全球房價，泡沫即將破裂？

董　祎

在國內(nèi)還在對房地產(chǎn)市場是否存在泡沫進(jìn)行激烈爭論之際，中國政府已經(jīng)采取了一些列措施來抑制房地產(chǎn)市場的過度繁榮。然而，房地產(chǎn)市場究竟向何處去似乎還并不明了。

房地產(chǎn)泡沫陰影籠罩全球經(jīng)濟(jì)

全球房地產(chǎn)市場近年來的火爆場面在一定程度上彌補(bǔ)了2000年股市泡沫破滅對世界經(jīng)濟(jì)造成的巨大損害。然而，隨著世界經(jīng)濟(jì)在2004年逐漸走出低谷，全球房地產(chǎn)的增長勢頭卻出人意料地出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)。近期，《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》、《商業(yè)周刊》和摩根士丹利等著名機(jī)構(gòu)相繼對全球房地產(chǎn)市場的過熱現(xiàn)象發(fā)出警告：全球房地產(chǎn)市場泡沫破滅的風(fēng)險正在不斷積聚，并有可能對世界經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇造成威脅。

美聯(lián)儲主席格林斯潘先生近期也被迫承認(rèn)：美國某些地區(qū)的房地產(chǎn)市場確實(shí)存在“泡沫”，并面臨泡沫破滅導(dǎo)致價格暴跌的風(fēng)險。雖然在過去，美國也出現(xiàn)過地區(qū)性的房地產(chǎn)價格突然下跌的情況，例如20世紀(jì)90年代初在波士頓，曼哈頓和舊金山，但這次的房地產(chǎn)泡沫卻具有與以往不同的特點(diǎn)。

許多學(xué)者紛紛指出，此次房地產(chǎn)泡沫將是歷史上最為嚴(yán)重的一次，其突出的特點(diǎn)表現(xiàn)在增長速度和波及范圍上。根據(jù)《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》計(jì)算，目前發(fā)達(dá)國家住宅資產(chǎn)的總價值已經(jīng)超過了70萬億美元，在過去的5年中增長了30萬億美元，而這一增長額相當(dāng)于這些國家GDP的總和。從波及范圍來看，房價攀升的熱浪從美國、英國、澳大利亞、荷蘭蔓延到法國、意大利、西班牙，丹麥，瑞典、比利時，一直“登陸”到中國。從發(fā)達(dá)國家到發(fā)展中國家都出現(xiàn)了明顯過熱的景象。2004年7月，著名投資銀行摩根士丹利發(fā)表了一份關(guān)于全球房地產(chǎn)泡沫的研究報告，指出全球超過2／3的國家和地區(qū)存在房地產(chǎn)泡沫或達(dá)到泡沫警戒線。在全球多個重要市場同時出現(xiàn)房地產(chǎn)熱，這在歷史上還是第一次。

造成全球房地產(chǎn)過度繁榮的主要原因來自于四大因素。第一，資金借貸的低成本使得消費(fèi)者購房能力增強(qiáng)。在過去的五六年中，全球始終處于一個低息的大環(huán)境當(dāng)中。長期以來的低利率水平，刺激了消費(fèi)者貸款買房的沖動，導(dǎo)致房價一路飆升。第二，銀行加大放貸力度成為房地產(chǎn)繁榮的推進(jìn)劑。歐洲央行4月份所做的一項(xiàng)調(diào)查表明，在過去4個季度，由于競爭加劇，歐洲許多銀行降低了按揭貸款的利潤率，放松了房地產(chǎn)貸款的放貸標(biāo)準(zhǔn)。第三，全球性的資金流動性過剩是樓市上漲背后的一股重要力量。國際資本尋求國際套利的動機(jī)，使得房價被大幅度抬高。最后，隨著近年全球股市持續(xù)下滑，特別是高科技股的暴跌，大量資金從股市撤離，投向了房地產(chǎn)，促使房地產(chǎn)泡沫不斷膨脹。

房地產(chǎn)市場“過度繁榮”征兆明顯

對房地產(chǎn)市場來說，房價／租金比率類似于衡量股價泡沫程度的市盈率，其大小能夠有力的證明目前房地產(chǎn)市場正處于過度繁榮狀態(tài)中。

《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》雜志的統(tǒng)計(jì)顯示，英國、澳大利亞、新西蘭、法國、西班牙、荷蘭、愛爾蘭的房價／租金比率已經(jīng)達(dá)到了歷史最高點(diǎn)。如果將1975～2000年間平均的房價／租金比設(shè)定為100，2004年底美國的房價／租金比為歷史平均水平的124％，英國為160％，澳大利亞為168％(如圖1所示)，三個數(shù)值都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于合理水平。

同時，判斷房地產(chǎn)市場是否過度繁榮的另一個指標(biāo)是房價／收入比率。數(shù)據(jù)表明：這7個國家的房價／收入比率也達(dá)到了歷史的最高點(diǎn)。如果將1975～2000年間平均的房價／收入比設(shè)定為100。目前，美國的房價／收入比為110％，英國為132％，澳大利亞為120％，說明房價漲幅大大超過了人們收入的漲幅。

泡沫破滅的威脅

毋庸置疑，房價上漲可以刺激經(jīng)濟(jì)增長，但房地產(chǎn)如若形成泡沫并破裂，其對經(jīng)濟(jì)的沖擊會比股市泡沫破裂更為猛烈。原因在于：首先，房價對消費(fèi)者的財富效應(yīng)更大，因?yàn)閾碛蟹慨a(chǎn)者遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過擁有股票者；其次，與證券投資不同，在購房時，人們更喜歡用貸款的方式；最后，一旦泡沫破裂，房主無法按期償還貸款，銀行的壞賬將猛增，最終使整個宏觀經(jīng)濟(jì)遭受沉重打擊。

來自海外的教訓(xùn)指出：房地產(chǎn)泡沫破裂的直接后果是消費(fèi)者支出的驟然減小。2003年，荷蘭房價的上漲率從2000年的20％下降到接近0的水平，這看起來似乎是一個完美的軟著落，但卻導(dǎo)致了消費(fèi)者支出的下降，隨后經(jīng)濟(jì)逐漸陷入衰退。直到現(xiàn)在，荷蘭經(jīng)濟(jì)仍沒有完全恢復(fù)。去年，英國的房地產(chǎn)價值急劇縮水，抑止了家庭消費(fèi)支出的增長。在美國，甚至房價一個微小的下降都會對消費(fèi)者支出帶來不利的影響，因?yàn)樵S多業(yè)主正在迅速的把他們的資產(chǎn)收益變現(xiàn)。高盛(Goldman Sachs)預(yù)測：總的房產(chǎn)價值的縮水將會占到個人可支配收入的7．4％。如果價格停止上漲，這個來自于資本收益的收入將會消失，從而導(dǎo)致消費(fèi)支出的減少。在房地產(chǎn)價格持續(xù)下跌長達(dá)14年的日本也出現(xiàn)了同樣情形：由于房價連年下跌，日本的消費(fèi)者支出水平是所有發(fā)達(dá)國家里增長率最低的。

房地產(chǎn)泡沫破裂對經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的影響還反映在就業(yè)方面。以美國為例，2001年以來，超過2／5的私人部門就業(yè)都是房地產(chǎn)相關(guān)部門創(chuàng)造的，例如建筑業(yè)、不動產(chǎn)和抵押經(jīng)紀(jì)?？梢韵胂螅績r的跌落對各國就業(yè)率將會產(chǎn)生不良影響。

前不久，IMF進(jìn)行了一項(xiàng)研究，調(diào)查房地產(chǎn)價格崩潰對經(jīng)濟(jì)的影響。通過對14個國家在1970—2001年間的房地產(chǎn)價格進(jìn)行研究，20個房地產(chǎn)泡沫崩潰(即實(shí)際房價平均下降30％)的例子擺在我們面前。結(jié)果顯示，幾乎所有的房地產(chǎn)崩潰都導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)的衰退。

“整個世界經(jīng)濟(jì)正面臨房地產(chǎn)泡沫破滅的威脅?！边@是IMF向全球發(fā)出的警告，“房價攀升已經(jīng)成為一種全球的現(xiàn)象，而房地產(chǎn)價格的下跌也可能呈現(xiàn)高度同步，并導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)低靡在許多國家同步出現(xiàn)?！?/p>

部分國家房地產(chǎn)市場“見頂回調(diào)”

《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》雜志從2002年開始發(fā)布全球房地產(chǎn)價格指數(shù)。該指數(shù)開始時主要涵蓋經(jīng)合組織國家，最近又加入了中國內(nèi)地、香港、新加坡和南非等國家和地區(qū)，共涵蓋20個國家的數(shù)據(jù)。

最近一期的季報顯示：2005年第一季度，20個國家和地區(qū)中的11個房價漲幅超過了9％，其中8個國家漲幅甚至達(dá)到了兩位數(shù)。而德國和日本的房價繼續(xù)保持負(fù)增長。中國的增長則達(dá)到了9．8％，排在第9位(見表1)。

僅僅一年以前，也就是2004年第一季度，南非、新西蘭，澳大利亞、西班牙、英國、愛爾蘭，法國、意大利的房價持續(xù)飆升，增長速度超過了10％，其中，南非和新西蘭的漲幅甚至超過了20％。但是到了今年，這些曾經(jīng)炙手可熱的國家的房地產(chǎn)市場已經(jīng)逐漸降溫了。在澳大利亞和英國更是出現(xiàn)了大幅度的價格回落。(如圖2所示)全球房地產(chǎn)市場見頂回調(diào)的態(tài)勢已愈發(fā)明顯。

在澳大利亞，房價的年增長率從2003年底的幾乎20％突然放緩到了0．4％。由澳大利亞聯(lián)邦銀行計(jì)算的另一個指數(shù)顯示，自2003年來，澳大利亞的平均房價降低

了7％。在房地產(chǎn)一度非常火爆的悉尼，2004年11月的房地產(chǎn)價格比2003年同期陡然下降了16％。

英國的房地產(chǎn)市場也迅速冷淡了下來。從上表中的數(shù)字可以發(fā)現(xiàn)，房價的增長率從2004年一季度的16．9％征跌下來。另一項(xiàng)調(diào)查提供了更為黯淡的景象：(英國)皇家特許測量員協(xié)會(RICS)報告指出，事實(shí)上，英國房價已經(jīng)持續(xù)10個月下跌了，這是自1992年以來英國所經(jīng)歷的房產(chǎn)泡沫中最為不利的數(shù)字。與一年前相比，房屋銷售一欄的數(shù)字跌落了1／3，表明購買者和售房者都對房地產(chǎn)價值失去了信心。

美國的房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了降溫的跡象。根據(jù)RICS統(tǒng)計(jì)，2005年，美國待售房屋的數(shù)量比去年增長了1／3。4月19日，美國商務(wù)部最新公布的數(shù)據(jù)顯示，3月份，美國新建房屋數(shù)量減少了17．6％。這一數(shù)字創(chuàng)下了1991年以來最嚴(yán)重的月度跌幅；4月20日，美國房屋抵押銀行組織宣布，房屋抵押申請也出現(xiàn)了明顯下降。這次，美國能否具備足夠的“免疫能力”成功控制房價的下滑呢?

房地產(chǎn)市場降溫的原因

導(dǎo)致房地產(chǎn)市場降溫的兩大因素：

首先，政府正在有意識的進(jìn)行政策調(diào)控，為房地產(chǎn)市場降溫。各國政府的加息行為導(dǎo)致投資者的借貸成本增加，在一定程度上遏制了過度繁榮的投資行為。世界范圍內(nèi)的“低利率”環(huán)境造就了房地產(chǎn)市場的繁榮：而隨著政府不斷抬高利率，房地產(chǎn)市場也逐漸冷卻。2003年11月，澳大利亞和英國率先拉開了全球升息的序幕。接著，自2004年6月以來，美聯(lián)儲連續(xù)8次加息，將利率水平從1%提高至3％，表明政府在有意識地利用利率杠桿來對房產(chǎn)泡沫所引發(fā)的經(jīng)濟(jì)過熱局面進(jìn)行調(diào)整。在世界的其他地方，監(jiān)管機(jī)構(gòu)也在通過各種各樣的政策途徑為房地產(chǎn)熱降溫。例如，中國政府最近出臺了一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策措施，如對購買未滿兩年的房地產(chǎn)出售征收5．5％的稅等，導(dǎo)致房地產(chǎn)中介的銷售額開始放緩。

另一個因素來自于市場的自發(fā)調(diào)節(jié)作用。自股票市場受挫之后，許多投資者都認(rèn)為購買房產(chǎn)是最安全的投資方式，因?yàn)槿藗兿嘈磐恋氐墓┙o是有限的而家庭的數(shù)目是不斷上升的，所以房產(chǎn)價格一定會持續(xù)上升。在這種心里的驅(qū)使下，各國房地產(chǎn)市場近年來異?；鸨?。美國房價自1997年以來上漲了67％，如此驚人的漲幅很大程度上要?dú)w因于市場上投資者堅(jiān)定的信心。而房價漲速減緩甚至驟然下跌無疑打破了投資苦的預(yù)期。從供求關(guān)系的角度分析，當(dāng)價格上升的預(yù)期被打破之后，需求的下降會導(dǎo)致價格的進(jìn)一步下跌，使整個房地產(chǎn)市場都籠罩在一片懷疑和悲觀的氣氛之中。在這種情形下，業(yè)主居住者大多都會“按兵不動”，但投資者卻很有可能將房產(chǎn)賣掉，尤其是在房屋租賃凈收益已經(jīng)低于抵押借貸的利率的時候。我們不能否認(rèn)，房價下跌的預(yù)期動搖了房市繁榮的根基。

中國所采取的行動

全球的房地產(chǎn)市場正在以一種令人擔(dān)憂的態(tài)勢發(fā)展著，而在中國的一些城市，房價也一路飆升，尤以北京和上海最為嚴(yán)重。顯然，中國政府已經(jīng)認(rèn)識到了這一點(diǎn)，并立即釆取了行動。面對國內(nèi)不斷上漲的房價和地產(chǎn)投資熱，從去年開始，政府就把對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作為宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容，不斷通過各種經(jīng)濟(jì)。法律和行政的手段，通過土地市場治理整頓、緊縮房地產(chǎn)信貸等政策措施來遏制房地產(chǎn)投資增長過快及價格上漲過快的勢頭。

責(zé)任編輯：劉春江