上?！巴朔俊?/h1>
2006-01-01 00:00:00唐嫣
中國(guó)報(bào)道 2006年1期
天有不測(cè)風(fēng)云，曾經(jīng)通宵達(dá)旦“排隊(duì)團(tuán)購(gòu)”的上海樓市遭遇了“排隊(duì)團(tuán)退”。2005年11月23日，位列上海地產(chǎn)十強(qiáng)的大華集團(tuán)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)“水岸藍(lán)橋”的51名業(yè)主，將一份聯(lián)名解約書(shū)遞交給開(kāi)發(fā)商、貸款銀行和貸款擔(dān)保公司，強(qiáng)烈要求退房，并聲明集體停止償還房貸的那一刻起，“達(dá)安春之聲”、“金沙雅苑”、中邦風(fēng)雅頌、萬(wàn)科藍(lán)山小城也將采取如許措施……“退房風(fēng)潮”此起彼伏，上海越來(lái)越多的預(yù)售房買(mǎi)房人開(kāi)始采取群體性退房或拒收行動(dòng)——而其中的主力，就是去年3月份前已有房產(chǎn)售出、3月份后仍有后續(xù)供應(yīng)——橫跨樓市調(diào)控周期的項(xiàng)目。
與此相對(duì)，開(kāi)發(fā)商們卻大多不肯割肉，一個(gè)房主賠10萬(wàn)，100個(gè)房主那可就是1000萬(wàn)，這可不是每個(gè)開(kāi)發(fā)商，尤其是原先那些沒(méi)有資本墊底、只靠預(yù)售款來(lái)周轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)商們吃得消的。更何況，雙方是簽了購(gòu)房合同的?！八端{(lán)橋”的業(yè)主還算是幸運(yùn)的，其補(bǔ)充條款第三條有如下內(nèi)容：“若乙方因自身原因提出解除合同，乙方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為總房?jī)r(jià)款的3％，并承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切相關(guān)費(fèi)用?！爆F(xiàn)在這51名業(yè)主就是按照這一條款要求退房，而對(duì)于其他一些項(xiàng)目的購(gòu)房者，簽訂的合同里卻沒(méi)有這一條，于是憤怒的業(yè)主們開(kāi)始尋找小區(qū)布局不合理，房屋質(zhì)量等問(wèn)題要求退房，開(kāi)發(fā)商自然可以以合同為由拒絕退房，于是這些退房者們的要求就變得合情，但不合理。不少開(kāi)發(fā)商在遭遇索賠之后，悄然提高了違約金比例，如達(dá)安春之聲就把比例從5％上調(diào)到了10％。而越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始延請(qǐng)法律顧問(wèn)完善預(yù)售條款，規(guī)避退房紛擾。
老百姓頭疼，開(kāi)發(fā)商頭疼，銀行自然也得頭疼，由于銀行貸款利率與民間貸款利率相差懸殊，開(kāi)發(fā)商和老百姓大都從銀行那里貸款。僅是截至2004年4月，投資到中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的8800億元，銀行貸款就占了7200億。而在全國(guó)金融機(jī)構(gòu)的17萬(wàn)億人民幣貸款中，超過(guò)50％以上的貸款都是以房產(chǎn)作抵押的?，F(xiàn)在房?jī)r(jià)一跌，不少人家徒四壁，就剩下了跌破底價(jià)的房子能賠給銀行。說(shuō)起來(lái)這房子，只要不再賣(mài)出去換成錢(qián)，留在身邊還可以等升值，那也就罷了，可還有些人當(dāng)初鉆了貸款某些環(huán)節(jié)的空子，拿了別人的身份證去申貸，現(xiàn)在虧了，人就跑了，銀行可不管這些，就找合同上寫(xiě)的人要錢(qián)，換成你，你會(huì)還么?上海某律師行律師表示，銀行壞賬率節(jié)節(jié)高升的同時(shí)，事務(wù)所受理的有關(guān)房地產(chǎn)的糾紛也日漸增多。
人人都坐不住，政府也開(kāi)始“感到不安”。據(jù)悉，一份旨在化解“未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)可能出現(xiàn)”的社會(huì)性風(fēng)險(xiǎn)的報(bào)告——《上海市房地產(chǎn)行業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)實(shí)證研究報(bào)告》，已于近日由上海市政府法制辦、上海市高級(jí)人民法院、上海市仲裁委員會(huì)三方起草完畢。這份報(bào)告將被送到有關(guān)部門(mén)，對(duì)未來(lái)可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)提供法律分析和建議。
地產(chǎn)泡沫：“紙上富翁”
一直飆升著的房?jī)r(jià)，怎么說(shuō)跌就跌了?又怎么一跌就跌得那么慘呢?
“不幸”而又“幸運(yùn)”的周先生怎么也想不通：“我有個(gè)朋友專(zhuān)門(mén)炒房產(chǎn)的，炒了好幾年了，車(chē)啊房啊的一樣不缺，幾年前我終于耐不住，在他的建議下買(mǎi)了一塊鄉(xiāng)下的地皮，才5萬(wàn)，聽(tīng)說(shuō)再以前才3萬(wàn)，看著便宜，我就買(mǎi)了，這是一小塊湖，要造房得打樁什么的，所以加了3萬(wàn)，就是一塊地8萬(wàn)，房子造起來(lái)了，還沒(méi)裝修，花了30多萬(wàn)吧。結(jié)果這兩年行情看漲，眼瞅著我這棟房?jī)r(jià)錢(qián)日升月漲，最高的時(shí)候到了130萬(wàn)，錢(qián)雖然沒(méi)到手，可我心里那個(gè)樂(lè)啊，即便是個(gè)‘紙上富翁’，那也是個(gè)富翁啊。于是我再接再厲，以這棟房子作抵押，貸款買(mǎi)了間門(mén)面搞出租，誰(shuí)知道上海房?jī)r(jià)突然就開(kāi)始跌了，我忙不迭的出手，門(mén)面房這一筆就賺了3000，而鄉(xiāng)下那棟房子，一下子降到了60萬(wàn)，我就是想不通，怎么能的跌那么多呢?”
這一切源于2005年5月11日國(guó)務(wù)院辦公廳向有關(guān)部門(mén)轉(zhuǎn)發(fā)了由中央七部委聯(lián)合出臺(tái)的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》。國(guó)家要求各地區(qū)、各部門(mén)把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大、價(jià)格上漲幅度過(guò)快等問(wèn)題，作為當(dāng)前加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)。
由此，一度高燒不退的上海樓市終于開(kāi)始了自1998年來(lái)勢(shì)頭最為迅猛的下挫和調(diào)整。
百姓、開(kāi)發(fā)商、銀行、投資客……在房?jī)r(jià)下跌之前誰(shuí)都覺(jué)得樓市還要景氣很久：上海的土地越來(lái)越少，房?jī)r(jià)沒(méi)那么容易跌。這個(gè)時(shí)候，如果有人能夠回頭看看，看看中國(guó)房改25年來(lái)經(jīng)歷的風(fēng)風(fēng)雨雨，也許就能得到些許警示：
1992年，國(guó)家的土地批租審批權(quán)下放后，一陣短暫而高漲的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱潮席卷中國(guó)，當(dāng)年全國(guó)房地產(chǎn)投資的增速達(dá)到了117．6％，商品房的銷(xiāo)售面積增速也達(dá)到了50％以上；而全國(guó)商品房的開(kāi)發(fā)投資額同比增長(zhǎng)143．5％，新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)136％，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司接近兩萬(wàn)家。
1993年，全國(guó)出現(xiàn)嚴(yán)重通貨膨脹，與前次因工業(yè)消費(fèi)品價(jià)格放開(kāi)而產(chǎn)生的通貨膨脹不同，這次的成因是價(jià)格的市場(chǎng)化改革。而糧食、石油、電力、鋼材、鐵路運(yùn)費(fèi)等產(chǎn)品價(jià)格猛烈上調(diào)的根源就在于1992年至1993年內(nèi)地異乎尋常的房地產(chǎn)投資熱潮。
而1997年對(duì)內(nèi)地二百多個(gè)大中小城市的調(diào)查顯示，平均的房?jī)r(jià)收入比為6．4倍，與國(guó)際上公認(rèn)的衡量購(gòu)房承受能力指標(biāo)的正常值——3至6倍相差懸殊，顯然，房改在某種意義上已然誤人歧途。
上海房市從2001年開(kāi)始就急驟上揚(yáng)，2002年每平方米均價(jià)4010元，到了2003年已為5118元，漲幅為21％。經(jīng)濟(jì)學(xué)家開(kāi)始擔(dān)心地產(chǎn)泡沫的來(lái)臨，但是對(duì)這樣的擔(dān)心無(wú)人過(guò)問(wèn)。
2003年，上海首度超越北京成為中國(guó)內(nèi)地房?jī)r(jià)最貴的城市，并且以24．2％的速度迅猛上漲。
2003年至今，上海相對(duì)其它城市更快的發(fā)展步伐開(kāi)始讓越來(lái)越多的土地升值，房?jī)r(jià)一路上揚(yáng)的同時(shí)有越來(lái)越多的人前來(lái)投資，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始囤積居奇，或者單純炒賣(mài)地皮。而銀行在貸款方面則開(kāi)始放松審批、降低首付，甚至虛假貸款。一手房最高貸款額從7成升至8成，優(yōu)惠措施多多——信貸政策過(guò)度支撐了開(kāi)發(fā)商囤地囤房的能力，也支撐了購(gòu)房者的支付能力。由于沒(méi)有出臺(tái)房地產(chǎn)稅及調(diào)節(jié)炒房利潤(rùn)的稅制，持房成本太低，炒房利潤(rùn)太大，縱容了投機(jī)和囤積房地產(chǎn)的行為。
炒房客們則普遍有一種“紙上富翁”的心態(tài)，總覺(jué)得房子那是實(shí)實(shí)在在的，買(mǎi)了房，眼看著行情一天天看漲，今天30萬(wàn)，明天就60萬(wàn)了，房?jī)r(jià)即便是跌，能跌到哪里去呢?于是就想方設(shè)法弄錢(qián)買(mǎi)房，滿足了自己住的要求，還要滿足自己賺的要求，上海就有人一下子貸款7000萬(wàn)，買(mǎi)了128套房，留著，不賣(mài)，等升值?？梢哉f(shuō)，除了那些囤積居奇的開(kāi)發(fā)商，炒房客們也在房?jī)r(jià)飛升的過(guò)程中“出錢(qián)出力”。
結(jié)果就是，人人都在幫忙把泡沫吹大，卻沒(méi)有多少人意識(shí)到自己正在泡沫里邊打滾。
如何擠掉泡沫?
歸結(jié)這次的退房風(fēng)波，無(wú)疑要?dú)w結(jié)到房地產(chǎn)過(guò)熱，而歸結(jié)房地產(chǎn)過(guò)熱的原因，除去中國(guó)特殊的國(guó)情(房改25年卻成果甚微，積弊重重)，離不開(kāi)以下幾點(diǎn)：
首先，政府方面，土地調(diào)控不力，緊縮銀根，造成房源偏緊。
其次，投資者盲目跟風(fēng)，房產(chǎn)商囤積居奇。
最后，銀行在貸款方面放松審批，降低首付，也做高房?jī)r(jià)，甚至虛假貸款，違規(guī)操作。
那么要擠掉泡沫，就是要嚴(yán)防以上情況的發(fā)生么?事實(shí)卻要復(fù)雜得多。
最簡(jiǎn)單直接的方法無(wú)非是增加土地供應(yīng)量，物以稀為貴，物不稀自然也就不貴了，可是這卻不是你我可以說(shuō)了算的。中國(guó)的人均土地?fù)碛辛可伲鞘潜娝苤?，而相?duì)于房?jī)r(jià)偏高，政府更怕的是房款收不回。所以土地供應(yīng)量只會(huì)少不會(huì)多。一位上海市市民李先生向記者表示，現(xiàn)在政府原則上已經(jīng)不允許建造單棟小別墅了，因?yàn)樘速M(fèi)土地資源，要造也只能造聯(lián)體或者復(fù)合式的了。
打擊投機(jī)這一塊也不好操作。上海一買(mǎi)房者曾一天跑了5個(gè)樓盤(pán)卻都被告知無(wú)房可售，后監(jiān)察部門(mén)發(fā)現(xiàn)不少樓盤(pán)都有一些“大戶(hù)”一次買(mǎi)進(jìn)幾十套甚至上百套房，而向開(kāi)發(fā)商要求看文件時(shí)卻發(fā)現(xiàn)不少個(gè)人信息欄明顯是隨意填之，比如身份證號(hào)是123456789等等，包括后來(lái)還有人專(zhuān)門(mén)雇傭民工排隊(duì)買(mǎi)房，加上一些炒房客的加入，這一切都造成了上海樓市有價(jià)無(wú)市。正所謂無(wú)奸不商，打擊投機(jī)只能治標(biāo)，不能治本。那么就得靠宏觀調(diào)控，緊縮銀根了。
然而這一招其實(shí)不能常用。宏觀調(diào)控和銀根緊縮，這是一把雙刃劍，現(xiàn)在的市場(chǎng)受到房?jī)r(jià)下跌，退房風(fēng)波的影響還沒(méi)有完全顯現(xiàn)，但是裝潢類(lèi)產(chǎn)品銷(xiāo)售已經(jīng)明顯變清淡了，也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)下調(diào)之后，生產(chǎn)品的價(jià)格也會(huì)下調(diào)，這對(duì)于規(guī)范國(guó)內(nèi)市場(chǎng)是件好事。但房?jī)r(jià)一下跌，必然會(huì)引起不少社會(huì)問(wèn)題，尤其對(duì)于那些在房?jī)r(jià)巔峰之時(shí)，從投資者手中接過(guò)代表著最多風(fēng)險(xiǎn)的最后一棒的買(mǎi)房者而言，他們顯然是最大的受害者也是最沒(méi)有能力承受經(jīng)濟(jì)壓力的群體。而對(duì)于銀行，前期的大規(guī)模放貸過(guò)后很快將要面臨的就是越來(lái)越多的不良貸款。這一切都需要時(shí)間來(lái)慢慢消化，而究竟需要多少時(shí)間?實(shí)在難以估計(jì)。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家易憲容先生指出：“中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控之所以困難，就在于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)要挾著整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)。一方面，如果大陸房地產(chǎn)崩盤(pán)，整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)就可能發(fā)生危機(jī)。如20世紀(jì)90年代的日本與臺(tái)灣，1997年后的香港，房地產(chǎn)出現(xiàn)問(wèn)題，整個(gè)經(jīng)濟(jì)都進(jìn)入了衰退期。另一方面，如果大陸房地產(chǎn)業(yè)不調(diào)整，同樣面臨著巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榫湍壳皝?lái)看，基本上整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)都?xì)w結(jié)在國(guó)內(nèi)銀行體系上，無(wú)論是房地產(chǎn)企業(yè)還是個(gè)人住房消費(fèi)信貸都是如此。如果讓房地產(chǎn)泡沫任意吹大，破滅不可避免，而最后承擔(dān)泡沫破滅的只能是國(guó)內(nèi)各銀行及整個(gè)社會(huì)?！?/p>
所以現(xiàn)在政府要做的，應(yīng)該是借上海退樓，房?jī)r(jià)下調(diào)這個(gè)契機(jī)，進(jìn)行全國(guó)范圍的真正本質(zhì)上的房改，最根本的就是土地交易公開(kāi)化。2002年7月，國(guó)土資源部就曾有明文規(guī)定：“經(jīng)營(yíng)性土地必須掛牌拍賣(mài)，不能采用協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式”，這樣的規(guī)定雖然出臺(tái)，但是執(zhí)行的力度顯然不夠。
因此，政府應(yīng)該加強(qiáng)規(guī)定的實(shí)施力度，并開(kāi)放民間投資渠道，讓民間資本更多地參與國(guó)家壟斷行業(yè)，推行有利于土地市場(chǎng)化的政策。比如，使得土地更多地通過(guò)公開(kāi)拍賣(mài)而不是協(xié)議轉(zhuǎn)讓出售。
其次，政府除了提供相應(yīng)的市場(chǎng)規(guī)則，還要向社會(huì)與民眾提供更多更科學(xué)更權(quán)威的信息。就這次房地產(chǎn)風(fēng)波而言，為什么最后接手的是最沒(méi)有經(jīng)濟(jì)承受能力的民眾而不是開(kāi)發(fā)商?關(guān)鍵就在于大家在同樣的市場(chǎng)中不能得到同樣的信息，這種情況下，民間資本要真正參與市場(chǎng)顯然阻力重重。
而在宏觀上，政府需要對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行一定的規(guī)劃，“安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏”一一為低收入階層制定優(yōu)惠政策，保證合理的廉租房用地，這是一個(gè)為民辦事的政府必須保證的事，也是整個(gè)房市，乃至整個(gè)社會(huì)安定的前提。
誠(chéng)如美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家?jiàn)W爾森所言：一個(gè)市場(chǎng)擴(kuò)展型的政府，它的基本職能是為市場(chǎng)提供制度規(guī)則，清楚地界定產(chǎn)權(quán)、保證合約有效履行及保護(hù)個(gè)人財(cái)產(chǎn)不受到掠奪。這是整個(gè)社會(huì)繁榮的關(guān)鍵一一而中國(guó)政府現(xiàn)在要做的，就是努力向市場(chǎng)擴(kuò)展型政府轉(zhuǎn)變。
天有不測(cè)風(fēng)云，曾經(jīng)通宵達(dá)旦“排隊(duì)團(tuán)購(gòu)”的上海樓市遭遇了“排隊(duì)團(tuán)退”。2005年11月23日，位列上海地產(chǎn)十強(qiáng)的大華集團(tuán)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)“水岸藍(lán)橋”的51名業(yè)主，將一份聯(lián)名解約書(shū)遞交給開(kāi)發(fā)商、貸款銀行和貸款擔(dān)保公司，強(qiáng)烈要求退房，并聲明集體停止償還房貸的那一刻起，“達(dá)安春之聲”、“金沙雅苑”、中邦風(fēng)雅頌、萬(wàn)科藍(lán)山小城也將采取如許措施……“退房風(fēng)潮”此起彼伏，上海越來(lái)越多的預(yù)售房買(mǎi)房人開(kāi)始采取群體性退房或拒收行動(dòng)——而其中的主力，就是去年3月份前已有房產(chǎn)售出、3月份后仍有后續(xù)供應(yīng)——橫跨樓市調(diào)控周期的項(xiàng)目。
與此相對(duì)，開(kāi)發(fā)商們卻大多不肯割肉，一個(gè)房主賠10萬(wàn)，100個(gè)房主那可就是1000萬(wàn)，這可不是每個(gè)開(kāi)發(fā)商，尤其是原先那些沒(méi)有資本墊底、只靠預(yù)售款來(lái)周轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)商們吃得消的。更何況，雙方是簽了購(gòu)房合同的?！八端{(lán)橋”的業(yè)主還算是幸運(yùn)的，其補(bǔ)充條款第三條有如下內(nèi)容：“若乙方因自身原因提出解除合同，乙方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為總房?jī)r(jià)款的3％，并承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切相關(guān)費(fèi)用?！爆F(xiàn)在這51名業(yè)主就是按照這一條款要求退房，而對(duì)于其他一些項(xiàng)目的購(gòu)房者，簽訂的合同里卻沒(méi)有這一條，于是憤怒的業(yè)主們開(kāi)始尋找小區(qū)布局不合理，房屋質(zhì)量等問(wèn)題要求退房，開(kāi)發(fā)商自然可以以合同為由拒絕退房，于是這些退房者們的要求就變得合情，但不合理。不少開(kāi)發(fā)商在遭遇索賠之后，悄然提高了違約金比例，如達(dá)安春之聲就把比例從5％上調(diào)到了10％。而越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始延請(qǐng)法律顧問(wèn)完善預(yù)售條款，規(guī)避退房紛擾。
老百姓頭疼，開(kāi)發(fā)商頭疼，銀行自然也得頭疼，由于銀行貸款利率與民間貸款利率相差懸殊，開(kāi)發(fā)商和老百姓大都從銀行那里貸款。僅是截至2004年4月，投資到中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的8800億元，銀行貸款就占了7200億。而在全國(guó)金融機(jī)構(gòu)的17萬(wàn)億人民幣貸款中，超過(guò)50％以上的貸款都是以房產(chǎn)作抵押的?，F(xiàn)在房?jī)r(jià)一跌，不少人家徒四壁，就剩下了跌破底價(jià)的房子能賠給銀行。說(shuō)起來(lái)這房子，只要不再賣(mài)出去換成錢(qián)，留在身邊還可以等升值，那也就罷了，可還有些人當(dāng)初鉆了貸款某些環(huán)節(jié)的空子，拿了別人的身份證去申貸，現(xiàn)在虧了，人就跑了，銀行可不管這些，就找合同上寫(xiě)的人要錢(qián)，換成你，你會(huì)還么?上海某律師行律師表示，銀行壞賬率節(jié)節(jié)高升的同時(shí)，事務(wù)所受理的有關(guān)房地產(chǎn)的糾紛也日漸增多。
人人都坐不住，政府也開(kāi)始“感到不安”。據(jù)悉，一份旨在化解“未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)可能出現(xiàn)”的社會(huì)性風(fēng)險(xiǎn)的報(bào)告——《上海市房地產(chǎn)行業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)實(shí)證研究報(bào)告》，已于近日由上海市政府法制辦、上海市高級(jí)人民法院、上海市仲裁委員會(huì)三方起草完畢。這份報(bào)告將被送到有關(guān)部門(mén)，對(duì)未來(lái)可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)提供法律分析和建議。
地產(chǎn)泡沫：“紙上富翁”
一直飆升著的房?jī)r(jià)，怎么說(shuō)跌就跌了?又怎么一跌就跌得那么慘呢?
“不幸”而又“幸運(yùn)”的周先生怎么也想不通：“我有個(gè)朋友專(zhuān)門(mén)炒房產(chǎn)的，炒了好幾年了，車(chē)啊房啊的一樣不缺，幾年前我終于耐不住，在他的建議下買(mǎi)了一塊鄉(xiāng)下的地皮，才5萬(wàn)，聽(tīng)說(shuō)再以前才3萬(wàn)，看著便宜，我就買(mǎi)了，這是一小塊湖，要造房得打樁什么的，所以加了3萬(wàn)，就是一塊地8萬(wàn)，房子造起來(lái)了，還沒(méi)裝修，花了30多萬(wàn)吧。結(jié)果這兩年行情看漲，眼瞅著我這棟房?jī)r(jià)錢(qián)日升月漲，最高的時(shí)候到了130萬(wàn)，錢(qián)雖然沒(méi)到手，可我心里那個(gè)樂(lè)啊，即便是個(gè)‘紙上富翁’，那也是個(gè)富翁啊。于是我再接再厲，以這棟房子作抵押，貸款買(mǎi)了間門(mén)面搞出租，誰(shuí)知道上海房?jī)r(jià)突然就開(kāi)始跌了，我忙不迭的出手，門(mén)面房這一筆就賺了3000，而鄉(xiāng)下那棟房子，一下子降到了60萬(wàn)，我就是想不通，怎么能的跌那么多呢?”
這一切源于2005年5月11日國(guó)務(wù)院辦公廳向有關(guān)部門(mén)轉(zhuǎn)發(fā)了由中央七部委聯(lián)合出臺(tái)的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》。國(guó)家要求各地區(qū)、各部門(mén)把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大、價(jià)格上漲幅度過(guò)快等問(wèn)題，作為當(dāng)前加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)。
由此，一度高燒不退的上海樓市終于開(kāi)始了自1998年來(lái)勢(shì)頭最為迅猛的下挫和調(diào)整。
百姓、開(kāi)發(fā)商、銀行、投資客……在房?jī)r(jià)下跌之前誰(shuí)都覺(jué)得樓市還要景氣很久：上海的土地越來(lái)越少，房?jī)r(jià)沒(méi)那么容易跌。這個(gè)時(shí)候，如果有人能夠回頭看看，看看中國(guó)房改25年來(lái)經(jīng)歷的風(fēng)風(fēng)雨雨，也許就能得到些許警示：
1992年，國(guó)家的土地批租審批權(quán)下放后，一陣短暫而高漲的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱潮席卷中國(guó)，當(dāng)年全國(guó)房地產(chǎn)投資的增速達(dá)到了117．6％，商品房的銷(xiāo)售面積增速也達(dá)到了50％以上；而全國(guó)商品房的開(kāi)發(fā)投資額同比增長(zhǎng)143．5％，新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)136％，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司接近兩萬(wàn)家。
1993年，全國(guó)出現(xiàn)嚴(yán)重通貨膨脹，與前次因工業(yè)消費(fèi)品價(jià)格放開(kāi)而產(chǎn)生的通貨膨脹不同，這次的成因是價(jià)格的市場(chǎng)化改革。而糧食、石油、電力、鋼材、鐵路運(yùn)費(fèi)等產(chǎn)品價(jià)格猛烈上調(diào)的根源就在于1992年至1993年內(nèi)地異乎尋常的房地產(chǎn)投資熱潮。
而1997年對(duì)內(nèi)地二百多個(gè)大中小城市的調(diào)查顯示，平均的房?jī)r(jià)收入比為6．4倍，與國(guó)際上公認(rèn)的衡量購(gòu)房承受能力指標(biāo)的正常值——3至6倍相差懸殊，顯然，房改在某種意義上已然誤人歧途。
上海房市從2001年開(kāi)始就急驟上揚(yáng)，2002年每平方米均價(jià)4010元，到了2003年已為5118元，漲幅為21％。經(jīng)濟(jì)學(xué)家開(kāi)始擔(dān)心地產(chǎn)泡沫的來(lái)臨，但是對(duì)這樣的擔(dān)心無(wú)人過(guò)問(wèn)。
2003年，上海首度超越北京成為中國(guó)內(nèi)地房?jī)r(jià)最貴的城市，并且以24．2％的速度迅猛上漲。
2003年至今，上海相對(duì)其它城市更快的發(fā)展步伐開(kāi)始讓越來(lái)越多的土地升值，房?jī)r(jià)一路上揚(yáng)的同時(shí)有越來(lái)越多的人前來(lái)投資，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始囤積居奇，或者單純炒賣(mài)地皮。而銀行在貸款方面則開(kāi)始放松審批、降低首付，甚至虛假貸款。一手房最高貸款額從7成升至8成，優(yōu)惠措施多多——信貸政策過(guò)度支撐了開(kāi)發(fā)商囤地囤房的能力，也支撐了購(gòu)房者的支付能力。由于沒(méi)有出臺(tái)房地產(chǎn)稅及調(diào)節(jié)炒房利潤(rùn)的稅制，持房成本太低，炒房利潤(rùn)太大，縱容了投機(jī)和囤積房地產(chǎn)的行為。
炒房客們則普遍有一種“紙上富翁”的心態(tài)，總覺(jué)得房子那是實(shí)實(shí)在在的，買(mǎi)了房，眼看著行情一天天看漲，今天30萬(wàn)，明天就60萬(wàn)了，房?jī)r(jià)即便是跌，能跌到哪里去呢?于是就想方設(shè)法弄錢(qián)買(mǎi)房，滿足了自己住的要求，還要滿足自己賺的要求，上海就有人一下子貸款7000萬(wàn)，買(mǎi)了128套房，留著，不賣(mài)，等升值?？梢哉f(shuō)，除了那些囤積居奇的開(kāi)發(fā)商，炒房客們也在房?jī)r(jià)飛升的過(guò)程中“出錢(qián)出力”。
結(jié)果就是，人人都在幫忙把泡沫吹大，卻沒(méi)有多少人意識(shí)到自己正在泡沫里邊打滾。
如何擠掉泡沫?
歸結(jié)這次的退房風(fēng)波，無(wú)疑要?dú)w結(jié)到房地產(chǎn)過(guò)熱，而歸結(jié)房地產(chǎn)過(guò)熱的原因，除去中國(guó)特殊的國(guó)情(房改25年卻成果甚微，積弊重重)，離不開(kāi)以下幾點(diǎn)：
首先，政府方面，土地調(diào)控不力，緊縮銀根，造成房源偏緊。
其次，投資者盲目跟風(fēng)，房產(chǎn)商囤積居奇。
最后，銀行在貸款方面放松審批，降低首付，也做高房?jī)r(jià)，甚至虛假貸款，違規(guī)操作。
那么要擠掉泡沫，就是要嚴(yán)防以上情況的發(fā)生么?事實(shí)卻要復(fù)雜得多。
最簡(jiǎn)單直接的方法無(wú)非是增加土地供應(yīng)量，物以稀為貴，物不稀自然也就不貴了，可是這卻不是你我可以說(shuō)了算的。中國(guó)的人均土地?fù)碛辛可伲鞘潜娝苤?，而相?duì)于房?jī)r(jià)偏高，政府更怕的是房款收不回。所以土地供應(yīng)量只會(huì)少不會(huì)多。一位上海市市民李先生向記者表示，現(xiàn)在政府原則上已經(jīng)不允許建造單棟小別墅了，因?yàn)樘速M(fèi)土地資源，要造也只能造聯(lián)體或者復(fù)合式的了。
打擊投機(jī)這一塊也不好操作。上海一買(mǎi)房者曾一天跑了5個(gè)樓盤(pán)卻都被告知無(wú)房可售，后監(jiān)察部門(mén)發(fā)現(xiàn)不少樓盤(pán)都有一些“大戶(hù)”一次買(mǎi)進(jìn)幾十套甚至上百套房，而向開(kāi)發(fā)商要求看文件時(shí)卻發(fā)現(xiàn)不少個(gè)人信息欄明顯是隨意填之，比如身份證號(hào)是123456789等等，包括后來(lái)還有人專(zhuān)門(mén)雇傭民工排隊(duì)買(mǎi)房，加上一些炒房客的加入，這一切都造成了上海樓市有價(jià)無(wú)市。正所謂無(wú)奸不商，打擊投機(jī)只能治標(biāo)，不能治本。那么就得靠宏觀調(diào)控，緊縮銀根了。
然而這一招其實(shí)不能常用。宏觀調(diào)控和銀根緊縮，這是一把雙刃劍，現(xiàn)在的市場(chǎng)受到房?jī)r(jià)下跌，退房風(fēng)波的影響還沒(méi)有完全顯現(xiàn)，但是裝潢類(lèi)產(chǎn)品銷(xiāo)售已經(jīng)明顯變清淡了，也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)下調(diào)之后，生產(chǎn)品的價(jià)格也會(huì)下調(diào)，這對(duì)于規(guī)范國(guó)內(nèi)市場(chǎng)是件好事。但房?jī)r(jià)一下跌，必然會(huì)引起不少社會(huì)問(wèn)題，尤其對(duì)于那些在房?jī)r(jià)巔峰之時(shí)，從投資者手中接過(guò)代表著最多風(fēng)險(xiǎn)的最后一棒的買(mǎi)房者而言，他們顯然是最大的受害者也是最沒(méi)有能力承受經(jīng)濟(jì)壓力的群體。而對(duì)于銀行，前期的大規(guī)模放貸過(guò)后很快將要面臨的就是越來(lái)越多的不良貸款。這一切都需要時(shí)間來(lái)慢慢消化，而究竟需要多少時(shí)間?實(shí)在難以估計(jì)。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家易憲容先生指出：“中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控之所以困難，就在于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)要挾著整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)。一方面，如果大陸房地產(chǎn)崩盤(pán)，整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)就可能發(fā)生危機(jī)。如20世紀(jì)90年代的日本與臺(tái)灣，1997年后的香港，房地產(chǎn)出現(xiàn)問(wèn)題，整個(gè)經(jīng)濟(jì)都進(jìn)入了衰退期。另一方面，如果大陸房地產(chǎn)業(yè)不調(diào)整，同樣面臨著巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榫湍壳皝?lái)看，基本上整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)都?xì)w結(jié)在國(guó)內(nèi)銀行體系上，無(wú)論是房地產(chǎn)企業(yè)還是個(gè)人住房消費(fèi)信貸都是如此。如果讓房地產(chǎn)泡沫任意吹大，破滅不可避免，而最后承擔(dān)泡沫破滅的只能是國(guó)內(nèi)各銀行及整個(gè)社會(huì)?！?/p>
所以現(xiàn)在政府要做的，應(yīng)該是借上海退樓，房?jī)r(jià)下調(diào)這個(gè)契機(jī)，進(jìn)行全國(guó)范圍的真正本質(zhì)上的房改，最根本的就是土地交易公開(kāi)化。2002年7月，國(guó)土資源部就曾有明文規(guī)定：“經(jīng)營(yíng)性土地必須掛牌拍賣(mài)，不能采用協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式”，這樣的規(guī)定雖然出臺(tái)，但是執(zhí)行的力度顯然不夠。
因此，政府應(yīng)該加強(qiáng)規(guī)定的實(shí)施力度，并開(kāi)放民間投資渠道，讓民間資本更多地參與國(guó)家壟斷行業(yè)，推行有利于土地市場(chǎng)化的政策。比如，使得土地更多地通過(guò)公開(kāi)拍賣(mài)而不是協(xié)議轉(zhuǎn)讓出售。
其次，政府除了提供相應(yīng)的市場(chǎng)規(guī)則，還要向社會(huì)與民眾提供更多更科學(xué)更權(quán)威的信息。就這次房地產(chǎn)風(fēng)波而言，為什么最后接手的是最沒(méi)有經(jīng)濟(jì)承受能力的民眾而不是開(kāi)發(fā)商?關(guān)鍵就在于大家在同樣的市場(chǎng)中不能得到同樣的信息，這種情況下，民間資本要真正參與市場(chǎng)顯然阻力重重。
而在宏觀上，政府需要對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行一定的規(guī)劃，“安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏”一一為低收入階層制定優(yōu)惠政策，保證合理的廉租房用地，這是一個(gè)為民辦事的政府必須保證的事，也是整個(gè)房市，乃至整個(gè)社會(huì)安定的前提。
誠(chéng)如美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家?jiàn)W爾森所言：一個(gè)市場(chǎng)擴(kuò)展型的政府，它的基本職能是為市場(chǎng)提供制度規(guī)則，清楚地界定產(chǎn)權(quán)、保證合約有效履行及保護(hù)個(gè)人財(cái)產(chǎn)不受到掠奪。這是整個(gè)社會(huì)繁榮的關(guān)鍵一一而中國(guó)政府現(xiàn)在要做的，就是努力向市場(chǎng)擴(kuò)展型政府轉(zhuǎn)變。
