用數(shù)據(jù)打破房地產(chǎn)“神話”

市場信息的混亂為幾個能夠有效影響消費者行為，從而推動房價迅速攀升的神話的生產(chǎn)提供了可能

中央政府調(diào)控房地產(chǎn)的政策陸續(xù)出臺之后，房地產(chǎn)市場的走向讓人們感到的不是事實更加清晰，而是更加撲朔迷離。人們似乎置身于一個神話的世界之中。

誰的話能聽？誰的數(shù)據(jù)可信？

有報道說，在中央和地方政府一系列調(diào)控措施之下，上海的房價開始陰跌，但跟著就有消息說，這實際上是一種博弈手段，是在主動傳達這樣一個信息，即現(xiàn)在調(diào)控措施已經(jīng)見效，目的已經(jīng)達到，可以適時收兵。但接著就又有人反駁，這實際上也是一種試圖迷惑政府的煙幕彈。主流媒體上充滿著有關(guān)上海房價下跌的消息，而在上海有房地產(chǎn)項目的開發(fā)商卻在私下里竊喜，其實上海的房價并沒有發(fā)生傳說中的那種下跌，至少他們的項目就沒有跌。更專業(yè)的說法是，房價變動的統(tǒng)計是一個很復(fù)雜的事情，因為一個城市平均房價的變動，不僅取決于價格本身的變化，還要取決于所出售的房子的價格檔次。大量中低價房入市，無疑會導(dǎo)致均價的下降。

對于有關(guān)房地產(chǎn)市場狀況的判斷以及政府相應(yīng)政策的形成來說，房屋的空置率是個極為重要的數(shù)據(jù)。正如人們所看到的，就是這樣一個關(guān)鍵性的數(shù)據(jù)，卻被有關(guān)各方弄得莫衷一是。主張泡沫嚴重的一方聲稱，當(dāng)前我國商品房空置率已高達30%多，遠遠高于10%的國際警戒線。而認為房地產(chǎn)沒有泡沫的一方則提出空置率還不到5%。建設(shè)部前兩年公布的空置率卻為12%—16%。這兩個數(shù)字無論對于政府還是對于理性的消費者來說，都是至關(guān)重要的，因為前者意味著今后的房地產(chǎn)市場可能存在巨大隱患，而后者則意味著需求是真實的，市場是健康的。但就是這樣一個關(guān)鍵的數(shù)據(jù)，來自不同渠道的數(shù)字卻相差六倍之多。即使政府權(quán)威統(tǒng)計部門公布的數(shù)字也讓人將信將疑。

另一個關(guān)鍵的數(shù)據(jù)則是房價的水平及其上漲幅度。根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)，上海前一段商品房的加權(quán)平均價約在8500元/平方米左右，然而，統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)是5135元/平方米。前者比后者足足高出66%。在其他一些有關(guān)房地產(chǎn)的重要信息和數(shù)據(jù)上，也普遍存在這樣的問題。也正因為如此，有人呼吁需要來一場房地產(chǎn)統(tǒng)計風(fēng)暴。

無比動聽的房市“神話”

信息的混亂則為幾個能夠有效影響消費者行為，從而推動房價迅速攀升的神話的生產(chǎn)提供了可能。分析一下近幾年房地產(chǎn)熱的過程，就可以看出有幾個神話對推動房價的上升起到了重要的作用。

第一個是城市化的神話。中國的城市化長期滯后于經(jīng)濟社會發(fā)展，目前是中國城市化集中補課的一個時期。特別是最近一段時間，促進農(nóng)民工產(chǎn)業(yè)工人化、市民化的政策持續(xù)升溫，這將對我國的城市化進程產(chǎn)生重要的推動作用。按照國家的規(guī)劃，每年將有超過1000萬的農(nóng)村人口轉(zhuǎn)入城市，城市人口占總?cè)丝诘谋戎貙⒚磕晏岣?個百分點。這樣一個迅速的城市化過程必然會造成對城市住房的巨大需求。這是不錯的。于是有人也就將城市化的推動演繹成當(dāng)今市場的巨大現(xiàn)實需求。但實際上，城市化與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系非常復(fù)雜，特別是由于兩個勞動力市場之間勞動力價格的巨大差異，進入城市的農(nóng)民在相當(dāng)長的時間里都不會是商品房的購買者，甚至連低檔的二手房也是他們難以消費的。

第二個是國際接軌的神話。這個神話在上海的房地產(chǎn)熱中起到了神奇的作用。神話的制造者努力給人們傳達這樣一種信息：改革開放以來，上海已成為國際性特大型都市，是中國和亞洲的經(jīng)濟中心之一、金融中心之一、國際會議中心之一；上海的房價是要與世界大都市接軌的，同美國的紐約、日本的東京、澳大利亞的悉尼等國際化大都市相比較，上海的房價還有很大的空間。有人甚至想象出這樣一種格局：在未來的上海，內(nèi)環(huán)以內(nèi)是給講英語的人住的，內(nèi)環(huán)和外環(huán)之間是給講普通話的人住的，外環(huán)以外則是給講上海話的人住的。而上海的世博會和北京的奧運，更進一步強化了這種預(yù)期和想象。但這時候人們忘記了一個普通老百姓都會明白的道理：房價與人們的收入水平密切相關(guān)。事實上，正是這兩者的背離，使住房開始脫離普通人的居住需求，而演變?yōu)槌醋鞯幕I碼。

第三個則是土地資源短缺的神話。不錯，建房所需要的土地是不可再生的資源，而且中國人多地少，土地資源緊張。粗看起來，這個說法很有道理，但要作為推動房價扶搖直上的理由，就存在很多問題。首先，正如有論者已經(jīng)指出的，神話制造者是偷換了概念，市區(qū)的商業(yè)中心、城市的黃金地皮、農(nóng)業(yè)耕地確實是稀缺且不可再生資源，但住宅用地則不是。從純技術(shù)角度說，絕大部分土地都可以用作住宅用地。只要資源高度集中于市中心的狀況得以改善，只要過去城市的不合理格局發(fā)生改變，住宅用地資源的緊缺性就會在很大程度上得以緩解。而且退一步說，即使城市發(fā)展模式和格局不發(fā)生根本性的變化，土地資源緊缺對房價的推動也不是無條件的，而是要受到收入水平等種種因素制約的。

而塑造了這些神話的，則是房地產(chǎn)開發(fā)商、地方政府和部分學(xué)者的聯(lián)盟。其中，無論是政府還是學(xué)者，都是具有某種程度公信力的主體，也正因為如此，這些神話就具有更強的影響力，它有力地改變和塑造著人們的市場預(yù)期。

“神話”背后是利益的博弈

信息與數(shù)據(jù)的混沌和迷離，不僅僅在于統(tǒng)計工作中的缺陷，同時也在于人為的誤導(dǎo)，因為其中相當(dāng)一些數(shù)據(jù)的誤差不是隨機的，而是一種系統(tǒng)誤差。一個明顯的事實是，可以從房地產(chǎn)熱中獲利的利益主體提供的數(shù)據(jù)總是呈現(xiàn)出這樣的一種偏向：目前的房價只是溫和上漲，房價的上升還有空間，房屋的空置率并不高，房價收入比是比較低的（如某著名房地產(chǎn)開發(fā)商提供的數(shù)據(jù)是，我國現(xiàn)有房價收入比為1：3.32，遠遠低于美國和大多數(shù)發(fā)達國家），而土地的供應(yīng)是緊張的。這些信息傳達的意圖非常明顯，對于消費者來說，現(xiàn)在是購房的好時機；對于政府來說，對房地產(chǎn)的調(diào)控是不必要的。這里要特別指出的是，這些數(shù)字不僅僅是來自開發(fā)商，有相當(dāng)一部分是來自政府有關(guān)部門。

實際上，房地產(chǎn)市場中準確、有效信息的缺少，特別是一部分利益群體有意利用信息對消費者進行的誤導(dǎo)，恰恰是房地產(chǎn)熱中的一個重要因素，甚至是一種被利用甚至有意造就的博弈手段。市場中商品的價格有時是一個很奇怪的東西，有的商品價格一瀉千里，不要談回升，就是止跌都很困難；而有的商品價格，則是扶搖直上，想讓它停下來都不行。而這當(dāng)中，信息以及信息對人們的誘導(dǎo)，是一個重要的因素。如果政府將土地供量的規(guī)劃按季或月提前公布，將各類房產(chǎn)、各熱點區(qū)域一二手房的交易數(shù)據(jù)及時加以公開，決策機構(gòu)、投融資者、開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)對今后的市場走向就會有比較準確的判斷，消費者也才能形成理性的預(yù)期并做出理性的選擇。

然而，在解釋近年來房價上漲原因時，一位有名的房地產(chǎn)商曾經(jīng)說到，現(xiàn)在社會中有那么多的錢，總得有個去處。由于其他投資渠道缺乏，這些錢涌到房地產(chǎn)中就是必然的。這些錢就是一種現(xiàn)實的需求。從某種意義上說，這說的也是一個事實。但對此，有兩點是必須明確的。第一，住房既是一種耐用消費品又是一種生活必需品，與社會成員的生存密切相關(guān)。因此，在這個市場中，政府的調(diào)控不可缺少。第二，有人已經(jīng)注意到，在這次房地產(chǎn)炒作中，一些開發(fā)商引進了股市和期貨市場的犯罪手法，包括坐莊控盤和對倒的手法，自賣自買，互相對買，用虛假的按揭合同，詐騙銀行的貸款來買自己開發(fā)的房子等。甚至開發(fā)商、中介公司和個體炒家聯(lián)手，詐騙銀行按揭貸款，最終使銀行淪為房東。

從信息的混亂和扭曲甚至人為的誤導(dǎo)，到可以操縱消費者預(yù)期的神話的生產(chǎn)，再到強勢利益群體的惡性炒作，表明了我們的市場呈現(xiàn)的是一種什么樣的狀態(tài)。而這個市場，就是今天人們進行利益博弈的舞臺。這可以從一個方面說明規(guī)范這個舞臺上的利益博弈將是我們這個社會面臨的一個嚴峻考驗。