國際炒家力挺上海樓市

2004年的上海春天，樓市的主角似乎是外資。

最惹人關(guān)注的房地產(chǎn)新聞是：全球最大投行之一摩根士丹利再度出擊上海，與上海復地(集團)股份有限公司合作投資5000萬美元打造高檔公寓——復地雅園。去年7月，摩根士丹利房地產(chǎn)基金投資上海錦麟天地雅苑，成為第一支進入上海樓市的美國資本。

兩次出擊選擇的都是上海，這充分顯示了摩根士丹利對上海地產(chǎn)的信心。戴德梁行(上海)公司總經(jīng)理張國正認為，摩根士丹利進軍上海房地產(chǎn)市場更多體現(xiàn)出一種領(lǐng)軍效應(yīng)。緊隨其后，會有越來越多的外資基金積極介入。

在上海政府確保房價“首先不能跌，其次才是不能漲太快”的原則后，國際資本的進入進一步讓業(yè)內(nèi)人士相信，2004年的上海房價依然堅挺。

外資涌動上海樓市

隨著央行12l號文帶來的寒氣，國內(nèi)地產(chǎn)界對多融資渠道的渴望越來越熱切，使得國際投資基金紛紛調(diào)低在中國的投資風險率，進軍上海房市的步伐驟然加快。上海漢諾職業(yè)經(jīng)理趙健鷹透露，目前上海已有一些中小房地產(chǎn)企業(yè)愿意拿出土地與外資基金合作。高檔住宅、高檔酒店和寫字樓，以及投資金額巨大的大型商業(yè)項目備受青睞。

適時而來的還有占盡天時地利人和的港資房地產(chǎn)企業(yè)。CEPA之后，滬港又達成了涉及8項內(nèi)容的合作協(xié)議，其中包括支持香港公司來滬從事有關(guān)咨詢服務(wù)業(yè)以及建筑和房地產(chǎn)服務(wù)，支持香港公司在上海設(shè)立獨資建筑公司和房地產(chǎn)公司。

上海信義房產(chǎn)開發(fā)部經(jīng)理張曼利參加了1月13日香港貿(mào)易發(fā)展局在上海主辦的香港基建及房地產(chǎn)服務(wù)博覽會后，對上海房屋土地資源管理局局長蔡育天提出的港商發(fā)展空間大有認同感。她認為，港資房地產(chǎn)企業(yè)在國際一流樓盤、歷史建筑及老式花園住宅、房產(chǎn)中介服務(wù)、評估、投資及金融等領(lǐng)域都大有一展身手的天地。

其實，香港地產(chǎn)巨頭早在1992年就紛至沓來，憑借其國際化的運作搶占內(nèi)地地產(chǎn)。在CEPA的鼓舞下，港資加快步伐，在外資梯隊中占據(jù)主動。新世界中國日前宣布，未來5年將在上海投資80多億元人民幣，同時，新鴻基已經(jīng)取消多年前規(guī)定投資內(nèi)地不得超過總資產(chǎn)10％的上限。瑞安集團下一步的計劃，是成立一家資產(chǎn)10億美元的瑞安地產(chǎn)有限公司，專事上海等內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)。

趙健鷹分析，動輒就是幾億美元，外資、港資的大舉進人帶來的是資本運營的先進方式和理念。“他們不僅有資金實力，行且憑借高標準的社會經(jīng)濟背景和良好的富人交往程度，構(gòu)筑了堅實的籌措資金渠道?！?/p>

中國前商務(wù)部長呂福源2003年底在一次內(nèi)部會議上指出，下一步我國應(yīng)加大吸引跨國公司投資力度，進一步擴大外資參與不良資產(chǎn)重組與處理。這是外資進軍內(nèi)地地產(chǎn)市場的一把尚方寶劍。房地產(chǎn)資產(chǎn)本身具有保值、增值的特性，房地產(chǎn)不良資產(chǎn)輕易不會成為“壞賬、呆賬”。尤其在目前政策沒有完全放開、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)正需調(diào)整的情況下，外資通過收購房地產(chǎn)不良資產(chǎn)，獲得現(xiàn)成的土地儲備和房地產(chǎn)項目，從而節(jié)省進入中國房地產(chǎn)市場的時間和金錢成本。

從住宅轉(zhuǎn)向商鋪投資

去年因不滿單價4500元的房子地理位置太偏的朱小姐今年更愁了：“去年年底就有風聲說江浙炒家撤資上海，樓市將出現(xiàn)拐點，但翻開今年的新樓盤，好點的位置根本不下8000元?！?/p>

房價不斷攀高，是外資看好上海的最重要因素。

據(jù)上海中原研究咨詢部最新統(tǒng)計資料表明：在剛過去的2月份最后一周，滬上新增的涵蓋公寓、別墅以及辦公樓的物業(yè)價，價格梯度為5700元—15000元／平方米，分布區(qū)域集中在虹口、徐匯、浦東以及青浦等區(qū)域。這個高企的價格顯示，今年中高價房和中低價房的分水嶺將上漲到1萬元每平方米。這也可能是環(huán)線內(nèi)和環(huán)線外房價的分水嶺。

根據(jù)上海?？ń?jīng)濟預(yù)測研究所的統(tǒng)計，目前在內(nèi)環(huán)以內(nèi)，土地基本達到或超過1000萬元每畝，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)住宅的容積率被嚴格劃定在不超過2.5，再加上其他費用，每平方米的樓板價不到l萬元很難拿下。但在需求上，房地產(chǎn)業(yè)的快速輪轉(zhuǎn)依賴高收入群體，而經(jīng)過一段時間的發(fā)展，上海私人房產(chǎn)的擁有率已經(jīng)達到了75%，這個比倫敦等國際都市高企的數(shù)字，使得消費群體的梯隊進入累積生產(chǎn)期。同時，今年隨著多樣化投資渠道的增加，特別是國家促進股市回暖的九條意見的出臺，一度高度集中的房地產(chǎn)投資開始分流。

趙健鷹認為，土地的稀缺，注定了上海中心區(qū)房價土地成本的繼續(xù)走高，這樣發(fā)展下去，城市的功能分工將會呈現(xiàn)出清晰的軌道。今年長三角城市在便利的交通支持下融合度加大，杭州等城市因?qū)嵒莺瓦m宜的居住環(huán)境逐漸替代上海的居住功能，而上海的市中心將會整合成為一個大的CBD。

這為2004年的上海樓市注人新熱點——投資重心將從住宅向商鋪投資轉(zhuǎn)移。2月23日，為期3天的2004年溫州“時尚之都”春季房產(chǎn)交易會落幕，8．7億元人民幣的溫州資本注入上海市場。據(jù)該房展組委會人員李俊介紹，溫州投資者正在從個別人整棟購買上海樓盤轉(zhuǎn)變?yōu)榇罅客顿Y者分散購買。這次展會中商鋪的投資比例約占50%。

復旦大學房地產(chǎn)研究中心副主任華偉提出，目前上海商鋪的平均回報率則達到8％一10％。由于平均回報率仍維持在較高水平，因此商鋪的供應(yīng)量持續(xù)增長。相關(guān)統(tǒng)計顯示，未來3年中上海新增商鋪面積將達700萬平方米。

另據(jù)上海市政府規(guī)劃規(guī)定，居住區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施按5．5％配崳，如此推算到2005年，商鋪的增星約在410萬到440萬平方米，5年問將增長超過30％。根據(jù)不完全統(tǒng)計表明，一卜海已形成114個大型居住區(qū)，新建居住區(qū)的社區(qū)商鋪面積將迅速增長，待開發(fā)的社區(qū)商業(yè)營業(yè)面積估計將達到250萬平方米，銷售額可達600億元。

如此甜美的蛋糕怎能叫外資不采取行動。

房價不踩剎車

外資的青睞似乎可以擊破年前各種上海樓市將出現(xiàn)拐點的論斷。

2004年開春以來，房地產(chǎn)市場新政頻仍，土地垂直管理在即、協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地閘門逐漸掩上、禁止期房交易的政策已經(jīng)劍拔弩張、購房者因?qū)衲攴績r產(chǎn)生分歧而持觀望的態(tài)度、房產(chǎn)稅呼之欲出……這些信息顯示出房地產(chǎn)似乎越來越聽從市場的航標，從而把早期的利潤水分越擠越十，地產(chǎn)商復嘆好時光一去不返了。

同時，土地儲備制度，土地招投標和熟地拍賣，隨著黨內(nèi)監(jiān)督條例出臺，房地產(chǎn)和股市一樣，黑幕操作的暴利階段正在終結(jié)。

市場進入調(diào)整，規(guī)范化的操作正是國際金融巨頭們看中的最務(wù)實的獲利。

上海福卡經(jīng)濟預(yù)測研究所調(diào)查顯示，去年上海房地產(chǎn)市場竣工面積、銷售面積和存量交易面積三個指標都超過了2000萬平方米，但銷量沒有因為價格上升而叫落，說明市場需求仍然旺盛，購買力也在上升。同時，去年土地價格漲幅驚人，這點必定會反映在2004年的房價上。而且，建材價格大幅度上升也劉房價確推動作州。

“國際基金的進入，也會帶來國際炒家?！壁w健鷹告訴訴《瞭望東方周刊》，雖然目前尚無確切的統(tǒng)汁，但獲得了國際投資基金的首肯，就會將上海帶到更廣泛的國際炒家手里，這些炒家?guī)淼姆績r刺激，絕不亞于“溫州購房團”。

總體來看，上海商品房價格走勢可能是繼續(xù)上漲、增幅減緩，期問的價格波動不會是大起人落，而可能是一種窄幅波動。中價位房將成為競爭最為激烈的部分。