房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的“失真危機(jī)”

章劍鋒

“捂盤”現(xiàn)象對(duì)于房屋價(jià)格的撬動(dòng)，即使到了“有價(jià)無市”的地步仍不見松懈。正如銀監(jiān)會(huì)和商業(yè)銀行對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)信貸的真實(shí)性流向不能有效控制一樣，如果建設(shè)委員會(huì)對(duì)于開發(fā)商的房屋銷售真實(shí)性也無法進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，面對(duì)紊亂和失真的市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)，他們又如何能夠確保向公眾傳遞出真實(shí)的市場(chǎng)信息，而不至于對(duì)公眾也產(chǎn)生誤導(dǎo)?

疑問待解。北京市建委從2005年開始即建立了商品房項(xiàng)目信包公示制度，旨在定期披露在售項(xiàng)目的銷售動(dòng)態(tài)。但是，這些數(shù)據(jù)的來源及其可靠性，始終懸著一個(gè)問號(hào)。

當(dāng)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2006年發(fā)布了包括北京市在內(nèi)的城市月度房?jī)r(jià)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)之后，北京市建委也發(fā)布了自己的當(dāng)期統(tǒng)計(jì)。二者的數(shù)據(jù)大相徑庭，令人大跌眼鏡。到底應(yīng)該相信誰——這成為購(gòu)房者頗費(fèi)躊躇的問題。直到今天，這種陰影在人們心里仍然揮之不去。

監(jiān)管的“空地”

目前在北京市建委備案的3000多個(gè)樓盤，銷售動(dòng)態(tài)均是由售房單位向建委方面提供的。

北京市建委針對(duì)全市的房屋買賣專門設(shè)有“房地產(chǎn)交易權(quán)屬管理系統(tǒng)”，開發(fā)商均需要將交易信息錄人該系統(tǒng)上進(jìn)行網(wǎng)上簽約備案，以便建委監(jiān)控并及時(shí)向市場(chǎng)發(fā)布。這也即意味著，這些完全需要開發(fā)商自覺遵守用方能出爐的數(shù)據(jù)，其真實(shí)性是由“開發(fā)商自己”保證的。那么，它的可信度，不受到懷疑，比較困難。

當(dāng)記者將進(jìn)行市場(chǎng)跟蹤過程中獲得的信息反聘到北京市建委后，建委方面也表示，需要請(qǐng)求公眾原諒，因?yàn)橛捎陂_發(fā)商錄入這些數(shù)據(jù)不及時(shí)，可能會(huì)造成市建委掌握的房屋動(dòng)態(tài)與開發(fā)商環(huán)節(jié)所呈現(xiàn)的實(shí)際情況不相符合。有關(guān)政府工作人員甚至也告訴記者，也不能排除，“或者就是由于開發(fā)商本身就在捂盤惜售造成”。

建委方面表示，如果遇到這種情況，歡迎公眾對(duì)開發(fā)商的行為進(jìn)行投訴，協(xié)助政府部門進(jìn)行監(jiān)管。但顯然，并不是每個(gè)購(gòu)房者對(duì)于開發(fā)商的行為都能夠了如指掌的，他們也不可能具備每看一次樓盤就要向建委查詢一次的“能力”，并且，建委對(duì)于該類咨詢與投訴的處理效率也很令人擔(dān)憂。況且，如果如此，政府部門存在的價(jià)值如何體現(xiàn)?

在收到記者的情況反饋后，直至本文截稿時(shí)，建委對(duì)于此事尚未能做出回饋意見。而來自建委房地產(chǎn)信息技術(shù)中心的消息，雖然對(duì)此表示抱歉，但也沒有更多表達(dá)。

北京市建委市場(chǎng)交易管理處是負(fù)責(zé)房屋交易市場(chǎng)監(jiān)管的主要部門之一，這個(gè)部門似乎不很了解市場(chǎng)實(shí)際情況，當(dāng)記者帶著開發(fā)商捂盤的個(gè)案走訪該部門的時(shí)候，工作人員并沒有做出實(shí)質(zhì)性回應(yīng)。按照記者提供的案例，他們分別調(diào)閱了這些樓盤的在售資料。

面對(duì)在售資料與實(shí)際走訪所悉狀況的不一致，工作人員沉默，此前他們無從得知這些預(yù)售樓盤存在捂盤行為。不僅如此，他們也不能保證另外一種情形不會(huì)出現(xiàn)，即當(dāng)這些預(yù)售樓盤的預(yù)售許可到期后，需要辦理現(xiàn)房銷售手續(xù)，轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售，而在“預(yù)轉(zhuǎn)現(xiàn)”的過程中，有一段時(shí)間樓盤信息會(huì)處于“真空期”，所有銷售信息都將被隱匿，任何社會(huì)第三方都無法調(diào)閱。這意味著，如果開發(fā)商在此期間出于捂盤企圖，要將“預(yù)轉(zhuǎn)現(xiàn)”的辦理手續(xù)周期刻意延長(zhǎng)，在建委毫不了解情況的監(jiān)管下，往往能輕易得逞。

因此，當(dāng)調(diào)閱出來的一些樓盤前期項(xiàng)目(兩到三年前的分期預(yù)售項(xiàng)目)銷售信息出現(xiàn)“空白”的時(shí)候，工作人員以一種極不確定的口吻告訴記者，“也許他們都在辦理現(xiàn)房權(quán)屬證吧，辦完再銷售?！?/p>

在主管部門工作人員這種口吻下，記者提出兩個(gè)問題：一，在建委的信息和開發(fā)商的信息之間，購(gòu)房人應(yīng)該相信前者還是后者；二，如果開發(fā)商的信息是不可靠的，購(gòu)房人應(yīng)該怎么辦?建委又會(huì)采取什么措施?

市場(chǎng)交易處的工作人員毫不含糊地表示，可以去投訴開發(fā)商。但她同時(shí)稱，這項(xiàng)投訴不是在記者身處的市場(chǎng)交易處，也不在北京市建設(shè)委員會(huì)，而需要折返樓盤所在地的區(qū)建設(shè)委員會(huì)。至于信息可靠度，交易處人士沒有表態(tài)。

缺少“底氣”的監(jiān)控統(tǒng)計(jì)

缺少把握—對(duì)于部門所獲得的市場(chǎng)數(shù)據(jù)，這不僅僅是個(gè)別人士所表現(xiàn)出來的姿態(tài)。在此之前，已經(jīng)有一些職能部門的人士向記者透露過類似“心結(jié)”。

一名縣級(jí)房地產(chǎn)管理局的副局長(zhǎng)與記者談及此事時(shí)說，他們也不知道商品房項(xiàng)目的內(nèi)部真實(shí)情況，因此很難如實(shí)掌握開發(fā)商的銷售形勢(shì)。

這種狀態(tài)也在向?qū)Ｋ窘y(tǒng)計(jì)的職能機(jī)構(gòu)擴(kuò)散。兩年前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局改變單部門對(duì)于房?jī)r(jià)走勢(shì)的定期監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，與國(guó)家發(fā)展改革委聯(lián)合進(jìn)行全國(guó)70個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格月度監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，并向社會(huì)適時(shí)發(fā)布這一數(shù)據(jù)。

兩個(gè)部委聯(lián)手編制的一套數(shù)據(jù)一時(shí)之間成為中國(guó)城市房?jī)r(jià)走勢(shì)的“風(fēng)向標(biāo)”，媒體、學(xué)者以及對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)無論是否具有話語權(quán)的個(gè)體，在評(píng)述或分析市場(chǎng)形勢(shì)時(shí)，都要參閱該項(xiàng)數(shù)據(jù)，以佐證自己的判斷。

因而，最初人們并沒有懷疑這些出自職能部門的數(shù)據(jù)的權(quán)威性，但是當(dāng)全國(guó)多地的房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于兩部委的月度數(shù)據(jù)顯示幅度，并且地方版本的數(shù)據(jù)接連編制發(fā)布之后，兩部委的數(shù)據(jù)不可避免地招致異議。

兩部委聯(lián)合編制的數(shù)據(jù)是不是真實(shí)的統(tǒng)計(jì)?它能在多大程度上反映不同區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)的實(shí)際價(jià)格水平?這些數(shù)據(jù)又是怎樣被統(tǒng)計(jì)出來的?這一連串的疑問盡管一直被人提及，但迄今仍沒有人出來正面詳細(xì)解答。

通過國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)資料館，記者了解到，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局與國(guó)家發(fā)展改革委聯(lián)合編制的月度數(shù)據(jù)屬于快速統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，顯示的是全國(guó)70個(gè)大、中城市商品房市場(chǎng)成交價(jià)格變動(dòng)情況。至于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的來源，負(fù)責(zé)解答問題的專職工作人員以十分不確定的口吻告訴記者，“應(yīng)該是開發(fā)商上報(bào)的吧”。

根據(jù)《統(tǒng)計(jì)法》的規(guī)定，中國(guó)統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)采用的統(tǒng)計(jì)方法以周期性普查為基礎(chǔ)，以經(jīng)常性抽樣調(diào)查為主體，以必要的統(tǒng)計(jì)報(bào)表、重點(diǎn)調(diào)查、綜合分析等為補(bǔ)充，搜集、整理基本統(tǒng)計(jì)資料。而無論是哪一種統(tǒng)計(jì)，都需要得到統(tǒng)計(jì)調(diào)查對(duì)象的主動(dòng)配合，統(tǒng)計(jì)法為此明確要求，統(tǒng)計(jì)調(diào)查對(duì)象必須如實(shí)提供統(tǒng)計(jì)資料，不得虛報(bào)、瞞報(bào)、拒報(bào)、遲報(bào)，不得偽造、篡改。但是，要求作為統(tǒng)計(jì)對(duì)象的開發(fā)商如實(shí)、及時(shí)地主動(dòng)報(bào)告自己的銷售情況，其實(shí)很容易存在“操作”空間，從而向統(tǒng)計(jì)部門提交虛假的數(shù)據(jù)。

關(guān)于這一點(diǎn)，一名自稱從事“忽悠類”職業(yè)的房地產(chǎn)銷售策劃代理人士告訴記者，按照《統(tǒng)計(jì)法》的屬地原則，開發(fā)企業(yè)通常以注冊(cè)地上報(bào)數(shù)據(jù)。但開發(fā)企業(yè)可能在注冊(cè)地以外區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目，因此造成開發(fā)企業(yè)把非本地開發(fā)項(xiàng)目的數(shù)據(jù)上報(bào)當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)部門，再由當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)局上報(bào)此類數(shù)據(jù)，這會(huì)造成統(tǒng)計(jì)出來的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)不能反映當(dāng)?shù)貙?shí)際情況。

此外，多半開發(fā)商內(nèi)部運(yùn)營(yíng)不規(guī)范，出于規(guī)避不必要風(fēng)險(xiǎn)的自保需要，精明的開發(fā)商往往會(huì)虛報(bào)或瞞報(bào)。當(dāng)開發(fā)商環(huán)節(jié)的不實(shí)數(shù)據(jù)提交后，進(jìn)入基層統(tǒng)計(jì)環(huán)節(jié)，由于受統(tǒng)計(jì)隊(duì)伍內(nèi)部人員的素養(yǎng)、以及部門利益糾葛的影響，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)往往又會(huì)被人為調(diào)整。如此一來，統(tǒng)計(jì)出爐的數(shù)據(jù)會(huì)含有很大的水分。然而，最終沒有任何人為此擔(dān)負(fù)責(zé)任。

由此，這位人士表明了自己對(duì)于建委以及統(tǒng)計(jì)局缺少底氣的見地。他說，他們根本就沒有拿到過真實(shí)的數(shù)據(jù)，因此誰都不敢拍胸脯說話。當(dāng)記者對(duì)他的此番話表示質(zhì)疑時(shí)，這位在多個(gè)省份操作過5個(gè)樓盤和多種物業(yè)類型的業(yè)內(nèi)人士又舉出另一種依據(jù)來證明自己的觀點(diǎn)，他說，“我操作過那么多樓盤，從來沒有發(fā)現(xiàn)有什么人來統(tǒng)計(jì)過?！?/p>

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)與實(shí)際市場(chǎng)形勢(shì)多有出入，面對(duì)來自各界的疑問，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)資料館的一位人士在向記者提供咨詢時(shí)表示，他們也注意到人們的反應(yīng)，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)與市場(chǎng)數(shù)據(jù)比較來看，的確存在不小差距?！按_實(shí)有人懷疑，說一個(gè)破地兒的房?jī)r(jià)都過萬元了，可是統(tǒng)計(jì)出來的數(shù)據(jù)不一樣，也就七八千元，這是因?yàn)槲覀兊臄?shù)據(jù)顯示的是市場(chǎng)平均價(jià)格。”

這位人士舉例，比如北京市整個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)走勢(shì)是不均勻、有差異的，二環(huán)內(nèi)與較偏區(qū)域不一樣，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示的則會(huì)是整個(gè)地區(qū)的平均價(jià)格，而不是一地的最高價(jià)格或最低價(jià)格。

她同時(shí)告訴記者，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)基本上是市場(chǎng)真實(shí)的反映，從現(xiàn)實(shí)情況來看，市場(chǎng)價(jià)格仍呈上漲趨勢(shì)，而統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)與這一趨勢(shì)不存在矛盾和沖突的地方，是一種現(xiàn)實(shí)的描述，因此是客觀的。至于捂盤惜售等原因造成房?jī)r(jià)走勢(shì)的扭曲和惡化，此位人士稱，這非統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)所能反映，也不處于統(tǒng)計(jì)部門的職能干預(yù)范圍，“應(yīng)該是建委的事情”

(責(zé)編郭凱)