當前我國房地產金融風險及防范對策分析

毛立平　胡　堅

內容提要：本文在我國房地產發(fā)展現(xiàn)狀基礎上，分析了以銀行為主體的金融市場對房地產發(fā)展的重要推動作用。當前銀行對房地產發(fā)展的支持存在于房地產開發(fā)的各個環(huán)節(jié)，而房地產發(fā)展對金融的高度依賴性帶來了潛在的房地產金融風險，并且在當前的經(jīng)濟發(fā)展形勢下風險因素更加明顯。因此如何有效防范房地產金融風險已經(jīng)迫切的擺在了當前政府主管部門面前。筆者認為，擴大房地產融資渠道，加強政府對房地產市場的調節(jié)效應以及配套適當?shù)闹贫雀母?，是防范與化解房地產風險的基本出路所在。

關鍵詞：房地產市場、政策法規(guī)、調節(jié)效應、金融風險

一、我國房地產發(fā)展與金融支持

1、我國房地產發(fā)展背景與現(xiàn)狀

我國房地產市場的全面啟動是在1998年全面取消福利分房制度以后，居民在提高自身工資水平以及購房貨幣補償基礎上，通過到市場上購買商品住宅，來滿足居住需求。短短幾年時間，由于居民的購房需求獲得了全面釋放，房地產市場發(fā)展供需兩旺，從投資到開發(fā)，再到銷售量等一系列反映房地產發(fā)展狀況的指標全面飄紅。由于房地產的強關聯(lián)性，其發(fā)展也帶動了建材等相關行業(yè)的發(fā)展，房地產行業(yè)對我國宏觀經(jīng)濟的直接和間接貢獻非常明顯。

從歷年我國房地產銷售面積、銷售額與房地產投資統(tǒng)計數(shù)據(jù)（如表一所示）可以看出，1995年至今我國房地產發(fā)展呈兩個不同的發(fā)展發(fā)展階段：1998年以前我國房地產投資與銷售呈緩慢增長和1998年至今我國房地產投資與銷售兩旺的快速發(fā)展階段。1995－1998年四年期間，受前幾年政策調控影響，房地產市場步入了相對緊縮狀態(tài)，房地產投資總量增長幾乎沒有變化，個別年頭如1997年甚至出現(xiàn)了負增長。這一期間銷售狀況總量與增幅較投資變化較大，這源于居民生活的改善以及銷售基數(shù)較小所致。從1998年至今是我國房地產發(fā)展的快速階段，近5年我國房地產銷售面積、銷售額與房地產投資額年平均增長幅度分別為21.66%、25.18%和22.38%。尤其是在2003年，房地產各項指標幾乎達到了10年來的最高水平，由房地產所帶動的新一輪經(jīng)濟過熱苗頭已經(jīng)出現(xiàn)。

2、我國房地產發(fā)展離不開金融支持

（1）我國房地產信貸狀況

近幾年我國房地產的迅速發(fā)展，其投資與以銀行為主體的金融支持是分不開的。1998年銀行對房地產貸款余額為2028.92億元，而2003年房地產貸款余額猛增到6657.35億元，五年時間增長為原來的3倍左右。從房地產貸款余額所占金融機構貸款余額比例來看，也從原來的2.34%增長到2003年的4.19%，盡管增幅較小，但總量增長依然非常明顯（如表二所示）。

（2）個人住房貸款狀況

個人住房貸款是銀行貸款余額中變化最大的項目。1998年個人住房貸款余額僅為426.16億元，占當時個人消費貸款余額比例為93.42%；到2003年時個人住房貸款已經(jīng)達到11779.74億元，為1998年的25倍左右。盡管個人貸款余額所占個人消費貸款余額比例下降到2003年74.87，但總量數(shù)據(jù)變化驚人，個人購房貸款已經(jīng)成為居民購買住房的主要金融支持（如表三所示）。

二、我國房地產金融特點與風險分析

1、我國房地產金融特點

從我國房地產發(fā)展歷程與融資途徑來看，我國房地產金融發(fā)展時期短但起步快，融資比例高，融資渠道單一等等。

（1）發(fā)展時期短，起步快

從我國房地產融資歷程來看，房地產真正進入融資階段是在1998年以后，伴隨著個人住房商品化制度的實施以及個人購房按竭的啟動，大量的購房者進入了房地產市場購買商品住宅，由于居民可支配收入剛剛改善，眾多購房者依賴銀行貸款進入市場購買住房，從而短短幾年時間我國用于房地產開發(fā)與個人購房貸款余額大幅增長。房地產金融也得到了迅速發(fā)展，對房地產市場的發(fā)展起到了積極的推動作用。

（1）融資比例高

我國房地產金融的一個明顯特征就是融資比例高。2003年及以前，我國房地產開發(fā)企業(yè)在房地產開發(fā)過程中，自有資本金占項目總投資的比例普遍在30%以下，部分企業(yè)甚至在20%左右，剩余部分主要通過銀行貸款等融資渠道來滿足資金需求。

（2）融資渠道單一

從我國房地產市場的運行過程及其資金鏈來看，房地產金融主要是由銀行房地產信貸構成的，銀行信貸貫穿于土地儲備、交易、房地產開發(fā)和房產銷售的整個過程。在我國的房地產市場上，商業(yè)銀行的信貸幾乎介入了房地產業(yè)運行的全過程，是我國房地產市場各種相關主體的主要資金提供者。

其它融資渠道如信托、房地產股權融資、房地產債券、住房資產證券化等融資方式，在我國房地產金融市場尚出于起步階段，所占貸款比例很小，幾乎可以忽略不計。

2、我國房地產市場金融風險

對房地產金融風險主要從銀行對貸款收回預期角度予以考慮，包括土地市場貸款金融風險、開發(fā)貸款金融風險和個人貸款金融風險三個方面。

（1）土地市場金融風險

土地市場金融風險主要包括了開發(fā)企業(yè)購買土地與土地儲備機構所帶來的金融風險。從以前的土地協(xié)議出讓對目前的土地拍、掛、招等方式出讓，無疑對開發(fā)商的資金實力給予了更大的考驗。開發(fā)商在土地購買的過程中，在支付了部分土地出讓金之后，土地購置的其余部分以及后期的開發(fā)資金是將所購土地予以抵押向銀行貸款來進行后期的運作，一旦土地價格發(fā)生變化或是后期資金流存在問題，則因土地抵押所帶來的風險最終轉向了銀行。另外，隨著我國對土地逐漸實施了儲備制度，土地儲備機構在對土地收購的過程中，所需的大量土地收購資金依然來自銀行貸款，由于土地未來出讓價格的走勢也存在著風險，盡管目前市場土地行情看好，但也不排除未來地價下跌的預期風險。

（2）開發(fā)風險

開發(fā)風險貫穿了整個開發(fā)過程，從土地購置到項目建設，所需資金約80%左右都直接或間接地來自商業(yè)銀行信貸。而對商業(yè)銀行貸款的償還資金則依靠將房產產品銷售出去，一旦市場發(fā)生變化，供過于求或其它不可確定性因素的發(fā)生，都有可能影響開發(fā)企業(yè)對銀行貸款的償還，從而將風險嫁接到了銀行身上。

（3）個人貸款風險

個人在住房購置過程中，房價總額的70－80%的是來自銀行貸款，而對貸款的償還則依賴于未來收入預期。盡管我國目前宏觀經(jīng)濟良好的發(fā)展態(tài)勢，但對未來經(jīng)濟發(fā)展也僅僅是一種預期，因此這種良好預期是具有不確定性的，一旦經(jīng)濟形勢或是購房貸款者自身等因素導致了未來良好收入預期沒有實現(xiàn)，使得對住房貸款償還出現(xiàn)壓力，則最終的風險也將轉移給銀行。根據(jù)國際對個人住房貸款償還風險出現(xiàn)的判定，一般是在購房后的5－8年才逐漸爆發(fā)出來，我國住房貸款的規(guī)模發(fā)展才持續(xù)3年時間，因此個人購房貸款存在的潛在金融風險也是很大的。

三、我國房地產金融風險防范分析

通過土地儲備貸款、房地產開發(fā)貸款、住房消費貸款等各種形式的信貸資金集中，商業(yè)銀行實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風險和信用風險。因此有效縮小與防范整個房地產開發(fā)給銀行所帶來的金融風險，是非常重要的。依筆者看來，對我國房地產金融風險的防范應從以下角度來予以考慮。

1、實行融資渠道多元化

實行房地產融資渠道多元化，將目前集中的銀行貸款融資轉化到銀行貸款、房地產信托、住房資產證券化等多種融資渠道模式，以擴充開發(fā)企業(yè)和購房者的融資渠道，是化解房地產金融風險的必由之路。

在成熟的房地產金融市場上，房地產開發(fā)和個人住房貸款的融資不僅有債權融資和股權融資兩種基本形式，而且在債權融資和股權融資一級市場以外，存在著發(fā)達的證券化二級市場。在這個二級市場上，各種金融創(chuàng)新產生了層出不窮的房地產金融工具，包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等。正是通過各種投資者在房地產金融市場上對證券化金融資產的自主購買，二級市場把本來集中于房地產信貸機構的市場風險和信用風險有效地分散于整個金融市場的各種投資者。

2、及時進行有效政策調控與監(jiān)管

由于房地產發(fā)展與金融有著非常緊密的關系，房地產的發(fā)展需要大量的資金支持，從而也伴隨了較高的房地產金融風險，上世紀90年代的日本、香港甚至我國海南房地產泡沫的破滅，也給銀行等金融機構帶來了很大的危害。因此在房地產市場發(fā)展過程中，應對各項影響房地產的指標如投資增幅、銷售增幅、價格變化等進行實時監(jiān)控，采用各種貨幣的甚至是行政的調控措施控制各個指標正常發(fā)展。目前我國房地產發(fā)展過快，經(jīng)濟出現(xiàn)了過熱的苗頭，政府對此極其重視并且采取了眾多的調控措施，說明了政府已經(jīng)意識到了有效預防潛在的金融風險的問題。應該注意的是，對房地產市場調控目標的預期應該不是大起而是可持續(xù)性的。

3、加快土地制度改革

從往年國內外發(fā)生的房地產泡沫事件來看，以土地泡沫為主，并且是土地泡沫蔓延至房產市場，最終嫁接到金融機構。因此如何有效的發(fā)展土地市場，制定適合發(fā)展形勢的土地制度方面的政策，是預防房地產金融風險的關鍵因素。就我國目前的土地儲備制度而言，盡管在規(guī)范土地市場、增加政府土地收益等方面效果明顯，但其負效應如導致建房成本上升使得房價上漲過快也對房地產市場的健康發(fā)展產生了很大影響。結合我國目前的房價走勢以及居民對住房的購買力程度，降低住房建造成本、提升居民住房購買力水平、保持房地產市場的可持續(xù)發(fā)展的出路就是在條件成熟時進行土地制度改革，如實行土地年租制而不是一次性收齊土地出讓金，實行的模式可采用如物業(yè)稅等方式進行。

參考文獻：

1、張永岳、陳伯庚主編，《新編房地產經(jīng)濟學》，高等教育出版社，1998年6月。

2、李德水，《當前我國的經(jīng)濟形勢和宏觀調控》，中國房地產信息網(wǎng)，2004年5月。

3、易憲容，《房地產金融風險到底有多大》，中國房地產信息網(wǎng)，2004年4月。

4、中國人民銀行研究局課題組，《中國房地產發(fā)展與金融支持》，中國搜房網(wǎng)，2004年3月。

毛立平，男，湖南平江人。南京河海大學商學院碩士，技術經(jīng)濟及管理專業(yè)。研究方向：房地產開發(fā)管理。