上海經(jīng)濟房地產(chǎn)化

在金融不景氣、汽車不好銷、信息制造業(yè)外流的背景下，房地產(chǎn)越來越肩負著拉動上海經(jīng)濟增長的重任，越來越顯得一枝獨大。

沒有了房地產(chǎn)，上海GDP怎么達到雙位數(shù)的增長？

沒有了房地產(chǎn)，上海拿什么搞市政建設(shè)？

沒有了房地產(chǎn)，上海人的收入怎么提高？

房地產(chǎn)業(yè)趨于獨大

2004年4月底開始的宏觀調(diào)控似乎對上海的房地產(chǎn)只有極短暫的影響。幾個月后，各路資本又像著了魔一樣把錢投進上海的樓市，最近更發(fā)展至不問價錢、不作比較便將整棟樓買下的程度。這種瘋狂的行為也為來上海的農(nóng)民工找到了更為輕松的職業(yè)—替人排隊買樓，據(jù)說每晚的收入達100-200元。

上海的市中心樓價就是在這樣的催谷下每平方米突破了16000元，而一年前還只在萬元徘徊（圖1）。在2001年，上海只有4%的住宅售價超過8000元/平方米，2003年有16%，到今年第一季度，估計40%的住宅成交價格超過8000元/平方米（圖2），而新開樓盤成交價超過8000元/平方米的更多過50%。房價上漲之迅猛，在全世界也是罕見的。上海的房子已經(jīng)不是一般上海市民買得起的了。

同時，房地產(chǎn)越來越肩負著拉動上海經(jīng)濟增長的重任，越來越顯得一枝獨大。也許有人反駁，上海的房地產(chǎn)業(yè)增加值去年只占GDP的8.4%，信息產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、商貿(mào)流通業(yè)不僅都比它的貢獻要大，也在全國領(lǐng)先，信息和金融業(yè)更是上海市最為看重的行業(yè)。不錯，如果只橫向比較的話，2004年仍在上海六大支柱產(chǎn)業(yè)中居第四位的房地產(chǎn)業(yè)，確實還不到那么風(fēng)頭無兩的地步。但是如果歷史地看，房地產(chǎn)的增長速度就不能不叫人另眼相看了。

1999年，上海市中心的房價大約是現(xiàn)在的1/5-1/4，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重也在所有行業(yè)中排名第四，對GDP增長的貢獻率只有5.2%。其時，由于上海大舉進行金融業(yè)硬件建設(shè)，加上當(dāng)年中國股市大幅上漲，金融成了上海的第一支柱產(chǎn)業(yè)，對GDP增長的貢獻率超過14%，遠遠高于房地產(chǎn)對經(jīng)濟的貢獻（圖3-4）。

但隨著2000年福利購房政策取消，上海市政府開始通過退稅的方式來鼓勵市民購房，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價格開始了新一輪飆升。從2000年至2004年，上海住宅銷售均價從3326元上漲到6385元（圖5），幾近翻番。房地產(chǎn)業(yè)增加值也隨之水漲船高，2004年首度超過600億元。房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻，從5年前的8.8個百分點縮小到約1.5個百分點。當(dāng)然，中國金融業(yè)自身的躑躅不前與股市低迷促成了這種差距的縮小，但是，房地產(chǎn)業(yè)的繁榮興旺無疑是更重要的原因。與上海第一支柱產(chǎn)業(yè)信息產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻相比，房地產(chǎn)業(yè)與其之間的差距也縮小到不足3個百分點。

短短5年間，房地產(chǎn)業(yè)迅速拉近了與上海第一支柱產(chǎn)業(yè)之間的距離，充分反映了房地產(chǎn)發(fā)展的強勁動力。按照對GDP增長的貢獻率來排序，2003年房地產(chǎn)業(yè)的貢獻率為10.7%，排在汽車業(yè)、信息產(chǎn)業(yè)之后，居于第三位。

但從發(fā)展的趨勢來看，房地產(chǎn)業(yè)正成為拉動上海GDP增長的最大引擎。汽車產(chǎn)業(yè)經(jīng)過2003年非理性的瘋狂增長、2004年的價格戰(zhàn)與高庫存之后，已經(jīng)風(fēng)光不再。去年房地產(chǎn)業(yè)拉動GDP增長了13個百分點，其貢獻已經(jīng)超越了汽車產(chǎn)業(yè)。信息產(chǎn)業(yè)在2004年仍坐上海經(jīng)濟第一支柱產(chǎn)業(yè)的交椅。上海的信息產(chǎn)業(yè)多屬信息制造業(yè)，由于高地價推高了商務(wù)成本，使得大量制造企業(yè)遷出，其發(fā)展速度的放緩只是一個時間問題。

值得注意的是，房地產(chǎn)涉及許多關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，如鋼鐵、家電、家具、建材、中介、金融、室內(nèi)裝修等，其乘數(shù)效應(yīng)（或帶動系數(shù)）居各行業(yè)之首。如果以1.36的帶動系數(shù)計算，2004年房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)總共拉動上海GDP增長了19.5%，堪稱名副其實的上海第一產(chǎn)業(yè)。

金融不景氣、汽車不好銷、信息制造業(yè)外流，是房地產(chǎn)一枝獨大的背景。如此情況決定了上海市對房地產(chǎn)價格急升那種既恨又愛、欲拒還迎的心態(tài)。今天沒有了房地產(chǎn)，上海GDP怎么達到雙位數(shù)的增長？沒有了房地產(chǎn)，上海拿什么搞市政建設(shè)？沒有了房地產(chǎn)，上海人的收入怎么提高？聯(lián)想到近來上海市出臺的一系列打壓房價的舉措，著實令人捏一把汗。

房價高企誰失誰得

房價的急升使得目前房地產(chǎn)業(yè)在上海正趨于一枝獨大。但高企的房價對于經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展并無益處。

以上海目前的房價，本地居民已成了旁觀者。上海市房地局最近一次對于浦東兩年內(nèi)新建成商品房的摸底調(diào)查顯示，熱錢購買的比例接近50%。內(nèi)環(huán)以內(nèi)的新樓盤，熱錢購房的比例更普遍在80%以上。與上海市民必須居住在上海不同，熱錢的需求是建立在逐利而不是居住基礎(chǔ)上的。因此，一旦對于上海房地產(chǎn)的價格預(yù)期出現(xiàn)變化，熱錢可能在一夜之間消失，最后的接盤者依然是上海的本地居民，房價的調(diào)整幅度最終取決于本地居民的購買能力及購買欲望。

房價飆升對擁有房產(chǎn)的上海市民來講，當(dāng)然不是壞事—資產(chǎn)價格升值了，但是也未必是多么大的好事。不將住房賣出套現(xiàn)，升值的利潤不過是賬面上的。對于僅僅擁有一套住宅、必須住在上海的市民來說，財富還不是自己的，至少還沒有真正進到自己的錢包里。未見其利，卻先受其害。房價上漲帶動租金（尤其是商戶租金）的上漲，由此拉動服務(wù)業(yè)價格的上漲。這給上海市民帶來兩個困擾：一是房價上揚幅度遠超過工資增長幅度，帶來實際收入下降（表1）；二是租金、工資成本上升過快導(dǎo)致部分就業(yè)機會（尤其是低端的就業(yè)機會）流失。對于上海的經(jīng)濟長遠發(fā)展，過高的房價則會使制造業(yè)過早移出，對此后文會進一步闡述。

經(jīng)濟房地產(chǎn)化同時為上海的金融機構(gòu)帶來極高的風(fēng)險。中國人民銀行上海分行最新公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2004年底，上海市中資金融機構(gòu)累計增加個人住房貸款728億元，占全部新增貸款的54%，而且在新增的個人住房貸款中，中長期貸款增量的比例也高達48%。這里還不包括借給發(fā)展商的貸款?？梢韵胂褚坏┓績r下跌，可能帶來巨大的金融風(fēng)險。

其實，現(xiàn)在高房價的受益者只能是開發(fā)商和政府。以2003年拍賣成功的黃浦區(qū)144號街坊西塊土地為例，其土地價格為37509元，容積率為6 ，則地面價格達到6251元，再加上建安成本、配套成本、貸款利息、各種稅費等，估計其建成后成本約在11000元/平方米左右。而當(dāng)時，這個區(qū)域的平均房價還停留在10000元/平方米左右。這種狀況下，開發(fā)商想要賺錢，惟一的希望就寄托于日后上海房價保持每年20%以上的增長了?，F(xiàn)在看來，他們的愿望可以實現(xiàn)了，因為市中心的新盤均價已經(jīng)在16000元/平方米之上。

更何況房地產(chǎn)是財務(wù)杠桿比率最高的行業(yè)，項目投資中的絕大部分來自銀行貸款。雖然按2004年3月銀監(jiān)會發(fā)布的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》規(guī)定，開發(fā)商的自有資金比例不應(yīng)低于項目總投資的35%。但是據(jù)業(yè)內(nèi)權(quán)威人士透露，實際上開發(fā)商能拿出4%的自有資金來作開發(fā)已算不錯，一分資金不出空手套白狼的比比皆是。若以4%的自有資金計算，每個項目有20%的利潤率，對開發(fā)商而言即意味著500%的資本回報率。房地產(chǎn)業(yè)之吸引力，可見一斑。

對于政府而言，短期來看，由于房價高企，開發(fā)商為追逐暴利而趨之若鶩，無疑會增加政府的賣地收入（圖6），令其有充裕的資金加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，從而提升城市形象（附文二）。上海2003年的地價收入為約216億元，如果全部用于市政建設(shè)，就可以解決超過1/3的資金。但長遠來看，房價畸高不僅會提升當(dāng)?shù)氐诙a(chǎn)業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的經(jīng)營成本，造成擠出效應(yīng)，由房地產(chǎn)業(yè)拉動的經(jīng)濟增長，也會在房地產(chǎn)泡沫退卻后受到拖累。東京、香港在這方面都有前車之鑒。

附文一

萬科丁長峰:

上海地產(chǎn)界進入劣幣驅(qū)逐良幣階段

“開發(fā)商不需要在產(chǎn)品素質(zhì)上下很大功夫，就能獲得很好的業(yè)績，

這樣不僅令優(yōu)秀開發(fā)商的品牌、服務(wù)優(yōu)勢很難體現(xiàn)，還會減弱其提升產(chǎn)品素質(zhì)的動力?！?/p>

上海房價暴漲，普通市民供樓負擔(dān)急增，不僅引起上海市政府及央行的高度重視，日前相繼出臺了對炒樓者另外課稅、調(diào)高個人房貸利率等政策，就連一般人認(rèn)為是受益者的房地產(chǎn)開發(fā)商也心存憂慮。

賣樓容易減弱創(chuàng)新動力

上海萬科房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理丁長峰就直言：“我們并不希望上海的房價像現(xiàn)在這樣漲法，這樣，萬科的品牌優(yōu)勢、服務(wù)優(yōu)勢、質(zhì)量優(yōu)勢就很難體現(xiàn)出來了?！彼忉屨f，2000年前，開發(fā)商賣出一套房子往往需要一個月以上的時間，而購房者則基本上要在比較十幾個樓盤、幾乎所有親戚都看過房子之后才能決定是否購房。而現(xiàn)在，“上海不存在賣不出去的房子，我們的樓盤賣得好，別人也和我們一樣好，我沒什么可自豪的?！?/p>

2004年，上海萬科的銷售收入比2003年少了近6億元，但凈利潤卻高出4000萬元。這自然得益于上海去年房價的高速上漲。但房價高企也為上海萬科的管理帶來了新的問題：“現(xiàn)在每套房子都能獲得10倍以上的超額認(rèn)購，銷售人員不再為如何賣房擔(dān)心，設(shè)計部門也很難像以前那樣絞盡腦汁地工作，因為再爛的房子都有人買。”

更讓丁長峰擔(dān)憂的是，現(xiàn)在的上海房地產(chǎn)界已漸漸進入了一個劣幣驅(qū)逐良幣的階段。“開發(fā)商并不需要在產(chǎn)品素質(zhì)上下很大功夫，就能獲得很好的業(yè)績。而有些開發(fā)商花了很大的成本進行產(chǎn)品創(chuàng)新之后，卻發(fā)覺周邊非常一般的樓盤也能賣得很好，這樣也會減弱他們提升產(chǎn)品素質(zhì)的動力。”

因此，丁長峰認(rèn)為，如果上海房價急速上漲的態(tài)勢能夠得到平抑，萬科也能從中受益：“品牌優(yōu)勢能體現(xiàn)出來，地價會降低，人力資源上也能有個汰弱留強?！?/p>

公開土地供量有助平抑房價

丁長峰表示，萬科正為上海房地產(chǎn)的低谷作三方面的準(zhǔn)備：第一，保持穩(wěn)健的財務(wù)水平；第二，加強內(nèi)部的管理，調(diào)整員工心態(tài)；第三，將一部分利潤提出來用于提升產(chǎn)品品質(zhì)。

但他同時認(rèn)為，上海的房地產(chǎn)不會在今年迎來低谷?！吧虾Ｊ姓脱胄凶罱雠_的一些政策和利率調(diào)整還太過溫和，不可能真正地打壓房價。拿首付比例來說，上海去年基本上就沒有低于3成的首付了，最新的政策不過是在說法上更明確；多付的那些按揭利息相對于上海的房價也不過是九牛一毛?！彼Ｍ?，上海市今年能出臺更強有力的措施，比如進一步上浮首付比例，以有效打擊房地產(chǎn)投機。

而平抑房價更有效的方式，是政府能改革目前的土地供應(yīng)制度?！皩赡陜?nèi)的土地供應(yīng)規(guī)劃向社會公布，以便開發(fā)商能夠更有的放矢地進行投標(biāo)，而不是像現(xiàn)在這樣，因為不清楚未來什么時候才會有下一塊土地被拍賣，開發(fā)商普遍有一種吃了上頓沒下頓的感覺，因而一有土地拍賣，就蜂擁而上、不計成本地拿地。“開發(fā)商更理性地買地，房屋的成本和售價自然也會下降?！?/p>

附文二

城市建設(shè) 日益沉重的負擔(dān)

“Wonderful Shanghai”，這是姚明在上海城市宣傳片中的一句廣告語。環(huán)繞城市的三座高架橋，橫跨黃浦江的六座大橋，市中心的成片綠地，蘇州河的綜合治理，四通八達的軌道交通，即將建成的世界上第二大深水港等等，的確讓這座城市變得前所未有地美麗和便捷。這一切美麗來源于上海在市政建設(shè)方面的巨大投入。

根據(jù)《上海統(tǒng)計年鑒》的數(shù)據(jù)，2000-2004年，上?？偣餐顿Y了2821億元用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，而同期地方財政收入只有3856億元。在2004年，上海的城市基建投資創(chuàng)下了新的紀(jì)錄，達到了673億元，占到地方財政收入的六成（附表）。

如此高昂的市政建設(shè)費用，如果全由政府埋單就顯得極不現(xiàn)實。因此，上海市政府過去5年內(nèi)用于城市基建的財政支出只占城建總投資額的35%，而其余資金如何落實，就成為影響上海城市面貌的關(guān)鍵。

在上世紀(jì)90年代之前，上海市政府率先在城市基建領(lǐng)域引入了外資，1989-1992年間，上海市向國外金融機構(gòu)共籌措資金約12億美元，投入到了南浦大橋、地鐵一號線等市政重點工程的建設(shè)中。

但城市建設(shè)所需的資金越來越多，2004年的基建投資額是1992年的大約8倍，政府的籌資能力跟不上城市建設(shè)的需要。因此，1992年上海市城市建設(shè)投資開發(fā)總公司成立并承擔(dān)了大部分的城市建設(shè)融資職能。其資金來源大致可分為6類：國家政策性貸款；國際金融機構(gòu)和外國政府貸款；城建債券；專營權(quán)轉(zhuǎn)讓；市政設(shè)施的收入；引進民間或國外投資者。

這六大來源雖然解決了這幾年城建的資金問題，但同樣也存在問題：第一，外債過多，2003年即達到32億美元以上，導(dǎo)致匯率風(fēng)險加大；第二，中短期債務(wù)比例過高，超過50%，從1997年后上海就進入了還債的高峰期；第三，能夠進行專營權(quán)轉(zhuǎn)讓的資源數(shù)量有限，而且進行轉(zhuǎn)讓勢必影響在市政設(shè)施上的常規(guī)收入；第四，隨著債務(wù)的不斷上升，舉債的能力持續(xù)下降；第五，上海雖然引入了城建公司來進行城市開發(fā)，但萬一將來城建公司無法償還債務(wù)的話，政府作為惟一股東仍需要償還大約1500億元左右的債務(wù)；第六，土地轉(zhuǎn)讓收入正成為政府財政收入的主要來源，上海市雖然沒有直接公布其在土地轉(zhuǎn)讓上的收入，但根據(jù)上海市房地局公布的歷次土地招標(biāo)價格計算，上海市各級政府在2003年通過土地轉(zhuǎn)讓共獲得216億元左右，占當(dāng)年地方財政收入的24%。一旦上海房地產(chǎn)業(yè)受到打擊，償債及后續(xù)建設(shè)將受到拖累。

因此，上海的大規(guī)模城市建設(shè)若想再有突破，可行的選擇不會太多：第一，就是加大投入；第二，提高現(xiàn)有城市基礎(chǔ)設(shè)施的收費價格和范圍；第三，允許城市建設(shè)投資開發(fā)總公司進行多元化投資，例如國債、股票、保險，但如何控制風(fēng)險將是個難題；第四，進行產(chǎn)權(quán)改革，吸引更多的民間和海外資本進行城市建設(shè)。