禹晉永：思路決定出路

張希靜

在緊鑼密鼓的地產(chǎn)宏觀調(diào)控之下，禹晉永一口氣在北京拿下了上萬畝土地。他認(rèn)為，任何成功最初就是一個思路，任何失敗最初也是一個思路。

[人物檔案·禹晉永]

1982年，從部隊轉(zhuǎn)業(yè)，被分配到公安局做秘書；

1992年，出任土地開發(fā)公司總經(jīng)理；

2000年，收購凱愛，成立凱愛置業(yè)有限公司并任董事長兼首席執(zhí)行官；

2004年12月，與黃光裕共同組建“國美置業(yè)”；

2006年5月，任中國世代投資有限公司總裁。

有這樣一個故事，甲乙丙三個推銷員到廟里賣梳子。甲推銷員到廟里一看，都是光頭的和尚，誰也用不著梳頭，只好無功而返。乙推銷員到廟里對和尚們說，用梳子刮頭皮可以促進(jìn)血液循環(huán)，健腦益智，對研習(xí)佛法有強(qiáng)記博覽之效。于是，他賣掉了十幾把梳子。丙推銷員到了廟里，對主持說，善男信女們磕頭之后頭發(fā)會亂，如果每個香案上都擺上幾把梳子，讓他們磕頭之后能夠梳理好頭發(fā)，既體現(xiàn)了和尚的關(guān)心，又使善男信女們不會蓬頭垢面，對佛不敬，豈不善哉?于是他賣掉了上百把梳子。

任何成功最初就是一個思路，任何失敗最初也是一個思路。上面故事中，甲乙丙三人去做的是同樣一件事情，但為什么會得到截然不同的結(jié)果，就是因為不同的人有不同的思路。

“思路”是指一個人做事情的思維和發(fā)展的眼光，它決定了個人成就的大小。所以，思路決定出路，創(chuàng)新推動發(fā)展。在逆境和困境中，有思路就有出路；在順境中，有思路才有更大的發(fā)展。

國美置業(yè)初試拳腳

2005年，禹晉永使其“資本地產(chǎn)”概念在與黃光裕共同打造的“國美置業(yè)”這個平臺上得到了充分的演繹。在禹晉永把“資本地產(chǎn)概念”引進(jìn)“國美”的同時，也把他的管理理念帶進(jìn)了“國美”。

“國美置業(yè)”在成立短短兩個月的時間里，就斥巨資8億元競得豐臺園科技總部核心商務(wù)區(qū)兩塊公建地，面積達(dá)35萬平方米。一個月之后，又在“摘牌新聞發(fā)布會”上宣布，將“斥資30億，打造全球最大的高科技體驗中心”其雄厚的資金實力和吸引眼球的“高科技體驗中心”震撼京城?！皣乐脴I(yè)”以8億元摘牌豐臺地塊，成為業(yè)界的黑馬。也正是在這一年，在胡潤的財富排行榜上，國美集團(tuán)的黃光裕蟬聯(lián)了2005年的中國首富，理由是他在北京房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上取得了不俗的進(jìn)展。

“國美集團(tuán)在資本運(yùn)營上頻頻出手，收購中關(guān)村股份、控股中關(guān)村建設(shè)，無不與“資本地產(chǎn)”的思路有著密不可分的關(guān)聯(lián)?！睒I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這種思路還將延續(xù)在國美集團(tuán)的步伐中。

我們不去議論禹晉永撤出國美的原因，我們關(guān)注更多的是事實。現(xiàn)在一個無可爭議的事實是：“國美”確實在走“資本地產(chǎn)”運(yùn)作的道路。從這點上說，禹晉永倡導(dǎo)的“資本地產(chǎn)”已經(jīng)開始見效。

目前，除了“國美”和禹晉永所帶領(lǐng)的“中國世代”舞動著“資本地產(chǎn)”大旗外，禹晉永告訴記者，“萬達(dá)”、“順馳”、“富力”、“合生創(chuàng)展”、“珠江”等地產(chǎn)公司，都是采用“資本地產(chǎn)”的概念做大的，而不是靠地產(chǎn)本身做大的。但禹晉永非常堅定地強(qiáng)調(diào)：“無論他們怎么做，‘資本地產(chǎn)的源頭還是在我這里。”

“資本地產(chǎn)”獨特思路

“人最大的敵人是自己，事業(yè)上最大的敵人是思路?！庇頃x永這樣對記者說。

關(guān)于“資本地產(chǎn)”的思路，不少媒體有這樣的報道：“資本地產(chǎn)是指將資產(chǎn)權(quán)益化，將權(quán)益資本化，再將資本市場化，資產(chǎn)權(quán)益化——資本化——市場化，最后增加了資產(chǎn)。”這樣的說法讓人一頭霧水。

到底“資本地產(chǎn)”是一個什么樣的獨特思路?禹晉永十分耐心地解釋。他指出，那些報道只是說了“資本地產(chǎn)”思路的一部分，完整的“資本地產(chǎn)”循環(huán)模式包括了六個環(huán)節(jié)。第一環(huán)節(jié)是項目資產(chǎn)化，項目只是一個概念，項目要資產(chǎn)化即把項目物理化。換言之，把概念中的項目變成實實在在看得見摸得著的東西，第二個環(huán)節(jié)是資產(chǎn)權(quán)益化，就是要把資產(chǎn)部分盡可能地變成完全由自己支配的權(quán)益即資產(chǎn)權(quán)益化，第三個環(huán)節(jié)是權(quán)益資本化，即把自己的權(quán)益用來進(jìn)行投資而不是消費(fèi)，或在原有基礎(chǔ)上擴(kuò)大投資規(guī)模，這種投資不是拿別人的錢，也不是向銀行借錢，而是用自己的權(quán)益去投資。這種投資的過程就是權(quán)益資本化的過程，第四個環(huán)節(jié)是資本市場化，這里所說的市場是個大市場和初級市場的概念，資本市場化的過程就是用原始資本吸引其他資本的過程，比如：甲用1千萬注冊成立了A公司，后來乙向A公司入股500萬元或者從甲處受讓500萬股份。經(jīng)過資本市場化過程后，甲在A公司的權(quán)益雖然沒有增加，但A公司的總資本擴(kuò)大了；第五個環(huán)節(jié)是市場證券化，第六個環(huán)節(jié)是循環(huán)后的項目資產(chǎn)化，此時，看似和第一環(huán)節(jié)類似，但實質(zhì)上已由最初的項目資產(chǎn)化變?yōu)橐粋€升級版的項目資產(chǎn)化過程了。

這樣，從第一個環(huán)節(jié)到第六個環(huán)節(jié)再回到第一個環(huán)節(jié)，如此形成一個經(jīng)濟(jì)循環(huán)，后一個循環(huán)是前一個循環(huán)的一次升級。當(dāng)然，從其中第二、第三、第四、第五個環(huán)節(jié)中的任何一個環(huán)節(jié)都可以直接回到第一環(huán)節(jié)，從時間上是快些，但層級上和規(guī)模上遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如經(jīng)過六個環(huán)節(jié)循環(huán)所帶來的利益。

“資本地產(chǎn)”思路與傳統(tǒng)的地產(chǎn)公司思路又有什么不同?記者追問禹晉永。他這樣回答，絕大部分傳統(tǒng)的地產(chǎn)公司的經(jīng)營模式主要走了上面的前三個環(huán)節(jié)就回到第一個環(huán)節(jié)了，后面的三個環(huán)節(jié)他們幾乎沒有涉及。

是傳統(tǒng)地產(chǎn)公司沒有認(rèn)識到“資本地產(chǎn)”的理念?記者繼續(xù)追問禹晉永。他搖了搖頭，做了這樣一個估計，有五分之三的人是沒有認(rèn)識到這個理念，只有五分之二的人對這個理念有所認(rèn)識，可認(rèn)識到這個理念的五分之二中又有二分之一的人不敢去做，敢去做的二分之一中又有失敗的，所以成功的就少之又少了!“金字塔的塔底永遠(yuǎn)也高不過塔尖，能做塔尖的畢竟是稀少的”，禹晉永淡淡地笑了笑。

“資本地產(chǎn)”魔方

業(yè)界有這樣的言論，認(rèn)為“中國世代”只是“國美置業(yè)”的翻版。記者問及禹晉永是否贊成這個觀點時，他這樣的回答，“國美置業(yè)”本來就是他一手打造的，不存在翻不翻版的問題，何況“國美置業(yè)”只是他“資本地產(chǎn)”理念最初的練兵，而現(xiàn)在的“中國世代”已是“資本地產(chǎn)”理念的升級版了。具體升級內(nèi)容，他說會像國美置業(yè)一樣，等他用“升級版的資本地產(chǎn)”理念試驗的項目成功以后才會公之于眾。一方面原因是不想說得太多，先做出實事再說，一方面原因是避免有些人一邊通過媒體免費(fèi)學(xué)習(xí)他的理念還一邊罵他。

當(dāng)記者和禹晉永談起業(yè)界對他“資本地產(chǎn)”理念的質(zhì)疑時，他反倒顯得神情自若，沒有絲毫的憤怒。他微笑著對記者說：“對我來講，無論別人怎么說甚至謾罵，我都不會生氣，我不會浪費(fèi)精力來在乎這些。我只管我們做的事情一件比一件好，我只管我們做的項目一個比一個成功，我只管我們的業(yè)務(wù)越做越大?！币驗?，禹晉永深深明白把說過的話落到實處，比無謂的辯白來得更實際和更有說服力。

拿了上萬畝的土地，是自己開發(fā)還是轉(zhuǎn)售?禹晉永的回答是自己開發(fā)。要開發(fā)這樣大規(guī)模的土地，是否有資金壓力?他表示，他的資金不是從銀行貸款來的而是來自于資本市場，對他來說算不上壓力。

他進(jìn)一步解釋道，“中國世代”是要在二級市場進(jìn)行大規(guī)模的低端住宅開發(fā)，并且以小戶型、低價格、高品質(zhì)的住宅為主要開發(fā)路線。將來在二級市場的開發(fā)構(gòu)想是，售價不高于政府限價，實行微利的開發(fā)模式。

為了使廣大居民能夠買到物超所值的房子，也為了在低端市場把“中國世代”打造成知名品牌。禹晉永提出了一個驚人的構(gòu)想，就是以開發(fā)商做擔(dān)保，引進(jìn)商業(yè)銀行來為老百姓買房支付10％的首付，解決現(xiàn)在政策關(guān)于90平米以上的住房其首付要交30％的問題。這就意味著，老百姓仍可以只首付20％就能買到稱心如意的房子。

禹晉永把低端住宅開發(fā)稱之為“低端產(chǎn)品”，而把資本市場稱之為“高端產(chǎn)品”。他的如意算盤是，通過低端市場塑造一個強(qiáng)勢品牌，然后用這種強(qiáng)勢品牌刺激高端的資本市場，最后在資本市場上獲取最大的利潤，將來也可能利用高端市場的利潤來補(bǔ)充低端市場的住宅開發(fā)，禹晉永把整個運(yùn)作過程稱之為“大經(jīng)濟(jì)循環(huán)”。

積沙成塔，集腋成裘。哪一座金字塔能用—塊石頭砌成?但思路可以決定出路，布局可以決定結(jié)局?！爸袊来钡牟季植艅倓傞_始!他們的夢想并沒有被莫名質(zhì)疑的狂沙覆蓋。禹晉永正從容不迫、氣定神閑地帶領(lǐng)著他的團(tuán)隊續(xù)寫著外人一知半解的“資本地產(chǎn)”夢想。