深圳高房價的下行曲線

古宓原

商品房再怎么漲跌，如果僅僅作為居民提高生活質(zhì)量的一種可選手段，本是無可厚非的。但是，最關(guān)鍵的一環(huán)在于中低收入階層和工薪階層的第一套房，也即最基本的居住權(quán)和生活保障，不能任由市場來解決。

8月6日清晨，一場覆蓋整個深圳的降雨，給這個燥熱的地方送去幾個月來少有的涼爽。但能讓他們真正松口氣的是，深圳的房價在7月下旬突然暫別洶涌的漲勢，劃出一道亦真亦假的下降曲線，并持續(xù)了整整3周，這對于大多數(shù)正在高溫和高房價雙重炙烤下的深圳人來說，算得上一個好消息。

伴隨著意猶未盡的專業(yè)炒房團(tuán)揮師北上東進(jìn)，開赴二、三線戰(zhàn)場，這座“上火”的城市終于迎來了片刻喘息的機(jī)會。

“病來如山倒，病去如抽絲”，高房價若真像流感，被擊中的城市還能有復(fù)原的機(jī)會嗎?

調(diào)控即良藥?

毗鄰香港，作為政府對經(jīng)濟(jì)“積極不干預(yù)”的樣板學(xué)習(xí)城市，深圳幾乎所有的公共數(shù)據(jù)都能做到透明發(fā)布，除了一直不安分的房價。

2007年整個上半年，深圳房價累計上漲接近50％，基本上每月上漲10％左右，與此同時當(dāng)?shù)匕l(fā)展改革局和勞動保障局披露的另兩個數(shù)據(jù)顯示，上半年深圳GDP增速只有13％，工資收入增長率幾乎為零。

強(qiáng)烈的反差折射出泡沫的虛影。根據(jù)國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)，今年6月底深圳樓市均價達(dá)到了15487元，平方米，比5月份上漲了14.6％，目前深圳特區(qū)關(guān)內(nèi)的新樓盤，均價已突破2萬元，平方米，高檔樓盤接近4萬，直逼香港樓市。

深圳畢竟不是香港，在這座上千萬人口的移民城市里，80％以上的非深圳戶籍者都不可避免要直面飛漲的商品房市場。

6月底，深圳市市長首次就房價問題表態(tài)。在接下來的兩個月里，適當(dāng)限制境外人士購房、禁止銷售環(huán)節(jié)炒房、啟用新二手房合同以及開征土地物業(yè)稅，成為當(dāng)?shù)卣徑夥績r壓力的幾個政策砝碼。而就在7月15日深圳市下發(fā)“禁止銷售環(huán)節(jié)炒房”的通知后3天，有媒體就報道稱深圳的新房成交均價開始有所下降。

政策的猛藥真有這么靈嗎?

實(shí)際上，關(guān)于深圳房價開始下跌的說法，有兩個結(jié)論截然相反的“版本”，一個來源于媒體援引某地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)的采訪報道，稱7月份深圳房價開始全線下跌，降幅在5％到10％左右；一個是來自房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)內(nèi)人士以科學(xué)性不足為由的反駁說法。

而身處漩渦中心的深圳市國土資源與房地產(chǎn)管理局，以未安排相關(guān)采訪為由，回避了這個敏感話題，既沒有給出權(quán)威的數(shù)據(jù)來證實(shí)，也沒有否認(rèn)降價說法的真實(shí)性。對地方政府來說，處理當(dāng)?shù)剡^高房價的問題，無異于在迅猛溢出的稅收、經(jīng)濟(jì)紅利和同樣飆升的輿論、社會風(fēng)險之間走鋼絲，保持平衡已屬不易；當(dāng)下正值國家八部委再度聯(lián)合調(diào)查房價漲幅居高城市的關(guān)鍵點(diǎn)上，低調(diào)和只做不說的謹(jǐn)慎，也是題中應(yīng)有之義。

就目前情況來看，也許調(diào)控最直接的好處是換來了改善當(dāng)?shù)鼐用褡》拷Y(jié)構(gòu)的時間。

“利”字暗流

但在資本肆虐之后所留下的利益格局中，到底有多少人抱著改善的愿望呢?

8月1日，深圳市全面取消“陰陽合同”的第一天，位于振華路東8號設(shè)計大廈的深圳土地房產(chǎn)交易中心門庭異常冷落，與此前持續(xù)半年多的凌晨排隊(duì)、成交火爆的情景相比，眼下實(shí)在是太安靜了。

當(dāng)天，深圳多家房地產(chǎn)中介營業(yè)部沒有一單成交，國土辦證部門也未接到一單新版二手房買賣合同力證材料。記者從工作人員的口中得知，就在前一天上午，即二手房新版合同即將實(shí)施的最后一天，前來這座大廈二樓辦理過戶的人已經(jīng)將本不寬敞的走廊堵得水泄不通，同樣人滿為患的情景，發(fā)生在二手房產(chǎn)交易中介的門店里。

為了規(guī)避20％的個人所得稅，炒房人和他們的下家不自覺然而默契地踏著房產(chǎn)中介的灰色步調(diào)走路，后者則在無數(shù)的一買一賣中賺取豐厚的傭金。這些房產(chǎn)中介里更有甚者利用身份之便和交易手續(xù)時間差倒手買賣，賺取差價多時甚至高達(dá)十多萬元。用某報駐深圳記者的話來講，深圳的房產(chǎn)中介儼然成為除開發(fā)商、炒房者外最大的一個利益集團(tuán)了。

回到“陰陽合同”，最簡單的解釋實(shí)際上就是，給政府備案的“陽”合同價遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于私下的“陰”合同價——這直接導(dǎo)致了地方政府房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)的失實(shí)，進(jìn)而是稅收的相對減少。

即便如此，深圳地稅局提供的最新數(shù)字仍然顯示，今年前5個月深圳僅房地產(chǎn)營業(yè)稅收入就已接近50億元，幾乎占全市總稅收的1／5，不包括契稅的話，預(yù)計全年稅收將超過100億元。

與此同時，深圳各商業(yè)銀行巨額的住房貸款正通過“陰”合同的渠道源源不絕地流出去，事實(shí)上，只要銀行稍為認(rèn)真一點(diǎn)，將深圳國土資源和房產(chǎn)管理局的“陽”合同拿來進(jìn)行一番比照，很容易就會發(fā)現(xiàn)大量貓膩，但是，并沒有誰這樣做。

說到底，銀行沒有查賬的動力，在于住房按揭貸款和銀行短期賬面利潤的關(guān)聯(lián)。

深圳市金融辦一季度數(shù)據(jù)報告顯示，截至2007年3月末，深圳市銀行機(jī)構(gòu)人民幣個貸余額為1908.7億元，其中95％為房貸，與年初相比，約占中長期貸款新增量的50％，為2006年同期新增個貸量49.4億元的3.72倍。

“做信貸的專員一天輕輕松松就能放出上千萬的貸款，銀行在‘早貸款、早收益的思維下，上半年已經(jīng)完成了全年大部分任務(wù)。”某國有銀行深圳分行的信貸處工作^員透露。

早有專家指出，土地和信貸是房地產(chǎn)市場的兩道閘門。政府通過向開發(fā)商拍賣土地，以及對土地流轉(zhuǎn)和房產(chǎn)流通環(huán)節(jié)征稅這樣的行政手段來調(diào)控房價，但賣地所得與稅收，并不—定會真正用在改善當(dāng)?shù)鼐用竦淖》拷Y(jié)構(gòu)上。而按照經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論邏輯，結(jié)構(gòu)改善中必不可少的增加廉租房和微利房供應(yīng)，一定程度上會減少可“變現(xiàn)”土地資源的數(shù)量，并有可能降低它們的價碼，進(jìn)而影響政府未來收入的可預(yù)測性。

說到底，改善的愿望能否頂住各方利益的壓力，這是一個難題。

什么是政策性住房?

“我會在2009年的某天回到深圳，以一個公民和一個深圳人的身份去推動這個城市住房結(jié)構(gòu)的改善?！比ツ臧l(fā)起“不買房運(yùn)動”的鄒濤說。

鄒告訴記者，他去年的行動不是針對開發(fā)商，當(dāng)初就是為了促動政府?dāng)U大房屋供應(yīng)品種，考慮弱勢群體的居住權(quán)。所謂“不買房運(yùn)動”，全部含義是“3年內(nèi)不買商品房”，目的是讓人們—方面不再被動地跟隨開發(fā)商的腳步追漲望跌，一方面推動當(dāng)?shù)卣诹夥俊⒔?jīng)濟(jì)適用房上承擔(dān)起應(yīng)有的責(zé)任。

實(shí)際上，這種政府責(zé)任，深圳早在1988年就率先提出并出色履行。

國內(nèi)媒體在有關(guān)報道中提及，當(dāng)時由深圳市住宅局代表政府建設(shè)微利房，以成本價向居民出售。住宅局可獲微利，以彌補(bǔ)建設(shè)福利房的虧損，它實(shí)際上是一種成本房、經(jīng)濟(jì)適用房。

1993年，深圳房地產(chǎn)雙軌多價的住房體系已經(jīng)規(guī)劃好了藍(lán)圖?！毒游莅l(fā)展綱要》還擬訂了福利房占30％，微利房占40％，商品房占30％的比例，并注明，此后建房比例中的兩頭逐漸減少；微利房逐漸增多。

那個時候，每個深圳市民，都可以排隊(duì)購買政府開發(fā)的微利房。雙軌多價的政策曾很好地解決了深圳人的居住問題，即使在深圳發(fā)展最熱的時候，也沒有出現(xiàn)房價飛漲的現(xiàn)象。

然而在10年后的2003年，住房貨幣化改革的熱潮席卷全國，深圳市住宅局在與商業(yè)房地產(chǎn)利益集團(tuán)的相持中日漸式微，以至后來黯然退出歷史舞臺。此后深圳的福利房和微利房建設(shè)陷入停頓，供應(yīng)量少得可憐，而且多數(shù)是為公務(wù)員建設(shè)，多數(shù)居民被逼進(jìn)人商品房市場。

“商品房再怎么漲跌，如果僅僅作為居民提高生活質(zhì)量的一種可選手段，本是無可厚非的?！编u濤認(rèn)為，最關(guān)鍵的一環(huán)在于中低收入階層和工薪階層的第一套房，也即最基本的居住權(quán)和生活保障，不能任由市場來解決?！翱照勏愀鄣墓葜贫葲]有用，需要借助法律賦予的各種權(quán)利來推動?！?/p>

為什么需要推動?還是利益的問題。國外的公共住房政策對政府投入都有明確規(guī)定，并有法律保證，政府也有固定的財政預(yù)算安排以及專項(xiàng)基金等配套政策。2005年，美國住房與城市發(fā)展部用于住房保障方面的財政支出(不包括人員開支)總計為360.4億美元；英國中央財政預(yù)算中的住房保障資金，大約占預(yù)算支出總額的6％左右；在日本，全部的保障性住房則全部由中央財政支出。

今年2月，某地政府曾出臺一個政策性住房新政，要求開發(fā)商開發(fā)15％面積的廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房，開發(fā)商承擔(dān)成本，建好以后交給當(dāng)?shù)貒辆郑蓢辆殖鲑u或者出讓。對此，天則經(jīng)濟(jì)研究所所長張曙光在8月4日的中國地產(chǎn)交易會上質(zhì)疑稱——開發(fā)商都是精明過人的商人，這種做法如果背后沒有交易，是行不通的。

張曙光說，所謂的政策性都是政府要拿錢的，但是居然政府不拿一分錢，而且美其名曰政策性，那么這會是一個什么樣的政策性?