投資性購房風(fēng)險(xiǎn)驟增

關(guān)于房?jī)r(jià)的爭(zhēng)論近期在各大媒體被廣為關(guān)注。一個(gè)越來越響亮的聲音就是，樓市泡沫存在毋庸置疑，國(guó)內(nèi)各大中城市持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)已經(jīng)到頂，房?jī)r(jià)由漲轉(zhuǎn)跌的時(shí)刻即將到來。

樓市降溫風(fēng)勁吹

近日，一份未知出處的《杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)報(bào)告》被廣泛閱讀。該文預(yù)言杭州將遭遇“房?jī)r(jià)暴跌”，“有崩盤之憂”，并警示人們謹(jǐn)慎入市。該報(bào)告顯示，到2004年10月底，商品房均價(jià)為5651元/平方米，2004年上半年均價(jià)為6613.9元，跌幅高達(dá)14.6%。一度處在全國(guó)樓市價(jià)格金字塔頂端的杭州，其高漲的炒樓熱潮正在迅速降溫。

與杭州鄰近的南京地產(chǎn)界也感受到了樓市降溫帶來的絲絲寒意。一些樓盤陸續(xù)在開盤之后又封盤，一些樓盤一改以往的銷售模式，改為在封頂之后才開始賣房。一位常到競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手處“踩盤”的南京某房地產(chǎn)公司人士說：“別看銷售熱線、進(jìn)度表都說賣得差不多了，其實(shí)日子不好過的樓盤多了！”

據(jù)說南京一家著名地產(chǎn)商已在河西開發(fā)了兩個(gè)大盤，第二個(gè)項(xiàng)目2004年9月就以6500元/平米左右的均價(jià)開盤，但并不順利。據(jù)知情人士透露，由于銷售情況不理想，該樓盤10月末曾將小區(qū)內(nèi)的幾幢樓盤暫時(shí)“冷藏”起來，只銷售幾幢沿湖均價(jià)7500元/平米以上的景觀房，但銷售狀況還是不佳。

業(yè)內(nèi)人士還透露，位于南京河西黃山路上的另一家樓盤，由于在9月開盤時(shí)“跟了大盤的風(fēng)”，把均價(jià)定在了6000元以上，3個(gè)多月以來，房子根本賣不動(dòng)。表面看起來，房源表上貼滿了已經(jīng)售出的小紅旗，實(shí)際上，開發(fā)公司為了不丟面子，對(duì)外還是宣稱維持原售價(jià)，但私下里卻偷偷把房子以9折價(jià)賣給員工，再由員工發(fā)動(dòng)自己的一切關(guān)系，爭(zhēng)取把房子賣出去。一般市面價(jià)格折扣打出的是97折左右，如果員工能夠銷售出去，那7%就算他的提成獎(jiǎng)勵(lì)。

北京房產(chǎn)泡沫必然破裂

同樣的情況也出現(xiàn)在目前全國(guó)房?jī)r(jià)最高的北京。目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫已經(jīng)毋庸置疑。原因有以下幾點(diǎn)：

首先，供求失衡。2005年北京住宅將供大于求。

據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)字顯示，2004年北京住宅開復(fù)工面積6068萬平方米，新開工住宅1751萬平方米，竣工面積1203萬平方米，銷售住宅1330萬平方米。也就是說北京目前仍有在建項(xiàng)目4865萬平方米。按一般住宅2-3年的建設(shè)周期，這4865萬平方米肯定在2006年以前完成。平均下來，今明兩年北京每年至少有2400萬平方米的新住宅上市。資料顯示，2004年北京銷售住宅項(xiàng)目1330萬平方米，2003年銷售1038萬平方米，兩年合計(jì)近2400萬平米。即使2005年不開工新項(xiàng)目，北京兩年內(nèi)至少有4800平方米住宅需要銷售。而北京2005年300萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房規(guī)劃已開始實(shí)行。

另一方面，目前有約一億平方米的建設(shè)用地在開發(fā)商的手中囤積，這一億平方米相當(dāng)于北京前15年建設(shè)用地的總和。按照中央有關(guān)規(guī)定，若土地閑置兩年以上必須收回。即使這個(gè)規(guī)定不能嚴(yán)格執(zhí)行，哪怕執(zhí)行1/10的話，則有1000平方米的土地，按1：2的容積計(jì)算，至少要開工2000萬平方米。

其次，購買力和房?jī)r(jià)失衡。

也許有人會(huì)說，有需求才有供給，北京外來人口眾多，不愁房子賣不出去，但實(shí)際上，市場(chǎng)需求的投機(jī)成分越高，泡沫越大。度量泡沫主要是三個(gè)指標(biāo)，即：房地產(chǎn)投資占GDP比重、房?jī)r(jià)收入比、租售比。房地產(chǎn)投資占GDP的比重指標(biāo)用于判斷是否存在對(duì)未來房?jī)r(jià)預(yù)期過高而出現(xiàn)房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象，并形成未來的空置；房?jī)r(jià)收入比是指住房總價(jià)與居民家庭年收入的比值，用于判斷居民住房消費(fèi)需求的可持續(xù)性；租售比則是住房售價(jià)與月租賃價(jià)格的比值，用于判斷是否具有長(zhǎng)期投資價(jià)值。

聯(lián)合國(guó)人居中心對(duì)房?jī)r(jià)收入比的標(biāo)準(zhǔn)上限是3∶1，世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)是5∶1。根據(jù)上海市的實(shí)證研究結(jié)果，房地產(chǎn)投資占GDP比重的合理范圍在10-14%，房?jī)r(jià)收入比的合理區(qū)間是6∶1至9∶1，租售比的合理區(qū)間為150至230。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)表的統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，2003年我國(guó)人均GDP首次突破1000美元，達(dá)1090美元。然而與此同時(shí)，我國(guó)有些城市的房?jī)r(jià)收入比也已經(jīng)達(dá)到10∶1，有的甚至超過了12∶1，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了聯(lián)合國(guó)人居中心和世行的標(biāo)準(zhǔn)。

這意味著，如果一個(gè)城市的人均可支配年收入為1.2萬元，按一家3口人計(jì)，戶均可支配年收入為3.6萬元，則該城市平均水平的每套住房的銷售價(jià)格約為44萬元。

對(duì)于這樣的一套房子，該城市平均收入的家庭如果想買，則不吃不喝也得10多年。而如果以按揭貸款20年的方式購買此房，則首付20%要8.8萬元，按加息前通行的年利率5.04%計(jì)，則月供約需2331元。那么，這三口之家，日常每月生活費(fèi)還剩3000-2331＝669元，人均669÷3＝223元。

對(duì)于大多數(shù)想購房自住的家庭來說，如果房?jī)r(jià)收入比達(dá)到甚至超過了12∶1，這就意味著其已失去了買得起住房的可能性。那么，此時(shí)對(duì)于那些投資購房者影響又如何呢？

投資就要講回報(bào)。投資購房者考慮到住房出租的空置率、折舊、維修、保險(xiǎn)等因素，一般來說，其住房年投資回報(bào)即住房年出租收入至少應(yīng)該比一年期銀行存款利率高5個(gè)百分點(diǎn)。這就是說，當(dāng)投資購房者購得了城市平均價(jià)格水平44萬元的一套住房后，如用于出租，則其每年房屋出租收入應(yīng)該至少為440000×（5+1.98)%=30712元(取加息前的一年期銀行定期存款利率)，平均每月租金為30712÷12=2559元。

如果把這樣一套平均價(jià)格水平的住房，出租給可支配年收入為3.6萬元的家庭，結(jié)果是——這三口之家，日常每月生活費(fèi)還剩3000-2559＝441元，人均441÷3＝147元。對(duì)于同一套住房，月供約需2331元，而月租約需2559元；當(dāng)然，“月供”與“月租”之間，存在著一個(gè)“首付”的差異；但這并沒有實(shí)質(zhì)性的影響。由此可見，當(dāng)房?jī)r(jià)收入比已達(dá)到甚至超過12∶1時(shí)，投資購房者是不大可能取得最低限度的投資回報(bào)即住房出租收入了。在該城市住房已經(jīng)不再是理想的投資對(duì)象。在這樣的非理性繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)，真正的投資購房者，是肯定要抽身而退了。

第三，房?jī)r(jià)和租金的失衡。

從公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，北京房?jī)r(jià)2004年的漲幅超過10%。據(jù)北京市建委日前發(fā)布的2004年第二季度住房租賃指導(dǎo)價(jià)格顯示，與2003年同期相比，城八區(qū)樓房租金上揚(yáng)明顯，其中一居室租金上漲4.66%，二居室租金更是上漲8.61%。但二季度這種上漲幅度是由于2003年受到“非典”影響，第二季度租賃市場(chǎng)不景氣造成的。實(shí)際同上一季度相比，租金上漲并不十分明顯，其中，樓房一居室平均租金為1269元/月，比上季度1280元/月下降了0.87%；樓房二居室平均租金為1606元/月，比上季度1574元/月上漲了2.04%。普通平房租金水平則保持不變。

普通樓房租金漲幅極小，高檔公寓的租金下跌的幅度卻很大，房?jī)r(jià)和租金出現(xiàn)嚴(yán)重失衡?？陀^地說，租金反應(yīng)了北京人的消費(fèi)水平。房?jī)r(jià)和租金的失衡導(dǎo)致了買房子作為投資并不合算。如果買房用于出租不合算的話，這些投資人就會(huì)退出市場(chǎng)，賣掉手中的房屋，使得供過于求的矛盾進(jìn)一步加深。

第四，銷售和入住率的失衡。

這一兩年，房地產(chǎn)銷售火爆，可是入住率很低。公布的空置率不能真實(shí)的反應(yīng)入住率。很多賣出去的房屋，幾年沒有入住的情況比比皆是。給人的感覺是賣出去的房子越多，入住率就越低。在近日舉辦的深圳住交會(huì)“住宅金融論壇”上，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，由于現(xiàn)階段的商品房市場(chǎng)銷售率有所降低，造成積壓及空置率上升。目前全國(guó)空置房面積達(dá)到1.25億平方米，空置率為19%，已超過了10-15%的國(guó)際“警戒線”，值得警惕。

該負(fù)責(zé)人表示，除了上述情況外，房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在還面臨以下幾個(gè)問題：一是房地產(chǎn)信貸質(zhì)量有所降低。目前房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率是72%，最高達(dá)到94%。截至2002年10月，個(gè)人住房貸款的總規(guī)模為7500億元，銀行貸給開發(fā)商的開發(fā)貸款總額為2000億元，加起來近1萬億元。二是房?jī)r(jià)上漲中蘊(yùn)含一些不正常因素，一些企業(yè)盲目高價(jià)買地，也使其開發(fā)出來的產(chǎn)品超過了市場(chǎng)承受能力。三是居民投資房地產(chǎn)可能帶來的銀行貸款償還風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)有6.6%的人擁有兩套住房，但實(shí)際上這個(gè)數(shù)字可能要達(dá)到15%。一旦多余的住房租不出去，償還銀行的貸款就會(huì)成問題。

此外，2005年還有一大利劍制約房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，就是央行極有可能繼續(xù)加息，而且幅度會(huì)增加。這將大大打壓投機(jī)和投資者的利潤(rùn)空間，造成拋售，但是接盤者會(huì)很少，這與2001年股市大跌有相似之處。

房?jī)r(jià)走勢(shì)有其一定規(guī)律。在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)穩(wěn)定的城市，房?jī)r(jià)總是以波浪形的態(tài)勢(shì)前進(jìn)。既然是波浪形就會(huì)有起落，起是對(duì)落的促動(dòng)，落是對(duì)起的補(bǔ)充。有人說中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)至少還能繁榮20年，也有人說北京房?jī)r(jià)在2008年奧運(yùn)會(huì)之前肯定是上漲的。但以上的幾個(gè)失衡加之國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，使得北京房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫極有可能在2005年開始破滅。

防范房產(chǎn)貶值

既然房?jī)r(jià)的走勢(shì)漸顯疲態(tài)，投資者就要在投資時(shí)冷靜考慮。在此時(shí)需要注意的是，當(dāng)人們把房產(chǎn)說成是一種投資時(shí)，他們總會(huì)提到房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲了多少，或他們已經(jīng)積累了多少住宅資產(chǎn)。但是實(shí)際上，房地產(chǎn)回報(bào)中最可靠的部份并非資本增值，而是它衍生出的租金回報(bào)。什么是租金回報(bào)？如果房產(chǎn)是自己居住，那么得到的就是不必付租金也有房可住。為了評(píng)估房產(chǎn)究竟價(jià)值多少，可以設(shè)想一下如果把房子租出去每年可得多少租金。這個(gè)數(shù)字可能是房產(chǎn)價(jià)值的8%，也就是說20萬元的房子每年的租金相當(dāng)于1.6萬元。

歷史數(shù)據(jù)顯示，房?jī)r(jià)每年的上漲幅度比通貨膨脹率高1%。也就是說，如果年通貨膨脹率為3%，那么房?jī)r(jià)每年的漲幅大約為4%。加上8%的租金回報(bào)，每年的總回報(bào)率為12%。但沉重的貸款壓力、房屋自身的折舊、房屋每隔10年左右的修葺裝修費(fèi)用支出，都會(huì)降低這一回報(bào)，你在房子上賺的錢或許比你想像的要少很多。

與就建樓盤相比，二手房投資的抗風(fēng)險(xiǎn)性相對(duì)較高，錢女士2004年4月委托某中介公司在北京柳芳南里買了一套面積44平米的大一居，22.2萬元全包價(jià)，一次性付款，目前空房進(jìn)行出租，月租1300元，租期穩(wěn)定。根據(jù)我愛我家專業(yè)人士預(yù)計(jì)，這套房如果在5年以后進(jìn)行轉(zhuǎn)賣，即使契稅下調(diào)，還可以銷售20萬元。那么該房5年的租金是78000元，錢女士在這套房子上的收入可以達(dá)到278000元，扣除購房成本，投資收益為56000元。

在消費(fèi)者購買二手房投資中還需要注意一個(gè)誤區(qū)，就是戶型的選擇。現(xiàn)在大部分的人都會(huì)選擇購買大一居，大一居雖然總價(jià)較低，但是均價(jià)達(dá)到5100-5500元／每平米，甚至更高，相同地區(qū)的小二居基本是5100-5300元／每平米。50平米左右的小二居在出租時(shí)和大二居的租金價(jià)差不過200-300元，而在總價(jià)上卻相差3-5萬元。由此可見，小二居的投資優(yōu)勢(shì)十分明顯。

目前的樓市價(jià)位由于供求失調(diào)，虛高不下，如果投資者想在此時(shí)介入二手房市場(chǎng)，要做好適應(yīng)目前價(jià)位的心理準(zhǔn)備。