對方先違約解除合同也要先通知

基本案情

小張將自己的一套樓房委托中介公司出售。中介、小張與買房人小黃三方簽訂了房地產居間合同，約定小黃出資18萬元購買該房。簽約當日，小黃向小張及中介各交付定金1萬元，小張把房產證押在中介公司作為抵押；同時三方還口頭約定，在合同簽訂后7日內辦理過戶手續(xù)。

7天過后，小黃一直未按照合同約定辦理過戶手續(xù)，小張遂致電中介，提出小黃不辦過戶手續(xù)的行為已構成違約，并要求中介退還房產證。為此，中介多次電話通知小黃辦理過戶手續(xù)，并且向小黃以掛號信的方式寄送書面過戶通知單。對此，小黃一直不理。后來，中介答復小張，若2個月之內不能辦理完過戶手續(xù)，則中介將退還房產證原件。

2個月內，小黃仍未動靜。于是，小張便從中介公司將房產證取回，但中介并未將此事通知小黃，又過了2個月，小張將房屋出售給孫某。

得知此事后，小黃訴至法院，以房屋并非小張所有為由，要求解除合同，并要求中介返還定金2萬元。庭審中，中介以小黃違約在先為由，拒絕退還定金。

一中院經(jīng)審理，判決解除小張、中介與小黃三方所簽訂的合同，小張及中介各返還小黃定金1萬元。

法官析案

按照合同法的相關規(guī)定，當事人行使解除權，應當通知對方，合同自通知到達對方時解除。

本案中，小張、中介及小黃三方均有過錯。三方簽訂合同后，小黃怠于辦理過戶手續(xù)，故應認定其違約在先；小張以小黃違約為由兩次行使解除權。小張通過中介行使解除權后，中介一直未將小張行使解除權一事通知小黃；由于中介未將小張行使解除權一事通知小黃，故合同并未解除。在合同尚未解除的情況下，小張又將房屋賣給孫某，其行為亦存在過錯。

縱觀整個事件，鑒于小黃怠于辦理過戶手續(xù)的過錯在先，因此，應認定各方過錯相當，所以各方對于無法繼續(xù)履行合同可互不承擔責任，也就是說，根據(jù)公平原則，各方互不承擔違約責任。故法院作出上述判決。

相關提示

承辦本案的王茂剛法官提示：當事人無論是行使法定解除權，還是約定解除權，都應及時通知對方，自通知到達對方時生效，否則不產生解除的效辦。

來源：法制晚報