華僑城集團(tuán)收放之間

柳澤春

8月31日，深康佳(000016)公告，控股股東華僑城集團(tuán)，決定將持有的5500萬(wàn)股A股以每股5．53元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給天大集團(tuán)。天大以超過(guò)凈資產(chǎn)值10％的價(jià)格受讓非流通股，受到市場(chǎng)高度關(guān)注。

9月24日，華僑城(000069)公告，控股股東華僑城集團(tuán)，決定以集中競(jìng)價(jià)的交易方式增持華僑城A流通股股份，投入資金不超過(guò)2億元人民幣，增持規(guī)模不超過(guò)其總股本的3％。

華僑城集團(tuán)年初發(fā)行的4億元可轉(zhuǎn)債剛好進(jìn)入轉(zhuǎn)股期，增持流通股將首先助推債轉(zhuǎn)股。此間，集團(tuán)整體上市的消息開(kāi)始傳播。

向華僑城“輸送”利潤(rùn)

在華僑城集團(tuán)旗下的兩家上市公司中，深康佳已失去融資資格多年，華僑城以其優(yōu)良的業(yè)績(jī)與行業(yè)影響力，成為集團(tuán)在資本市場(chǎng)的重要門(mén)面。

華僑城屬下有錦繡中華、民俗文化村、世界之窗、歡樂(lè)谷等多家主題公園，是中國(guó)擁有主題公園家數(shù)最多、規(guī)模最大、效益最好的公司。

上市以來(lái)，華僑城的凈利潤(rùn)一直保持了較高的增長(zhǎng)速度，近五年凈利潤(rùn)年均復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)25．5％，近三年年均凈資產(chǎn)收益率高達(dá)19．07％。這在深滬兩市旅游類(lèi)上市公司中是絕無(wú)僅有的。

今年，華僑城半年的業(yè)績(jī)已超過(guò)上年全年業(yè)績(jī)水平。上半年，華僑城分別實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入2．68億元、實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)2．31億元，分別增長(zhǎng)49．85％、42．97％，凈資產(chǎn)收益率達(dá)到13．96%。

然而，一個(gè)不容忽視的事實(shí)是，華僑城漂亮業(yè)績(jī)的背后是，公司大部分利潤(rùn)來(lái)自投資收益。統(tǒng)計(jì)顯示，近五年華僑城有高達(dá)79．8％的利潤(rùn)來(lái)自于投資收益。

其中，絕大部分的凈利潤(rùn)來(lái)自于其參股40%的華僑城房地產(chǎn)公司(由集團(tuán)控股)。如果剔除投資收益的影響，那么華僑城的業(yè)績(jī)將非常平庸，2000年、2003年甚至?xí)霈F(xiàn)經(jīng)營(yíng)虧損。

2003年上半年，盡管華僑城旅游業(yè)遭受“非典”重創(chuàng)，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入同比下降了31．09%、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)同比下降62．14％，但公司卻早早就作出前三季度公司凈利潤(rùn)大幅度增長(zhǎng)50％以上的盈利預(yù)測(cè)。顯然，旅游業(yè)務(wù)利潤(rùn)對(duì)于華僑城貢獻(xiàn)較小。

在集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)75．45％的情況下，通過(guò)銀行間接融資的空間已十分有限；而相比集團(tuán)lOO多億元的資產(chǎn)規(guī)模，每年3億元左右的夸利潤(rùn)，將使其靠自身積累實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)發(fā)展變得十分緩慢。

1997年9月，華僑城IP0募集資金3．00億元。其中1．36億元用于收購(gòu)集團(tuán)所屬的深圳錦繡中華49％股權(quán)、0．44億元用于收購(gòu)集團(tuán)持有的長(zhǎng)沙世界之窗25％的股權(quán)；1999年，華僑城出資9235萬(wàn)元，收購(gòu)集團(tuán)持有的深圳世界之窗20％的股權(quán)；2000年8月，華僑城進(jìn)行10配3股，募集資金2．43億元，用于收購(gòu)建設(shè)集團(tuán)控股的歡樂(lè)谷項(xiàng)目。2003年12月，華僑城發(fā)行4億元可轉(zhuǎn)換債券，全部資金用于與華僑城房地產(chǎn)公司共同開(kāi)發(fā)波托菲諾項(xiàng)目(占50％權(quán)益)。

在只有華僑城這一資本平臺(tái)的情況下，華僑城集團(tuán)向上市公司輸送利潤(rùn)的傾向并不難理解。此外，華僑城集團(tuán)持有華僑城總股本的68．60％，單就這一比例，華僑城集團(tuán)伸出援助之手并不吃虧。

退出傳統(tǒng)家電產(chǎn)業(yè)的抉擇

與華僑城相比，從1999年前的高歌猛進(jìn)，到2000年的價(jià)格雪崩，陷入價(jià)格戰(zhàn)泥潭的深康佳，已在彩電領(lǐng)域掙扎多年。如何推動(dòng)深康佳產(chǎn)業(yè)升級(jí)，是華僑城集團(tuán)的一件大事。倚重政策扶持的華僑城集團(tuán)，在_充分競(jìng)爭(zhēng)的彩電業(yè)，謀劃撤出有其明智之處。

深康佳上市以來(lái)，先后于1996、1998、1999年進(jìn)行了再融資，累計(jì)融資超過(guò)20億元，這為深康佳的快速發(fā)展壯大奠定了基礎(chǔ)。

在1989～1999年，深康佳的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入從3．3億元增長(zhǎng)到101．3億元，十年間收人增長(zhǎng)30倍，在銷(xiāo)售收入的拉動(dòng)下，深康佳的凈利潤(rùn)也從1000多萬(wàn)元很快上升到數(shù)億元。深康佳上市后，連續(xù)七年的每股收益保持在0．80～1．10元，顯示出當(dāng)時(shí)的輝煌。

然而，由于彩電業(yè)激烈的價(jià)格戰(zhàn)，深康佳的利潤(rùn)從2000年出現(xiàn)下滑，2001年深康佳進(jìn)而巨虧6．95億元。深康佳本希望借助手機(jī)業(yè)務(wù)翻身，然而介入不足三年的手機(jī)業(yè)務(wù)就又一次重蹈彩電業(yè)價(jià)格戰(zhàn)的覆轍，欲振乏力。

截止到2003年底，深康佳資產(chǎn)總額為96．37億元，凈資產(chǎn)30.54億元，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入128．06億元，這在華僑城集團(tuán)的版圖中是很沉重的部分，要想從彩電業(yè)轉(zhuǎn)型乃至退出都不是件容易的事。

對(duì)此，華僑城集團(tuán)不可能袖手旁觀。2002年，深康佳正是在集團(tuán)的幫助下，從華僑城房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中獲得近億元的投資收益，才得以逃脫被ST的厄運(yùn)。然而，深康佳擁有30多億元的凈資產(chǎn)，要幫助其重新恢復(fù)融資能力，絕非易事。

華僑城集團(tuán)在深康佳、華僑城兩家公司的股權(quán)比例分別為68．60%、40．42%，集中優(yōu)勢(shì)扶持華僑城也許是集團(tuán)公司比較現(xiàn)實(shí)的選擇。年初以來(lái)，關(guān)于華僑城集團(tuán)淡出深康佳、深康佳與外資合作等傳聞不斷見(jiàn)諸報(bào)端，盡管深康佳董秘何建軍矢口否認(rèn)華僑城集團(tuán)淡出深康佳的質(zhì)詢(xún)，但傳聞很快得到驗(yàn)證。

8月31日，深康佳公告，華僑城集團(tuán)與安徽天大集團(tuán)簽訂了《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。華僑城集團(tuán)將其持有的公司5500萬(wàn)股非流通國(guó)有法人股A股，以每股5．53元人民幣的價(jià)格，轉(zhuǎn)讓給天大集團(tuán)。股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，華僑城集團(tuán)仍然直接間接持有深康佳A總股本的31．28%。

通過(guò)減持深康佳股權(quán)，華僑城集團(tuán)將逐步從傳統(tǒng)家電行業(yè)撤退，而且近3億元的轉(zhuǎn)讓價(jià)款將對(duì)華僑城集團(tuán)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)起到重要作用。

迪斯尼壓力之下

自1989年華僑城投資的國(guó)內(nèi)第一家主題公園“錦繡中華”開(kāi)業(yè)之后的十年里，華僑城一直是國(guó)內(nèi)主題公園業(yè)無(wú)可爭(zhēng)議的老大。華僑城所屬的四大主題公園是其最重要的核心資產(chǎn)，也是集團(tuán)的重要門(mén)面，但盈利能力差強(qiáng)人意。

恰在此時(shí)，離深圳近在咫尺、占地310英畝的香港迪斯尼樂(lè)園將在2005年底落成開(kāi)放。如果屆時(shí)華僑城仍然無(wú)法為游客提供新的興奮點(diǎn)的話(huà)，迪斯尼樂(lè)園將對(duì)游客分流，勢(shì)必給華僑城旅游業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)更大挑戰(zhàn)。

“我們現(xiàn)在重點(diǎn)考慮的是，如何應(yīng)對(duì)迪斯尼開(kāi)業(yè)對(duì)華僑城的沖擊?！比A僑城一高管坦言。

華僑城《2001～2005年企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略綱要》中，明確了加快跨區(qū)域發(fā)展，實(shí)施“中華錦繡”工程的戰(zhàn)略構(gòu)想。希望以華僑城突出的旅游品牌、主題公園經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)、旅游市場(chǎng)策劃拓展能力、廣場(chǎng)藝術(shù)創(chuàng)意表演系統(tǒng)、資金等要素組成綜合輸出資本，與國(guó)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)旅游資源相結(jié)合，構(gòu)筑華僑城在中國(guó)跨區(qū)域的旅游產(chǎn)業(yè)集群。

2001年初，華僑城投資3000萬(wàn)元的曲阜孔廟旅游項(xiàng)目，是“中華錦繡”工程的第一站。然而，三年之后，今年2月4日，華僑城正式退出在曲阜三孔景區(qū)的經(jīng)營(yíng)，將其持有的50%股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)@得股權(quán)轉(zhuǎn)讓款3000萬(wàn)元。

2002年開(kāi)始，華僑城明顯加快了擴(kuò)張的腳步。5月，華僑城集團(tuán)與北京朝陽(yáng)區(qū)南磨房鄉(xiāng)共同注冊(cè)成立了北京世紀(jì)華僑城實(shí)業(yè)有限公司，計(jì)劃建設(shè)一個(gè)面積為1平方公里、總投資為20億元的旅游主題社區(qū)。

2003年初，華僑城又與中國(guó)長(zhǎng)江三峽總公司、湖北省宜昌市政府簽訂協(xié)議，組建合資公司，注冊(cè)資金為人民幣1．5億元，共同開(kāi)發(fā)長(zhǎng)江三峽壩區(qū)旅游資源，發(fā)展三峽壩區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)。

但是，華僑城也很明白，其自身和迪斯尼不是一個(gè)重量級(jí)的對(duì)壘，但是對(duì)手來(lái)了，必須迎戰(zhàn)。投資總額為141億港元的香港迪斯尼公園，一旦建成開(kāi)放，將對(duì)同樣以主題公園為主的華僑城集團(tuán)形成巨大沖擊。

如今，在深圳風(fēng)景最漂亮的東部海域，斥資30億元建設(shè)一個(gè)“東部華僑城”——也是華僑城應(yīng)對(duì)沖擊的策略之一。

地產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張

華僑城房地產(chǎn)公司主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，注冊(cè)資本為2億元，華僑城持股比例為40％。

截至2003年底，該公司總資產(chǎn)31．30億元。2003年華僑城房地產(chǎn)公司合怍開(kāi)發(fā)的“波托菲諾純水岸”一期項(xiàng)目(14萬(wàn)建筑平方米)實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入18．70億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)5.02億元。粗略計(jì)算，其每平方米房地產(chǎn)創(chuàng)造的凈利潤(rùn)竟然超過(guò)4000元，讓人咋舌。

相對(duì)深康佳(家電業(yè))的沉淪、華僑城(旅游業(yè))危機(jī)四伏，華僑城房地產(chǎn)業(yè)無(wú)疑是集團(tuán)公司一座增值潛力巨大的“金礦”。

近年來(lái)，隨著華僑城在深圳土地儲(chǔ)備的減少，華僑城北上京城、東進(jìn)上海的動(dòng)作明顯加大，這預(yù)示著一種戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。華僑城集團(tuán)i芏大力擴(kuò)張房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

2002年6月，華房公司浦江項(xiàng)目正式簽約。浦江鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)是上海市“一城九鎮(zhèn)”規(guī)劃的重要組成部分，預(yù)計(jì)經(jīng)過(guò)十年的建設(shè)，把浦江鎮(zhèn)營(yíng)造成一個(gè)具有意大利風(fēng)格，集生態(tài)、旅游、居住、商業(yè)為一體的新型城鎮(zhèn)。

北京世紀(jì)華僑城實(shí)業(yè)公司中，華僑城、華僑城房地產(chǎn)公司分別持股為29．28％、27．03％。今年，有關(guān)地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)全面開(kāi)工。

目前，華僑城地產(chǎn)在深圳地產(chǎn)綜合實(shí)力排名中，從上年的第3名躍升到第2名，在全國(guó)地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售額排行中列第l1位，華僑城集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)正處于快速發(fā)展階段。

2004年6月28日，國(guó)資委發(fā)布有關(guān)通報(bào)，決定整合巾央企業(yè)的房地產(chǎn)資源，告知擬尋求重組合作方并準(zhǔn)備將房地產(chǎn)業(yè)作為非主業(yè)剝離的有關(guān)中央企業(yè)，可與華僑城集團(tuán)公刊等五家企業(yè)聯(lián)系，研究有關(guān)重組問(wèn)題，國(guó)資委將做好有關(guān)協(xié)調(diào)。

盡管這僅是一個(gè)指導(dǎo)性的政策，但可以推知，華僑城地產(chǎn)在全國(guó)的擴(kuò)張將受到各種關(guān)照。在國(guó)資委管轄的資產(chǎn)總額達(dá)8·32萬(wàn)億的189家央企當(dāng)中，有不下半數(shù)曾染指地產(chǎn)投資。保守估算，有數(shù)百億的資金業(yè)已沉淀其中。

華僑城房地產(chǎn)在眾彩房地產(chǎn)企業(yè)中脫穎而出，一方面反映了華僑城地產(chǎn)在業(yè)內(nèi)的實(shí)力，另一方面，也反映了華僑城集團(tuán)努力擴(kuò)張其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)果。政策將有助于華僑城整合全國(guó)房地產(chǎn)存量資源。

華僑城地產(chǎn)全國(guó)擴(kuò)張的大幕已經(jīng)拉開(kāi)。

整體上市利弊說(shuō)

據(jù)長(zhǎng)期關(guān)注華僑域的分析人士預(yù)測(cè)，北京、上海的房地產(chǎn)擴(kuò)張，以及深圳三洲田項(xiàng)目，總投資將超過(guò)80億元。

公司證券部門(mén)的李珂暉表示，北京、上海的項(xiàng)目盤(pán)子較大，但可以實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)發(fā)展，公司還可以通過(guò)自身桌道獲得資金，所以，華僑城對(duì)資金的需求，遠(yuǎn)沒(méi)有外界報(bào)道的那么多。

即便如此，華僑城近期的資金需求也會(huì)在數(shù)十億元。隨著華僑城集團(tuán)在北京、上海等大城市“固地”的結(jié)束，資金成為實(shí)施地產(chǎn)擴(kuò)張的主要制約因素。

今年以來(lái)，TCL集團(tuán)、武鋼集團(tuán)整體上市的示范效應(yīng)，給華僑城集團(tuán)帶來(lái)不小的觸動(dòng)。寶鋼的整體上市進(jìn)程，更助推了華僑城集團(tuán)整體上市的激情。

據(jù)悉，在今年2月召開(kāi)的華僑城集團(tuán)2004年工作會(huì)議上，華僑城集團(tuán)首席執(zhí)行官兼總裁任克雷第一次正太提出要“實(shí)現(xiàn)整體上市”。有傳言稱(chēng)，華僑城集團(tuán)香港主板上市，計(jì)劃籌集的資金規(guī)模在80億元港幣。但華僑城對(duì)該消息未作確認(rèn)。

9月24日，華僑城發(fā)布公告稱(chēng)，控股股東決定投入資金不超過(guò)2億元，通過(guò)深交所集中競(jìng)價(jià)的交易方式增持華僑城的流通A股，增持規(guī)模不超過(guò)華僑城總股本的3％。華僑城A股當(dāng)日封漲停，其可轉(zhuǎn)債(125069)漲幅更大，盤(pán)中最高漲幅曾達(dá)18．1％，終盤(pán)以12．13％的漲幅報(bào)收。

華僑城集團(tuán)稱(chēng)，由于市場(chǎng)環(huán)境的影響，華僑城的市值被市場(chǎng)低估，這種狀況不刊于華僑城控股公司的未來(lái)發(fā)展，也有損其全體股東的共同利益，集團(tuán)公司作為大股東，有責(zé)任表達(dá)對(duì)華僑城控股公司未來(lái)發(fā)展的信心。

華僑城集團(tuán)已持有華僑城68．6％的非流通股，繼續(xù)增持2％的流通股對(duì)提升控股地位并不重要。有市場(chǎng)人士認(rèn)為，集團(tuán)增持華僑城流通股是明顯的作秀；亦有人士認(rèn)為華僑城回購(gòu)流通股意在熱身整體上市。

華僑城房地產(chǎn)公司最初為華僑城集團(tuán)旗下的全資子公司，經(jīng)過(guò)2000年的資產(chǎn)置換、2001年股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，華僑城與華僑城集團(tuán)的持股比例變?yōu)?0：60。華僑城最近的資料顯示，華僑城房地產(chǎn)公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)為，華僑城集團(tuán)持有45％，華僑城持有40％，深圳思眾投資公司持有15％。

《新財(cái)經(jīng)》通過(guò)研究華僑城公開(kāi)資料，注意到先于集團(tuán)整體改制，華僑城房地產(chǎn)公司的改制已經(jīng)暗流涌動(dòng)。深圳思眾投資在華僑城房地產(chǎn)公司的現(xiàn)身的背后，華僑城集團(tuán)整體上市、抑或分拆上市，管理團(tuán)隊(duì)或已謀定。