妻子能否擅自賣房

陳田剛是上海市普陀區(qū)人，他和妻子顧女士結(jié)婚3年，夫妻倆感情很好。只是暫時還沒有要孩子的打算。

2002年，一家建筑公司招聘出國勞務(wù)人員，陳田剛決定抓住這個機會。為了籌集出國所需的費用，顧女士向她的親朋好友借了一筆錢，并承諾由她負責(zé)償還。

丈夫去韓國后，顧女士留守家中。剛開始，陳田剛定時打電話報平安．也往家里寄一些錢，但不久就沒了音信。

顧女士心里有了疑問，她請去韓國的朋友幫助打探一下。朋友回來后告訴她，陳田剛在韓國有了新歡。顧女士非常氣憤，為了送丈夫出國，家里借了外債，實指望他掙錢還債，沒想到最后是這樣的結(jié)果。

面對幾萬元的債務(wù)，顧女士決定將夫妻倆共同居住的房屋賣掉。這是陳田剛婚前以個人名義買的一套兩居室的房子，結(jié)婚時，住房貸款還沒有還清?；楹?年，也就是在陳田剛出國前，剛剛還清了貸款，房產(chǎn)證上寫的是陳田剛的名字。顧女士找了一家房屋中介公司，委托其出售房子。

中介公司提出要房主本人親自來簽字賣房，否則不能交易。顧女士隱瞞了丈夫出國的事實，她私下草擬了一份由丈夫署名的虛假委托書，提供給中介公司。中介公司又提出對委托書進行公證，顧女士找來一位男性朋友冒充丈夫，與中介公司一起去了公證處。幾個月后，中介公司通知顧女士，房屋已經(jīng)出售，凈價為57萬元。

陳田剛聽說此事后立即趕回國，他首先來到公證部門，認為委托書上的簽名非本人所簽，要求公證處撤消公證。公證處查證屬實后，撤消了公證。陳田剛向法院提起訴訟，要求公證處、中介公司、妻子共同承擔(dān)返還房屋或安置相應(yīng)面積住房的責(zé)任，并賠償經(jīng)濟損失1．5萬余元。

法庭上，公證處認為，當(dāng)事人只要持有效證件即可到公證處辦理公證手續(xù)，公證處對當(dāng)事人只能做形式上的審查，無法進行實質(zhì)性審查；中介公司認為，房屋買賣的過程均按照房屋交易的市場規(guī)則操作，他們不應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任；顧女士認為，房產(chǎn)證上寫的雖然是丈夫的名字，但房子是夫妻共同財產(chǎn)。她有權(quán)在家庭陷入經(jīng)濟危機時進行處置，而且她事先也曾想找丈夫商量，丈夫卻一直在國外躲避自己，她是不得已才賣房。

焦點

一、夫妻一方擅自賣房。可以嗎?

二、房子是陳田剛婚前所購，被妻子當(dāng)共同財產(chǎn)賣掉后，他的損失能挽回嗎?

專家說法

本案中，夫妻關(guān)系失和在先，妻子瞞著丈夫?qū)⒎课莩鍪墼诤?，該買賣是否合法有效要具體分析。

首先，雖然產(chǎn)權(quán)證上只登記有陳先生一個人的名字，但除去房產(chǎn)首付，其余房款為其婚后所得，屬于共同財產(chǎn)。法律規(guī)定擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定為無效。顧女士的情況具有特殊性，當(dāng)初陳先生遠走他鄉(xiāng)的費用應(yīng)該由夫妻雙方承擔(dān)。由于債務(wù)緊迫，顧女士變賣房產(chǎn)也是無奈之舉，當(dāng)然她要負責(zé)舉證當(dāng)時與丈夫聯(lián)系不上的事實。

其次，對于中介公司而言，其除了通過房產(chǎn)證的記載對房屋共有情況進行審查外，幾乎無法對是否存在夫妻“感情貓膩”進行審查，要求中介公司盡這樣的義務(wù)顯然是苛刻的。

最后，陳先生要挽回損失，需要設(shè)法證明妻子在賣房時的非善意，比如是為了泄憤，有蓄謀地惡意轉(zhuǎn)讓家庭財產(chǎn)，那么顧女士擅自處分房產(chǎn)的行為就應(yīng)該負賠償責(zé)任。而且，陳先生出國打工曾寄回一些錢，債務(wù)到底還清了多少是很容易算出來的，那么他對妻子賣房的所得款還可以進行共同主張，或者離婚時再分割也可以。

結(jié)果

2006年2月，法院一審判決如下：造成公證書不真實的原因在于顧女士的虛假行為，公證處不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任；由于顧女士向中介公司提供了真實的戶口簿等資料，且她與陳先生是夫妻關(guān)系，中介公司有理由相信顧女士具有代理權(quán)，因此中介公司也不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任；顧女士雖然擅自處理了陳先生的財產(chǎn)，但兩人為夫妻關(guān)系，且顧女士收取的房款亦作為夫妻共同財產(chǎn)，陳先生要求顧女士賠償沒有法律依據(jù)，因此對陳先生的訴訟請求均不予支持。