中國(guó)酒店業(yè)管理合同經(jīng)營(yíng)模式探討

摘 要：試圖通過(guò)對(duì)現(xiàn)階段管理合同在國(guó)內(nèi)外酒店業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分析總結(jié)，對(duì)中國(guó)酒店業(yè)管理合同經(jīng)營(yíng)模式障礙進(jìn)行研究，探求中國(guó)酒店業(yè)管理合同經(jīng)營(yíng)模式的科學(xué)發(fā)展之路。

關(guān)鍵詞：中國(guó)酒店業(yè)；管理合同；經(jīng)營(yíng)模式；集團(tuán)化；探討?yīng)お?/p>

1 酒店管理合同相關(guān)概念的界定

1.1 國(guó)際酒店業(yè)權(quán)威學(xué)者的定義

美國(guó)康奈爾大學(xué)(Cornell University)教授艾斯特(James J. Eyster)在其著作中提出，酒店管理合同（Hotel Management Contract）是酒店業(yè)主和酒店管理公司之間簽訂的書面協(xié)議，根據(jù)此協(xié)議，酒店管理公司被授權(quán)以酒店業(yè)主的名義代表酒店業(yè)主運(yùn)營(yíng)、管理酒店，并為酒店業(yè)主負(fù)責(zé)，作為回報(bào)，酒店管理公司得到管理酬金。

1.2 本文的定義

酒店管理合同是非股權(quán)式的一種酒店?duì)I運(yùn)方式，屬于委托代理關(guān)系的企業(yè)制度安排。通過(guò)酒店業(yè)主與酒店管理公司簽署管理合約來(lái)約定雙方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。酒店業(yè)主雇用酒店管理公司作為自己的代理人，承擔(dān)酒店經(jīng)營(yíng)管理職責(zé)。作為代理人，酒店管理公司以酒店業(yè)主的名義，擁有酒店的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，負(fù)責(zé)酒店日常經(jīng)營(yíng)管理，定期向酒店業(yè)主上交財(cái)務(wù)報(bào)表和酒店經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流，并根據(jù)合同約定獲得管理酬金。酒店業(yè)主為酒店提供土地使用權(quán)、建筑、家具、設(shè)備設(shè)施、運(yùn)營(yíng)資本等，并根據(jù)合同約定承擔(dān)相應(yīng)法律與財(cái)務(wù)責(zé)任。酒店管理合同的核心為酒店業(yè)主與酒店管理公司簽訂的管理合約，它是雙方權(quán)力與義務(wù)得以實(shí)現(xiàn)的保證。 

2 酒店管理合同在國(guó)內(nèi)外發(fā)展現(xiàn)狀分析

2.1 管理合同在國(guó)外的發(fā)展

美國(guó)是現(xiàn)代酒店管理合同的起源地?，F(xiàn)代酒店管理合同的雛形是1948年希爾頓同波多黎各合作經(jīng)營(yíng)希爾頓酒店使用的利潤(rùn)共享租賃。20世紀(jì)60年代末期，美國(guó)的開發(fā)開始加速，特別是為海外特定的商務(wù)環(huán)境所設(shè)計(jì)的酒店管理合同逐漸成為酒店管理公司對(duì)外拓展業(yè)務(wù)的一個(gè)重要途徑。從1948年到20世紀(jì)70年代末，酒店管理公司合同進(jìn)入了初期的繁榮階段。

2.2 管理合同在中國(guó)的發(fā)展

1982年中國(guó)第一家中外合資飯店——建國(guó)飯店開業(yè)并首家引進(jìn)了境外管理公司（香港半島管理集團(tuán)），標(biāo)志著管理合同模式在中國(guó)的開始。隨后假日、喜來(lái)登等國(guó)際知名酒店集團(tuán)紛紛用此種方式搶灘中國(guó)。到2004年底，我國(guó)共有飯店管理公司190余家，比2003年增加了約30家；托管飯店總數(shù)近1600家，比2003年增加了540家。參照2004年《HOTEL》雜志公布的全球飯店業(yè)300強(qiáng)排名，有20家企業(yè)的管理規(guī)模已進(jìn)入了全球300強(qiáng)。

3 中國(guó)酒店業(yè)管理合同模式經(jīng)營(yíng)障礙分析

3.1 業(yè)主方原因分析

（1）對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)權(quán)的干涉。

（2）資金提供不夠。

（3）談判前的準(zhǔn)備不夠。

（4） 外部環(huán)境的問(wèn)題。

3.2 經(jīng)營(yíng)方原因分析

（1）缺乏誠(chéng)信和品牌意識(shí)。

簽定合同以前，飯店管理公司采用虛假信息美化形象，使飯店做出了“逆向選擇”；合同簽定后，由于掌握著更專業(yè)和更準(zhǔn)確的市場(chǎng)信息，從而迷惑飯店業(yè)主。

（2）缺乏管理經(jīng)驗(yàn)。

很多飯店管理公司本身就不具備托管飯店的能力，缺乏科學(xué)的管理模式，專業(yè)的管理隊(duì)伍和優(yōu)秀的企業(yè)文化。

（3）本土化戰(zhàn)略不夠。

對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)制度和企業(yè)內(nèi)部體制認(rèn)識(shí)不清；在中國(guó)的市場(chǎng)上運(yùn)作因所有權(quán)歸屬以及思想意識(shí)和行為方式上的差異給管理帶來(lái)困難；對(duì)中國(guó)本土文化了解的不夠。

4 中國(guó)酒店業(yè)管理合同經(jīng)營(yíng)模式探討?yīng)?/p>

4.1 建立雙方和諧關(guān)系

（1）業(yè)主方方面應(yīng)注意的問(wèn)題。

①要充分認(rèn)識(shí)委托管理合同的性質(zhì)。委托管理合同的實(shí)質(zhì)意義是全權(quán)委托某一管理公司經(jīng)營(yíng)管理自己的飯店，從這個(gè)意義上講，業(yè)主是要將日常經(jīng)營(yíng)管理的各項(xiàng)權(quán)力交給管理公司，由管理公司運(yùn)用這些權(quán)力為業(yè)主創(chuàng)造利潤(rùn)并獲得報(bào)酬。

②選擇管理公司時(shí)要認(rèn)真調(diào)查研究。目前市場(chǎng)上有著太多的飯店管理公司，其間自然魚龍混雜，優(yōu)劣難辨，所以必須調(diào)研。

③應(yīng)當(dāng)充分運(yùn)用制度制衡管理公司?！皟蓵?huì)三審批”： 所謂“兩會(huì)”即業(yè)主公司“董事會(huì)”和平常業(yè)主代表同管理公司的“溝通會(huì)”。所謂“三審批”即由董事會(huì)審批年度市場(chǎng)銷售計(jì)劃（確定收入目標(biāo)），審批年度經(jīng)營(yíng)費(fèi)用預(yù)算（確定成本目標(biāo)）和審批資本更新計(jì)劃（解決固定資產(chǎn)更新改造問(wèn)題）。在董事批準(zhǔn)了這三個(gè)計(jì)劃后，就應(yīng)該放手讓管理公司在預(yù)算的框架里運(yùn)作，而不要事事過(guò)問(wèn)。業(yè)主董事會(huì)最少應(yīng)當(dāng)一年開兩次，下半年審批來(lái)年預(yù)算，上半年檢查來(lái)年預(yù)算執(zhí)行情況，這樣發(fā)現(xiàn)問(wèn)題還有一定的時(shí)間進(jìn)行調(diào)整。

（2）管理公司應(yīng)注意的問(wèn)題。

①尊重自己，遵守承諾。管理公司只有尊重自己，遵守承諾才可以管理好酒店，達(dá)到業(yè)主方和管理公司自己雙贏的效果。

②要通過(guò)溝通贏得業(yè)主。中國(guó)的文化是情感文化，管理公司和業(yè)主之間最主要的就是建立相互信任的關(guān)系，并進(jìn)行積極溝通。

③為業(yè)主贏得經(jīng)營(yíng)效益是管理公司的主要職責(zé)。業(yè)主投資要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，而對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的回報(bào)要獲得利益。管理公司在受委托管理期間，必須始終以此為宗旨。

4.2 加強(qiáng)管理合同的管理

（1）加強(qiáng)合同管理意識(shí)。

（2）建立以合同管理為核心的組織機(jī)構(gòu)。

（3）制定必要的合同管理工作制度。

（4）重視合同文本分析。

合法性分析：當(dāng)事人是否具備相應(yīng)資格。 

完備性分析：構(gòu)成合同文件的種種文件是否齊全。

（5）重視合同變更管理。

4.3 中國(guó)本土酒店集團(tuán)管理合同模式的科學(xué)發(fā)展之路

（1）實(shí)施品牌經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。

品牌是識(shí)別飯店集團(tuán)自身價(jià)值區(qū)別于其競(jìng)爭(zhēng)者的一種具有顯著特征的標(biāo)記。對(duì)于多數(shù)中國(guó)本土飯店集團(tuán)而言，實(shí)施品牌經(jīng)營(yíng)應(yīng)該是必由之路。而品牌經(jīng)營(yíng)的事實(shí)并非不需要任何條件，對(duì)于現(xiàn)階段的中國(guó)本土的飯店集團(tuán)而言，有兩項(xiàng)原則十分重要：

①進(jìn)行品牌定位。由于歷史的原因，中國(guó)本土飯店集團(tuán)成員企業(yè)呈現(xiàn)出雜亂的狀態(tài)。這一點(diǎn)會(huì)極大妨礙品牌化經(jīng)營(yíng)的進(jìn)程。因此必須本著有所為有所不為的原則，確定集團(tuán)品牌的定位，才能集中精力做好符合品牌定位的那部分飯店的運(yùn)營(yíng)管理。長(zhǎng)期以來(lái)，人們都過(guò)分強(qiáng)調(diào)了飯店集團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)的一面，而忽視了飯店集團(tuán)之間可以開展合作的一面，特別是處于初級(jí)階段的中國(guó)本土飯店集團(tuán)，現(xiàn)階段合作與互補(bǔ)的空間都很大。集團(tuán)之間的明確品牌定位后，完全可以把不符合自身品牌定位的飯店交給從事此類品牌運(yùn)營(yíng)的集團(tuán)管理，并爭(zhēng)取獲得對(duì)方也采取相應(yīng)的互動(dòng)措施。

②制定品牌標(biāo)準(zhǔn)。有了品牌，還必須有品牌的標(biāo)準(zhǔn)。沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)的品牌不是品牌，只是稱謂。品牌標(biāo)準(zhǔn)不是我們一些集團(tuán)不斷編纂的包括管理制度，崗位職責(zé)等內(nèi)容的“模式”，也不完全是操作規(guī)程和服務(wù)方法，更多的是反映飯店管理中共性的內(nèi)容，是一種基本的規(guī)范。品牌標(biāo)準(zhǔn)與國(guó)家飯店星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)有著共同之處，但星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)主要是對(duì)飯店設(shè)備實(shí)施等硬件水平做出規(guī)范，基本不涉及管理方面的內(nèi)容，品牌標(biāo)準(zhǔn)不僅涉及到硬件更是強(qiáng)調(diào)軟件。品牌標(biāo)準(zhǔn)就是要使處在不同地區(qū)的成員飯店提供出相對(duì)統(tǒng)一的產(chǎn)品。成員飯店服務(wù)產(chǎn)品處于標(biāo)準(zhǔn)以下的，必須改進(jìn)。因此，品牌標(biāo)準(zhǔn)又可以被視為使用這一品牌所應(yīng)達(dá)到的最低標(biāo)準(zhǔn)。

（2）引進(jìn)并逐步培養(yǎng)專門人才。

飯店集團(tuán)應(yīng)在分析了解目前員工部門分布、崗位分布、知識(shí)技能分布、年齡構(gòu)成以員工流動(dòng)情況及原因的基礎(chǔ)上，對(duì)集團(tuán)所需員工在數(shù)量和質(zhì)量上進(jìn)行預(yù)測(cè)，具體指出各級(jí)各類人員所需的知識(shí)、技能、經(jīng)驗(yàn)、年齡及培訓(xùn)要求，使飯店職務(wù)崗位空缺能從質(zhì)量上和數(shù)量上得到盡快、合理的補(bǔ)充。人才引進(jìn)固然重要，但是在激烈的競(jìng)爭(zhēng)面前，更重要的則是集團(tuán)內(nèi)部人才的培養(yǎng)。飯店集團(tuán)應(yīng)結(jié)合自身發(fā)展的需要以及外部環(huán)境的變化，找出員工現(xiàn)有的知識(shí)、技能、態(tài)度與崗位職務(wù)需求的差距。確立適當(dāng)?shù)呐嘤?xùn)內(nèi)容，制定培訓(xùn)計(jì)劃，通過(guò)各種教育培訓(xùn)為集團(tuán)培養(yǎng)當(dāng)前和未來(lái)所需的各級(jí)各類高素質(zhì)的人員。

（3）以市場(chǎng)份額為標(biāo)準(zhǔn)。

實(shí)施品牌經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，引進(jìn)并逐步培養(yǎng)人才這兩項(xiàng)策略都是為了盡可能多的占有市場(chǎng)份額，這是一個(gè)飯店集團(tuán)能力的最重要的標(biāo)準(zhǔn)之一，也是業(yè)主選擇管理者時(shí)的重要依據(jù)。所有希望成為具有競(jìng)爭(zhēng)力的飯店管理集團(tuán)或者公司，必須在這一領(lǐng)域有所作為。管理公司與業(yè)主方簽定合同時(shí)是做出過(guò)承諾的，在前面也談過(guò)經(jīng)濟(jì)效益是業(yè)主方的目標(biāo)，管理公司只有以市場(chǎng)份額為標(biāo)準(zhǔn)才能實(shí)現(xiàn)自己對(duì)業(yè)主方的承諾。我們可以大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)型酒店，經(jīng)濟(jì)型酒店的市場(chǎng)潛力巨大，如果做好這一領(lǐng)域也一樣可以擴(kuò)大市場(chǎng)份額，提高經(jīng)濟(jì)效益。

（4）“本土化”應(yīng)對(duì)“國(guó)際化”競(jìng)爭(zhēng)。

實(shí)施品牌經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，引進(jìn)并培養(yǎng)人才，以提供市場(chǎng)份額為標(biāo)準(zhǔn)的目的都是為了使中國(guó)本土酒店集團(tuán)立足中國(guó)放眼世界，抗衡甚至超越國(guó)際知名酒店集團(tuán)。在這一點(diǎn)上我們可以向泰國(guó)學(xué)習(xí)。泰國(guó)本土酒店——東方酒店，不但長(zhǎng)期以來(lái)在泰國(guó)排名第一，在全球也名列榜首。泰國(guó)本土酒店的良性經(jīng)營(yíng)主要?dú)w功于：本土酒店低成本優(yōu)勢(shì)；其準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位；不斷了解客人的需求，了解客人的心理，提供恰到好處的服務(wù)；軟件服務(wù)與硬件服務(wù)的完美結(jié)合，對(duì)個(gè)性化的不斷追求，對(duì)酒店藝術(shù)的不斷探索。中國(guó)和泰國(guó)同屬亞洲國(guó)家，在情感文化上有著共同之處，我們應(yīng)該向泰國(guó)學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)他們的人性化服務(wù)，學(xué)習(xí)他們對(duì)酒店管理藝術(shù)的探索精神，再結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況，使硬件與軟件達(dá)到完美的結(jié)合，我們完全有可能與國(guó)際酒店集團(tuán)相抗衡。

5 結(jié)束語(yǔ)

通過(guò)對(duì)中國(guó)酒店業(yè)管理合同模式經(jīng)營(yíng)障礙的分析，提出了一些比較淺顯的對(duì)策，目的是希望中國(guó)本土酒店集團(tuán)蓬勃發(fā)展！

參考文獻(xiàn)

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