐敗”聯(lián)系到一起，被很多人避之唯恐不及，相反公眾公司、混合經(jīng)濟(jì)的企業(yè)，由于治理結(jié)構(gòu)完善，監(jiān)管透明，環(huán)境職業(yè)化，能夠得到更多的直接融資者的偏好，得到更多的社會(huì)資源的支持，所以今后私營(yíng)地產(chǎn)商會(huì)面臨一個(gè)問題：是不是要轉(zhuǎn)型，是不是還是百分之百的私人企業(yè)？

第二，公司要從不規(guī)范向規(guī)范轉(zhuǎn)型。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)非常殘酷，做一個(gè)好人是要買單的，做一個(gè)壞人是要坐牢的。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，我說要做好人，就意味著我要分紅，我要交稅，我要給員工發(fā)工資和獎(jiǎng)金，我要給客戶最好的產(chǎn)品和服務(wù)，一個(gè)好企業(yè)說要做好人，沒有一件事是不要買單的。做好人會(huì)有好的回報(bào)，這個(gè)回報(bào)就是投資者更信任你，政府更支持你，經(jīng)理人更安心敬業(yè)，客戶會(huì)買你的產(chǎn)品。

直接投資者的青睞如同一張很細(xì)的網(wǎng)，這個(gè)篩選的網(wǎng)就在證監(jiān)會(huì)，監(jiān)管的力度在加大，同時(shí)專業(yè)水平不斷提高。五年以前，私營(yíng)經(jīng)濟(jì)、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)與國(guó)營(yíng)企業(yè)的信息能力是嚴(yán)重不對(duì)稱的，那時(shí)信息的資源在民營(yíng)、在私人。我1993年開始做上市公司的時(shí)候，因?yàn)槭求w改系統(tǒng)出來，我拿兩張紙到體改委去找人，體改委對(duì)股份制不是很清楚，甚至沒有我清楚。但今天當(dāng)我去證監(jiān)會(huì)的時(shí)候，我?guī)е畈欢嗍畮讉€(gè)人，拿著幾大箱的文件去跟他們講。信息嚴(yán)重不對(duì)稱，我不懂很多管理規(guī)則，那么多細(xì)的管理規(guī)范，證監(jiān)會(huì)任何一個(gè)公務(wù)人員都能講清楚的事情，我都覺得很陌生。不是我不努力，而是因?yàn)槲覀兎ㄖ苹倪M(jìn)步、市場(chǎng)的進(jìn)步和政府監(jiān)管的進(jìn)步，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過普通民營(yíng)企業(yè)想象的范圍。正因?yàn)槿绱耍阆朐谫Y本市場(chǎng)上去獲得投資者的青睞，你必須要規(guī)范，必須要最專業(yè)的團(tuán)隊(duì)、最好的中介服務(wù)、最好的券商幫助你，然后你有最誠(chéng)信的態(tài)度，最職業(yè)化的管理人員。萬通要證監(jiān)會(huì)批東西需三個(gè)月，而萬科只要一個(gè)多月，這里省了兩個(gè)月的時(shí)間，在管理上叫治理結(jié)構(gòu)的溢價(jià)，也叫道德溢價(jià)。去年最后一天萬科批了42億，而相當(dāng)多的企業(yè)在證監(jiān)會(huì)不斷地被打掉，就是因?yàn)槟氵^去有誠(chéng)信上的不良記錄，你無法向投資者表明你是一個(gè)好人，所以監(jiān)管部門就不放行，耗你一年兩年，你的資金就干枯了，就像一個(gè)如花似玉的少女在沙漠中成為木乃伊。

規(guī)范不是為了去當(dāng)教授，不是為了得到一些掌聲，而是我們的生存之本，是我們整個(gè)資金市場(chǎng)和資本市場(chǎng)發(fā)生變化以后，我們求得生存、持續(xù)發(fā)展的唯一途徑。

第三，中小企業(yè)除了學(xué)好之外要向精而專方面轉(zhuǎn)型。從全世界來看所有的房地產(chǎn)企業(yè)，以臺(tái)灣為例，臺(tái)灣曾經(jīng)有8000家房地產(chǎn)現(xiàn)在活下來的不到20家，全世界人均GDP從5000到1萬美元以后，有什么變化呢，房地產(chǎn)企業(yè)大概朝兩個(gè)方向發(fā)展，一個(gè)方向是大而亂，可以活。所謂大而亂，要么特別大，同時(shí)有點(diǎn)亂，所謂亂就是金融背景、財(cái)閥背景，比如像臺(tái)灣的很多公司，有巨大的壽險(xiǎn)公司作為財(cái)閥背景，然后養(yǎng)了一個(gè)地產(chǎn)公司，即使它做得不太好，亂一點(diǎn)，但是它規(guī)模仍然很大。還有一種活法就是小而專，精而美。在臺(tái)灣和大陸都有這樣的公司，在臺(tái)中地區(qū)甚至有專做女性公寓的公司。在中國(guó)如果做一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，只做女性公寓，只做同性戀公寓，只做單親家庭公寓，仍然可以活得很好。

第四個(gè)方面是商業(yè)模式的轉(zhuǎn)型越來越快。隨著人均GDP從2000~20000萬美金，房地產(chǎn)的商業(yè)模式有持續(xù)的變化，簡(jiǎn)單地說是隨著利潤(rùn)點(diǎn)的變化造成了模式的變化。最初房地產(chǎn)利潤(rùn)主要來源于土地開發(fā)和基建，到4000美元以后，GDP大部分來源于快速的住宅消費(fèi)?，F(xiàn)在這個(gè)時(shí)間房地產(chǎn)的利潤(rùn)主要來源于制造，即一套房子的制造成本和售價(jià)之間有一個(gè)毛利，所以在這個(gè)階段利潤(rùn)來源于制造，制造的競(jìng)爭(zhēng)力來源于規(guī)模和成本的控制以及市場(chǎng)營(yíng)銷。再往上發(fā)展，GDP在6000美金的時(shí)候，利潤(rùn)從制造延伸到服務(wù)和品質(zhì)管控以及管理上的利潤(rùn)，所以萬科現(xiàn)在開始在服務(wù)和品質(zhì)以及管理上開始向兼并的對(duì)象和管理對(duì)象收費(fèi)，利潤(rùn)開始往上走，同時(shí)兼并收購(gòu)成為重要的一個(gè)形式。

房地產(chǎn)行業(yè)和其他行業(yè)最大的不同，就是兼并收購(gòu)的成功率非常高。萬科去年的土地儲(chǔ)備有60%來源于并購(gòu)，成功率是100%。實(shí)際上好的企業(yè)擴(kuò)張進(jìn)入收購(gòu)，也是商業(yè)擴(kuò)張的方式；在人均GDP6000美元以后，房地產(chǎn)的利潤(rùn)開始向資產(chǎn)方面轉(zhuǎn)移，比如人民幣快速升值，商用不動(dòng)產(chǎn)開始有價(jià)值，會(huì)計(jì)總則向估值法方向變化，所以資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)，房地產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值開始大大地提升，在這個(gè)階段商業(yè)模式開始豐富，就是開始有真正的商用不動(dòng)產(chǎn)的投資，價(jià)值也會(huì)有非常大的提升。香港幾大地產(chǎn)商，他們更重要來源于資產(chǎn)的增值和每年的市場(chǎng)估值；人均GDP到了8000美金以上，不動(dòng)產(chǎn)的利潤(rùn)更多地來自于投資和不動(dòng)產(chǎn)金融以及衍生工具帶來的價(jià)值創(chuàng)造，所以今天你到紐約去看，紐約現(xiàn)在的GDP是60000美金，紐約的房地產(chǎn)公司中沒有土地儲(chǔ)備。有的就是資產(chǎn)，特別是有機(jī)動(dòng)性體現(xiàn)的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)。

在今年全球最大一單不動(dòng)產(chǎn)的交易是黑石基金買了一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)信托的570棟的寫字樓，交易金額390億美金，買賣的東西是機(jī)動(dòng)產(chǎn)品，在人均GDP達(dá)8000美金以后，是不動(dòng)產(chǎn)更多地和金融產(chǎn)品在一起搞經(jīng)營(yíng)。所以商業(yè)模式的轉(zhuǎn)變，實(shí)際上對(duì)我們所有開發(fā)商來說，非常值得關(guān)注，要適應(yīng)這個(gè)轉(zhuǎn)變。

[編輯 趙代波]

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