房貸加息 誤會(huì)重重

繼去年底宣布調(diào)高金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率后，3月16日央行又通過(guò)了新的房貸政策，調(diào)高了居民購(gòu)房貸款利率，這被許多人理所當(dāng)然地解釋為政府壓抑房?jī)r(jià)攀升的舉措，他們的著眼點(diǎn)主要是購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)增加、購(gòu)房欲望受挫、房?jī)r(jià)下跌以及部分業(yè)主可能變成“負(fù)資產(chǎn)人士”等話題。但我認(rèn)為，事情得顛倒過(guò)來(lái)看。

我的一位親戚，看到加息的消息，便打來(lái)長(zhǎng)途電話問(wèn)：“我看好的房子還買(mǎi)不買(mǎi)？”我回答：“你只打算買(mǎi)一個(gè)單元，而不是兩萬(wàn)個(gè)單元，太具體的選擇，我沒(méi)法比你看得準(zhǔn)。但說(shuō)到加息，你不應(yīng)受那小數(shù)點(diǎn)后的利率增幅影響。這好比冬天來(lái)了，棉衣價(jià)格比夏天時(shí)貴，你是索性不買(mǎi)棉衣了，還是趕緊買(mǎi)呢？”

許多人都有一個(gè)自上而下的誤會(huì)：房?jī)r(jià)之所以“偏高”，是有人故意“炒”起來(lái)的，而為了壓抑“過(guò)高”的房?jī)r(jià)，就必須要“加息”；“加息”能夠有效地平息“炒風(fēng)”和壓抑房?jī)r(jià)，而房?jī)r(jià)下跌引發(fā)的后果則喜憂參半—喜的是中低收入階層更容易買(mǎi)房置業(yè)，憂的是已經(jīng)成為業(yè)主的人將承受房屋價(jià)值的貶損，成為負(fù)資產(chǎn)人士。事實(shí)上，這層層推理中的每一步都是錯(cuò)的。

首先，房?jī)r(jià)攀升不是“炒”的結(jié)果。有人想炒，就能炒起來(lái)嗎？要是這樣，市場(chǎng)狀態(tài)完全以個(gè)人動(dòng)機(jī)為轉(zhuǎn)移，那還有什么市場(chǎng)規(guī)律可言？最近幾年來(lái)，大家都在預(yù)測(cè)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，其實(shí)猜中這個(gè)走勢(shì)并不難，難的是要把連貫的推理整理出來(lái)，并用事前或事后的事實(shí)來(lái)檢驗(yàn)。價(jià)格的升高和下降，都有它背后的規(guī)律。我們要研究現(xiàn)象背后不以人的動(dòng)機(jī)為轉(zhuǎn)移的經(jīng)濟(jì)力量，而不是見(jiàn)“漲”就說(shuō)“有人想抬”，見(jiàn)“跌”就說(shuō)“有人想壓”。

房?jī)r(jià)攀升的唯一原因，是供小于求；房?jī)r(jià)“過(guò)份”攀升的唯一原因，是過(guò)多的貨幣追逐過(guò)少的房屋，這就是通貨膨脹。沒(méi)有對(duì)房屋的真實(shí)需求，就不可能有房?jī)r(jià)的存在；市場(chǎng)中若沒(méi)有過(guò)多的貨幣，房?jī)r(jià)就不可能攀升過(guò)度。我以前曾說(shuō)過(guò)，中國(guó)目前仍處于通貨膨脹的上升期，而這一現(xiàn)象很大的一個(gè)成因，就是人民幣鉤緊美元的匯率制度從美國(guó)引入了通脹。

加息是通脹的自然后果。通脹先行，加息緊隨其后。沒(méi)有一個(gè)國(guó)家和地區(qū)，在通脹發(fā)生后不是一次次加息的；但同時(shí)，也沒(méi)有哪里的通脹，是可以靠加息來(lái)平息的。要平息通脹，只能從根子上入手，從貨幣供應(yīng)上卡斷過(guò)量的供給。在通脹環(huán)境下，加息顯然不能抑制市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)商品的追逐。雖然購(gòu)房者對(duì)加息有抱怨，因?yàn)橘?gòu)房的負(fù)擔(dān)不可避免地增加了，但只要市場(chǎng)上的房?jī)r(jià)仍然只漲不跌，人們很快就會(huì)醒悟過(guò)來(lái)：即使增付了利息，還是越早買(mǎi)房越合算。事實(shí)上，只要貨幣的過(guò)度供給不停止，這些貨幣流入市場(chǎng)，握著這些貨幣的人對(duì)房地產(chǎn)的加速追逐就不可能停止。

這意味著，那些看到央行加息就推測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格將要下降、中低收入階層將更容易置業(yè)的人們錯(cuò)了。央行加息，伴隨的結(jié)果不是房?jī)r(jià)下降，而是房?jī)r(jià)上升?，F(xiàn)在討論房?jī)r(jià)下跌的后果，還為時(shí)尚早；而增加“負(fù)資產(chǎn)人士”的可能性其實(shí)也不存在—買(mǎi)了樓的人，會(huì)看到自己的物業(yè)是在不斷升值的—這是通脹時(shí)期的一般現(xiàn)象。

微妙之處在于：盡管認(rèn)為房?jī)r(jià)是因“炒”而高的觀點(diǎn)是錯(cuò)的，認(rèn)為加息可以抑制房?jī)r(jià)的觀點(diǎn)是錯(cuò)的，認(rèn)為加息會(huì)產(chǎn)生“負(fù)資產(chǎn)人士”的觀點(diǎn)也是錯(cuò)的，但央行加息的舉措本身并不錯(cuò)—這是對(duì)市場(chǎng)變化和經(jīng)濟(jì)力量較量的合理反應(yīng)。這就像古代的神話—神話對(duì)雷電的解釋是錯(cuò)的，但人們因?yàn)橄嘈派裨挾?guī)避雷電的行為卻是對(duì)的。