美國(guó)：市場(chǎng)機(jī)制與政府干預(yù)相結(jié)合

美國(guó)是典型的自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)完整，生產(chǎn)規(guī)模巨大，國(guó)民生產(chǎn)總值長(zhǎng)期居世界第一位。美國(guó)的住房建設(shè)發(fā)展始于二戰(zhàn)以后。1949年，美國(guó)國(guó)會(huì)通過(guò)了《全國(guó)可承受住房法》，提出了“讓每個(gè)美國(guó)家庭能夠承受得起一套環(huán)境適宜的體面的住房”的住房目標(biāo)。自此，美國(guó)的建筑業(yè)（住宅建設(shè)約占55%）和鋼鐵工業(yè)、汽車制造并駕齊驅(qū)，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三大支柱產(chǎn)業(yè)之一。經(jīng)過(guò)幾十年的努力，新建住宅到20世紀(jì)80年代末約完成5000萬(wàn)套，是1945年前40年建房總數(shù)的2.5倍。住房標(biāo)準(zhǔn)也相當(dāng)高，據(jù)統(tǒng)計(jì)，1985年，戶均面積已經(jīng)達(dá)到174平方米，到90年代初，人均居住面積達(dá)到了60平方米，3/4的住房設(shè)有兩個(gè)衛(wèi)生間，96%以上的家庭配有先進(jìn)的現(xiàn)代化設(shè)施，2/3的家庭擁有自己的獨(dú)立住宅。近年來(lái)的幾次降息使住房又成為人們投資的熱點(diǎn)。美國(guó)自有住房的比例已經(jīng)從1990年的64%上升到了2001年底的68%，其中白人的自有住房率為74%（1995年為71%），黑人和拉美裔自有住房率為49%（1995年為42%）。

美國(guó)住房社會(huì)保障制度的建立大致經(jīng)過(guò)以下過(guò)程。

美國(guó)經(jīng)濟(jì)制度的特點(diǎn)及住房目標(biāo)決定了美國(guó)住房政策的基本思路，即市場(chǎng)機(jī)制與政府干預(yù)相結(jié)合。一方面，住房是居民個(gè)人的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)由市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)其供求；另一方面，住房的特殊性又使國(guó)家不能完全依賴于市場(chǎng)，在不同時(shí)期，國(guó)家采用了不同的手段對(duì)住房市場(chǎng)實(shí)施干預(yù)，以實(shí)現(xiàn)其住房目標(biāo)。

美國(guó)對(duì)住房市場(chǎng)的干預(yù)始于1930年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。當(dāng)時(shí)，由于經(jīng)濟(jì)的衰退，50%的購(gòu)房者無(wú)力償還貸款，新建住房急速減少。鑒于此，同時(shí)也是為了完善住房融資體系，刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，緩解社會(huì)矛盾，美國(guó)政府出臺(tái)了兩個(gè)措施：一是在20世紀(jì)30年代初，頒布了《聯(lián)邦住宅貸款法》并于1934年設(shè)立“聯(lián)邦住宅管理局”，向普通公民開(kāi)辦抵押貸款保險(xiǎn)；二是在1938年由聯(lián)邦政府出資設(shè)立了“聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì)”，建立了抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)，為全國(guó)抵押貸款市場(chǎng)提供資金支持。這兩項(xiàng)舉措成為后來(lái)美國(guó)住房市場(chǎng)的兩大支柱，住房融資體系由此建立和發(fā)展。以后，美國(guó)進(jìn)一步發(fā)展和完善了它的住房融資制度。完備的融資體系，為美國(guó)住房政策的實(shí)施起到了獨(dú)特的作用——既承擔(dān)了政府的一部分援助的責(zé)任，又使自由的住房市場(chǎng)得以順利運(yùn)行。

美國(guó)的福利住房政策主要是通過(guò)補(bǔ)貼制度來(lái)實(shí)施。住房補(bǔ)貼可以分為兩大類：以項(xiàng)目為基礎(chǔ)的補(bǔ)貼和以租戶為基礎(chǔ)的補(bǔ)貼。

以項(xiàng)目為基礎(chǔ)的補(bǔ)貼是聯(lián)邦政府推行的住房補(bǔ)貼工程，對(duì)公共住房補(bǔ)貼和對(duì)私有住房的補(bǔ)貼同屬于這個(gè)范疇。公共住房補(bǔ)貼制度始于1937年，是最早的補(bǔ)貼形式。具體內(nèi)容是，由聯(lián)邦政府負(fù)責(zé)撥付建造公共住房的所有資金，地方政府（或州政府）設(shè)置的財(cái)政歸中央的住房局負(fù)責(zé)監(jiān)督公共住房的建造、分配和管理，產(chǎn)權(quán)歸地方政府住房局。公共住房的維修和管理營(yíng)運(yùn)的資金也由聯(lián)邦政府負(fù)擔(dān)。到1997年，公共住房有140多萬(wàn)套。對(duì)私有住房的補(bǔ)貼始于1961年，包括兩種形式：一是政府幫助低收入者購(gòu)買住房；二是政府幫助低收入者租賃指定的私有住房。在第一種形式下，購(gòu)房者須通過(guò)抵押貸款獲得住房，并擁有住房的所有權(quán)，政府對(duì)抵押貸款提供部分補(bǔ)貼，如補(bǔ)貼一部分首期付款，或補(bǔ)貼全部抵押貸款的交易成本、或?qū)Φ盅嘿J款提供擔(dān)保，或補(bǔ)貼一部分抵押貸款利息。這項(xiàng)措施極大地刺激了收入較低但有穩(wěn)定工作的家庭購(gòu)房。第二種形式是由政府選擇一部分合格的私人住房提供給貧困者。被選中的住房的房主可以得到政府提供的抵押貸款擔(dān)保和獲得穩(wěn)定的租金收入。除外，聯(lián)邦政府還為這些住房提供部分營(yíng)運(yùn)和維修資金。1997年，這類住房共有170多萬(wàn)套。

以租戶為基礎(chǔ)的補(bǔ)貼分為發(fā)放住房證和住房券兩種形式，但接受對(duì)象都是低收入家庭。具體操作是，聯(lián)邦政府按照住房市場(chǎng)一般租金水平確定補(bǔ)助金額，承租者自己尋找和選擇想要承租的住房，經(jīng)過(guò)討價(jià)還價(jià)協(xié)商確定租金。選定住房的質(zhì)量及承租者和房主之間的租約須經(jīng)地方政府住房局的確認(rèn)，之后，地方政府住房局直接以住房證或住房券的方式向房主支付一部分租金。政府補(bǔ)貼的標(biāo)準(zhǔn)是租戶按家庭收入的25%支付房租，其余部分由政府給房主補(bǔ)齊。住房證和住房券略有區(qū)別。住房證補(bǔ)貼始于1974年，90年代末約有110萬(wàn)戶居民享受此種補(bǔ)貼。住房券始于1983年，受惠戶約40萬(wàn)。享受住房證的住戶不能承租房租高于聯(lián)邦政府確定的租金水平的住房，而享受住房券的住戶則沒(méi)有這個(gè)限制。即如果選擇的住房房租高于政府的規(guī)定，由承租者負(fù)擔(dān)租金差價(jià)，如果承租者選擇的住房房租低于政府規(guī)定，租金差額歸承租者。

需要說(shuō)明的是以租戶為基礎(chǔ)的補(bǔ)貼是補(bǔ)貼跟“人”（租戶）走，如果承租者搬遷，他們可以繼續(xù)享受補(bǔ)貼。而以項(xiàng)目為基礎(chǔ)的補(bǔ)貼則不同，住戶一旦離開(kāi)公共住房即不再享受補(bǔ)貼。因此，此類補(bǔ)貼又稱之為跟“房”走的補(bǔ)貼。

在美國(guó)，低收入家庭的標(biāo)準(zhǔn)是由政府每年年初根據(jù)上年的人均GDP情況確定并予以公布，如1990年，4口之家的年收入在24000美元以下即為低收入家庭。美國(guó)的家庭中約18%屬于低收入家庭，能夠享受住房補(bǔ)貼的僅為其中的1/3。因此，在美國(guó)，不管政府建了多少公共住房都不夠用，在一些大城市，低收入家庭往往要排3年之久才能住得上房。