學(xué)校簽訂房屋租賃合同應(yīng)注意哪些問題

胡林龍

案例

某中學(xué)與某單位于1999年1月簽訂了一份房屋租賃合同，房租每年為25000元，租期10年。1999年5月學(xué)校交押金5000元，并陸續(xù)置辦了部分教學(xué)設(shè)施，某單位為了學(xué)校的需要對用電線路進行了維修和改造。在其后的兩年中，某中學(xué)由于未完成招生計劃，故只有少量學(xué)生住在該出租房內(nèi)，學(xué)校亦未按約定付房租，由此被某單位訴至法院。

法院判決如下：一終止原告、被告簽訂的房屋租賃合同;二、學(xué)校所欠租金、水電費等共計29792.67 元，限其在判決生效后10日內(nèi)付清。

評析

一、學(xué)校本可避免損失。

本案中學(xué)校忽視了本可以避免損害賠償?shù)闹匾梢?guī)定，我國恰同法》第45條規(guī)定：當事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效。附解除條件的合同，自條件成就時失效?！泵穹ㄍ▌t》第62條規(guī)定：民事法律行為可以附條件，附條件的民事法律行為在符合所附條件時生效?！?/p>

所謂附條件的合同，是指當事人在合同中特別規(guī)定一定的條件，以條件的是否成就來決定合同效力的發(fā)生或消滅。例如，甲乙簽訂房屋租賃合同，出租人考慮到其女兒如不調(diào)到外地工作還需居住此房的情況，故在合同中附了如其女兒調(diào)到外地工作該租賃合同生效的條件。甲雖與乙訂立了房屋租賃合同，但不愿使該合同立即生效，而是待合同所附的條件成就時，即他的女兒調(diào)到外地工作的事實發(fā)生時，該合同才生效。

附條件的民事法律行為的意義在于充分尊重當事人的意志，使民事法律行為的實施更好地滿足當事人的需要。一般說來，民事法律行為在當事人意思表示成立時就應(yīng)該發(fā)生效力。但是有時候，行為人意識到其行為的目的不一定能達到，預(yù)想的結(jié)果不一定能實現(xiàn)，法律行為的實施可能失去其意義，此時他就可實施附條件的民事法律行為，即在行為開始時并不使法律行為立即生效，而等到一定條件成就以后，才使其生效。這樣就能降低可能形成的風險和減少可能產(chǎn)生的損失。

二、學(xué)校應(yīng)如何降低風險，避免損失，維護權(quán)益？

1.學(xué)習(xí)有關(guān)的法律法規(guī)。學(xué)校在進行各種活動時，是以不同的主體身份，參與不同的法律關(guān)系。在與政府的行政法律關(guān)系中，學(xué)校是行政法律關(guān)系主體;在與其他民事主體進行民事活動時，其又是民事法律關(guān)系主體。因此，學(xué)校不僅應(yīng)熟悉行政法律法規(guī)，還應(yīng)掌握民事法律規(guī)范，例如本案學(xué)校就應(yīng)熟知房屋租賃合同的相關(guān)法律規(guī)范，從而用法律規(guī)范自己的行為，切實維護自己的合法權(quán)益。

2.明確訂約目的，充分認識可能出現(xiàn)的不同預(yù)期。目的明確清楚，當事人就能準確地創(chuàng)設(shè)其權(quán)利義務(wù)，權(quán)利義務(wù)的確定就具有目的性，不會無的放矢。目的是當事人主觀意志的體現(xiàn)，是否符合客觀實際又具有不確定性。因此，當事人對其行為目的應(yīng)有不同的預(yù)期：即目的能夠?qū)崿F(xiàn)或難以實現(xiàn)。例如上述案例，學(xué)校招生也應(yīng)有不同的預(yù)期：實現(xiàn)預(yù)定招生計劃或者反之。

3.降低風險，避免損失。在熟知法律法規(guī)、明確目的和充分認識不同的預(yù)期基礎(chǔ)上，當事人應(yīng)充分地利用法律法規(guī)的各種規(guī)定為當事人的目的服務(wù)，選擇最有利于維護自己合法權(quán)益的合同法規(guī)范，達到降低風險、避免損失、維護權(quán)益之目的。例如，上述案件中，學(xué)校應(yīng)充分地認識到其招生也有不同的預(yù)期，為維護自己的權(quán)益，學(xué)校就應(yīng)簽訂附條件的而不是簽字后立即生效的合同。條件成就時招生人數(shù)與預(yù)期目標一致）合同就生效，條件不成就時達不到招生預(yù)期目標）合同就不生效。這樣，學(xué)校就可避免損失和風險，切實維護自己的權(quán)益，從而掌握經(jīng)濟活動的主動權(quán)。

4.在合同生效之前，可請有豐富實踐經(jīng)驗的法律專業(yè)人士對合同進行審查，以便及時發(fā)現(xiàn)問題，修改補充。