物業(yè)稅仍在路上

郇　麗

盡管征收物業(yè)稅現(xiàn)在沒有明確的時間表，但基本框架已經(jīng)基本明確——即將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。

隨著國家稅務(wù)總局和財政部批準安徽、河南、福建、天津四省市為房地產(chǎn)模擬評稅第二批試點地區(qū)，國內(nèi)已有十省市開始物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”(即只是模擬測試征稅的運轉(zhuǎn)，并沒有實際征稅)運行，而且這十個試點省市中的部分城市可能在2008年開始進行“實轉(zhuǎn)”(即根據(jù)試行稅率和辦法實際開征物業(yè)稅)。

目前空轉(zhuǎn)的物業(yè)稅征收有兩種計算模式，兩種模式以房屋用途來區(qū)分。中央財經(jīng)大學政府管理學院副院長溫來成告訴記者，如果房屋是自住，以房產(chǎn)評估價的70％為基準，征收稅基的1.2％為物業(yè)稅；如果房產(chǎn)是出租投資用，就以投資回報為基準，征收12％的物業(yè)稅，但空轉(zhuǎn)中并沒有設(shè)定起征點。

國家發(fā)改委投資所副所長陳選則向記者透露，如果物業(yè)稅征收開始實轉(zhuǎn)，其稅率可能的設(shè)定范圍是在房產(chǎn)評估價的0.3％至0.8％之間。

但據(jù)記者了解，對于具體的稅率等相關(guān)數(shù)據(jù)，各試點省市還都很模糊。

深圳市地稅局宣傳部朱科勇就對記者稱，“物業(yè)稅在深圳所謂的‘空轉(zhuǎn)還只處于調(diào)研階段，其實就是在摸底，研究如何執(zhí)行，還沒有具體的數(shù)字結(jié)果?！?/p>

物業(yè)稅怎么收法

國稅總局有關(guān)負責人向記者透露，盡管征收物業(yè)稅現(xiàn)在沒有明確的時間表，但基本框架已經(jīng)基本明確，即將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。

該負責人在接受記者采訪時也表示，在對按評稅價格計征物業(yè)稅的可行性進行充分論證的基礎(chǔ)上，稅務(wù)總局和財政部選擇部分地區(qū)進行模擬評稅試點，目前已經(jīng)創(chuàng)建了一個比較符合國情的評稅工作模式。

記者了解到，北京市以北京經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的稅收數(shù)據(jù)，通過計算機模擬方式進行“空轉(zhuǎn)”實踐，其結(jié)論是——房地產(chǎn)稅收比現(xiàn)在稅收會有大幅度增加。

但對地方財政而言，將不能夠一次獲取土地出賣收益，這是不小的損失。

中國現(xiàn)行法規(guī)采取一次性收取40年、70年土地使用費用，即將推出的物業(yè)稅卻是將土地收益分攤于未來40年或70年內(nèi)收取，這無疑是對當前土地利益分配格局的重構(gòu)。物業(yè)稅數(shù)年來議而未決主要正是因此。

記者從財政部了解到的消息是，2006年11月份，財政部曾跟當時的六個物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點省市商討2007年能否“空轉(zhuǎn)實”，并表示因?qū)嵽D(zhuǎn)造成的損失，財政部通過其他途徑給予補償。即使如此承諾，商討最終未能達成一致。

中國政法大學民財稅金融法研究所副所長施正文告訴記者，據(jù)他了解，物業(yè)稅最有可能的還只是先行針對市場增量征收，就如同當年征收個人所得稅，先從少數(shù)人開始，逐步普及，這就回避了目前技術(shù)操作上的一些爭議。

我愛我家控股公司副總裁胡景暉則認為，物業(yè)稅的開征預計會像房貸首付一樣，對擁有不同套住房的購房者區(qū)別對待，這樣購買第一套住房和中小戶型住房可能免于征收。

這也是目前市場上的一種觀點，物業(yè)稅的出臺，不是說所有的房子都會征收物業(yè)稅，只有達到一定面積的大戶型才會征收，征收的比例相對比較小，物業(yè)稅的征收只會對大戶型的銷售增加阻力。

北京師范大學金融研究中心主任鐘偉也分析稱，物業(yè)稅在首批試點城市已經(jīng)“空轉(zhuǎn)”四年，再加上目前各方對房價的憂慮，進入實轉(zhuǎn)理所當然。他認為，如果目前對開發(fā)商已經(jīng)封頂?shù)€未賣出的樓盤征收物業(yè)稅，還可以有效地抑制開發(fā)商捂盤。

中央財經(jīng)大學稅務(wù)學院副院長劉桓建議，物業(yè)稅征收應當區(qū)分普通住宅和非普通住宅。目前，國家鼓勵90平方米以內(nèi)的戶型開發(fā)和消費，并且不干預90～140平方米房型的開發(fā)和購買，但對140平方米以上的大戶型開發(fā)和銷售卻一直持抑制態(tài)度。因此，房屋面積在140平方米以上，就應當屬于物業(yè)稅征收范圍，相反，則應屬于免征范圍。

房價給了物業(yè)稅轉(zhuǎn)實最大的推動力

物業(yè)稅最早提出的動議，是試圖用以改變目前地方政府“寅吃卯糧”的狀況——據(jù)不完全統(tǒng)計，中國最發(fā)達的城市中，土地批租收入基本占到地方財政收入的30％以上。這種地方為緩解財政壓力，對土地交易樂此不疲，使其后接任者手中的土地資源越來越少。

如今，物業(yè)稅是否推出、何時推出的討論焦點，則是圍繞著房價的調(diào)控。在蘇鼎房地產(chǎn)研究所所長宋堅眼中，征收物業(yè)稅成了“宏觀調(diào)控的‘最后一招”。

從目前國家調(diào)控的動機分析，中央當前還是希望能藉加息和信貸緊縮等政策來穩(wěn)定房價，一旦這樣的政策都不能奏效，就會立即征收物業(yè)稅，宋堅認為。

近期廣州樓市價格再次出現(xiàn)異常飆升情況，而且一些并沒有足夠的地理、環(huán)境、產(chǎn)品、教育等優(yōu)勢資源支持的項目也跟風上漲。中原地產(chǎn)項目總經(jīng)理黃韜表示，按照目前的價格走勢，如果沒有出臺特別的政策，或市場產(chǎn)生重大的變化，預計到年底之前廣州的房價會繼續(xù)上漲，而且幅度將達到10％左右。

香港中原地產(chǎn)集團主席施永青也提醒，目前投資風氣過盛，導致大量高價房出現(xiàn)，致使市場無法消化，最終可能會造成部分市場的停滯，這是需要警惕的。

中國政法大學民財稅金融法研究所副所長施正文告訴記者，如果不是房地產(chǎn)價格如此非理性地飆漲，物業(yè)稅的推出還不會這么迫切。房價給了物業(yè)稅轉(zhuǎn)實最大的推動力。

近日，北京大學中國經(jīng)濟研究中心主任林毅夫在商務(wù)部組織的一個座談會上發(fā)言時稱，目前房地產(chǎn)價格的異?，F(xiàn)象主要是由于房地產(chǎn)投機性需求造成的，要抑制這種投機需求，除了“國八條”“國六條”和建設(shè)部等部門出臺的“十五條”等政策外，一是考慮征收物業(yè)稅，按房地產(chǎn)的面積每年付稅，二是征收房地產(chǎn)轉(zhuǎn)手交易時的資本獲益稅，使房地產(chǎn)漲價收益回饋社會。

這樣的聲音并不局限在業(yè)內(nèi)和學界。今年年中，面對房價的飆升，國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院經(jīng)濟形勢分析課題組，撰寫了一份有關(guān)繼續(xù)加強房地產(chǎn)調(diào)控的建議性報告，建議選擇部分問題比較突出的城市作為試點，盡快征收物業(yè)稅，促進住房供給的有效釋放。

另據(jù)記者了解，今年8月份，國務(wù)院為此曾召開中央工作會議，討論兩個議題，一個是住房保障體系問題，另一個就是物業(yè)稅的問題。

國民經(jīng)濟研究所所長樊綱則進一步分析說，物業(yè)稅是房地產(chǎn)市場的內(nèi)在穩(wěn)定器，正是由于不需要支付物業(yè)持有成本，投資者只看到未來價格上漲帶來的好處，而忽視當前對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策。他認為，開征物業(yè)稅將有利于減少市場上大量存在的閑置房。

會否抑制投資性購房需求

物業(yè)稅的加速推進針對過快上漲的房價，物業(yè)稅一旦推出，對市場到底有多大影響?

我愛我家控股公司副總裁胡景暉告訴記者，目前北京二手房的總存量大約有500萬套，而按照6％的正常流轉(zhuǎn)量來算的話，北京每年的二手房交易量應該在30萬套左右，但實際情況是北京市場上的二手房交易量遠遠低于這個數(shù)字。2006年的交易量僅僅為75000套。

為何二手房一直沒有大量釋放?

胡景暉認為主要問題就是沒有對物業(yè)的保有環(huán)節(jié)征收任何稅費，目前的調(diào)控政策，主要還是打擊短期投機行為，而物業(yè)稅的實施更多的是針對長遠行為。

但21世紀不動產(chǎn)中國區(qū)總裁Bill則認為，中國部分城市征收物業(yè)稅，將對投資性購房需求產(chǎn)生一定的抑制作用，由于投資性購房者會有一段觀望期，因此目前還很難得出短期內(nèi)二手房市場將迅速出現(xiàn)集中拋售物業(yè)的結(jié)論。畢竟，從以往經(jīng)驗來看，用稅收的辦法來解決房價問題，其調(diào)控效果并不明顯，因為，賣房人會把稅費轉(zhuǎn)嫁到房價中，反而進一步助推房價上揚，

對于物業(yè)稅出臺后的猜想并不單一。

深圳市地稅局一位關(guān)官員在接受記者釆訪時也表示，目前與房產(chǎn)管理部門的信息傳遞差錯較多，業(yè)主變動信息和價格信息問題較大，還不具備實際征稅條件，缺少有效的扣稅渠道，預計業(yè)主普遍不會及時繳稅，如果釆用司法支持，司法力量恐怕也難以承受。