理智＋理性　房地產(chǎn)未顯波瀾

淮　君

隨著需求增長從“爆發(fā)型”向“舒緩型”轉(zhuǎn)變，需求的特點也開始發(fā)生變化。市場已向買方市場轉(zhuǎn)移，消費需求趨于理性，投資商投資更加理智，房地產(chǎn)投資增幅出現(xiàn)前所未有的回落。

有人說房價是樓市消費的晴雨表，2004年中國房地產(chǎn)的發(fā)展在房價漲跌與宏觀調(diào)控環(huán)境中渡過了不平凡的一年，人們不禁感慨生活中“住”的份量和吸引力。

日前，建設部副部長仇保興在國務院新聞辦曾作出這樣表述：“我國在發(fā)展過程中的房價很難下降,而且房價大起大落也是不正常的。我們的理想目標是把房價控制在每年上漲3%左右，使老百姓買房與銀行利率相比不會虧本，這樣的房地產(chǎn)市場才是比較健康的?！闭嘘P部門對北京乃至全國房價漲、降的看法以及對住房的高度關注從中可見一斑，專家一致認為房價漲跌是一個區(qū)間的概念，市場波動控制在5％左右，對整個房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性有一定好處，房價上漲3%左右是合理的。

投資開始回落消費趨于理性

2004年不管對消費者還是對地產(chǎn)商來說，都是不平常的一年。市場已向買方市場轉(zhuǎn)移，消費需求趨于理性，投資商投資更加理智，房產(chǎn)投資增幅出現(xiàn)前所未有的回落。據(jù)發(fā)改委、國家統(tǒng)計局對全國35個大中城市房地產(chǎn)市場調(diào)查顯示，今年第三季度房屋銷售價格總體比去年同期上漲9.9%，土地交易價格上漲11.6%。其中，居民住宅用地交易價比去年同期上漲了13.6%，較二季度上漲1.6%。

從中國房地產(chǎn)著名品牌杭州年會傳出這樣一個信息：2004年國內(nèi)房地產(chǎn)投資增幅開始回落，商品房賣方市場呈現(xiàn)向買方市場轉(zhuǎn)移的跡象。據(jù)建設部住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心主任聶梅生教授透露，今年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅已回落33.7個百分點，同時也表明我國宏觀調(diào)控已初見成效。目前不少有實力的開發(fā)商相繼放慢拿地、再投資住宅的腳步。一些資金吃緊的房產(chǎn)公司，面臨逐漸增加的拆遷、建設成本，紛紛尋求合作伙伴。今年各地舉辦的“人居展”上，就已出現(xiàn)小公司掛靠大公司參展的新現(xiàn)象，而且許多地區(qū)房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)少有的平靜局面。

據(jù)國家統(tǒng)計局最新測算的全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)表明，中國累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3703億元，同比增長32％，增幅比去年同期回落0.9個百分點。

11月份，商品房銷售價格分類指數(shù)為97.62，比去年同期下降0.49點，比10月份下降0.45點。今年以來，由于商品房銷售情況持續(xù)升溫，商品房平均價格保持穩(wěn)中趨升的發(fā)展勢頭，但增長幅度逐步回落。

1~11月，全國商品房平均銷售價格為2456元／平方米，同比增長4.8％，低于去年同期增長5.7％的水平。其中，商品住宅平均銷售價格為2313元／平方米，同比增長4.7％；辦公樓平均銷售價格增速最高，增長了6.8％。分地區(qū)看，廣東、河北、吉林、新疆、云南等地區(qū)商品房平均銷售價格出現(xiàn)不同程度的下降；浙江、上海和重慶等地區(qū)的平均房價上漲幅度超過10％以上。

房價有變 幅度不大

從整體來看，今年廣州房價事實上的漲幅僅在5％左右，而不是像統(tǒng)計數(shù)據(jù)所顯示的那樣高達15.1％。從這一角度上講，今年上半年廣州樓價漲幅有被“夸大”的跡象。廣州目前還有近500萬平方米的“空置房”，市場總體供應量充足，也抑制了樓價的上漲。值得注意的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，自1998年左右達到峰值后，廣州住宅平均售價幾乎每年都在緩步往下走，這與上海、江浙一帶近年房價的飆升形成鮮明對照。

深圳市房地產(chǎn)研究所所長王鋒分析指出，隨著系列房地產(chǎn)調(diào)控措施的出臺，商品房供給增長過快的勢頭得以遏制，并直接引導年度房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。這樣的市場環(huán)境對發(fā)展商有利，競爭的產(chǎn)品少了，價格就有了上升的空間。更有分析人士認為，不斷出臺利好深圳樓市的政策，這些因素對促進樓市的需求更有利，使樓市進入新的增長周期。

據(jù)調(diào)查顯示，今年前三季度，北京房地產(chǎn)開發(fā)完成投資人民幣870億多元，較上年同期增長二成多。根據(jù)官方的統(tǒng)計口徑，今年前三季北京市房價小幅上揚，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)仍處于較為活躍的階段。以自住為主的投資打算者占22% ，其中考慮買房的同時擔心一兩年內(nèi)房價下跌而心存憂慮的消費者占總人數(shù)48%，完全不擔心者也占到較高比例，為41%。

在經(jīng)濟發(fā)達、人均收入較高的上海、杭州，在老工業(yè)基地的沈陽，在西部重鎮(zhèn)重慶、蘭州，這些城市雖然經(jīng)濟水平、產(chǎn)業(yè)結構各具特色，但它們卻有著一個共同的特點——全是自去年起全國房價持續(xù)走高的排頭兵。

國家統(tǒng)計局景氣中心副主任葉植材、土地專家張海旺，把我國商品房價格的走高按城市特色分成4種類型。他們表示，當前房地產(chǎn)價格膨脹具有鮮明的地域因素，如果僅以行政手段促使其房價快速猛烈下調(diào)，容易造成投資疲弱、銀行不良資產(chǎn)激增乃至社會不穩(wěn)定因素抬頭等弊病。而采取持續(xù)的市場化和有針對性措施，促使房價過度膨脹地區(qū)的價格漲幅收縮乃至緩慢平穩(wěn)回落，則會既有利于房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，又能減少政策震動影響。

“沈陽、上海等房價增長過快的9個城市，在全國35個大中城市中的比重雖然不到26%，但它們及其所在省份房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房銷售額分別占45.5%和49.7%，因而是全國房價上升過快的主要地區(qū)動因?！比~植材如是說。

日前，建設部發(fā)布的房地產(chǎn)市場運行情況也顯示，今年前8個月，全國商品房均價達到2749元／平方米，同比增長13.5%，比一季度上漲6.9%。 針對目前導致部分地區(qū)商品房均價上漲的原因，建設部官員分析指出，當前部分地區(qū)房價過快上漲的主要原因是近幾年房地產(chǎn)市場供求結構性矛盾在進一步延續(xù)。

建設部官員說，具體可歸納為以下4個方面的原因：首先表現(xiàn)為全國經(jīng)濟適用住房供應比例下降。其次，一些城市中低價位普通商品住房供不應求，推動商品住房平均價格上升，而局部地區(qū)商品房的階段性供不應求也帶來了房價的上漲。再次，部分開發(fā)企業(yè)利用政策和市場信息的不對稱，惡意炒作，加上個別媒體不加甄別，大肆渲染，使部分消費者盲目跟風，造成局部地區(qū)、個別項目價格短期內(nèi)出現(xiàn)非正常上漲。此外，土地和建筑材料價格上漲、拆遷成本提高及精裝修商品房的增加也一定程度地提升了房價。

購房讓人患得患失

長期以來，國內(nèi)的購房者一直處于某種患得患失的迷惘之中。房價與日俱增的事實，使他們害怕持幣待購的結果是進一步失去機會；但許多媒體、經(jīng)濟學家屢屢對“房地產(chǎn)泡沫”津津樂道的評述，又讓他們對房價的可能下跌忐忑不安。

有心留意過國內(nèi)房地產(chǎn)近年狀況的消費者也許會發(fā)現(xiàn)，其實無論房地產(chǎn)開發(fā)的政策環(huán)境是寬松還是緊張，房價都是一路走高。毫無疑問，房地產(chǎn)的價格同樣受制于供求關系。在求的一方，目前我國城市居民平均收入正在緩慢上升，而城市人口則急速增長——我們正處于中國歷史上城市化速度最快的一個時代。因此，需要購房的居民以及他們的購房能力都在增長，可以預見，無論是當前還是今后一個相當長的時期內(nèi)，需求的增長是顯而易見的必然趨勢。

隨著需求增長從“爆發(fā)型”向“舒緩型”轉(zhuǎn)變，需求的特點也開始發(fā)生變化。比如北京此前的購房者多為拆遷戶和經(jīng)濟條件比較好的家庭，他們的購房需求比較迫切。今后的購房者多為賣舊買新以及經(jīng)濟條件一般的家庭，他們的購房需求相比之下并不十分迫切，因此對于商品住宅更加挑剔，且對中低價位的商品住宅需求量加大。

中原地產(chǎn)集團研究預測表明，受城市市政設施逐漸完善等利好因素的推動，城市邊緣區(qū)域乃至郊區(qū)的住宅市場升溫日益明顯，相應地住宅價格也上漲。一些特大城市，如北京、上海的遠郊將成為極有潛力的區(qū)域，而成都、沈陽等城市近年來住宅郊區(qū)化的進程也開始明顯加速。

同時，高檔公寓市場在2004年供求關系保持平穩(wěn)，上海、北京等一線城市的供應量甚至有所下降，需求增長速度也開始趨緩。而別墅市場總體上受到國家暫停別墅用地審批政策的較大影響，雖然由于之前一些發(fā)展商儲備了不少別墅開發(fā)用地，市場供應量在一定時期內(nèi)不會減少，但可以預見價格將會穩(wěn)步上升。

中國房地產(chǎn)協(xié)會會長楊慎表示，我國已蓋了74億多平方米的商品房，但目前我國的人均住房卻不足24平方米。這個數(shù)字僅相當于發(fā)達國家的1／3；也只相當于多數(shù)發(fā)展中國家的2／3。楊慎還認為，目前我國房價的構成比例是：地價占40%，建筑材料價格占20%，建造成本占30%，稅費占10%。他說，這種構成比例說明地價在房價中占了主導地位，也由此可以看出，政府是可以對房價進行合理調(diào)控的。

根據(jù)今年以來出臺的房地產(chǎn)行業(yè)政策，以及目前的市場供需狀況等方面的情況，有關專家預測我國房地產(chǎn)市場的整體發(fā)展態(tài)勢，并概括出了2005年中國房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)房價仍然上漲、融資渠道多元化、二手房市場超速發(fā)展等八大發(fā)展趨勢。其中“房價持續(xù)上漲”這個趨勢不是政府愿意看到的，也不是消費者所愿意聽到的。國務院18號文出臺的目的之一，就是為了推動房地產(chǎn)的消費，把房地產(chǎn)的價格盡量壓下來，盡管如此，但是政策這些綜合性的擠壓力量還會導致房地產(chǎn)價格會繼續(xù)上漲。

近日，中國指數(shù)研究院常務副院長黃瑜也透露，2005年北京住宅市場預計施工面積將達到8000萬平方米左右，銷售面積應該在2900萬平方米，銷售額將突破1000億元，竣工面積在2800萬平方米。在價格方面，住宅價格增長速度要超過總體市場價格增長速度，增長幅度在6%至8%之間。

針對部分地區(qū)房價過快上漲的問題，建設部有關人士也表示，當前緩解房價上漲壓力的關鍵，在于抓緊市場結構的調(diào)整，加大中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應比例，同時嚴格控制城鎮(zhèn)拆遷規(guī)模。隨著一系列宏觀調(diào)控措施的落實，部分城市房地產(chǎn)市場階段性供不應求的局面將有所改善，市場供求結構性矛盾將得到一定緩解。