房地產(chǎn)業(yè)步入良性循環(huán)

肖元真

經(jīng)歷了2005年這一房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)折年的洗禮，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫得到擠壓，房地產(chǎn)企業(yè)的頭腦得以清醒，越來(lái)越多的房地產(chǎn)商和業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這輪房地產(chǎn)調(diào)控的積極效應(yīng)已在日益顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入了總體平穩(wěn)的可控階段。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心的一項(xiàng)研究表明：大多數(shù)的跨國(guó)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)仍然看好未來(lái)3年我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景以及房地產(chǎn)市場(chǎng)，而繼北京、上海之后，一些二線城市正逐漸成為新的投資熱點(diǎn)。在受訪的跨國(guó)企業(yè)和知名企業(yè)中，近70%的金融機(jī)構(gòu)都對(duì)我國(guó)未來(lái)3年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景及房地產(chǎn)市場(chǎng)看好，其中60%認(rèn)為樓市還會(huì)上漲。而從投資意向來(lái)看，首選的城市還是北京、上海，但同時(shí)一些經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的沿海城市或內(nèi)陸城市，比如天津、深圳、南京、武漢等城市也得到了國(guó)際投資機(jī)構(gòu)和企業(yè)相當(dāng)?shù)年P(guān)注。從他們感興趣的城市分布來(lái)看，在一線城市獲得成功經(jīng)驗(yàn)以后向二線城市轉(zhuǎn)移將是未來(lái)投資發(fā)展的趨勢(shì)。

房地產(chǎn)發(fā)展的新導(dǎo)向

我國(guó)將加大中小戶型商品房供地

2006年國(guó)土資源部繼續(xù)嚴(yán)把土地“閘門”，進(jìn)一步增強(qiáng)參與宏觀調(diào)控的針對(duì)性和有效性。為進(jìn)一步的穩(wěn)定房?jī)r(jià)，國(guó)家將繼續(xù)加大對(duì)中小戶型、中低價(jià)位商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的土地供應(yīng)，同時(shí)將繼續(xù)做好各地開(kāi)發(fā)區(qū)清理整頓的相關(guān)工作，鞏固土地市場(chǎng)治理整頓成果，把國(guó)家初步確定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)繼續(xù)控制在2005年從緊的水平上。國(guó)家將加強(qiáng)土地市場(chǎng)運(yùn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，加大對(duì)中小戶型、中低價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的土地供應(yīng)，嚴(yán)格控制大戶型、低密度高檔住宅土地供應(yīng)，繼續(xù)停止別墅類用地的土地供應(yīng)。對(duì)新出現(xiàn)的“以租代征”擅自將農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的行為，國(guó)土資源部已明令堅(jiān)決予以制止。

我國(guó)將規(guī)范土地出讓合同和程序

國(guó)土資源部在2006年繼續(xù)完善國(guó)有土地使用權(quán)出讓的細(xì)化規(guī)定，考慮將土地后期開(kāi)發(fā)的時(shí)間進(jìn)度等寫(xiě)入合同，以防止開(kāi)發(fā)商囤積土地。國(guó)土資源部的有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)在2005年地博會(huì)上就明確指出：國(guó)有土地使用權(quán)出讓制度依舊需要完善，還有一些程序性的深入要求需要繼續(xù)細(xì)化規(guī)定，比方說(shuō)招賣應(yīng)該做哪些程序和到什么程度，掛牌要做哪些程序，簽訂出讓合同應(yīng)該是哪些內(nèi)容和條款，特別是考慮將出讓土地的后期開(kāi)發(fā)進(jìn)度要求這個(gè)時(shí)間表都一一寫(xiě)進(jìn)出讓合同里面，進(jìn)一步完善國(guó)有土地出讓制度，進(jìn)一步完善和規(guī)范我國(guó)的土地開(kāi)發(fā)。

銀行業(yè)放寬房貸業(yè)務(wù)的同時(shí)加大房貸罰息

2006年銀行業(yè)為了發(fā)展和經(jīng)營(yíng)的需要已加大對(duì)誠(chéng)信度高和項(xiàng)目符合市場(chǎng)需求房地產(chǎn)商的貸款規(guī)模，對(duì)誠(chéng)信度和還款能力強(qiáng)的商品房購(gòu)買者也將加大房貸的投資比率和提高消費(fèi)者購(gòu)買時(shí)的貸款比例。而與此同時(shí)，2006年銀行業(yè)將上調(diào)房貸罰息的利率，逾期不還將實(shí)行“利滾利”的計(jì)息。目前，各大銀行新一年的房貸罰息利率大都已出臺(tái)，利率水平都相應(yīng)上調(diào)，部分銀行甚至采取了“利滾利”計(jì)息。按照央行規(guī)定：銀行個(gè)人房貸新老客戶的貸款逾期罰息均要調(diào)整，由現(xiàn)行按日0.21‰計(jì)收利息改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收30%至50元。各商業(yè)銀行可在規(guī)定的范圍內(nèi)自主浮動(dòng)罰息利率。銀行業(yè)實(shí)施新政策時(shí)，多數(shù)銀行將采取加收30%的辦法，但對(duì)于有多次不還款記錄的惡意欠款后，銀行將個(gè)別實(shí)行加收50%的上限。

我國(guó)將推出《住宅性能評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》

建設(shè)部從2006年3月1日開(kāi)始實(shí)施國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的《住宅性能評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》。該國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)適用于我國(guó)城鎮(zhèn)新建和改建住宅的各項(xiàng)相關(guān)的性能評(píng)定，而不是單純的評(píng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)，反映的是住宅的綜合性能水平，體現(xiàn)了新時(shí)期我國(guó)的節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水和節(jié)材等的產(chǎn)業(yè)技術(shù)政策等，《住宅性能評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》中，住宅性能分為適用性能、環(huán)境性能、經(jīng)濟(jì)性能、安全性能、耐久性能等五個(gè)方面。根據(jù)綜合性能高低，將住宅分為A、B兩個(gè)級(jí)別，A級(jí)住宅是執(zhí)行了現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)且性能好的住宅，B級(jí)住宅是執(zhí)行了現(xiàn)行國(guó)家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，但性能達(dá)不到A級(jí)的住宅。

房地產(chǎn)發(fā)展的新措施

新的一年里我國(guó)各省市又有一批針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)和金融方面的新政策和新措施推出，這些根據(jù)宏觀調(diào)控發(fā)展和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變化所推出的各項(xiàng)政策和措施，仍將會(huì)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)產(chǎn)生影響。

北京實(shí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商清出制

北京市制定根據(jù)宏觀調(diào)控的大環(huán)境制定出了新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程，今后一年內(nèi)沒(méi)有新的開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)以及出現(xiàn)房屋面積縮水、入住時(shí)間延后等問(wèn)題的開(kāi)發(fā)商，將被清除出北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)。為保護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益，對(duì)那些沒(méi)有開(kāi)發(fā)實(shí)力，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中沒(méi)有業(yè)績(jī)、違反程序、以次充好，面積縮水、欺騙欺詐，和情節(jié)嚴(yán)重的開(kāi)發(fā)商將取消企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。與此同時(shí)，北京市將對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，建立科學(xué)合理的資質(zhì)升降級(jí)制度，通過(guò)動(dòng)態(tài)管理，伏勝劣汰，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的素質(zhì)和經(jīng)營(yíng)管理的水平。在明確良好經(jīng)營(yíng)行為和不良經(jīng)營(yíng)行為標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，進(jìn)一步完善“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用檔案系統(tǒng)”，通過(guò)信用檔案公示，開(kāi)發(fā)企業(yè)的良好經(jīng)營(yíng)行為和不良經(jīng)營(yíng)行為均記入企業(yè)信用檔案。

上海推出公積金管理新條例

在上海已實(shí)行達(dá)10年之久的《上海市住房公積金條例》已被2006年1月1日開(kāi)始實(shí)施的《上海市住房公積金管理若干規(guī)定》所替代。新規(guī)定大大放寬了公積金的提取條件，除償還購(gòu)房貸款本息，職工有下列情況之一的，也可向市公積金管理中心申請(qǐng)?zhí)崛”救俗》抗e金帳戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額：一是購(gòu)買、建造、翻建、大修自住的住房；二是離休、退休的；三是大部分或者完全喪失勞動(dòng)能力、并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系的；四是出境定居的；五是房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的。對(duì)家庭生活困難職工提取公積金也做出具體的規(guī)定。另外，上海城鎮(zhèn)個(gè)體工商戶及雇用人員，自由職業(yè)者也可開(kāi)始繳存、提取和使用住房公積金。

江蘇實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房管理新規(guī)則

日前結(jié)束的江蘇省經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)工作會(huì)議上公布了該省既將推出的《經(jīng)濟(jì)適用房管理實(shí)施細(xì)則》。該實(shí)施細(xì)則明確規(guī)定：經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)用地應(yīng)實(shí)行行政劃撥，也可以在預(yù)先合理確定售價(jià)的前提下，采用“招標(biāo)、拍買和掛牌”的方式供應(yīng)，具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)常住戶口（含符合當(dāng)?shù)匕仓脳l件的軍人）的無(wú)房或住房不達(dá)標(biāo)的中低收入家庭可以購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)濟(jì)適用房在取得所有權(quán)證、土地使用權(quán)證5年后可上市出售，出售時(shí)按屆時(shí)同地段普通商品房與經(jīng)濟(jì)適用房差價(jià)的50%向政府交納土地出讓金等收益。

廣州轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)開(kāi)始征收個(gè)人所得稅

廣州市地稅局對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)征收個(gè)人所得稅出臺(tái)了補(bǔ)充文件，并于2006年1月1日起實(shí)施。該文件規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓自有房產(chǎn)繳納個(gè)人所得稅的征收方法分為據(jù)實(shí)征收和核定征收兩種。如果納稅人能夠提供合法、有效的售房、購(gòu)房合同和房產(chǎn)原值憑證等證明材料的，可根據(jù)稅法的規(guī)定按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目據(jù)實(shí)征收個(gè)人所得稅。實(shí)行所實(shí)征收方法的，個(gè)人轉(zhuǎn)讓除已購(gòu)公有住房以外的其他自有住房，以一次轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入額減除房產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按20%稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。應(yīng)納稅所得額=復(fù)次轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入額—房產(chǎn)原值—合理費(fèi)用；應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×20%。廣州地稅表示：個(gè)人在轉(zhuǎn)讓自有房產(chǎn)過(guò)程中通過(guò)低報(bào)、瞞報(bào)成交價(jià)格等虛假申報(bào)方式進(jìn)行偷稅的，或者房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、其他單位和個(gè)人教唆、協(xié)助他人偷稅的，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)將根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行處罰，罰款最高可達(dá)5倍。

深圳再推四項(xiàng)措施控制樓市

以深圳、珠海為代表的珠三角地區(qū)的樓市近期突然地出現(xiàn)飆升行情。為打擊炒作風(fēng)氣，深圳國(guó)土局日前出臺(tái)了4項(xiàng)措施調(diào)控樓市，并于2006年1月1日起實(shí)施。4項(xiàng)措施具體為：房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)必須從國(guó)土網(wǎng)站下載統(tǒng)一文本，商品房項(xiàng)目必須全部即時(shí)上網(wǎng)公開(kāi)銷售，新開(kāi)樓盤不得“提前登記、集中開(kāi)盤，分期銷售”，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得代理銷售尚未辦理房地產(chǎn)證的二手房。深圳樓市此次“飆升行情”，很大原因是深圳一些開(kāi)發(fā)商采取“提前登記、集中開(kāi)盤、分期銷售”的售房模式，客觀上制造了緊張氣氛，加劇了買房者的弱勢(shì)地位，從而引起局部地區(qū)供不應(yīng)求的現(xiàn)象。此次新規(guī)定第三條要求，商品房項(xiàng)目取得預(yù)售許可證后，必須全部即時(shí)上網(wǎng)公開(kāi)銷售。該市國(guó)土局公示系統(tǒng)中待售的房源，開(kāi)發(fā)商不得無(wú)故拒絕銷售，“提前登記、集中開(kāi)盤、分期銷售”的售房模式被徹底“封殺”。