房?jī)r(jià)調(diào)控不力不能只問(wèn)責(zé)地方政府

在一系列市場(chǎng)化的調(diào)控手段不能奏效后，中央不得不動(dòng)用行政調(diào)控的“法寶”，行政調(diào)控到底在多大程度上有效，這是個(gè)值得懷疑的命題。而有評(píng)論說(shuō)，有關(guān)地方政府有意識(shí)地縱容和支持本地房地產(chǎn)價(jià)格上漲，我不能同意這樣的說(shuō)法。在我看來(lái)，某一城市房地產(chǎn)價(jià)格的上漲關(guān)鍵取決于市場(chǎng)的供求力量，如果因?yàn)槟吵鞘蟹康禺a(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快，就責(zé)備地方政府官員，甚至以摘下他們的“烏紗帽”相威脅，那么這個(gè)板子打得多少有些冤枉和不是地方。

除了市場(chǎng)力量本身的作用，某一市場(chǎng)上所聚集的各種其他因素（比如缺乏更加廣泛并具有吸引力的消費(fèi)項(xiàng)目，缺乏收益穩(wěn)定且可靠的投資項(xiàng)目）以及某些外來(lái)的沖擊力量（比如鄰近地區(qū)和城市房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，或者海外投資者、外來(lái)定居者的集中購(gòu)買）等，都足以產(chǎn)生一種推波助瀾的“聚合”效應(yīng)。

如果需要對(duì)地方政府的行為進(jìn)行有效的規(guī)范和制約，就應(yīng)當(dāng)把政府出讓土地以及通過(guò)房地產(chǎn)交易所獲得的稅收，都集中予以專門的賬戶管理，盡可能把這些收入用于公共交通、衛(wèi)生等城市配套設(shè)施的建設(shè)和改造方面，還有一部分應(yīng)當(dāng)用于對(duì)低收入者居住條件的改善和保障方面。不能允許城市管理當(dāng)局將這些收入用于行政性開(kāi)支，以及過(guò)于奢侈的政府形象工程方面。

如果一定要探究地方政府與中央政府進(jìn)行利益博弈的成因，就必須首先解決權(quán)利與義務(wù)的對(duì)等關(guān)系，分清中央政府與地方政府的責(zé)任、義務(wù)和權(quán)限。并且中央政府也不能僅僅以自己代表著國(guó)家利益，而地方政府充其量只能代表地方利益的簡(jiǎn)單邏輯來(lái)壓制地方政府的模仿行為。如果總是習(xí)慣于把中央政府看作是“家長(zhǎng)”，所有的地方政府都是大家庭中的“孩子們”，那么只有孩子們才會(huì)犯錯(cuò)誤，而家長(zhǎng)就不可能犯錯(cuò)誤，因?yàn)榘遄涌偸遣僭凇凹议L(zhǎng)”手中，因此也就只能打在“孩子們”的身上。這實(shí)際上就是“大利維坦”和“小利維坦”的不對(duì)等關(guān)系，也是一種強(qiáng)者有理的邏輯。

對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控根本的還是要從需求角度來(lái)考慮。近年來(lái)，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，越來(lái)越多的城市居民已經(jīng)從過(guò)去的“溫飽型”生活模式向“小康型”生活模式轉(zhuǎn)化，在家用電器等耐用消費(fèi)品得到基本滿足之后，城市居民家庭在未來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)期的努力方向?qū)⒓性凇熬幼∈孢m化”、“居住多功能化”或“多居所化”，甚至“居所社交化”等較為新穎的居住概念上。對(duì)房地產(chǎn)有效需求的急速擴(kuò)張是一部分領(lǐng)先者欲望擴(kuò)張的現(xiàn)實(shí)反映，從心理感受和滿足虛榮心的層面上說(shuō)，私人購(gòu)買的商品住宅能夠較為直觀地展現(xiàn)出住宅主人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、社會(huì)地位和文化品味。目前在中國(guó)大部分中等規(guī)模以上的城市中所呈現(xiàn)出的對(duì)商品住宅的旺盛需求，一方面體現(xiàn)出這些城市居民可支配收入水平的顯著增加，另一方面則反映出，經(jīng)過(guò)數(shù)十年擠占和壓抑的私人空間占有欲和滿足“體面居住”欲望的沖動(dòng)，正在得到大面積的釋放。

如果試圖抑制有效需求的過(guò)快增長(zhǎng)，就必須適度節(jié)制住宅占有欲望的過(guò)度擴(kuò)張，同時(shí)更多地采用市場(chǎng)調(diào)節(jié)的手段，而不是通過(guò)行政力量的強(qiáng)行干預(yù)來(lái)控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。在大多數(shù)中等規(guī)模城市可以通過(guò)增加有效供給（即多建造價(jià)格合理的適銷住宅）來(lái)緩解房?jī)r(jià)過(guò)高的社會(huì)壓力。

1998年-2004年，我國(guó)商品房的價(jià)格年增長(zhǎng)率為3.94%，而居民可支配收入年增長(zhǎng)率是10.06%，這說(shuō)明居民可支配收入的增長(zhǎng)速率大大超過(guò)商品房?jī)r(jià)格的增長(zhǎng)速率，如果在今后十年甚至更久遠(yuǎn)的時(shí)期內(nèi)能夠繼續(xù)保持這樣的比例關(guān)系，我國(guó)城市居民的基本居住需求完全能夠得到滿足。但是企望人人都能擁有較為“體面”的舒適型商品住宅（比如在城市生活較為便利的地理空間范圍內(nèi)滿足戶均150平方米），則是不太現(xiàn)實(shí)的追求。因?yàn)檫@不僅僅涉及到現(xiàn)實(shí)購(gòu)買力的問(wèn)題，而且涉及到城市占地規(guī)模過(guò)大，由此引發(fā)交通和實(shí)際交流成本過(guò)高的問(wèn)題。