做個快樂的包租婆

宋　蕓

今年7月底，我的信箱出現(xiàn)一張獨特的邀請函——一份手繪漫畫的影印件：時尚優(yōu)雅的女人，卻生了兩只造型奇異的手。左手5個指頭夸張地變成了口紅、咖啡杯、網(wǎng)球拍、椰樹、美男子；右手5個指頭卻全部幻化成了各式手機，畫中女人微笑著沖不同的手機吩咐：“**租一個月2500元”、“**套房日租金130元”、“**房價上調(diào)10％”……忙碌與悠閑之余，她還不忘沖畫外人媚眼道：“親愛的，8月4日晚9點，老地方，不見不散!”

“韓湄!”我脫口而出。一向古靈精怪的她風格不改。

韓湄，我的大學(xué)密友，我們這屆“酒店管理專業(yè)”的高材生。5年前，她不耐商海誘惑，風風火火跳了進去，幾經(jīng)折騰，漸無消息，隱約聽說在“炒房”。

今年，國家宏觀調(diào)控抑制房價飛漲，炒房已經(jīng)退熱。反復(fù)掂量這張漫畫，韓湄應(yīng)該過上了她一直向往的生活——悠閑工作，愉快賺錢。作為一家房地產(chǎn)公司的項目經(jīng)理，我也正在思索這個行業(yè)中的新亮點。難道她有什么炒房絕招?

時間：2005年8月4日晚9點

老地方：北湖巢咖啡屋

“既然經(jīng)商，你不得不掙扎!”依然是風風火火的性格!韓湄一見到我，開門見山，竹桶倒豆子，講起了她的生意。

自從1999年下海，韓湄就沒消停過。后來與別人一起投資房產(chǎn)，原以為買進賣出可以短線賺錢，誰知道，當時的房地產(chǎn)交易市場尚未火爆，韓湄囤積的幾套房子一時間都難以脫手。怎么辦?虧本拋售，還是另尋出路?既然短線操作行不通，干脆變?yōu)殚L線經(jīng)營，由“出售”變?yōu)椤俺鲎狻薄?/p>

韓湄直奔房屋租賃市場。眼前看到的情形更讓她心寒：一套40平方米、簡單裝修、有家電的房子，月租金才500元左右。“這個價還不一定能租出去呢!”中介公司的人懶洋洋地說?！翱蛇@還不抵這套房子每個月必須支付的按揭費、物管費!”韓湄失望極了。

租賃市場整體低迷，是否就意味著沒有突破口?韓湄從來就不是個循規(guī)蹈矩做事的人。資金大量積壓，韓湄不得不調(diào)動一切智慧來彌補這次失誤的投資，

走出中介公司，韓湄立刻進行了市場調(diào)查。她發(fā)現(xiàn)，雖然租賃市場整體低迷，但求租房子的信息仍然滿大街張貼，這說明市場的需求并不低迷。房屋租金在低價位徘徊，關(guān)鍵的問題到底在哪里?

一份資料顯示，本市常住外來人口約180萬人左右，大約130萬人需要通過租房解決居住問題，加上本地約30萬租房者，本市的租房大軍約160萬人。但他們中的很多人是外來務(wù)工人員以及本地拆遷戶，希望租賃房價越便宜越好。所以目前，市場上的出租房多數(shù)以滿足基本居住需求為主，房屋品質(zhì)一般都不高，多數(shù)是舊房或是空房，以低價位吸引租賃戶。

但韓湄在酒店工作時就發(fā)現(xiàn)。有一群與眾不同的人：駐本市的高級商務(wù)人士、外來高素質(zhì)打工者等，他們常年以酒店為家。以四星級酒店的一個標準間為例，一天的價格400元左右，一個月的房費就需要1．2萬元。他們追求居住舒適度和高品質(zhì)生活，價格雖不是首要考慮因素，長此以往，畢竟是個負擔。

而韓湄的7套房子，4套位于本市中央商務(wù)圈，3套處于最大的服裝批發(fā)市場附近。在中央商務(wù)圈，各種寫字樓里有不少外資企業(yè)、合資企業(yè)的分公司，這些公司有大量的高層管理人員，如CEO、CFO們；在服裝批發(fā)市場，有大量來本市的生意人。他們很多人抱怨：在本地長期住酒店畢竟貴了，租一般的住房條件又太差。舉目一看，滿市場都是平庸而陳舊的租賃房，難怪提不起價格。這下，韓湄終于找到了市場低迷的癥結(jié)所在。

“我意識到，這群有錢人就是我要尋找的客戶，如果把這兩個地段的房子，按照酒店的標準進行裝修，專門針對這部分人群出租，肯定會有市場!”韓湄講到此，興奮起來。

“對，任何生意首先要找準目標消費群!”我忍不住插嘴。

接下來，韓湄下了狠心進一步投資，很快動工將這幾套房子進行了裝修。一個30平方米的房子，投入3萬元左右的裝修，立刻顯示出與眾不同的豪華與尊貴。

“簡單出租，無論你的房子多么與眾不同，仍然跳不出租賃的傳統(tǒng)做法!”我很好奇韓湄怎么能在這個傳統(tǒng)行業(yè)中活得滋潤。

在商場這幾年，韓湄已經(jīng)擁有她的商人圈子，很快她用口碑相傳的方式將信息在圈內(nèi)傳了出去。

馬梁棟是第一個尋上門來的租賃戶。他是北京某電腦公司駐本市的片區(qū)總經(jīng)理，到本市2個月了，一直住酒店，他想找具備酒店的軟硬件條件、又比酒店便宜的房子。一踏進位于中央商務(wù)圈的“盟帝大廈”，寬敞氣派的大廳立刻讓馬梁棟來了興趣，“這完全是酒店大廳的風格啊?！彼滩蛔”容^。電梯直上第27樓，推開大大的防盜鐵門，淺藍與白色為主調(diào)的全新裝修房出現(xiàn)在眼前，一室一廳帶一個陽臺，40平方米的房間設(shè)計緊湊。西門子電視、冰箱、空調(diào)等家電，沙發(fā)、衣柜、床鋪等新式家具，一應(yīng)俱全。馬梁棟完全滿意。站在精巧的陽臺上，可以俯瞰商務(wù)圈里忙碌的人流，他深吸一口氣：“比住酒店舒展多了、自由多了!”

兩個人很快達成租房協(xié)議，每月2500元房租，水電由住戶自理。這個價格是周圍其他平庸租賃房的3倍!韓湄暗自在心里算了一筆賬，這套房子加裝修總共16萬元，按這個價格，每年房租收入3萬元，5年多就可以收回所有投資。很快：其他幾套房子也如此順利出租。這是一個極好的賺錢計劃，韓湄決定在此領(lǐng)域深耕細作。

“唉，房子好，住著有家的感覺，要是有人幫我打掃清潔、整理房間，就更像家了!”馬梁棟在租賃合同上簽字，無意間有點感嘆。喜愛漫畫的韓湄立刻聯(lián)想起一個畫面：穿西裝、戴領(lǐng)帶的男人在房間里爬上爬下做清潔，滿頭大汗，一只腳上的鞋掉了，滿房間都是臟衣服、臭襪子。韓湄心里有些想法蠢蠢欲動。

好景不長，這種出租方式很快被“克隆”，競爭者甚至相互殺價搶客，市場瞬間混亂。不到半年時間，房租從每月2500元跌到1500元。

疲軟市場中的任何一個亮點都會刺激同行，并被迅速跟風。做高檔租賃房生意，實際上是跟酒店搶生意，“高品質(zhì)房子”的吸引方式太簡單，肯定需要其他手段。

韓湄拋出了她的創(chuàng)意——“類酒店”計劃。

馬梁棟的需求代表了他那一類型客戶的普遍要求，而這些問題曾經(jīng)是酒店幫他們解決的。穩(wěn)定這部分客戶，又不降低房價，就需要比酒店更細致的附加服務(wù)。韓湄畢竟熟知酒店管理，該計劃就從瑣碎小事開始。

她招聘了清潔工人，按照酒店的要求對他們進行專業(yè)培訓(xùn)，對租賃房推行“每日酒店服務(wù)”，每天清掃房屋、清洗衣物等；招聘了家政服務(wù)員，處理簡單家政，還可以按照客戶需求做各種口味的飯菜。

當其他租賃房正在風聲水起打價格戰(zhàn)，互相詆毀時，韓湄的租金不但沒降，而且房子供不應(yīng)求。韓湄堅信這其中還有更大的空間可以挖掘，于是大范圍擴張，房屋由幾套房子發(fā)展到十幾套，并于2003年注冊了自己的“雅舍房屋租賃公司”，正式當起了“收租婆”。

“這是一個很好的生意模式，針對高端租賃戶，增加酒店式服務(wù)，營造高于酒店近于家的氛圍!關(guān)鍵是租金比酒店便宜很多。你把傳統(tǒng)、簡單的租房行業(yè)做了創(chuàng)新啊?！蔽覍n湄大大贊賞。

韓湄在租賃市場混久了，也就發(fā)現(xiàn)一個有趣現(xiàn)象：很多新樓盤的業(yè)主跟她當初一樣，持有房子，簡單等待出租。單獨看一套兩套房子并沒什么大不了，而他們是一個群體，這是一個龐大的資源。韓湄干脆直接從業(yè)主手上租來已經(jīng)裝修好的房子，包裝進自己的租賃公司，增加酒店式的配套服務(wù)，然后再出租，從中賺取租金差價。

已經(jīng)有成功的經(jīng)營模式，整合別人的房子出租既降低了投入成本，又擴大了規(guī)模效益，一舉兩得!的確，閑散房源整合進入“雅舍”之后，“雅舍”的客房量迅速增加到幾十套。

她將公司信息做成網(wǎng)頁，鏈接在國內(nèi)知名的房屋租賃網(wǎng)上，這是一個宣傳捷徑；同時，她制作一些精美卡片，在中央商務(wù)圈的各個寫字樓分發(fā)，直接針對目標消費群。因為良好的房屋品質(zhì)，周到的服務(wù)，“雅舍”竟然成為租賃市場的一個品牌，代表高檔、精致、優(yōu)質(zhì)服務(wù)。規(guī)模、品質(zhì)與品牌，相關(guān)相連，這又是一舉兩得!

今年3月，國家出臺一系列宏觀調(diào)控政策，以抑制過度上漲的房價，時至今日，整個樓市已經(jīng)從過度投機狀態(tài)逐漸正?；ㄟ^買賣二手房直接獲得利潤的機會越來越少，尤其在國家對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營業(yè)稅政策進行調(diào)整后，短線“炒房”顯得舉步維艱。于是，很多業(yè)主進入租賃市場。

政策出臺，韓湄像迎風的翅膀，一下子趕上了好時機。經(jīng)過多年闖蕩，韓湄已經(jīng)做一個全新的經(jīng)營模式，后進入的零散房東根本無法與她抗衡，他們干脆就把房子納入“雅舍”公司，不但可以穩(wěn)定而長期地收取租金，而且少了跟租賃戶打交道的瑣碎。

韓湄翻了翻房屋登記簿，公司名下已經(jīng)有近百間“酒店式”出租房，相當于一個小型酒店規(guī)模。

因為長期租賃戶只占到50％左右，如何打開渠道，更高效率利用房間?韓湄也絞盡腦汁。這就需要靈活經(jīng)營。于是，“雅舍”相繼推出更像酒店的“零散租期”，一天、兩天、十天、半月，任何租賃期限都可以，日租金在100-150元之間。由于租金比酒店房價便宜，而檔次又不低于三星酒店，租賃戶中逐漸有了旅游、探親等客人，房間日日爆滿。

“你完全開創(chuàng)了一個新的行業(yè)啊!既有別于單純的房屋租賃，又不同于純粹的酒店?！蔽也坏貌慌宸?，只要有創(chuàng)意，傳統(tǒng)生意也可以做出新市場，“在目前房市政策的變動下，太多有房人可以模仿和學(xué)習(xí)。這種模式將帶動一大批人的創(chuàng)業(yè)激情啊?！?/p>

“是啊，收租婆的日子清閑多了，只需要帶上電話，對所有的房價進行控制就可以了?！表n湄對那幅漫畫頗為滿意，“那就是我的生活：一邊娛樂，一邊就工作了。你也可以做到啊?！?/p>

時間：8月5日上午10點

新地點：盛地豪苑

盛地豪苑，這是一個新樓盤，位于本市南部新商貿(mào)中心。周圍有本市最大的建材、汽摩等專業(yè)市場，這里也是輻射整個南部的商貿(mào)中心。在我的帶領(lǐng)和介紹下，韓湄對這個樓盤的定位和選址深表贊賞。看樣子，她已經(jīng)對這里多次了解。而我正是這個房地產(chǎn)項目的經(jīng)理。

我了解韓湄，她的突然出現(xiàn)必然不是敘舊那么簡單。跟韓湄兩次聊天，彼此的需求心知肚明。從她看盛地豪苑的眼神，我已經(jīng)知道她的目標是向這個樓盤進攻。當她詢問起該樓盤的實際銷售情況、樓盤實際規(guī)劃等寶貴資料，我一一滿足。

韓湄也不對我避諱，“自從真正進入租賃市場，凡是我購置的房屋，幾乎再沒有看走眼的了。因為，我總會得到最內(nèi)部的信息，就像我從你這里得到內(nèi)部信息一樣!”韓湄狡黠一笑。

當然，這次會面我也有實際收益。相信不久后，盛地豪苑也將有不下10套房子屬于“雅舍”的勢力范圍，并且我已經(jīng)把自己在這里購置的3套房子預(yù)先交給韓湄負責打理。

是誰說過：你對社會資源整合能力的大小，往往決定了你成功的大小。韓湄身體力行，將各種有利于自己的資源充分利用，幾年下來，資產(chǎn)迅速累積，竟然突破千萬元。

(編輯彭 靖)