中國地價誰是龍頭？

欣　文

隨著可供開發(fā)的土地資源日益減少，土地價格牽扯著各方神經(jīng)，政府、開發(fā)商、購房人都將從它的變化中，考慮參與市場的程度。近日，國土資源部公布的一份題為《2004年度我國重點地區(qū)和主要城市地價動態(tài)監(jiān)測報告》，吸引了人們的眼球，它詳盡的監(jiān)測分析表明，我國地價水平的變動趨勢，但也有業(yè)內(nèi)人士認為這份報告沒有真實地反映出地價水平，對此存有質(zhì)疑——

◆京津地價仍處高位

國土資源部的這份監(jiān)測報告顯示，目前我國地價水平不存在泡沫成分，去年，全國重點地區(qū)和主要城市的綜合地價水平為1198元／平方米，比上年增長6.8％。這一數(shù)據(jù)是在對全國51個大中城市的地價監(jiān)測基礎(chǔ)上得出的。

從區(qū)域監(jiān)測結(jié)果來看，東南區(qū)域的地價水平最高，為1621元/平方米，西北區(qū)域的地價水平最低，只有777元/平方米。中南、西南、東北區(qū)域地價增長率高于全國平均水平，分別為9.24％、10.56%、7.25％。三大重點地區(qū)中，京津兩市地價繼續(xù)處于高位，地價為2009元/平方米，長江三角洲地區(qū)地價上漲幅度較大，增長率達到6.9%，珠江三角洲地價增幅不大，增長率只有1.84%。

大部分城市尤其是經(jīng)濟較發(fā)達城市的地價增長相對比較平穩(wěn)，如北京、上海、杭州、深圳、廣州的地價增長率多在2%左右，遠低于全國平均6.8%的增長率；部分中西部城市地價增幅較大，如成都、貴陽、西安、呼和浩特，地價增長率分別為13.51％、13.73％、14.76％、13.17％。

監(jiān)測報告認為，在去年宏觀經(jīng)濟調(diào)控中，土地政策發(fā)揮了重要作用。國土資源部門通過采取從嚴從緊的土地供應(yīng)政策，對制止部分行業(yè)盲目投資，產(chǎn)生了明顯的釜底抽薪作用。

國土資源部自去年初開始在全國開展了以清理整頓開發(fā)區(qū)為重點的土地市場治理整頓工作以來，共清查違法占用土地的項目17000多個，涉及面積34000多公頃。到目前為止共清理出各類開發(fā)區(qū)6866個，面積達3.86萬平方公里。經(jīng)過清理整頓，開發(fā)區(qū)的數(shù)量和規(guī)模分別壓縮了70.1%和64.5%。截止到去年11月底，全國共清理出拖欠的征地補償費175.46億元，已經(jīng)償還160.45億元，占拖欠總額的91.4%。

◆住宅用地地價增長最快

這份新鮮出爐的地價動態(tài)監(jiān)測報告顯示，全國各大城市的住宅用地平均地價為每平方米1166元，與2003年相比增長8.94%；商業(yè)用地平均地價為每平方米1988元，與2003年相比增長6.67%；工業(yè)用地平均地價為每平方米481元，與2003年相比增長1.92%。顯然，在住宅、商業(yè)、工業(yè)3類用地中，住宅用地平均價格整體呈上升趨勢，增長幅度最大。

按區(qū)域來看，在長江三角洲、珠江三角洲、京津兩市這三大重點區(qū)域，長江三角洲住宅用地地價的增幅最高，為12.16%；其次是京津兩市，為10.47%，其中天津增長率最高，為17.56%，北京為3.37%；珠江三角洲住宅用地地價增幅不大，增長率只有2.31%。而在東南、中南、西南、華北、西北、東北六區(qū)中，對于住宅用地，增長幅度最大的是西南地區(qū)，增長率為16.98%，其次是中南地區(qū)，為11.23%；對于商業(yè)用地，東北地區(qū)的增長率最高，為10.22%，其次是中南和西南，皆為8.61%；對于工業(yè)用地，增長率最大的是中南和東北地區(qū)，分別為4.08%和3.74%，其次是西南和西北地區(qū)，分別為2.58%和2.15%。

另外值得注意的是，前幾年地價漲幅較大的城市在2004年地價漲幅減緩，如杭州商業(yè)、住宅用地地價增長率分別為3%、1%。而部分中西部城市地價則增幅較大，如成都、貴陽、西安、呼和浩特，綜合地價增長率均在13%以上。

◆地價是房價上漲的前奏

從具體監(jiān)測分析來看，一向被視作我國房地產(chǎn)市場“晴雨表”的北京、上海等部分重點城市，由于經(jīng)濟持續(xù)走好、需求強勁，房價上漲較快。2004年北京市全年商品房平均售價為5053元/平方米，比上年提高316元/平方米，增長6.25％；其中，商品住宅平均售價4747元/平方米，提高291元/平方米，增長6.13％；而全年平均地價為2384元/平方米，比上年增長2.26％，住宅用地平均地價為2127元/平方米，比上年增長3.37％。上海市2004年商品房銷售面積3488.75萬平方米，全年商品房銷售額2263.84億元，其中商品住宅平均銷售為6385元/平方米，比上年上漲14.6%；而全年平均地價為2223元/平方米，比上年增長2.73％，住宅用地平均地價為2078元/平方米，比上年增長12.31％。由以上數(shù)據(jù)可以分析得出，這些經(jīng)濟發(fā)達城市地價的起伏基本上都隨著房價的變化而變化。

2004年，國家嚴把信貸和土地兩道閘門，對宏觀經(jīng)濟進行調(diào)控，使固定資產(chǎn)投資過快增長的勢頭得到遏制，防止了地價的大起大落，同時通過對土地市場的清理整頓，遏制了虛假需求，并通過大力推行招拍掛制度，初步形成了公開、透明的土地市場，土地市場調(diào)控機制和地價形成機制逐步成熟，為促進地價的平穩(wěn)上漲提供了良好的政策環(huán)境和市場環(huán)境。而分析城市地價不斷上漲的原因，房地產(chǎn)市場需求強勁，房價漲幅較大成為重要的帶動因素。

雖然地價與房價均呈上升趨勢，但地價變化上漲幅度仍小于房價上漲幅度。2004年1至11月，全國商品房平均銷售價格為每平方米2759元，同比上漲12.5%；其中，商品住宅平均銷售價格為每平方米2580元，同比上漲11.6%。2004年全國平均地價為每平方米1183元，同比增長4.78%；其中，住宅用地平均價格為每平方米1128元，同比上漲5.4%?？傮w來看，2004年的各大城市地價水平及變化趨勢與房地產(chǎn)市場供需變化規(guī)律相吻合，大多數(shù)城市的地價水平和房價水平總體上均呈上漲趨勢，但地價增長幅度普遍低于房價增長幅度。

◆監(jiān)測樣點有點過時

一位開發(fā)商稱，此次政府公布的地價監(jiān)測報告，宏觀地反映出全國城市地價水平的變動趨勢，但并沒客觀地反映出各地段、各區(qū)域地塊的真實價值，因為土地招標競價，使新推出市場的一級土地價格拉得很高。北京、上海等城市區(qū)域地價明顯高于全年平均地價。北京商業(yè)地王48089元/平方米，位于王府井；住宅地王55930元/平方米，位于阜外大街。

針對這份檢測報告，重慶市國土房管局副局長彭正鈞說，“重慶地價監(jiān)測樣點過時了，分布不均衡，已不能真實反映重慶的地價水平?！睋?jù)了解，城市土地價格動態(tài)監(jiān)測是國土資源部為了加強宏觀調(diào)控，采取的一項技術(shù)管理措施。在全國主要城市抽樣選取地價監(jiān)測樣點，對樣點地價進行監(jiān)測。彭正鈞透露，2000年我市共選取了215個樣點，這些樣點主要選擇當時地塊交易較為頻繁、交易資料較全的渝中區(qū)，其中渝中區(qū)監(jiān)測樣點51個，約占總樣點的1/4。

據(jù)統(tǒng)計，215個監(jiān)測點中，地價每平方米超過1萬元的有30個，其中渝中區(qū)就占了25個。最高地價甚至達到了2.65萬元/平方米。而渝中區(qū)土地面積僅占目前主城區(qū)2616平方公里土地面積的0.9%%。實際上，2003年渝中區(qū)土地交易量僅占主城區(qū)土地交易量的1%%。因此，所選樣點監(jiān)測出的平均地價水平更多的是體現(xiàn)了渝中區(qū)的地價水平，不能完全反映出主城區(qū)的地價水平。

◆2005年全國地價預(yù)測

此次監(jiān)測報告認為，全國經(jīng)濟持續(xù)向好、需求強勁，仍是部分城市地價上漲較快的主要原因。同時，在宏觀調(diào)控下，土地市場的清理整頓等因素也促使地價平穩(wěn)增長，但地價上漲幅度小于房價上漲幅度。監(jiān)測報告預(yù)測，2005年，全國城市地價將繼續(xù)保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢，但房地產(chǎn)增長過快的勢頭將有所緩解。

首先，2005年我國GDP增長預(yù)計達到8.5%以上，房地產(chǎn)投資與需求都將會有新的增長，對土地的需求會持續(xù)增加。在土地供應(yīng)方面，《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》及國土資源部相關(guān)配套制度的貫徹落實，土地調(diào)控力度進一步加大，農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地仍嚴格受到控制，2005年土地供應(yīng)與需求之間的矛盾仍將存在，這在客觀上會帶動土地價格的上漲。但是，從歷年地價動態(tài)監(jiān)測的情況來看，我國主要城市的土地市場調(diào)控機制和地價的形成機制已逐步成熟，地價將繼續(xù)呈現(xiàn)平穩(wěn)上升的勢頭，不會出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象。

另外，2004年以前我國房價漲幅一直保持在10％以上，2005年隨著國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控成果的不斷顯現(xiàn)，房價增速將會減緩，主要是由于：人民幣加息和控制房地產(chǎn)信貸帶來的金融環(huán)境的變化，將會使得房地產(chǎn)投資的增幅減小，房價上漲勢頭放緩；通過幾年來全國房地產(chǎn)市場的大規(guī)模投資與開發(fā)，我國住房自有率和人均住房面積大幅度提高，已逐步擺脫房屋短缺的困境；房價過高使得房屋的有效需求增幅減緩；隨著市場機制的不斷健全，公開透明的市場環(huán)境使高收益與高風(fēng)險并存，投資更趨理性。房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步發(fā)展也為地價平穩(wěn)上漲創(chuàng)造了條件。

背景資料：城市地價白皮書

國土資源部公布的《我國重點地區(qū)和主要城市2004年度地價動態(tài)監(jiān)測報告》是中國對外公布的第二份關(guān)于城市地價信息的監(jiān)測報告，被市場稱為“中國城市地價的白皮書”，主要目的是使地價信息進一步社會化和公開化，對土地市場、房屋市場及宏觀經(jīng)濟發(fā)展起到積極的引導(dǎo)作用。

城市地價指數(shù)分為綜合地價指數(shù)、商業(yè)地價指數(shù)、住宅地價指數(shù)和工業(yè)地價指數(shù)四大類。商業(yè)地價指數(shù)反映城市商業(yè)用途土地價格的變化情況，住宅地價指數(shù)反映城市住宅用途土地價格的變化情況，工業(yè)地價指數(shù)反映城市工業(yè)用途土地價格的變化情況。綜合地價指數(shù)是商業(yè)地價指數(shù)、住宅地價指數(shù)和工業(yè)地價指數(shù)的綜合值。