“國六條”出臺后對我國房地產(chǎn)市場的走勢分析

　　進(jìn)入21世紀(jì)，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)。我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和住房建設(shè)，必須充分考慮是我國人口眾多和土地缺乏的基本國情和建設(shè)資源節(jié)約型社會的要求，合理引導(dǎo)廣大人民群眾的住房消費需求和房產(chǎn)消費模式。但很長一段時間以來，我國房地產(chǎn)的市場建設(shè)和消費方式是扭曲和非理性的，部分省市和房地產(chǎn)開發(fā)商為了各自的既得利益，更是給日益火爆的房地產(chǎn)市場和日益飆升的房地產(chǎn)價格“火上加油”，這就促使我國政府在建立和健全中央政府宏觀調(diào)控政策體系的同時適時推出“國六條”，更多地通過運用經(jīng)濟手段和法律手段來調(diào)節(jié)和規(guī)范各種經(jīng)濟活動，從而達(dá)到穩(wěn)定房價，標(biāo)本兼治和規(guī)范秩序的作用。
　　
　　一、“國六條”出臺前我國房地產(chǎn)業(yè)面臨的主要問題
　　
　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)金融風(fēng)險加大
　　越來越多的數(shù)據(jù)表明：我國房地產(chǎn)今年以來的再度升溫與銀行房地產(chǎn)信貸猛增之間的關(guān)系越來越明顯，由此給整個金融體系帶來的系統(tǒng)性風(fēng)險越來越大。今年一季度我國的收貸規(guī)模就達(dá)到了央行全年收貸規(guī)模的一半，而上年同期僅為三分之一，這些新增貸款中有相當(dāng)大的比例流向了房地產(chǎn)開發(fā)商。自2005年一系列調(diào)控政策出臺后，房地產(chǎn)開發(fā)商通過收取“定金”和“預(yù)付款”方式獲取的資金大為減少，僅今年一季度這類資金與去年同期相比就減少了23％，而與此形成對比的是，用于房地產(chǎn)開發(fā)的銀行收貸則大幅增長，這類貸款占今年第一季度貸款增長的約50％左右。商業(yè)銀行僅向房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款和按揭貸款這兩項，去年對房地產(chǎn)的平均敞口為貸款總額的15％左右，國有大銀行的敞口則更大，這些國有大銀行與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款所占貸款總額的比例最高達(dá)到30％。同時，今年還有相當(dāng)大比例的短期票據(jù)流向了房地產(chǎn)業(yè)，根據(jù)央行數(shù)據(jù)統(tǒng)計：今年一季度末金融機構(gòu)票據(jù)融資的新增規(guī)模占到了新增貸款1.26萬億元中的24.5％，而去年全年票據(jù)融資僅增加4194億元。房地產(chǎn)金融在我國金融總量中所占的比例越來越導(dǎo)致了我國金融風(fēng)險的增大，2005年底我國房地產(chǎn)貸款達(dá)到3.07萬億元，占貸款余額的14.84％，與GDP的比例為16.75％，商業(yè)性個人住房貸款余額的8.9％，占GDP的10％，均大大地高于國際警戒水平。因此，在潛在的中國經(jīng)濟過熱結(jié)構(gòu)中，政府對房地產(chǎn)業(yè)的金融風(fēng)險需要特別關(guān)注和采取特別措施。
　　
　?。ǘ┓康禺a(chǎn)消費需求扭曲
　　盡管我國的城市化建設(shè)和城鎮(zhèn)發(fā)展的巨額投入和我國城鎮(zhèn)居民收入的快速增長給房地產(chǎn)發(fā)展帶來了一定的基本面的支撐，但近年來新建住宅的大量開發(fā)已經(jīng)超出了正常住房需求的增長，今年一季度我國房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資依然保持了20％的高速增長。供需之間的關(guān)系從國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)可以看出端倪，截至今年3月末，全國商品房空置面積為1.23億平方米，同比增長23.8％，而今年一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計完成房屋施工面積10.3億平方米，同比增長23.3％，同時完成開發(fā)土地面積5284萬平方米，同比增長53.3％。這組數(shù)字表明：我國住宅空置率與新建住房開發(fā)增速同時居高不下，這說明很多地方的房價上漲并不是由市場供求決定的，而時包含了很大的炒作成分。根據(jù)權(quán)威機構(gòu)最新統(tǒng)計：目前70％的城市居民沒有購買新房的打算，支撐當(dāng)前住房消費的主力主要來自投資性需求和被市場驅(qū)使的改善性需求。在房地產(chǎn)業(yè)健康和持續(xù)發(fā)展的過程中，政府對房地產(chǎn)市場的適當(dāng)介入是應(yīng)該和必須的，當(dāng)然這種介入必須立足于市場發(fā)展的自然規(guī)律，并以尊重市場為出發(fā)點，這樣的介入和導(dǎo)向?qū)Ψ€(wěn)定房價具有十分重要的意義。
　　
　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)行業(yè)壟斷嚴(yán)重
　　我國房地產(chǎn)業(yè)和國內(nèi)其他壟斷行業(yè)并沒有多大的不同，多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)集團利用自身的優(yōu)勢，取得了對國家資源的占有權(quán)和使用權(quán)，在市場上擁有絕對的優(yōu)勢。當(dāng)務(wù)之急是通過減少壟斷形成有序競爭的房地產(chǎn)市場是當(dāng)前降低房價，提高房地產(chǎn)業(yè)商品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量的重要措施。我國各省市經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r不同，各地應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的經(jīng)濟發(fā)展具體情況而對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。由于我國房地產(chǎn)市場發(fā)育時間不長，還沒有形成有效的市場定價機制，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過操縱市場來提高房價，這種市場壟斷的直接后果是使消費者的支出增多和剩余減少。政府應(yīng)當(dāng)提倡增加競爭，或者對房地產(chǎn)業(yè)制定相關(guān)的反壟斷法，以此從根本上消除高房價的隱患。房地產(chǎn)商還通過土地的壟斷和價格的控制來侵害消費者的利益，據(jù)統(tǒng)計，2005年，我國購置土地面積總量為38210萬平方米，完成開發(fā)面積僅占同期土地購置面積的54％，大量的土地被開發(fā)商掌握，加大了土地調(diào)控的矛盾，增加了房地產(chǎn)開發(fā)商壟斷房價的空間。部分房地產(chǎn)開發(fā)商為了追求高利潤，通過提高住房檔次，囤積居奇等方式提高房價，利用信息不充分的市場缺陷，通過各種形式抬高房價，致使一些大城市的房價大大超過了它實際具有的價值。
　　
　?。ㄋ模┓康禺a(chǎn)市場外資涌入
　　在預(yù)期人民幣升值和美元大幅度貶值的情況下，國際著名投資銀行、房地產(chǎn)資金和房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛涌入中國，大量資本的進(jìn)入無疑加快了我國房價的上漲和扭曲。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計資料統(tǒng)計，去年外資僅投在中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場中的收租物業(yè)金額總數(shù)就超過40億美元。由于這些外資來自于市場化程度較高的國家和具有房地產(chǎn)炒作經(jīng)驗的國家及地區(qū)，因此他們操作的手法更兇猛。不論是國外資本以投資為主還是以自住需要為主，其雄厚的資金實力都會對我國居民的正常消費帶來較大沖擊。特別是以一定規(guī)模資金運作來炒房，更會擾亂市場正常秩序，拉動消費市場出現(xiàn)非理性投資與消費浪潮。
　　
　?。ㄎ澹┓康禺a(chǎn)企業(yè)囤積土地
　　一年前，開始實施的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施中，將囤積土地和炒買炒賣等投機行為，作為重點打擊和整治的對象。然而統(tǒng)計表明：我國相當(dāng)部分的房地產(chǎn)開發(fā)商在宏觀調(diào)控過程中，仍在繼續(xù)加大土地儲備力度。土地價格與房地產(chǎn)商的土地儲備數(shù)量是影響住房消費心理的兩個重要因素，但長期以來，開發(fā)商獲取土地的價格和擁有土地的數(shù)量，在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)被視為“秘密”，消費者要得到這些關(guān)鍵數(shù)據(jù)是一件天大的難事，目前我國各大城市公布的土地價格數(shù)據(jù)都只有基準(zhǔn)地價，消費者要知道具體樓盤的地價是很難做到的。至于各房地產(chǎn)商的土地儲備量甚至連相關(guān)的政府部門都很難掌握到準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)商大肆囤積土地的原因只有一個，就是在他們的算盤上，土地成本于開發(fā)收益相比實在微不足道。房地產(chǎn)商之所以敢于和能夠大量囤積土地的原因比較復(fù)雜，但主要不外乎三點：其一是部分地方領(lǐng)導(dǎo)過分倚重房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的拉動作用，在指導(dǎo)思想上存在著偏差。其二是政府部門中少數(shù)手中握有土地審批大權(quán)的人以權(quán)謀私，為獲取個人利益而損害國家利益。其三是銀行信貸的管理不善，使得房地產(chǎn)開發(fā)商很容易的就可以將短缺的資金通過貸款來換得大量的土地儲備。如果房地產(chǎn)開發(fā)商囤積土地的行為不從根本上得到解決，房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控和房價的理性回歸就將前功盡棄，因此政府各有關(guān)部門的責(zé)任人，應(yīng)切實負(fù)起責(zé)任，真正做到嚴(yán)把土地、信貸和人情這三道閘門。抑制房地產(chǎn)商通過囤積土地和炒買炒賣的投機行為來進(jìn)一步提高住房的價格和吹大房地產(chǎn)的泡沫。
　　
　　二、“國六條”出臺后我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢
　　
　　這次國務(wù)院的再次重拳出擊，有針對性地提出促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的“國六條”，將進(jìn)一步搞好房地產(chǎn)市場的引導(dǎo)和調(diào)控，堅持落實和完善住房改革的配套政策，積極調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，努力引導(dǎo)合理消費，促進(jìn)和確保房地產(chǎn)市場的健康和有序發(fā)展。
　　
　　
　　（一）“國六條”的相關(guān)“實施細(xì)則”已經(jīng)出臺
　　為了認(rèn)真貫徹國務(wù)院調(diào)控房地產(chǎn)的專題會議精神，將“國六條”的各項政策措施落到實處，國務(wù)院出臺了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》作為“國六條”的實施保證。這次為“國六條”頒布的相關(guān)“實施細(xì)則”：其一是要求各級城市近期經(jīng)濟適用房建設(shè)目標(biāo)9月底前公布;其二是今后新建的單套面積90平方米以下住房必須占項目總面積七成以上；其三是消費者購房不足5年轉(zhuǎn)讓需交全額營業(yè)稅；其四是房地產(chǎn)開發(fā)商控制3年以上商品房不得作為貸款抵押物；其五是消費者購房90平方米以下自住房首付仍為20％；其六是各級城市規(guī)劃的居住用地供應(yīng)量七成用于中低價位中小套型；其七是房地產(chǎn)開發(fā)商獲取的土地若閑置2年將被收回使用權(quán)；其八是各地城市年內(nèi)須為低收入居民建立廉租住房制度；其九是捂盤惜售囤積房源的房地產(chǎn)開發(fā)商可能被吊銷執(zhí)照；其十是積極發(fā)展住房二級市場和房屋租賃市場；其十一是政府職能部門要定期公布市場供求和房價情況；其十二是政府監(jiān)管部門將嚴(yán)肅處理誤導(dǎo)消費預(yù)期行為等。
　　
　　 （二）“國六條”調(diào)控不采取一刀切的方法
　　“國六條”與以往的調(diào)控政策相比，目標(biāo)更明確，措施更細(xì)致，針對性更強化，而調(diào)節(jié)方法也從過去的土地和金融兩個領(lǐng)域擴大到運用更多綜合手段。對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，新的調(diào)控政策的影響將會作用于兩大方面：其一是有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，這既有可能是在部分房地產(chǎn)市場過熱地區(qū)提高個人貸款首付比例，從而影響開發(fā)商的資金回籠速度，也更可能進(jìn)一步迫使開發(fā)商盡快加大市場供應(yīng)，謀求資金鏈的安全。其二是打擊囤積土地、房源和抑制哄抬房價，迫使開發(fā)商加快開發(fā)，已囤積的土地從囤積變成建房來增加市場供應(yīng)。同時，再通過房地產(chǎn)市場信息的透明化調(diào)控，令部分房地產(chǎn)開發(fā)商哄抬房價的伎倆無法實施?！皣鶙l”在調(diào)整住房結(jié)構(gòu)方面，除再次強調(diào)“切實調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)”以外，更要求各地政府“提出具體比例要求”使調(diào)控方案從工作建議逐漸演變成實施措施。土地方面，也從去年的“制止炒賣土地行為”擴充為“制止囤積土地行為”充分顯示對于土地調(diào)控重點的轉(zhuǎn)變，擴大土地利用率，增加房屋供應(yīng)量，將成為平抑房價的重要手段，金融方面，根據(jù)不同地區(qū)和不同房價進(jìn)行分類的房貸風(fēng)險控制，對投資購房和購買第二套住房實行高比例的住房貸款發(fā)放，并努力通過控制動拆遷規(guī)模，鼓勵二手房市場建設(shè)等各種途徑來解決住房的供需矛盾和控制房價的非理性上漲。
　　
　?。ㄈ皣鶙l”的各項配套政策適時推出
　　“國六條”推出后，各省市和各部門還將根據(jù)國務(wù)院會議精神，結(jié)合各自的實際情況，出臺相應(yīng)的配套政策，這正是“國六條”能否充分發(fā)揮調(diào)控作用的關(guān)鍵?！皣鶙l”提出了要加快城鎮(zhèn)廉租住房、經(jīng)濟適用住房等中低檔住房的供應(yīng)，并從信貸、控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度等方面抑制需求，這些對癥下藥的政策與措施必然會影響地方政府的政績，因此，必須將穩(wěn)定房價與政府部門的年度政績考核相結(jié)合，同時要調(diào)整中央于地方的事權(quán)與財權(quán)，給地方各級政府行使事權(quán)提供相應(yīng)的財力保障。但是這些涉及到政府職能的界定，行政體制的轉(zhuǎn)變和稅收制度以及轉(zhuǎn)移支付等問題，必須通過相關(guān)政府部門制定配套政策來規(guī)范。
　　
　?。ㄋ模皣鶙l”實施后金融業(yè)提高風(fēng)險權(quán)重有保有壓
　　銀監(jiān)會在“國六條”推出后，針對確保我國房地產(chǎn)業(yè)的健康和持續(xù)發(fā)展提出了有針對性的“提高風(fēng)險權(quán)重有保有壓”的“銀六條”。對于個人抵押房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險權(quán)重維持50%不變，對于其他類較高風(fēng)險的房地產(chǎn)貸款，可由目前的100％提高到150％至200％，以提高風(fēng)險貸款的資本占用，通過資本的管理，限制銀行房地產(chǎn)開發(fā)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展。監(jiān)管層和銀行尤為看重的是“嚴(yán)格區(qū)分房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住宅消費