房地產(chǎn)信托可以成為企業(yè)年金的投資工具

與國(guó)外企業(yè)年金基金重新熱衷于房地產(chǎn)投資、降低股票債券市場(chǎng)投資相反，中國(guó)的企業(yè)年金基金卻仍在加大對(duì)股票市場(chǎng)的投資，對(duì)由信托投資公司管理的、具有股票和債券優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品充耳不聞。

其實(shí)，中國(guó)目前的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品已經(jīng)開(kāi)始具備企業(yè)年金基金投資的基本條件，企業(yè)年金投資于房地產(chǎn)信托不僅具有可行性，而且具有必要性。

2004年企業(yè)年金投資收益率只有房地產(chǎn)信托產(chǎn)品平均收益率的54%

《企業(yè)年金管理試行辦法》（以下稱(chēng)《辦法》）第四十六條規(guī)定，企業(yè)年金基金財(cái)產(chǎn)的投資范圍，限于銀行存款、國(guó)債和其他具有良好流動(dòng)性的金融產(chǎn)品，包括短期債券回購(gòu)、信用等級(jí)在投資級(jí)以上的金融債和企業(yè)債、可轉(zhuǎn)換債、投資性保險(xiǎn)產(chǎn)品、證券投資基金、股票等。

當(dāng)前房地產(chǎn)信托產(chǎn)品具有其他金融產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)，完全滿(mǎn)足年金的要求，是年金基金理想的投資工具。從產(chǎn)品的收益率上看，目前房地產(chǎn)信托產(chǎn)品具有高于同類(lèi)金融產(chǎn)品的收益，能為企業(yè)年金基金的保值、增值提供保障。近四年來(lái)，中國(guó)資本市場(chǎng)與全球許多發(fā)展中國(guó)家的股市持續(xù)回升甚至屢創(chuàng)新高背道而馳。無(wú)論是三年、五年還是七年來(lái)的表現(xiàn)，內(nèi)地股市整體上處于全球股市漲幅排行榜的末尾。

2002年，保險(xiǎn)資金投資于證券投資基金的部分，由于證券市場(chǎng)整體低迷，全年收益率為-21.3%。2003年，一年期的國(guó)債和銀行存款收益率分別為1.86%和1.71%，而信托產(chǎn)品達(dá)4.01%；五年期國(guó)債和銀行存款收益率分別為2.33%和2.79%，企業(yè)債券為4%，而信托產(chǎn)品則高達(dá)4.8%。2004年基金管理公司從事證券投資的平均收益率為-12%，各類(lèi)上市公司的股息收益率平均約為2.25%，相當(dāng)于一年期定期存款。2004年房地產(chǎn)信托產(chǎn)品獲取了大大高于銀行存款、國(guó)債、股票和基金的實(shí)際收益。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年全國(guó)企業(yè)年金的投資收益為2.7%，僅相當(dāng)于2004信托投資公司信托產(chǎn)品年平均收益率4.66 %的57%。2004年全國(guó)信托投資公司共計(jì)發(fā)售信托產(chǎn)品327只，至2004年12月底，幾乎所有信托產(chǎn)品均達(dá)到了預(yù)期收益水平。而且房地產(chǎn)信托產(chǎn)品年均收益率更達(dá)到5%，由此推算，2004年全國(guó)企業(yè)年金的投資收益率只有房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的54%（圖9）。

信托產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)——

收益、流通性、市場(chǎng)容量、信息披露等特征能滿(mǎn)足企業(yè)年金的資產(chǎn)匹配要求

現(xiàn)有的房地產(chǎn)信托在確保收益率、控制風(fēng)險(xiǎn)方面采取了多種有效措施。而且隨著大量的監(jiān)管政策相繼出臺(tái)，信托機(jī)構(gòu)在嚴(yán)格的監(jiān)管中對(duì)信托產(chǎn)品都采取了各種控制風(fēng)險(xiǎn)的措施，包括財(cái)政支持、資產(chǎn)抵（質(zhì)）押、第三者擔(dān)保貸款保險(xiǎn)（保險(xiǎn)公司承擔(dān)可能的信用風(fēng)險(xiǎn)，保證到期貸款的本金安全和預(yù)定收益率）、銀行信譽(yù)（銀行承諾到期支付本金和收益或承諾到期回購(gòu)資產(chǎn)）、優(yōu)先/次級(jí)結(jié)構(gòu)（按照項(xiàng)目受償先后順序不同，使優(yōu)先受益權(quán)人的本息得到優(yōu)先保障）和發(fā)行公司自身的信譽(yù) （房地產(chǎn)項(xiàng)目在信托計(jì)劃到期后，若不能按期歸還信托資金，信托公司可以折價(jià)賣(mài)出房產(chǎn)、在一個(gè)信托計(jì)劃中綜合運(yùn)用多種風(fēng)險(xiǎn)控制措施），以及其它如信托受益權(quán)的轉(zhuǎn)讓、租金收益的收取等措施。很顯然，引入財(cái)政支持和銀行信譽(yù)的信托產(chǎn)品，是相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)最低的。很多信托產(chǎn)品的信用評(píng)級(jí)絕對(duì)不會(huì)低于投資級(jí)的債券。

房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的靈活設(shè)計(jì)和創(chuàng)新，也為企業(yè)年金的資產(chǎn)匹配創(chuàng)造了條件。從期限上來(lái)看，2004年信托產(chǎn)品主要還是集中在三個(gè)時(shí)點(diǎn)：1年期、2年期、3年期。這里所說(shuō)的“組合”是指同一個(gè)信托產(chǎn)品，在期限設(shè)置上可能有1年期、1.5年期、2年期、3年期等多種組合期限，有的一個(gè)信托產(chǎn)品，它有不同的期限，每個(gè)期限募集資金的規(guī)模、年預(yù)期收益率都各不相同，投資者可以根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇投資，增加了產(chǎn)品設(shè)計(jì)的靈活性。

應(yīng)當(dāng)注意的是，2004年更有推出存續(xù)期間長(zhǎng)達(dá)4年、5年、6年甚至更長(zhǎng)的超長(zhǎng)期信托產(chǎn)品，雖然發(fā)行數(shù)量不是很大，但一般這類(lèi)產(chǎn)品投向比較清晰，運(yùn)作方式主要集中在一部分股權(quán)投資和收益權(quán)轉(zhuǎn)讓的信托產(chǎn)品中，每個(gè)產(chǎn)品的年預(yù)期收益率幾乎都能達(dá)到5%以上。如新疆國(guó)投2004年10月發(fā)行的金福世貿(mào)廣場(chǎng)不動(dòng)產(chǎn)管理信托，期限為3-20年，預(yù)期年收益率可達(dá)8.1%。

從年金的產(chǎn)品線(xiàn)看，銀行存款和國(guó)債作為一種低風(fēng)險(xiǎn)、低收益的投資品種與基金、股票所具有的高風(fēng)險(xiǎn)、高收益形成了鮮明的對(duì)比，在二者之間，需要介入一種具有中風(fēng)險(xiǎn)、中收益的投資品種，與這些品種形成連續(xù)的、完善的產(chǎn)品線(xiàn)，只有這樣，企業(yè)年金基金才能根據(jù)不同的投資偏好，組合成不同風(fēng)險(xiǎn)收益連續(xù)的投資組合。房地產(chǎn)投資基金剛好滿(mǎn)足了年金的這一需求。

總之，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品靈活的產(chǎn)品期限設(shè)計(jì)和風(fēng)險(xiǎn)-收益特征明顯能滿(mǎn)足企業(yè)年金的匹配要求（圖10）。

從產(chǎn)品的流通性看，雖然目前房地產(chǎn)信托產(chǎn)品未能以基金形式在深滬交易所掛牌上市，

投資者不能實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的價(jià)格發(fā)現(xiàn)，但是房地產(chǎn)信托管理人采取了多種有利于產(chǎn)品流動(dòng)和變現(xiàn)的方式，如利用公司自有平臺(tái)、利用第三方交易平臺(tái)、信托合同銀行質(zhì)押貸款、股東提前贖回等?；谄髽I(yè)年金投資的長(zhǎng)期性和積累性，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品現(xiàn)有的流通方式不會(huì)低于保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的銀行定期協(xié)議存款，流動(dòng)性不應(yīng)成為年金組合投資的障礙。

從產(chǎn)品的市場(chǎng)容量看，經(jīng)過(guò)近3年的發(fā)展，信托公司的經(jīng)營(yíng)管理水準(zhǔn)和防風(fēng)險(xiǎn)能力有了很大提高，所開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品也能豐富多樣，完全能滿(mǎn)足企業(yè)年金的需求。房地產(chǎn)信托不僅有確定用途產(chǎn)品，而且也有不確定用途產(chǎn)品；既有投資于經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)品，也有投資于商業(yè)用房的產(chǎn)品；既有股權(quán)投資，又有債權(quán)融資，等等。到2004年底，各類(lèi)房地產(chǎn)信托共有近122.15億元的規(guī)模，完全能滿(mǎn)足企業(yè)年金目前規(guī)模500億元、《辦法》第四十九條關(guān)于“單個(gè)投資管理人管理的企業(yè)年金基金財(cái)產(chǎn)，投資于一家企業(yè)所發(fā)行的證券或單只證券投資基金，按市場(chǎng)價(jià)計(jì)算，不得超過(guò)該企業(yè)所發(fā)行證券或該基金份額的5%；也不得超過(guò)其管理的企業(yè)年金基金財(cái)產(chǎn)總值的10%\"的要求，也能滿(mǎn)足各類(lèi)收益和風(fēng)險(xiǎn)要求不同的年金需求。

從信息披露角度看，企業(yè)年金要求透明運(yùn)作，規(guī)范運(yùn)作?！掇k法》第五十九條規(guī)定，受托人、賬戶(hù)管理人、托管人和投資管理人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，每季結(jié)束10日內(nèi)和每年結(jié)束30日內(nèi)向有關(guān)當(dāng)事人報(bào)告企業(yè)年金基金管理情況，并對(duì)所報(bào)告內(nèi)容的真實(shí)性、完整性負(fù)責(zé)。2005年開(kāi)始實(shí)施的《信托投資公司信息披露管理辦法》和《信托投資公司集合資金信托信息披露管理辦法》，對(duì)有關(guān)信托機(jī)構(gòu)實(shí)行強(qiáng)制式信息披露的要求，這無(wú)疑有利于增強(qiáng)年金受益人的信心、約束信托公司的經(jīng)營(yíng)行為，促進(jìn)年金資產(chǎn)配置信托產(chǎn)品的決策。